مستخرج الاطلاع عبر منصة ePay التابعة لـ ANCPI يكلّف 20 ليو لعقار لا تملكونه. اطلبوا واحدًا لكل قطعة: قطعتكم، والطريق، وقطعة المطوّر.
بموجب المادة 474 من القانون الضريبي، تكلّف شهادة التخطيط العمراني لقطعة حتى 1,000 م² ما يصل إلى 14 ليو في المناطق الحضرية، ونصف ذلك في المناطق الريفية.
بموجب الأمر 177/C/2024، الحد الأدنى لأتعاب عقد بيع تتجاوز قيمته 600,001 ليو هو 6,405 ليو + 0.6% من الزيادة، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة.
كلفة الفحص النافي للجهالة: الجواب المختصر
الرسوم الرسمية للفحوص الأساسية على عقار روماني زهيدة. فمستخرج السجل العقاري لأغراض الاطلاع يكلّف 20 ليو عبر الإنترنت. وشهادة التخطيط العمراني لأغراض الاطلاع تكلّف من بضعة ليوات إلى بضع عشرات من الليوات، بحسب المساحة، بموجب القانون الضريبي. والترجمات المعتمدة عبر مكتب كاتب عدل تبدأ من 30 ليو للصفحة. أما الكلفتان المهمتان فعلًا فهما المحامي المستقل، وأتعابه تُحدَّد بالتفاوض، والكاتب العدل، وحدّه الأدنى للأتعاب محدد في جدول رسمي.
وفي المقابل، شملت الحالات الموثّقة لمشترين دفعوا دفعات مقدمة دون هذه الحمايات مئات المشترين وملايين اليوروهات.
بعبارة بسيطة: تكلّف الفحوص مئات الليوات وأتعاب محامٍ. أما إهمالها فقد كلّف مشترين منازلهم ومدّخراتهم.
يتناول هذا المقال الفحوص. وللاطلاع على القائمة الكاملة لتكاليف الشراء، راجعوا دليلنا عن تكاليف شراء العقار في رومانيا.
كم يكلّف كل فحص: الرسوم الرسمية
| الفحص | الجهة المصدِرة | الرسم الرسمي | المصدر |
|---|---|---|---|
| مستخرج السجل العقاري لأغراض الاطلاع (واحد لكل عقار: قطعتكم، والطريق، وقطعة المطوّر) | ANCPI، عبر منصة ePay الإلكترونية | 20 ليو لعقار لا تملكونه | أمر تعرفة ANCPI، بحسب ما أُعلن لعام 2026 |
| شهادة التخطيط العمراني لأغراض الاطلاع | السلطة المحلية (primăria) | المناطق الحضرية: 5 إلى 6 ليو حتى 150 م²، ترتفع إلى 12 إلى 14 ليو حتى 1,000 م²، ثم 14 ليو + 0.01 ليو لكل م² فوق 1,000 م². المناطق الريفية: 50% من ذلك | القانون الضريبي، المادة 474(1) و(2) |
| ترجمة معتمدة يُعدّها مترجم يعمل في مكتب كاتب عدل | مكتب الكاتب العدل | 30 ليو على الأقل لصفحة A4 للأفراد، و15 ليو لكل نسخة إضافية | الأمر 177/C/2024، الملحق 4 |
| تصديق الكاتب العدل على توقيع مترجم معتمد | الكاتب العدل | 50 ليو | الأمر 177/C/2024، الملحق 1، البند 14 |
| محامٍ مستقل | محامٍ تختارونه | لا يوجد جدول رسمي. تُتفق الأتعاب بينكم وبين المحامي | النظام الأساسي لمهنة المحاماة |
| الكاتب العدل لعقد الشراء | الكاتب العدل | جدول حد أدنى متدرج: انظروا أدناه | الأمر 177/C/2024، الملحق 2 |
ثلاث ملاحظات على الجدول:
- مبالغ القانون الضريبي قيم أساسية. تحدد المجالس المحلية المبلغ الدقيق ضمن هذه النطاقات، لذا قد يختلف الرقم في بلديتكم قليلًا.
- يمكن لأي شخص أن يطلب شهادة التخطيط العمراني لأغراض الاطلاع. فهي تبيّن قواعد التخطيط المطبقة على العقار، وتصدر خلال 10 أيام عمل، أو خلال 5 أيام حيث يكون لدى السلطة المحلية نظام معلوماتي عامل (القانون 169/2026، المادة 254).
- المترجمون المستقلون يحددون أسعارهم بأنفسهم. مبلغ 30 ليو هو الحد الأدنى للمترجمين العاملين في مكتب كاتب عدل. اطلبوا عرض سعر مكتوبًا.
