Selon le Code civil roumain, une partie ne peut se substituer un tiers dans un contrat qu'avec le consentement de l'autre partie. Avant la livraison, cette partie est le promoteur.
La cession doit revêtir la forme que la loi exige pour le contrat cédé. Si la promesse a été mentionnée au livre foncier, les règles du livre foncier s'appliquent également (art. 1317(3)).
L'article 111 du Code fiscal impose les transferts de propriété à 3 % jusqu'à 3 ans de détention et à 1 % au-delà. Le traitement fiscal d'une cession avant la livraison doit être confirmé avec un conseiller fiscal.
Céder un avant-contrat en Roumanie : la réponse courte
Lorsque vous achetez sur plan en Roumanie, vous signez généralement un avant-contrat avec le promoteur : un antecontract, juridiquement une promesse synallagmatique de vente (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). Jusqu'à la signature de l'acte de vente notarié définitif après la construction, vous êtes titulaire de droits issus de ce contrat, pas d'un logement inscrit à votre nom.
Vous pouvez transmettre cette position à une autre personne par une cession de contrat (cesiunea contractului), selon les articles 1315 à 1320 du Code civil. La condition essentielle figure à l'article 1315 : l'autre partie, le promoteur, doit y consentir. La cession revêt la forme que la loi exige pour le contrat initial (article 1316), et si la promesse a été mentionnée au livre foncier, les règles du livre foncier s'appliquent également (article 1317(3)).
En clair : avant la livraison, vous ne vendez pas une maison. Vous cédez votre place dans un contrat, et le promoteur doit donner son accord.
Notre article sur la revente ultérieure d'une villa en Roumanie traite de la vente d'un logement inscrit au livre foncier après la livraison. Celui-ci traite de l'étape qui la précède.
Ce que vous détenez réellement avant la livraison
Selon l'article 1279 du Code civil, une promesse de contracter doit contenir toutes les clauses nécessaires à la conclusion du contrat définitif. Selon l'article 1669, si l'une des parties refuse sans justification de signer le contrat définitif, l'autre peut demander au tribunal un jugement qui en tient lieu. Selon l'article 1670, sauf convention contraire, les sommes versées en vertu de la promesse constituent un acompte sur le prix.
Deux conséquences pratiques en découlent :
- Notarié ou non. L'article 1244 exige un acte notarié pour les contrats qui transfèrent des droits réels destinés à être inscrits au livre foncier. Une promesse ne transfère pas la propriété, cette règle ne la couvre donc pas automatiquement. De nombreux contrats sur plan sont néanmoins signés devant notaire. Vérifiez la forme du vôtre, car c'est elle qui détermine la forme de la cession.
- Mentionné ou non au livre foncier. L'article 902(2) range l'antecontract parmi les faits susceptibles de mention (notare). L'article 906 l'autorise lorsque le promoteur est le propriétaire inscrit et que le contrat fixe un délai pour la conclusion du contrat définitif. La mention rend votre droit opposable aux tiers.
Si vous n'avez pas encore signé, consultez notre guide sur l'avant-contrat en Roumanie.
L'accord du promoteur : le cœur de l'opération
L'article 1315 est strict : une partie ne peut se substituer un tiers que si le contrat n'a pas été entièrement exécuté et que l'autre partie y consent. Avant la livraison, tout dépend de cet accord.
- À l'avance, dans le contrat. L'article 1317(1) admet le consentement donné par avance. La cession produit alors ses effets à l'égard du promoteur dès qu'elle lui est notifiée, ou dès qu'il l'accepte.
- Au cas par cas. Si le contrat est muet, vous avez besoin de l'accord du promoteur une fois l'acquéreur trouvé. Il peut refuser, ou poser des conditions.
C'est pourquoi la clause de cession est déterminante pour cette sortie. Les promoteurs la limitent souvent : des frais, un montant minimum déjà versé, un prix minimum, ou aucune cession avant un certain stade. Nous ne décrivons pas ici le contenu d'un contrat en particulier, y compris le nôtre. Lisez votre clause avec votre propre avocat.
