נסח לידיעה באתר ePay של ANCPI עולה 20 לאי לנכס שאינו שלכם. מזמינים אחד לכל נכס: המגרש, הכביש ומגרש היזם.
לפי סעיף 474 בקוד המס, תעודת תכנון למגרש עד 1,000 מ״ר עולה עד 14 לאי באזור עירוני, וחצי מזה באזור כפרי.
לפי צו 177/C/2024, שכר המינימום לשטר מכר מעל 600,001 לאי הוא 6,405 לאי ועוד 0.6% מההפרש, ועוד מע״מ.
עלות הבדיקות: התשובה הקצרה
האגרות הרשמיות לבדיקות העיקריות של נכס ברומניה נמוכות. נסח טאבו לידיעה עולה 20 לאי באינטרנט. תעודת תכנון לידיעה (certificat de urbanism) עולה כמה לאי עד כמה עשרות לאי, לפי השטח, לפי קוד המס. תרגום מוסמך במשרד נוטריון מתחיל ב-30 לאי לעמוד. שתי העלויות שבאמת משמעותיות הן עורך הדין העצמאי, שהשכר שלו נקבע במשא ומתן, והנוטריון, ששכר המינימום שלו נקבע בטבלה רשמית.
מול זה, המקרים המתועדים של קונים ששילמו מקדמות בלי ההגנות האלה הגיעו למאות קונים ולמיליוני אירו.
במילים פשוטות: הבדיקות עולות כמה מאות לאי ושכר טרחה של עורך דין. לוותר עליהן עלה לקונים את הבית ואת החסכונות.
המאמר הזה עוסק בבדיקות. את כל עלויות הקנייה ריכזנו במדריך על עלויות קניית נכס ברומניה.
כמה עולה כל בדיקה: האגרות הרשמיות
| הבדיקה | מי מנפיק | האגרה הרשמית | המקור |
|---|---|---|---|
| נסח טאבו לידיעה (אחד לכל נכס: המגרש שלכם, הכביש, המגרש של היזם) | רשות המקרקעין ANCPI, באינטרנט דרך ePay | 20 לאי לנכס שאינו שלכם | צו התעריפים של ANCPI, כפי שדווח ל-2026 |
| תעודת תכנון לידיעה | הרשות המקומית (primăria) | באזור עירוני: 5 עד 6 לאי עד 150 מ״ר, ועולה עד 12 עד 14 לאי עד 1,000 מ״ר. מעל 1,000 מ״ר: 14 לאי ועוד 0.01 לאי לכל מ״ר. באזור כפרי: 50% מזה | קוד המס, סעיף 474(1) ו-474(2) |
| תרגום מוסמך על ידי מתרגם שמועסק במשרד נוטריון | משרד הנוטריון | לפחות 30 לאי לעמוד A4 לאדם פרטי, ו-15 לאי לכל עותק נוסף | צו 177/C/2024, נספח 4 |
| אימות נוטריוני של חתימת מתרגם מוסמך | נוטריון | 50 לאי | צו 177/C/2024, נספח 1, סעיף 14 |
| עורך דין עצמאי | עורך דין שאתם בוחרים | אין טבלה רשמית. השכר נקבע בהסכמה ביניכם | תקנון מקצוע עריכת הדין |
| נוטריון לשטר המכר | נוטריון | טבלת מינימום מדורגת: ראו בהמשך | צו 177/C/2024, נספח 2 |
שלוש הערות לטבלה:
- הסכומים בקוד המס הם ערכי בסיס. המועצות המקומיות קובעות את הסכום המדויק בתוך הטווחים, ולכן הסכום בעירייה שלכם יכול להיות מעט שונה.
- כל אחד יכול לבקש תעודת תכנון לידיעה. היא מראה את כללי התכנון שחלים על הנכס, והיא ניתנת תוך 10 ימי עבודה, או תוך 5 ימי עבודה כשלרשות המקומית יש מערכת ממוחשבת פעילה (חוק 169/2026, סעיף 254).
- מתרגמים עצמאיים קובעים מחיר בעצמם. 30 הלאי הם המינימום למתרגמים שמועסקים במשרד נוטריון. בקשו הצעת מחיר בכתב.
