אפשר למכור את החוזה על דירה או וילה ברומניה לפני המסירה?

הסבת חוזה מוקדם ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

כשקונים מהיזם ברומניה לפני שהבנייה הסתיימה, חותמים בדרך כלל על חוזה מוקדם (antecontract). מבחינה משפטית זו הבטחה הדדית למכור ולקנות (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). עד שחותמים על החוזה הסופי אצל הנוטריון, אחרי הבנייה, יש לכם זכויות לפי החוזה. עדיין אין לכם בית רשום.

את המקום שלכם בחוזה אפשר להעביר לאדם אחר. זו הסבת חוזה (cesiunea contractului), והיא מוסדרת בסעיפים 1315 עד 1320 בקוד האזרחי. התנאי המרכזי נמצא בסעיף 1315: הצד השני, כלומר היזם, חייב להסכים. ההסבה נעשית באותה צורה שהחוק דורש לחוזה המקורי (סעיף 1316). ואם החוזה נרשם בהערה בספר המקרקעין, חלים גם כללי ספר המקרקעין (סעיף 1317(3)).

במילים פשוטות: לפני המסירה אתם לא מוכרים בית. אתם מעבירים את המקום שלכם בחוזה, והיזם צריך להסכים.

המאמר שלנו על מכירת וילה ברומניה בהמשך עוסק במכירה של בית רשום, אחרי המסירה. המאמר הזה עוסק בשלב שלפניה.

מה בדיוק יש לכם לפני המסירה

שאלו את היזמים על זה

לפי סעיף 1279 בקוד האזרחי, הבטחה לחתום על חוזה חייבת לכלול את כל התנאים שבלעדיהם אי אפשר לבצע את החוזה הסופי. לפי סעיף 1669, אם צד אחד מסרב בלי הצדקה לחתום על החוזה הסופי, הצד השני יכול לבקש מבית המשפט פסק דין שיבוא במקום החוזה. ולפי סעיף 1670, אם לא הוסכם אחרת, הכסף ששילמתם לפי ההבטחה הוא מקדמה על חשבון המחיר.

מזה נובעות שתי נקודות מעשיות:

1. אצל נוטריון או לא. סעיף 1244 דורש מסמך נוטריוני לחוזים שמעבירים זכויות קנייניות לרישום בספר המקרקעין. הבטחה לא מעבירה בעלות, ולכן הכלל הזה לא חל עליה אוטומטית. ובכל זאת, חוזים מוקדמים רבים נחתמים אצל נוטריון. בדקו באיזו צורה נחתם החוזה שלכם, כי זה קובע את צורת ההסבה.
2. רשום בהערה או לא. סעיף 902(2) מונה את החוזה המוקדם בין הדברים שאפשר לרשום בהערה (notare) בספר המקרקעין. סעיף 906 מאפשר את זה כשהיזם רשום כבעלים וכשהחוזה קובע מועד לחתימה על החוזה הסופי. ההערה הופכת את הזכות שלכם לתקפה גם כלפי צדדים שלישיים.

עוד לא חתמתם? קראו קודם את המדריך שלנו על החוזה המוקדם ברומניה.

הסכמת היזם: לב העניין

שאלו את היזמים על זה

סעיף 1315 קצר וחד: צד לחוזה יכול להכניס אדם אחר במקומו רק אם החוזה עוד לא בוצע במלואו, ורק אם הצד השני מסכים. לפני המסירה, הכול תלוי בהסכמה הזו.

• מראש, בחוזה עצמו. סעיף 1317(1) מאפשר הסכמה מראש. אז ההסבה תקפה כלפי היזם מרגע שמודיעים לו עליה, או מרגע שהוא מאשר אותה.
• בכל מקרה לגופו. אם החוזה שותק, צריך את אישור היזם כשמוצאים קונה. היזם יכול לסרב, או להציב תנאים.

לכן סעיף ההסבה בחוזה הוא החשוב ביותר ליציאה הזו. יזמים מגבילים אותו לעתים קרובות: דמי הסבה, סכום מינימלי ששולם, מחיר מינימלי, או איסור הסבה לפני שלב מסוים בבנייה. אנחנו לא מתארים כאן מה כתוב בחוזה מסוים, גם לא בחוזה שלנו. קראו את הסעיף שלכם עם עורך דין שמייצג אתכם.