Ce qui est transmis au nouvel acquéreur
Le nouvel acquéreur (le cesionar) reprend l'intégralité de votre position :
- Les droits : recevoir le logement aux conditions convenues, les échéances déjà versées étant imputées sur le prix.
- Les obligations : les échéances restantes, les délais et les autres engagements que vous avez acceptés.
- Les exceptions : selon l'article 1319, le promoteur peut opposer au nouvel acquéreur toutes les exceptions issues du contrat.
- Votre libération : selon l'article 1318, vous êtes libéré dès que la cession produit ses effets à l'égard du promoteur. Si le promoteur a déclaré ne pas vous libérer, il peut se retourner contre vous en cas de défaillance du nouvel acquéreur, après vous en avoir informé dans un délai de 15 jours.
- Votre garantie : selon l'article 1320, vous garantissez la validité du contrat.
Les garanties bancaires sur les acomptes, le parking, le local de rangement ou la liste de finitions convenue ne sont transmis que selon leurs propres conditions. Demandez une liste écrite de tout ce qui est transmis.
Avant la livraison, vous ne vendez pas une maison. Vous cédez votre place dans un contrat, et le promoteur doit donner son accord.
Cession ou achat puis revente : deux voies différentes
L'alternative consiste à attendre la livraison, signer le contrat définitif, inscrire le logement, puis le vendre. Cela signifie deux transferts et deux séries de frais.
| Cession avant la livraison | Revente après la livraison | |
|---|---|---|
| Ce que vous vendez | Votre position dans l'avant-contrat | Un logement inscrit à votre nom |
| Accord du promoteur | Requis (art. 1315) | Non requis |
| Forme | Identique au contrat initial (art. 1316) | Acte de vente notarié (art. 1244) |
| Notaire et livre foncier | Une seule cession ; mise à jour du livre foncier si la promesse a été mentionnée | Votre contrat définitif, puis l'acte de vente, chacun avec ses propres frais |
| Impôt sur le transfert, art. 111 | Rédigé pour les transferts de propriété ; à vérifier avec un conseiller fiscal | 3 % en cas de détention jusqu'à 3 ans, 1 % au-delà |
| Frais du promoteur | Possibles, fixés par le contrat | Aucun |
| Délai | Dépend de la réponse du promoteur | Uniquement après la livraison et l'inscription |
| Principaux risques | Refus, conditions, responsabilité maintenue | Frais de détention jusqu'à la vente, deux séries de frais |
Le traitement fiscal, dans la mesure où la loi le précise
Chaque conclusion ci-dessous doit être confirmée avec un conseiller fiscal pour votre propre situation.
Impôt sur le transfert. L'article 111 du Code fiscal impose le transfert du droit de propriété et de ses démembrements portant sur des constructions et des terrains : 3 % de la valeur de la transaction en cas de détention jusqu'à 3 ans, 1 % au-delà. Un avant-contrat ne transfère pas la propriété ; au regard de sa rédaction, l'article 111 n'est donc pas conçu pour une cession. Il s'applique en revanche si vous faites inscrire le logement à votre nom puis le vendez. Consultez notre guide sur l'imposition de la vente d'un bien en Roumanie.
Impôt sur le revenu au titre de la cession. Si le nouvel acquéreur vous verse plus que ce que vous avez payé au promoteur, la question est de savoir comment ce montant est imposé. L'article 114 prévoit une catégorie résiduelle, les revenus d'autres sources, et l'article 116 fixe un taux de 10 % pour les revenus de cette catégorie déclarés dans la déclaration annuelle. Savoir si une cession relève de cette catégorie, d'une autre, ou constitue une activité indépendante si elle est répétée, est une question d'interprétation. Obtenez une réponse écrite avant de signer.
TVA. La vente d'un bâtiment neuf par un promoteur est soumise à la TVA : l'article 292(2)(f) n'exonère pas les bâtiments neufs, et l'article 291 fixe le taux normal à 21 %. Demandez au promoteur comment les factures déjà émises à votre nom sont traitées après la cession. L'article 269(3) renvoie aux normes méthodologiques le soin de définir quand les particuliers qui vendent des biens immobiliers deviennent assujettis à la TVA, ce qui compte si vous le faites plus d'une fois. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la TVA sur les logements neufs.
