По Гражданскому кодексу Румынии сторона может поставить третье лицо на своё место в договоре, только если другая сторона согласна. До передачи эта сторона: застройщик.
Уступка совершается в форме, которую закон требует для уступаемого договора. Если обещание было отмечено в земельной книге, применяются и правила земельной книги (ст. 1317(3)).
Статья 111 Налогового кодекса облагает передачу права собственности по ставке 3% при владении до 3 лет и 1% после. Налогообложение уступки до передачи следует подтвердить у налогового консультанта.
Уступка предварительного договора в Румынии: коротко
Покупая жильё на этапе строительства в Румынии, вы обычно подписываете с застройщиком предварительный договор: antecontract, юридически двустороннее обещание купли-продажи (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). До подписания окончательного нотариального договора после завершения строительства у вас есть права по этому договору, а не зарегистрированный дом.
Эту позицию можно передать другому лицу путём уступки договора (cesiunea contractului) по статьям 1315-1320 Гражданского кодекса. Ключевое условие содержится в статье 1315: другая сторона, то есть застройщик, должна дать согласие. Уступка совершается в той форме, которую закон требует для первоначального договора (статья 1316), а если обещание было отмечено в земельной книге, применяются и правила земельной книги (статья 1317(3)).
Проще говоря: до передачи вы продаёте не дом. Вы передаёте своё место в договоре, и застройщик должен на это согласиться.
Наша статья о продаже виллы в Румынии в будущем посвящена продаже зарегистрированного дома после передачи. Эта статья о стадии до неё.
Что у вас на самом деле есть до передачи
Согласно статье 1279 Гражданского кодекса, обещание заключить договор должно содержать все условия, необходимые для исполнения окончательного договора. Согласно статье 1669, если одна сторона без оснований отказывается подписать окончательный договор, другая может просить суд вынести решение, которое его заменит. Согласно статье 1670, если не согласовано иное, деньги, уплаченные по обещанию, являются авансом в счёт цены.
Отсюда два практических вывода:
- Нотариально удостоверен или нет. Статья 1244 требует нотариальной формы для договоров, которые передают вещные права, подлежащие регистрации в земельной книге. Обещание не передаёт право собственности, поэтому это правило на него автоматически не распространяется. Тем не менее многие договоры на строящееся жильё всё равно подписываются у нотариуса. Проверьте, в какой форме заключён ваш, потому что от этого зависит форма уступки.
- Отмечен в земельной книге или нет. Статья 902(2) относит antecontract к фактам, которые могут быть отмечены (notare). Статья 906 допускает это, когда застройщик является зарегистрированным собственником, а договор устанавливает срок заключения окончательного договора. Отметка делает ваше право противопоставимым третьим лицам.
Если вы ещё не подписали договор, прочитайте наш гид по предварительному договору в Румынии.
Согласие застройщика: суть сделки
Статья 1315 строга: сторона может поставить третье лицо на своё место, только если договор ещё не исполнен полностью и другая сторона согласна. До передачи всё зависит от этого согласия.
- Заранее, в самом договоре. Статья 1317(1) допускает предварительное согласие. В этом случае уступка вступает в силу в отношении застройщика с момента его уведомления или с момента, когда застройщик её принимает.
- В каждом случае отдельно. Если договор молчит, вам потребуется согласие застройщика, когда вы найдёте покупателя. Он может отказать или выставить условия.
Поэтому для такого выхода из сделки важнее всего условие об уступке. Застройщики часто его ограничивают: комиссия, минимальная уже уплаченная сумма, минимальная цена или запрет уступки до определённой стадии. Мы не описываем здесь, что сказано в каком-либо конкретном договоре, включая наш. Прочитайте своё условие вместе со своим юристом.
Что переходит к новому покупателю
Новый покупатель (cesionar) занимает всю вашу позицию:
- Права: получение дома на согласованных условиях, с зачётом уже уплаченных платежей в счёт цены.
- Обязанности: оставшиеся платежи, сроки и другие принятые вами обязательства.
- Возражения: согласно статье 1319, застройщик может выдвинуть против нового покупателя все возражения, вытекающие из договора.
- Ваше освобождение: согласно статье 1318, вы освобождаетесь, как только уступка вступает в силу в отношении застройщика. Если застройщик заявил, что не освобождает вас, он может обратиться к вам при неисполнении со стороны нового покупателя, уведомив вас в течение 15 дней.
- Ваша гарантия: согласно статье 1320, вы гарантируете действительность договора.
Банковские гарантии по авансам, парковка, кладовая или согласованный перечень отделки переходят только в соответствии с их собственными условиями. Запросите письменный перечень всего, что переходит.
До передачи вы продаёте не дом. Вы передаёте своё место в договоре, и застройщик должен на это согласиться.
Уступка или покупка с последующей перепродажей: два разных пути
Альтернатива: дождаться передачи, подписать окончательный договор, зарегистрировать дом и затем продать его. Это означает две передачи прав и два круга расходов.
| Уступка до передачи | Перепродажа после передачи | |
|---|---|---|
| Что вы продаёте | Свою позицию в предварительном договоре | Дом, зарегистрированный на ваше имя |
| Согласие застройщика | Требуется (ст. 1315) | Не требуется |
| Форма | Та же, что у первоначального договора (ст. 1316) | Нотариальный договор купли-продажи (ст. 1244) |
| Нотариус и земельная книга | Одна уступка; обновление земельной книги, если обещание было отмечено | Ваш окончательный договор, затем договор купли-продажи, каждый со своими сборами |
| Налог на отчуждение, ст. 111 | Сформулирован для передачи права собственности; уточните у налогового консультанта | 3% при владении до 3 лет, 1% после |
| Комиссия застройщика | Возможна, устанавливается договором | Нет |
| Сроки | Зависят от ответа застройщика | Только после передачи и регистрации |
| Основные риски | Отказ, условия, сохранение ответственности | Расходы на содержание до продажи, два комплекта сборов |
Как устроено налогообложение, насколько это следует из закона
Каждый вывод в этом разделе следует подтвердить у налогового консультанта применительно к вашему случаю.