أتعاب الكاتب العدل: جدول الحد الأدنى الرسمي
بالنسبة إلى العقد الناقل لملكية عقار، يحدد الأمر 177/C/2024 حدًا أدنى للأتعاب بحسب شرائح القيمة:
| قيمة العقار | الحد الأدنى لأتعاب الكاتب العدل |
|---|---|
| حتى 20,000 ليو | 2.2%، على ألا تقل عن 230 ليو |
| من 20,001 إلى 35,000 ليو | 440 ليو + 1.9% من المبلغ الزائد على 20,001 ليو |
| من 35,001 إلى 65,000 ليو | 725 ليو + 1.6% مما يزيد على 35,001 ليو |
| من 65,001 إلى 100,000 ليو | 1,205 ليو + 1.5% مما يزيد على 65,001 ليو |
| من 100,001 إلى 200,000 ليو | 1,705 ليو + 1.1% مما يزيد على 100,001 ليو |
| من 200,001 إلى 600,000 ليو | 2,805 ليو + 0.9% مما يزيد على 200,001 ليو |
| أكثر من 600,001 ليو | 6,405 ليو + 0.6% مما يزيد على 600,001 ليو |
هذه حدود دنيا، وتُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى أتعاب الكاتب العدل. وفي العقد الابتدائي الملزم للجانبين، تُحتسب الأتعاب على الجزء المدفوع من السعر، وإذا وُقّع العقد النهائي في مكتب الكاتب العدل نفسه، تُخصم الأتعاب المدفوعة عن الوعد من الأتعاب النهائية (الأمر 177/C/2024).
مثال، للتوضيح فقط: لسعر قدره 1,500,000 ليو، يبلغ الحد الأدنى للأتعاب 6,405 ليو + 0.6% × 899,999 ليو، أي نحو 11,805 ليو، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. ومن يدفعها يتوقف على العقد. وبحسب القاعدة الافتراضية، يتحمل المشتري تكاليف إبرام البيع (القانون المدني، المادة 1666(1)). وفي مشروع Compass on the Lake، أتعاب الكاتب العدل مشمولة في السعر. ويشرح مقالنا عن جدول أسعار الكتّاب العدول كيف يمكن أن تؤثر القيمة الدنيا للعقار في الحساب.
تكلّف الفحوص بضع مئات من الليوات. أما الخسائر الموثّقة الناتجة عن إهمالها فتصل إلى ملايين اليوروهات.
مثال محسوب: الرسوم الرسمية للفحوص
لنفترض أنكم تفحصون فيلا واحدة على طريق خاص، قبل توقيع عقد ابتدائي:
| البند | الحساب | الرسم الرسمي |
|---|---|---|
| المستخرجات: قطعتكم، والطريق، والقطعة الأصلية للمطوّر | 3 × 20 ليو | 60 ليو |
| جولة ثانية من المستخرجات قبل الدفعة الرئيسية | 3 × 20 ليو | 60 ليو |
| شهادة تخطيط عمراني لأغراض الاطلاع، قطعة حتى 1,000 م²، منطقة ريفية | 50% من 12 إلى 14 ليو | 6 إلى 7 ليو |
| ترجمة المستخرجات والشهادة، نحو 10 صفحات | 10 × 30 ليو | 300 ليو |
| مجموع الرسوم الرسمية | نحو 430 ليو |
وتُضاف أتعاب المحامي، المتفق عليها مسبقًا. اطلبوا نطاق عمل مكتوبًا: أي المستندات تُقرأ، وأي الفحوص تُجرى، وما الذي تتسلمونه كتابةً. راجعوا كيف تختارون محاميًا.
ما كلّفه إهمال الفحوص: ثلاث حالات موثّقة
رومانيا، 2024: قضية Nordis
في 7 أكتوبر 2024، أفادت منصة التحقيقات الصحفية Recorder بأن مئات الرومانيين اشتروا منازل في مشاريع Nordis، وكثيرًا ما دفعوا مقدمًا بناءً على وعد بالبيع، وأن معظم المجمعات الموعودة بقيت "على الورق وفي الإعلانات فقط". وفي المبنى الوحيد المكتمل، وجدت Recorder مؤشرات قوية على أن شققًا بيعت عدة مرات لأشخاص مختلفين. ودخلت الشركة في الإعسار في الشهر نفسه، وفتحت النيابة العامة قضية جنائية. والوعد بالبيع غير المشار إليه في السجل العقاري لا يراه أحد ممن يقرؤون المستخرج، ومنهم المشتري التالي. وقد تغيّر القانون بعد الفضيحة: فمنذ ديسمبر 2025، لا تُوقَّع العقود الابتدائية للمنازل المستقبلية إلا أمام كاتب عدل، ويُشار إليها في السجل العقاري. ورويْنا القصة في الشقة التي بيعت مرتين.
رومانيا، 2026: تحقيق في ياش
في 20 أكتوبر 2026، نفّذت الشرطة في ياش عمليات تفتيش في قضية احتيال مزعوم تتعلق بمبنى سكني، بخسارة تُقدَّر بنحو 7 ملايين يورو. وبحسب الشرطة، بين 2023 و2026 وُعد بعض الشقق والمساحات في المبنى بالبيع لمشتريَين مختلفين على الأقل. واعترفت شركة المطوّر علنًا بتوقيع عدة وعود للعقارات نفسها. والتحقيق مستمر، وقد تتغير التهم. والدرس للمشترين بسيط: مستخرج حديث لوحدتكم أنتم، قبل كل دفعة، يُظهر ما إذا كان وعد آخر قد أُشير إليه مسبقًا.