מה עובר לקונה החדש

שאלו את היזמים על זה

הקונה החדש נכנס לכל המקום שלכם בחוזה:

• זכויות: לקבל את הבית בתנאים שסוכמו. התשלומים ששילמתם נזקפים על חשבון המחיר.
• חובות: יתרת התשלומים, המועדים וכל התחייבות אחרת שקיבלתם על עצמכם.
• טענות היזם: לפי סעיף 1319, היזם יכול להעלות מול הקונה החדש כל טענה שנובעת מהחוזה.
• השחרור שלכם: לפי סעיף 1318, אתם משוחררים מהחובות מרגע שההסבה תקפה כלפי היזם. אם היזם הצהיר שהוא לא משחרר אתכם, הוא יכול לפנות אליכם כשהקונה החדש לא משלם. במקרה כזה הוא חייב להודיע לכם תוך 15 יום.
• האחריות שלכם: לפי סעיף 1320, אתם ערבים לכך שהחוזה תקף.

ערבות בנקאית על מקדמות, חניה, מחסן או רשימת גמרים שסוכמה עוברים רק לפי התנאים שלהם. בקשו רשימה כתובה של כל מה שעובר.

הסבה או קנייה ומכירה: שני מסלולים שונים

שאלו את היזמים על זה

האפשרות השנייה היא לחכות למסירה, לחתום על החוזה הסופי, לרשום את הבית על שמכם ואז למכור אותו. כלומר, שתי העברות ושני סבבים של עלויות.

	הסבה לפני המסירה	מכירה אחרי המסירה
מה מוכרים	את המקום שלכם בחוזה המוקדם	בית רשום על שמכם
הסכמת היזם	חובה (סעיף 1315)	לא נדרשת
צורה	כמו החוזה המקורי (סעיף 1316)	חוזה מכר נוטריוני (סעיף 1244)
נוטריון וספר מקרקעין	הסבה אחת, ועדכון בספר אם החוזה נרשם בהערה	החוזה הסופי שלכם ואחריו חוזה המכר, לכל אחד שכר משלו
מס העברה, סעיף 111	מנוסח להעברת בעלות. לבדוק עם יועץ מס	3% עד 3 שנות החזקה, 1% אחר כך
דמי יזם	אפשריים, לפי החוזה	אין
לוח זמנים	תלוי בתשובת היזם	רק אחרי מסירה ורישום
הסיכונים העיקריים	סירוב, תנאים, אחריות שנשארת עליכם	עלויות החזקה עד המכירה, שני סבבי שכר

איך זה ממוסה, לפי מה שכתוב בחוק

כל מסקנה כאן צריכה אישור של יועץ מס לגבי המקרה שלכם.

מס העברת מקרקעין. סעיף 111 בקוד המס מטיל מס על העברת בעלות, ועל זכויות שנגזרות ממנה, בבניינים ובקרקע: 3% משווי העסקה עד 3 שנות החזקה, ו-1% אחר כך. חוזה מוקדם לא מעביר בעלות. לכן, לפי הנוסח, סעיף 111 לא נבנה להסבה. הוא כן חל אם רושמים את הבית על שמכם ואז מוכרים. הפרטים במדריך על מס במכירת נכס ברומניה.

מס הכנסה על ההסבה. אם הקונה החדש משלם לכם יותר ממה ששילמתם ליזם, השאלה היא איך הסכום הזה ממוסה. בסעיף 114 יש קטגוריה כללית, הכנסה ממקורות אחרים. סעיף 116 קובע 10% להכנסה כזו שמדווחים עליה בדוח השנתי. האם הסבה נכנסת לשם, לקטגוריה אחרת, או נחשבת פעילות עסקית אם חוזרים עליה, זו שאלה של פרשנות. קבלו תשובה בכתב לפני שחותמים.

מע״מ. מכירה של בניין חדש על ידי יזם חייבת במע״מ: סעיף 292(2)(f) לא פוטר בניינים חדשים, וסעיף 291 קובע שיעור רגיל של 21%. שאלו את היזם מה קורה לחשבוניות שכבר הוצאו על שמכם אחרי ההסבה. בנוסף, סעיף 269(3) משאיר לתקנות לקבוע מתי אדם פרטי שמוכר נדל״ן הופך לעוסק לעניין מע״מ. זה חשוב אם עושים את זה יותר מפעם אחת. עוד במדריך על מע״מ בדירות חדשות.