Налог на отчуждение. Статья 111 Налогового кодекса облагает передачу права собственности и производных от него вещных прав на здания и землю: 3% от стоимости сделки при владении до 3 лет, 1% после этого. Предварительный договор не передаёт право собственности, поэтому по своей формулировке статья 111 не рассчитана на уступку. Она применяется, если вы оформите дом на себя и затем продадите его. См. наш гид по налогу при продаже недвижимости в Румынии.
Подоходный налог при уступке. Если новый покупатель платит вам больше, чем вы заплатили застройщику, возникает вопрос, как облагается эта сумма. В статье 114 есть остаточная категория, доходы из других источников, а статья 116 устанавливает 10% для таких доходов, декларируемых в годовой декларации. Попадает ли уступка в эту категорию, в другую или при повторении считается самостоятельной деятельностью: вопрос толкования. Получите письменный ответ до подписания.
НДС. Продажа застройщиком нового здания облагается НДС: статья 292(2)(f) не освобождает новые здания, а статья 291 устанавливает стандартную ставку 21%. Спросите застройщика, что будет со счетами-фактурами, уже выставленными на ваше имя, после уступки. Статья 269(3) оставляет методологическим нормам определение того, когда физические лица, продающие недвижимость, становятся плательщиками НДС, что важно, если вы делаете это не один раз. Подробнее в нашем гиде по НДС на новое жильё.
Ваша страна. Иностранному резиденту, возможно, придётся задекларировать уступку и у себя на родине. Уточните у местного налогового консультанта.
Вопросы, которые стоит задать до подписания
- Допускает ли договор уступку, с предварительным согласием или только в каждом случае отдельно?
- Есть ли комиссия за уступку и кто её платит?
- Есть ли ограничения: уплаченная сумма, стадия строительства, минимальная цена, реклама?
- Сколько времени у застройщика на ответ и какие документы он запросит?
- Буду ли я освобождён согласно статье 1318?
- Что будет с гарантиями, парковкой, кладовой и перечнем отделки?
- Будет ли договор нотариально удостоверен и отмечен в земельной книге?
- Как после уступки оформляются счета-фактуры по НДС на авансы?
Чек-лист: если вы решили уступить договор
- Прочитайте условие об уступке с независимым юристом, который действует в ваших интересах, а не в интересах застройщика.
- Получите письменное согласие застройщика до того, как согласуете цену с покупателем.
- Запросите у застройщика справку о платежах: что уплачено, что осталось и когда.
- Получите письменное налоговое заключение в Румынии и в стране вашего резидентства.
- Согласуйте форму с нотариусом, а также обновление земельной книги, если обещание было отмечено.
- Будьте готовы к проверке происхождения средств покупателя со стороны нотариуса и банка.
- Подпишите уступку с приложенным согласием застройщика, перечислив всё, что переходит.
- Сохраните досье: договор, уступку, согласие, подтверждения платежей, налоговые документы.
Не планируете прилетать? Нотариальная доверенность с апостилем может покрыть уступку, если нотариус примет её формулировку. См. наш гид по выбору юриста в Румынии.
Частые вопросы
Могу ли я продать строящийся дом в Румынии до его передачи?
Вы продаёте свою позицию в предварительном договоре, а не сам дом. Согласно статье 1315 Гражданского кодекса, для этого нужно согласие застройщика. Проверьте условие об уступке до подписания.
Обязан ли застройщик дать согласие?
Да, закон требует согласия другой стороны. Его можно дать заранее в договоре или позже, в каждом случае отдельно, с условиями.
Плачу ли я налог на отчуждение 3% при уступке?
Статья 111 применяется к передаче права собственности, а предварительный договор право собственности не передаёт. Как облагается сама уступка, вопрос толкования, поэтому подтвердите это у румынского налогового консультанта.
Нужен ли для уступки нотариус?
Согласно статье 1316, уступка совершается в той форме, которую закон требует для первоначального договора. Если обещание было отмечено в земельной книге, применяются и правила земельной книги. Уточните у нотариуса.
Остаюсь ли я ответственным после уступки?
Вы освобождаетесь, как только уступка вступает в силу в отношении застройщика, если только он не заявил, что не освобождает вас (статья 1318). В этом случае он может предъявить требование к вам, если новый покупатель не заплатит.
Итог
До передачи ваш выход из сделки зависит от договора. Всё решает одно условие, записанное в день покупки: можно ли уступить договор, во что это обойдётся и на каких условиях.
Если вы рассматриваете покупку строящегося жилья в Румынии, у нас или где-либо ещё, запишитесь ко мне на 30-минутный звонок. Мы вместе разберём путь выхода из сделки, а сам договор вам следует проверить со своим юристом.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Гражданский кодекс Румынии, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 902, 906, 1244, 1279, 1315-1320, 1669, 1670 · Налоговый кодекс Румынии, Закон 227/2015, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 111, 114, 116, 269, 291, 292 · Национальное агентство налогового администрирования (ANAF)
Эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Условия любой уступки зависят от вашего договора; проверьте его с независимым юристом и налоговым консультантом до подписания.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