שכר הנוטריון: טבלת המינימום הרשמית
לשטר שמעביר בעלות במקרקעין, צו 177/C/2024 קובע שכר מינימום לפי מדרגות של שווי:
| שווי הנכס | שכר נוטריון מינימלי |
|---|---|
| עד 20,000 לאי | 2.2%, ולא פחות מ-230 לאי |
| 20,001 עד 35,000 לאי | 440 לאי ועוד 1.9% מהסכום שמעל 20,001 לאי |
| 35,001 עד 65,000 לאי | 725 לאי ועוד 1.6% מעל 35,001 לאי |
| 65,001 עד 100,000 לאי | 1,205 לאי ועוד 1.5% מעל 65,001 לאי |
| 100,001 עד 200,000 לאי | 1,705 לאי ועוד 1.1% מעל 100,001 לאי |
| 200,001 עד 600,000 לאי | 2,805 לאי ועוד 0.9% מעל 200,001 לאי |
| מעל 600,001 לאי | 6,405 לאי ועוד 0.6% מעל 600,001 לאי |
אלה סכומי מינימום, ומוסיפים עליהם מע״מ. בחוזה מקדמי דו צדדי, השכר מחושב לפי החלק מהמחיר ששולם. אם החוזה הסופי נחתם באותו משרד נוטריון, השכר ששולם על החוזה המקדמי מנוכה מהשכר הסופי (צו 177/C/2024).
דוגמה, להמחשה בלבד: במחיר של 1,500,000 לאי, שכר המינימום הוא 6,405 לאי ועוד 0.6% מ-899,999 לאי, כלומר כ-11,805 לאי, ועוד מע״מ. מי משלם תלוי בחוזה. כברירת מחדל, הקונה נושא בהוצאות כריתת המכר (הקוד האזרחי, סעיף 1666(1)). ב-Compass on the Lake, שכר הנוטריון כלול במחיר. במאמר על הגריד של הנוטריונים הסברנו איך ערך המינימום של הנכס יכול להשפיע על החישוב.
הבדיקות עולות כמה מאות לאי. ההפסדים של מי שוויתר עליהן מגיעים למיליוני אירו.
דוגמה מחושבת: האגרות הרשמיות לבדיקות
נניח שאתם בודקים וילה אחת על כביש פרטי, לפני חתימה על חוזה מקדמי:
| פריט | חישוב | אגרה רשמית |
|---|---|---|
| נסחים: המגרש שלכם, הכביש, המגרש המקורי של היזם | 3 × 20 לאי | 60 לאי |
| סבב נסחים שני לפני התשלום הגדול | 3 × 20 לאי | 60 לאי |
| תעודת תכנון לידיעה, מגרש עד 1,000 מ״ר, אזור כפרי | 50% מ-12 עד 14 לאי | 6 עד 7 לאי |
| תרגום של הנסחים והתעודה, כ-10 עמודים | 10 × 30 לאי | 300 לאי |
| סך האגרות הרשמיות | כ-430 לאי |
שכר עורך הדין מתווסף, ומסכמים אותו מראש. בקשו היקף עבודה בכתב: אילו מסמכים הוא קורא, אילו בדיקות הוא עושה, ומה תקבלו ממנו בכתב. ראו איך בוחרים עורך דין.
כמה עלה לוותר על הבדיקות: שלושה מקרים מתועדים
רומניה, 2024: פרשת נורדיס
ב-7 באוקטובר 2024 פרסם אתר התחקירים Recorder שמאות רומנים קנו בתים בפרויקטים של Nordis, הרבה פעמים במקדמה ועל סמך הבטחת מכר בלבד, ושרוב המתחמים שהובטחו נשארו ״רק על הנייר ובפרסומות״. בבניין היחיד שהושלם מצא Recorder סימנים מוצקים לכך שדירות נמכרו כמה פעמים לאנשים שונים. החברה נכנסה לחדלות פירעון באותו חודש, והתביעה פתחה תיק פלילי. הבטחת מכר שלא נרשמה בפנקס המקרקעין לא נראית למי שקורא את הנסח, גם לא לקונה הבא. החוק השתנה אחרי הפרשה: מדצמבר 2025, חוזה מקדמי על בית עתידי נחתם רק אצל נוטריון ונרשם בפנקס. סיפרנו את הסיפור במאמר על הדירה שנמכרה פעמיים.
רומניה, 2026: חקירה ביאשי
ב-20 באוקטובר 2026 ערכה המשטרה ביאשי חיפושים בתיק של חשד להונאה סביב בניין מגורים, עם נזק משוער של כ-7 מיליון אירו. לפי המשטרה, בין 2023 ל-2026 חלק מהדירות והחללים בבניין הובטחו למכירה לשני קונים שונים לפחות. החברה של היזם הודתה בפומבי שחתמה על כמה הבטחות מכר לאותם נכסים. החקירה נמשכת, והאישומים עשויים להשתנות. הלקח לקונים פשוט: נסח עדכני ליחידה שלכם, לפני כל תשלום, מראה אם כבר נרשמה הבטחה אחרת.