Votre pays de résidence. Un résident étranger peut également devoir déclarer la cession dans son pays. Vérifiez auprès d'un conseiller fiscal local.
Questions à poser avant de signer
- Le contrat autorise-t-il la cession, avec un consentement donné par avance ou seulement au cas par cas ?
- Existe-t-il des frais de cession, et qui les paie ?
- Existe-t-il des restrictions : montant versé, stade de la construction, prix minimum, publicité ?
- De quel délai le promoteur dispose-t-il pour répondre, et quels documents demandera-t-il ?
- Serai-je libéré au sens de l'article 1318 ?
- Que deviennent les garanties, le parking, le local de rangement et la liste de finitions ?
- Le contrat sera-t-il notarié et mentionné au livre foncier ?
- Comment les factures de TVA sur les acomptes sont-elles traitées après une cession ?
Liste de contrôle : si vous décidez de céder
- Lisez la clause de cession avec un avocat indépendant qui agit pour vous, et non pour le promoteur.
- Obtenez l'accord écrit du promoteur avant de convenir d'un prix avec l'acquéreur.
- Demandez au promoteur un relevé des paiements : ce qui a été versé, ce qui reste dû, et à quelles échéances.
- Obtenez un avis fiscal écrit en Roumanie et dans votre pays de résidence.
- Convenez de la forme avec le notaire, ainsi que de la mise à jour du livre foncier si la promesse a été mentionnée.
- Attendez-vous à des vérifications de l'origine des fonds de l'acquéreur par le notaire et la banque.
- Signez la cession avec l'acceptation du promoteur en annexe, en listant tout ce qui est transmis.
- Conservez le dossier : contrat, cession, accord, justificatifs de paiement, documents fiscaux.
Vous ne vous déplacez pas ? Une procuration notariée apostillée peut couvrir la cession, si le notaire en accepte la rédaction. Consultez notre guide pour choisir un avocat en Roumanie.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mon logement acheté sur plan en Roumanie avant la livraison ?
Vous cédez votre position dans l'avant-contrat, pas le logement lui-même. Selon l'article 1315 du Code civil, cela exige l'accord du promoteur. Vérifiez la clause de cession avant de signer.
Le promoteur doit-il donner son accord ?
Oui. La loi exige le consentement de l'autre partie. Il peut être donné par avance dans le contrat ou plus tard, au cas par cas, avec des conditions.
Dois-je payer l'impôt de 3 % sur le transfert en cas de cession ?
L'article 111 s'applique aux transferts de propriété, et un avant-contrat ne transfère pas la propriété. Le traitement fiscal de la cession elle-même est une question d'interprétation : confirmez-le avec un conseiller fiscal roumain.
La cession exige-t-elle un notaire ?
Selon l'article 1316, elle revêt la forme que la loi exige pour le contrat initial. Si la promesse a été mentionnée au livre foncier, les règles du livre foncier s'appliquent également. Renseignez-vous auprès du notaire.
Suis-je encore responsable après la cession ?
Vous êtes libéré dès que la cession produit ses effets à l'égard du promoteur, sauf s'il a déclaré ne pas vous libérer (article 1318). Il peut alors se retourner contre vous si le nouvel acquéreur ne paie pas.
En résumé
Avant la livraison, votre sortie est une question contractuelle. Une seule clause, rédigée le jour de votre achat, la détermine : le contrat peut-il être cédé, à quel coût et à quelles conditions.
Si vous envisagez un achat sur plan en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue la voie de sortie, et vous devriez faire vérifier le contrat lui-même par votre propre avocat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code civil roumain, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 902, 906, 1244, 1279, 1315 à 1320, 1669, 1670 · Code fiscal roumain, loi 227/2015, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 111, 114, 116, 269, 291, 292 · Agence nationale de l'administration fiscale (ANAF)
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont exactes au 22 octobre 2026. Les conditions d'une cession dépendent de votre propre contrat ; faites-le vérifier par un avocat indépendant et un conseiller fiscal avant de signer.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
