Выписка для информации в ePay агентства ANCPI стоит 20 леев за объект, которым вы не владеете. Заказывайте по одной на каждый участок: ваш, дорогу и участок застройщика.
По ст. 474 Налогового кодекса градостроительный сертификат на участок до 1 000 м² стоит до 14 леев в городской местности и вдвое меньше в сельской.
По Приказу 177/C/2024 минимальный тариф за договор купли-продажи свыше 600 001 лея составляет 6 405 леев плюс 0,6% от превышения, плюс НДС.
Стоимость проверки: короткий ответ
Официальные сборы за основные проверки объекта в Румынии невелики. Выписка из земельной книги для информации стоит 20 леев онлайн. Градостроительный сертификат для информации стоит от нескольких леев до нескольких десятков леев, в зависимости от площади, по Налоговому кодексу. Заверенный перевод через нотариальную контору стоит от 30 леев за страницу. Реально значимы две статьи расходов: независимый юрист, чей гонорар обсуждается, и нотариус, чей минимальный тариф установлен официальной шкалой.
На другой чаше весов: задокументированные случаи покупателей, которые вносили авансы без этих мер защиты, исчислялись сотнями покупателей и миллионами евро.
Проще говоря: проверки стоят сотни леев и гонорар юриста. Отказ от них стоил покупателям их домов и сбережений.
Эта статья о проверках. Полный перечень расходов на покупку есть в нашем гиде по расходам на покупку недвижимости в Румынии.
Сколько стоит каждая проверка: официальные сборы
| Проверка | Кто выдаёт | Официальный сбор | Источник |
|---|---|---|---|
| Выписка из земельной книги для информации (по одной на объект: ваш участок, дорога, участок застройщика) | ANCPI, онлайн через ePay | 20 леев за объект, которым вы не владеете | Тарифный приказ ANCPI, по данным на 2026 год |
| Градостроительный сертификат для информации | Местная администрация (primăria) | Городская местность: 5–6 леев до 150 м², с ростом до 12–14 леев до 1 000 м², затем 14 леев + 0,01 лея за каждый м² свыше 1 000 м². Сельская местность: 50% от этого | Налоговый кодекс, ст. 474(1) и (2) |
| Заверенный перевод переводчиком, работающим в нотариальной конторе | Нотариальная контора | Не менее 30 леев за страницу A4 для физических лиц, 15 леев за каждую дополнительную копию | Приказ 177/C/2024, приложение 4 |
| Нотариальное засвидетельствование подписи уполномоченного переводчика | Нотариус | 50 леев | Приказ 177/C/2024, приложение 1, п. 14 |
| Независимый юрист | Юрист по вашему выбору | Официальной шкалы нет. Гонорар согласуется между вами и юристом | Устав адвокатской профессии |
| Нотариус для договора купли-продажи | Нотариус | Скользящая минимальная шкала: см. ниже | Приказ 177/C/2024, приложение 2 |
Три замечания к таблице:
- Суммы Налогового кодекса являются базовыми. Местные советы устанавливают точную сумму в этих пределах, поэтому цифра в вашей primăria может немного отличаться.
- Градостроительный сертификат для информации может запросить кто угодно. Он сообщает градостроительные правила, действующие для объекта, и выдаётся в течение 10 рабочих дней или 5 рабочих дней, если у местной администрации работает информационная система (Закон 169/2026, ст. 254).
- Независимые переводчики устанавливают цены сами. Сумма в 30 леев является минимумом для переводчиков, работающих в нотариальной конторе. Попросите письменную смету.
Тариф нотариуса: официальная минимальная шкала
Для акта о переходе права собственности на недвижимость Приказ 177/C/2024 устанавливает минимальные тарифы по диапазонам стоимости:
| Стоимость объекта | Минимальный тариф нотариуса |
|---|---|
| До 20 000 леев | 2,2%, но не менее 230 леев |
| От 20 001 до 35 000 леев | 440 леев + 1,9% от суммы свыше 20 001 лея |
| От 35 001 до 65 000 леев | 725 леев + 1,6% свыше 35 001 лея |
| От 65 001 до 100 000 леев | 1 205 леев + 1,5% свыше 65 001 лея |
| От 100 001 до 200 000 леев | 1 705 леев + 1,1% свыше 100 001 лея |
| От 200 001 до 600 000 леев | 2 805 леев + 0,9% свыше 200 001 лея |
| Свыше 600 001 лея | 6 405 леев + 0,6% свыше 600 001 лея |
Это минимальные суммы, и к тарифу нотариуса добавляется НДС. Для двустороннего предварительного договора тариф рассчитывается от уплаченной части цены, а если окончательный договор подписывается в той же нотариальной конторе, тариф, уплаченный за предварительный договор, вычитается из окончательного (Приказ 177/C/2024).
Пример, только для иллюстрации: при цене 1 500 000 леев минимальный тариф составит 6 405 леев + 0,6% × 899 999 леев, около 11 805 леев, плюс НДС. Кто его платит, зависит от договора. По умолчанию расходы на заключение купли-продажи несёт покупатель (Гражданский кодекс, ст. 1666(1)). В Compass on the Lake тариф нотариуса включён в цену. Наша статья о нотариальной сетке объясняет, как минимальная стоимость объекта может повлиять на расчёт.
Проверки стоят несколько сотен леев. Задокументированные потери от отказа от них исчисляются миллионами евро.