בישראל. תושב ישראל צריך לבדוק עם יועץ מס ישראלי אם ואיך לדווח על ההסבה בישראל.

שאלות לשאול לפני שחותמים

1. האם החוזה מאפשר הסבה? בהסכמה מראש, או רק בכל מקרה לגופו?
2. יש דמי הסבה? מי משלם אותם?
3. יש הגבלות: סכום ששולם, שלב בנייה, מחיר מינימלי, פרסום?
4. כמה זמן יש ליזם לענות, ואילו מסמכים הוא יבקש?
5. האם תשוחררו לפי סעיף 1318?
6. מה קורה לערבויות, לחניה, למחסן ולרשימת הגמרים?
7. האם החוזה ייחתם אצל נוטריון וירשם בהערה בספר המקרקעין?
8. מה קורה לחשבוניות המע״מ על המקדמות אחרי הסבה?

רשימת בדיקה: אם החלטתם להסב

1. קראו את סעיף ההסבה עם עורך דין עצמאי שמייצג אתכם, לא את היזם.
2. קבלו את הסכמת היזם בכתב לפני שמסכמים מחיר עם הקונה.
3. בקשו מהיזם דף תשלומים: כמה שולם, כמה נשאר ומתי.
4. קבלו חוות דעת מס בכתב, ברומניה ובישראל.
5. סכמו עם הנוטריון את הצורה, ואת העדכון בספר המקרקעין אם החוזה נרשם בהערה.
6. צפו לבדיקת מקור כספים של הקונה, אצל הנוטריון ובבנק.
7. חתמו על ההסבה עם אישור היזם מצורף, ועם רשימה של כל מה שעובר.
8. שמרו תיק: חוזה, הסבה, הסכמה, אישורי תשלום ומסמכי מס.

לא טסים לרומניה? ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל יכול לכסות את ההסבה, אם הנוטריון מאשר את הנוסח. איך בוחרים יועץ, במדריך על בחירת עורך דין ברומניה.

שאלות נפוצות

אפשר למכור דירה או וילה ברומניה לפני המסירה?

מוכרים את המקום שלכם בחוזה המוקדם, לא את הבית עצמו. לפי סעיף 1315 בקוד האזרחי, זה מחייב את הסכמת היזם. בדקו את סעיף ההסבה לפני שאתם חותמים.

היזם חייב להסכים?

כן. החוק דורש את הסכמת הצד השני. אפשר לתת אותה מראש בחוזה, או בהמשך בכל מקרה לגופו, ואפשר לצרף אליה תנאים.

משלמים מס העברה של 3% על הסבה?

סעיף 111 חל על העברת בעלות, וחוזה מוקדם לא מעביר בעלות. איך ממוסה ההסבה עצמה זו שאלה של פרשנות, ולכן כדאי לאשר אותה עם יועץ מס רומני.

ההסבה צריכה נוטריון?

לפי סעיף 1316, ההסבה נעשית בצורה שהחוק דורש לחוזה המקורי. אם החוזה נרשם בהערה בספר המקרקעין, חלים גם כללי ספר המקרקעין. שאלו את הנוטריון.

אני עדיין אחראי אחרי ההסבה?

אתם משוחררים מרגע שההסבה תקפה כלפי היזם, אלא אם הוא הצהיר שהוא לא משחרר אתכם (סעיף 1318). אז הוא יכול לפנות אליכם אם הקונה החדש לא משלם.

בשורה התחתונה

לפני המסירה, היציאה שלכם היא שאלה של חוזה. סעיף אחד, שנכתב ביום הקנייה, מכריע אותה: האם אפשר להסב את החוזה, בכמה ובאילו תנאים.

אם אתם שוקלים לקנות ברומניה לפני סוף הבנייה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על מסלול היציאה, ואת החוזה עצמו בדקו עם עורך דין שמייצג אתכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: הקוד האזרחי של רומניה, נוסח מאוחד (legislatie.just.ro), סעיפים 902, 906, 1244, 1279, 1315 עד 1320, 1669, 1670 · קוד המס של רומניה, חוק 227/2015, נוסח מאוחד (legislatie.just.ro), סעיפים 111, 114, 116, 269, 291, 292 · רשות המס של רומניה (ANAF)

המאמר הזה הוא מידע כללי בלבד, ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. תנאי ההסבה תלויים בחוזה שלכם. בדקו אותו עם עורך דין עצמאי ועם יועץ מס לפני שאתם חותמים.