Ein Auszug zur Information über ePay der ANCPI kostet 20 Lei für eine Immobilie, die Ihnen nicht gehört. Bestellen Sie einen für jedes Grundstück: Ihres, die Straße und das des Bauträgers.
Nach Art. 474 Steuergesetzbuch kostet eine Städtebaubescheinigung für ein Grundstück bis 1.000 m² in städtischen Gebieten bis zu 14 Lei, in ländlichen Gebieten die Hälfte.
Nach Verordnung 177/C/2024 beträgt die Mindestgebühr für einen Kaufvertrag über 600.001 Lei 6.405 Lei plus 0,6 % des Mehrbetrags, zuzüglich Mehrwertsteuer.
Die Kosten der Prüfung: die kurze Antwort
Die amtlichen Gebühren für die wichtigsten Prüfungen einer Immobilie in Rumänien sind gering. Ein Grundbuchauszug zur Information kostet online 20 Lei. Eine Städtebaubescheinigung zur Information (certificat de urbanism) kostet nach dem Steuergesetzbuch je nach Fläche einige Lei bis einige Dutzend Lei. Beglaubigte Übersetzungen über ein Notariat beginnen bei 30 Lei pro Seite. Die beiden Kosten, die wirklich zählen, sind der unabhängige Anwalt, dessen Honorar verhandelt wird, und der Notar, dessen Mindestgebühr eine amtliche Gebührenordnung festlegt.
Dem stehen die belegten Fälle von Käufern gegenüber, die Anzahlungen ohne diesen Schutz geleistet haben: Hunderte Käufer und Millionen Euro.
Einfach gesagt: Die Prüfungen kosten einige hundert Lei und ein Anwaltshonorar. Wer sie ausgelassen hat, hat sein Zuhause und seine Ersparnisse verloren.
Dieser Beitrag behandelt die Prüfungen. Die vollständige Liste der Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Beitrag zu den Kosten beim Immobilienkauf in Rumänien.
Was jede Prüfung kostet: die amtlichen Gebühren
| Prüfung | Wer sie ausstellt | Amtliche Gebühr | Quelle |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug zur Information (je einer pro Immobilie: Ihr Grundstück, die Zufahrtsstraße, das Grundstück des Bauträgers) | ANCPI, online über ePay | 20 Lei für eine Immobilie, die Ihnen nicht gehört | Gebührenverordnung der ANCPI, wie für 2026 berichtet |
| Städtebaubescheinigung zur Information | Die örtliche Verwaltung (primăria) | Städtische Gebiete: 5–6 Lei bis 150 m², steigend auf 12–14 Lei bis 1.000 m², dann 14 Lei + 0,01 Lei pro m² über 1.000 m². Ländliche Gebiete: 50 % davon | Steuergesetzbuch, Art. 474 Abs. 1 und 2 |
| Beglaubigte Übersetzung durch einen bei einem Notariat angestellten Übersetzer | Notariat | Mindestens 30 Lei pro A4-Seite für Privatpersonen, 15 Lei pro weiterer Ausfertigung | Verordnung 177/C/2024, Anhang 4 |
| Notarielle Beglaubigung der Unterschrift eines vereidigten Übersetzers | Notar | 50 Lei | Verordnung 177/C/2024, Anhang 1, Nr. 14 |
| Unabhängiger Anwalt | Ein Anwalt Ihrer Wahl | Keine amtliche Gebührenordnung. Das Honorar vereinbaren Sie mit dem Anwalt | Berufsordnung der Rechtsanwälte |
| Notar für den Kaufvertrag | Notar | Gestaffelte Mindestgebühren: siehe unten | Verordnung 177/C/2024, Anhang 2 |
Drei Hinweise zur Tabelle:
- Die Beträge im Steuergesetzbuch sind Basiswerte. Die Gemeinderäte legen den genauen Betrag innerhalb dieser Spannen fest, daher kann der Betrag bei Ihrer primăria leicht abweichen.
- Die Städtebaubescheinigung zur Information kann jeder beantragen. Sie nennt die Bauvorschriften, die für eine Immobilie gelten, und wird innerhalb von 10 Werktagen ausgestellt, oder innerhalb von 5, wo die Verwaltung ein funktionierendes IT-System hat (Gesetz 169/2026, Art. 254).
- Freie Übersetzer legen ihre Preise selbst fest. Die 30 Lei sind das Minimum für bei einem Notariat angestellte Übersetzer. Lassen Sie sich ein schriftliches Angebot geben.