Расчётный пример: официальные сборы за проверки
Допустим, вы проверяете одну виллу на частной дороге до подписания предварительного договора:
| Статья | Расчёт | Официальный сбор |
|---|---|---|
| Выписки: ваш участок, дорога, исходный участок застройщика | 3 × 20 леев | 60 леев |
| Второй круг выписок перед основным платежом | 3 × 20 леев | 60 леев |
| Градостроительный сертификат для информации, участок до 1 000 м², сельская местность | 50% от 12–14 леев | 6–7 леев |
| Перевод выписок и сертификата, около 10 страниц | 10 × 30 леев | 300 леев |
| Итого официальных сборов | около 430 леев |
Гонорар юриста добавляется сверху и согласуется заранее. Попросите письменно определить объём работы: какие документы читаются, какие проверки проводятся и что вы получаете письменно. Смотрите как выбрать юриста.
Во что обошёлся отказ от проверок: три задокументированных случая
Румыния, 2024: дело Nordis
7 октября 2024 года издание журналистских расследований Recorder сообщило, что сотни румын купили жильё в проектах Nordis, часто внося предоплату на основании обещания продажи, и что большинство обещанных комплексов остались «только на бумаге и в рекламе». В единственном достроенном здании Recorder нашёл весомые признаки того, что квартиры продавались по нескольку раз разным людям. В том же месяце компания вступила в процедуру несостоятельности, а прокуратура возбудила уголовное дело. Обещание продажи, не отмеченное в земельной книге, невидимо для любого, кто читает выписку, включая следующего покупателя. После скандала закон изменился: с декабря 2025 года предварительные договоры на будущее жильё подписываются только у нотариуса и отмечаются в земельной книге. Мы рассказали эту историю в статье о квартире, проданной дважды.
Румыния, 2026: расследование в Яссах
20 октября 2026 года полиция Ясс провела обыски по делу о предполагаемом мошенничестве с жилым зданием, с оценочным ущербом около 7 млн €. По данным полиции, в 2023–2026 годах часть квартир и помещений в здании была обещана к продаже как минимум двум разным покупателям. Компания застройщика публично признала, что подписывала несколько обещаний на одни и те же объекты. Расследование продолжается, и обвинения могут измениться. Урок для покупателей прост: свежая выписка по вашему собственному объекту перед каждым платежом показывает, не отмечено ли уже другое обещание.
Кипр: покупатели, заплатившие полностью
По данным Cyprus Mail, тысячи покупателей на Кипре заплатили полную цену, но не могли получить титул собственности, потому что на зданиях оставались ипотеки банков застройщиков. Ассоциация заёмщиков, на которую ссылалось издание в июле 2025 года, оценила число таких покупателей в 9 497, из них 5 417 всё ещё ждали. Ипотека в части III выписки без письменного плана её снятия является тревожным сигналом. Как её читать, мы объясняем в нашем гиде по выписке из земельной книги.
Ваша проверка, шаг за шагом
- Попросите у застройщика номера земельных книг: вашего объекта или участка, подъездной дороги и исходного участка проекта.
- Сами закажите выписки в ePay агентства ANCPI.
- Запросите в primăria градостроительный сертификат для информации.
- Попросите показать разрешение на строительство и проверьте, что оно отмечено в земельной книге.
- Переведите ключевые документы и храните переводы вместе с оригиналами.
- Наймите независимого юриста с письменно определённым объёмом работы. Юрист нашей компании представляет только компанию.
- Заказывайте свежие выписки перед каждым значительным платежом и перед окончательным подписанием.
Частые вопросы
Сколько стоит выписка из земельной книги в Румынии?
Выписка для информации, заказанная онлайн в ePay агентства ANCPI, стоит 20 леев за объект, которым вы не владеете. Собственники могут бесплатно получить выписку по своему объекту через платформу ANCPI для собственников.
Сколько стоит градостроительный сертификат?
По статье 474 Налогового кодекса в городской местности он стоит от 5–6 леев за площадь до 150 м² до 14 леев плюс 0,01 лея за каждый м² свыше 1 000 м². В сельской местности сбор вдвое меньше. Местные советы устанавливают точную сумму в этих пределах.
Достаточно ли нотариуса или нужен ещё и юрист?
Нотариус проверяет юридические формальности акта и нейтрален по отношению к сторонам. Ваш собственный юрист читает договор и документы в ваших интересах и может вести переговоры. Это две разные роли.
Фиксированы ли тарифы нотариусов в Румынии?
Министерство юстиции устанавливает минимальные тарифы (Приказ 177/C/2024). Нотариус может взять больше, и добавляется НДС. Попросите нотариуса заранее показать расчёт.
Итог
Официальные сборы за проверки составляют несколько сотен леев. Задокументированные потери от отказа от них исчисляются миллионами евро. Вот и весь расчёт.
Если вы хотите спланировать проверки объекта в Румынии, у нас или у кого-то другого, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы вместе составим список с тем, сколько стоит каждый пункт.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Налоговый кодекс, Закон 227/2015, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 474 · Приказ министра юстиции 177/C/2024 о минимальных нотариальных тарифах, Monitorul Oficial № 70 от 26.01.2024 (текст опубликован Нотариальной палатой Бухареста) · Закон 169/2026, Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026, ст. 253 и 254 · ANCPI ePay · Гражданский кодекс, Закон 287/2009 (legislatie.just.ro), ст. 1666 · Recorder, «Schema Nordis», 07.10.2024 · Aktual24, обыски по делу в Яссах, 20.10.2026 · Cyprus Mail, 15.07.2025
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Сборы актуальны на 22 октября 2026 года, насколько нам удалось их проверить; местные и профессиональные тарифы могут меняться. Описанные случаи основаны на приведённых публикациях, а расследование в Яссах продолжается.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