קפריסין: קונים ששילמו הכול
לפי ה-Cyprus Mail, אלפי קונים בקפריסין שילמו את מלוא המחיר אבל לא יכלו לקבל שטר בעלות, כי המשכנתאות של היזמים לבנקים נשארו על הבניינים. ארגון לווים שצוטט ביולי 2025 העריך את המספר ב-9,497 קונים, ומתוכם 5,417 עדיין חיכו. משכנתא בחלק 3 של הנסח, בלי תוכנית כתובה לשחרר אותה, היא סימן האזהרה. הסברנו איך קוראים אותה במדריך לנסח הטאבו.
הבדיקות שלכם, צעד אחר צעד
- בקשו מהיזם את מספרי הנסחים: היחידה או המגרש שלכם, כביש הגישה, והמגרש המקורי של הפרויקט.
- הזמינו את הנסחים בעצמכם באתר ePay של ANCPI.
- בקשו תעודת תכנון לידיעה מהעירייה.
- בקשו לראות את היתר הבנייה, ובדקו שהוא רשום בפנקס המקרקעין.
- תרגמו את המסמכים העיקריים, ושמרו את התרגומים יחד עם המקור.
- שכרו עורך דין עצמאי עם היקף עבודה כתוב. עורך הדין של החברה שלנו מייצג את החברה בלבד.
- הזמינו נסחים חדשים לפני כל תשלום משמעותי ולפני החתימה הסופית.
שאלות נפוצות
כמה עולה נסח טאבו ברומניה?
נסח לידיעה שמזמינים באינטרנט ב-ePay של ANCPI עולה 20 לאי לנכס שאינו שלכם. בעלים יכולים לקבל נסח של הנכס שלהם בחינם דרך הפלטפורמה של ANCPI לבעלים.
כמה עולה תעודת תכנון?
לפי סעיף 474 בקוד המס, באזור עירוני היא עולה מ-5 עד 6 לאי עד 150 מ״ר, ועד 14 לאי ועוד 0.01 לאי לכל מ״ר שמעל 1,000 מ״ר. באזור כפרי האגרה היא חצי. המועצות המקומיות קובעות את הסכום המדויק בתוך הטווחים.
מספיק נוטריון, או שצריך גם עורך דין?
הנוטריון בודק את הצד הפורמלי של השטר, והוא ניטרלי בין הצדדים. עורך דין משלכם קורא את החוזה ואת המסמכים בשבילכם, ויכול לנהל משא ומתן. אלה שני תפקידים שונים.
שכר הנוטריון ברומניה קבוע?
משרד המשפטים קובע שכר מינימום (צו 177/C/2024). נוטריון רשאי לגבות יותר, ומוסיפים מע״מ. בקשו מהנוטריון את החישוב מראש.
השורה התחתונה
האגרות הרשמיות לבדיקות מסתכמות בכמה מאות לאי. ההפסדים המתועדים של מי שוויתר עליהן מגיעים למיליוני אירו. זה כל החשבון.
אם אתם רוצים לתכנן את הבדיקות לנכס ברומניה, אצלנו או אצל כל אחד אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נבנה יחד את הרשימה, עם העלות של כל פריט.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות: קוד המס, חוק 227/2015, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיף 474 · צו שר המשפטים 177/C/2024 על שכר מינימום לנוטריונים, מוניטורול אופיציאל מס׳ 70 מ-26.01.2024 (הנוסח שפרסמה לשכת הנוטריונים של בוקרשט) · חוק 169/2026, מוניטורול אופיציאל מס׳ 661 מ-10.08.2026, סעיפים 253 ו-254 · ANCPI ePay · הקוד האזרחי, חוק 287/2009 (legislatie.just.ro), סעיף 1666 · Recorder, 07.10.2024 · Aktual24, 20.10.2026 · Cyprus Mail, 15.07.2025
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. האגרות נכונות ל-22 באוקטובר 2026, ככל שיכולנו לאמת אותן; אגרות מקומיות ושכר אנשי מקצוע יכולים להשתנות. המקרים מבוססים על הפרסומים המצוטטים, והחקירה ביאשי עדיין נמשכת.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