Die Notargebühr: die amtliche Mindestgebührenordnung
Für eine Urkunde über die Übertragung von Immobilieneigentum legt die Verordnung 177/C/2024 Mindestgebühren nach Wertstufen fest:
| Wert der Immobilie | Mindestgebühr des Notars |
|---|---|
| Bis 20.000 Lei | 2,2 %, aber mindestens 230 Lei |
| 20.001 bis 35.000 Lei | 440 Lei + 1,9 % des Betrags über 20.001 Lei |
| 35.001 bis 65.000 Lei | 725 Lei + 1,6 % über 35.001 Lei |
| 65.001 bis 100.000 Lei | 1.205 Lei + 1,5 % über 65.001 Lei |
| 100.001 bis 200.000 Lei | 1.705 Lei + 1,1 % über 100.001 Lei |
| 200.001 bis 600.000 Lei | 2.805 Lei + 0,9 % über 200.001 Lei |
| Über 600.001 Lei | 6.405 Lei + 0,6 % über 600.001 Lei |
Das sind Mindestbeträge, und auf die Notargebühr kommt die Mehrwertsteuer. Bei einem zweiseitigen Vorvertrag wird die Gebühr auf den gezahlten Teil des Preises berechnet. Wird der endgültige Vertrag im selben Notariat unterzeichnet, wird die für das Versprechen gezahlte Gebühr von der endgültigen Gebühr abgezogen (Verordnung 177/C/2024).
Beispiel, nur zur Veranschaulichung: Bei einem Preis von 1.500.000 Lei beträgt die Mindestgebühr 6.405 Lei + 0,6 % × 899.999 Lei, rund 11.805 Lei, zuzüglich Mehrwertsteuer. Wer sie zahlt, hängt vom Vertrag ab. Ohne andere Vereinbarung trägt der Käufer die Kosten des Vertragsabschlusses (Zivilgesetzbuch, Art. 1666 Abs. 1). Bei Compass on the Lake ist die Notargebühr im Preis enthalten. Unser Beitrag zur notariellen Mindestwerttabelle erklärt, wie der Mindestwert der Immobilie die Berechnung beeinflussen kann.
Die Prüfungen kosten einige hundert Lei. Die belegten Verluste durch ihr Auslassen gehen in die Millionen Euro.
Ein Rechenbeispiel: die amtlichen Gebühren für die Prüfungen
Angenommen, Sie prüfen vor einem Vorvertrag eine Villa an einer Privatstraße:
| Posten | Rechnung | Amtliche Gebühr |
|---|---|---|
| Auszüge: Ihr Grundstück, die Straße, das ursprüngliche Grundstück des Bauträgers | 3 × 20 Lei | 60 Lei |
| Eine zweite Runde Auszüge vor der Hauptzahlung | 3 × 20 Lei | 60 Lei |
| Städtebaubescheinigung zur Information, Grundstück bis 1.000 m², ländliches Gebiet | 50 % von 12–14 Lei | 6–7 Lei |
| Übersetzung der Auszüge und der Bescheinigung, rund 10 Seiten | 10 × 30 Lei | 300 Lei |
| Amtliche Gebühren gesamt | rund 430 Lei |
Das Anwaltshonorar kommt hinzu, im Voraus vereinbart. Lassen Sie sich den Umfang schriftlich geben: welche Dokumente gelesen werden, welche Prüfungen erfolgen und was Sie schriftlich erhalten. Lesen Sie dazu, wie Sie einen Anwalt auswählen.
Was der Verzicht auf Prüfungen gekostet hat: drei belegte Fälle
Rumänien, 2024: der Fall Nordis
Am 7. Oktober 2024 berichtete das Investigativmedium Recorder, dass Hunderte Rumänen Wohnungen in Nordis-Projekten gekauft hatten, oft mit Vorauszahlungen auf Grundlage eines Kaufversprechens, und dass die meisten versprochenen Anlagen „nur auf dem Papier und in der Werbung“ existierten. Im einzigen fertigen Gebäude fand Recorder deutliche Hinweise darauf, dass Wohnungen mehrfach an verschiedene Personen verkauft worden waren. Das Unternehmen ging im selben Monat in die Insolvenz, und die Staatsanwaltschaft leitete ein Strafverfahren ein. Ein Kaufversprechen, das nicht im Grundbuch vermerkt ist, ist für jeden unsichtbar, der den Auszug liest, auch für den nächsten Käufer. Nach dem Skandal wurde das Gesetz geändert: Seit Dezember 2025 werden Vorverträge über künftige Wohnungen nur vor einem Notar geschlossen und im Grundbuch vermerkt. Die Geschichte erzählen wir in die zweimal verkaufte Wohnung.