قبرص: مشترون دفعوا كامل الثمن
بحسب صحيفة Cyprus Mail، دفع آلاف المشترين في قبرص كامل الثمن لكنهم لم يتمكنوا من الحصول على سندات الملكية، لأن رهون مصارف المطوّرين بقيت على المباني. وقدّرت جمعية للمقترضين، نُقل عنها في يوليو 2025، العدد بـ 9,497 مشتريًا، منهم 5,417 كانوا لا يزالون ينتظرون. والرهن المدوّن في الجزء الثالث من المستخرج، دون خطة مكتوبة لرفعه، هو علامة التحذير. ونشرح كيف تقرؤونه في دليلنا عن مستخرج السجل العقاري.
فحصكم، خطوة بخطوة
- اطلبوا من المطوّر أرقام السجل العقاري: وحدتكم أو قطعتكم، وطريق الوصول، وقطعة المشروع الأصلية.
- اطلبوا المستخرجات بأنفسكم عبر منصة ePay التابعة لـ ANCPI.
- اطلبوا شهادة تخطيط عمراني لأغراض الاطلاع من البلدية (primăria).
- اطلبوا الاطلاع على رخصة البناء وتحقّقوا من أنها مشار إليها في السجل العقاري.
- ترجموا المستندات الأساسية، واحتفظوا بالترجمات مع الأصول.
- وكّلوا محاميًا مستقلًا بنطاق عمل مكتوب. فمحامي شركتنا يمثل الشركة فقط.
- اطلبوا مستخرجات حديثة قبل كل دفعة كبيرة وقبل التوقيع النهائي.
الأسئلة الشائعة
كم يكلّف مستخرج السجل العقاري في رومانيا؟
مستخرج الاطلاع الذي يُطلب عبر الإنترنت من منصة ePay التابعة لـ ANCPI يكلّف 20 ليو لعقار لا تملكونه. ويستطيع الملّاك الحصول على مستخرج لعقارهم مجانًا عبر منصة ANCPI المخصصة للملّاك.
كم تكلّف شهادة التخطيط العمراني؟
بموجب المادة 474 من القانون الضريبي، تتراوح في المناطق الحضرية بين 5 و6 ليو لمساحة حتى 150 م² و14 ليو مضافًا إليها 0.01 ليو لكل م² فوق 1,000 م². وفي المناطق الريفية يكون الرسم النصف. وتحدد المجالس المحلية المبلغ الدقيق ضمن هذه النطاقات.
هل يكفي الكاتب العدل، أم أحتاج أيضًا إلى محامٍ؟
يتحقق الكاتب العدل من الشكليات القانونية للعقد، وهو محايد بين الطرفين. أما محاميكم الخاص فيقرأ العقد والمستندات نيابة عنكم، ويمكنه التفاوض. والدوران مختلفان.
هل أتعاب الكتّاب العدول في رومانيا ثابتة؟
تحدد وزارة العدل حدودًا دنيا للأتعاب (الأمر 177/C/2024). ويجوز للكاتب العدل أن يتقاضى أكثر، وتُضاف ضريبة القيمة المضافة. اطلبوا من الكاتب العدل الحساب مسبقًا.
الخلاصة
تبلغ الرسوم الرسمية للفحوص بضع مئات من الليوات. أما الخسائر الموثّقة الناتجة عن إهمالها فتصل إلى ملايين اليوروهات. هذا هو الحساب كله.
إن أردتم التخطيط للفحوص على عقار في رومانيا، معنا أو مع أي جهة أخرى، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نُعدّ فيها القائمة معًا، مع كلفة كل بند.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: القانون الضريبي، القانون 227/2015، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المادة 474 · أمر وزير العدل 177/C/2024 بشأن الحد الأدنى لأتعاب الكتّاب العدول، الجريدة الرسمية رقم 70 بتاريخ 26.01.2024 (نص نشرته غرفة الكتّاب العدول في بوخارست) · القانون 169/2026، الجريدة الرسمية رقم 661 بتاريخ 10.08.2026، المادتان 253 و254 · منصة ePay التابعة لـ ANCPI · القانون المدني، القانون 287/2009 (legislatie.just.ro)، المادة 1666 · Recorder، "مخطط Nordis"، 07.10.2024 · Aktual24، عمليات التفتيش في قضية ياش، 20.10.2026 · Cyprus Mail، 15.07.2025
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الرسوم صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026، بقدر ما تمكّنا من التحقق منها؛ وقد تتغير الرسوم المحلية والأتعاب المهنية. الحالات الموصوفة مستندة إلى التقارير المنشورة المذكورة، وتحقيق ياش لا يزال جاريًا.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