Rumänien, 2026: Ermittlungen in Iași
Am 20. Oktober 2026 führte die Polizei in Iași Durchsuchungen in einem Fall mutmaßlichen Betrugs um ein Wohngebäude durch, mit einem geschätzten Schaden von rund 7 Millionen €. Nach Angaben der Polizei wurden zwischen 2023 und 2026 einige Wohnungen und Flächen im Gebäude mindestens zwei verschiedenen Käufern zum Kauf versprochen. Das Unternehmen des Bauträgers räumte öffentlich ein, mehrere Versprechen für dieselben Einheiten unterzeichnet zu haben. Die Ermittlungen laufen, und die Vorwürfe können sich ändern. Die Lehre für Käufer ist einfach: Ein frischer Auszug für Ihre eigene Einheit vor jeder Zahlung zeigt, ob bereits ein anderes Versprechen vermerkt ist.
Zypern: Käufer, die voll bezahlt hatten
Laut der Cyprus Mail haben Tausende Käufer in Zypern voll bezahlt, aber keine Eigentumsurkunden erhalten, weil die Bankhypotheken der Bauträger auf den Gebäuden blieben. Eine im Juli 2025 zitierte Vereinigung von Kreditnehmern bezifferte die Zahl auf 9.497 Käufer, von denen 5.417 noch warteten. Eine Hypothek in Teil III des Auszugs ohne schriftlichen Plan für ihre Löschung ist das Warnsignal. Wie Sie ihn lesen, erklären wir in unserem Beitrag zum Grundbuchauszug.
Ihre Prüfung, Schritt für Schritt
- Fragen Sie den Bauträger nach den Grundbuchnummern: Ihre Einheit oder Ihr Grundstück, die Zufahrtsstraße und das ursprüngliche Projektgrundstück.
- Bestellen Sie die Auszüge selbst über ePay der ANCPI.
- Beantragen Sie bei der primăria eine Städtebaubescheinigung zur Information.
- Lassen Sie sich die Baugenehmigung zeigen und prüfen Sie, ob sie im Grundbuch vermerkt ist.
- Lassen Sie die wichtigsten Dokumente übersetzen und bewahren Sie die Übersetzungen mit den Originalen auf.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt mit schriftlich festgelegtem Umfang. Unser Firmenanwalt vertritt nur das Unternehmen.
- Bestellen Sie vor jeder größeren Zahlung und vor der endgültigen Unterzeichnung frische Auszüge.
Häufige Fragen
Was kostet ein Grundbuchauszug in Rumänien?
Ein online über ePay der ANCPI bestellter Auszug zur Information kostet 20 Lei für eine Immobilie, die Ihnen nicht gehört. Eigentümer erhalten über die Plattform der ANCPI für Eigentümer kostenlos einen Auszug ihrer eigenen Immobilie.
Was kostet eine Städtebaubescheinigung?
Nach Art. 474 Steuergesetzbuch reicht sie in städtischen Gebieten von 5–6 Lei für bis zu 150 m² bis zu 14 Lei plus 0,01 Lei pro m² über 1.000 m². In ländlichen Gebieten beträgt die Gebühr die Hälfte. Die Gemeinderäte legen den genauen Betrag innerhalb der Spannen fest.
Reicht der Notar, oder brauche ich auch einen Anwalt?
Der Notar prüft die rechtlichen Formalitäten der Urkunde und ist gegenüber beiden Parteien neutral. Ein eigener Anwalt liest Vertrag und Unterlagen in Ihrem Auftrag und kann verhandeln. Das sind zwei verschiedene Rollen.
Sind die Notargebühren in Rumänien fest?
Das Justizministerium legt Mindestgebühren fest (Verordnung 177/C/2024). Ein Notar darf mehr verlangen, und die Mehrwertsteuer kommt hinzu. Lassen Sie sich die Berechnung vom Notar im Voraus geben.
Fazit
Die amtlichen Gebühren für die Prüfungen belaufen sich auf einige hundert Lei. Die belegten Verluste durch ihr Auslassen gehen in die Millionen Euro. Das ist die ganze Rechnung.
Wenn Sie die Prüfungen für eine Immobilie in Rumänien planen möchten, ob mit uns oder mit jemand anderem, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir stellen die Liste gemeinsam auf, mit den Kosten jedes Postens.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 474 · Verordnung des Justizministers 177/C/2024 über die Mindestgebühren der Notare, Monitorul Oficial Nr. 70 vom 26.01.2024 (Text veröffentlicht von der Notarkammer Bukarest) · Gesetz 169/2026, Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026, Art. 253 und 254 · ANCPI ePay · Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 (legislatie.just.ro), Art. 1666 · Recorder, „Das System Nordis“, 07.10.2024 · Aktual24, Durchsuchungen im Fall Iași, 20.10.2026 · Cyprus Mail, 15.07.2025
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Gebühren: 22. Oktober 2026, soweit wir sie prüfen konnten; örtliche und berufliche Gebühren können sich ändern. Die beschriebenen Fälle beruhen auf den zitierten Veröffentlichungen, und die Ermittlungen in Iași dauern an.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
