Un extrait d'information sur l'ePay de l'ANCPI coûte 20 lei pour un bien dont vous n'êtes pas propriétaire. Commandez-en un par parcelle : la vôtre, la voie d'accès et celle du promoteur.
Selon l'article 474 du Code fiscal, un certificat d'urbanisme pour une parcelle jusqu'à 1 000 m² coûte au plus 14 lei en zone urbaine, et moitié moins en zone rurale.
Selon l'arrêté 177/C/2024, les honoraires minimaux pour un acte de vente au-delà de 600 001 lei sont de 6 405 lei plus 0,6 % de l'excédent, TVA en sus.
Le coût des vérifications : la réponse courte
Les tarifs officiels des vérifications essentielles sur un bien en Roumanie sont modestes. Un extrait d'information du livre foncier coûte 20 lei en ligne. Un certificat d'urbanisme d'information coûte de quelques lei à quelques dizaines de lei selon la superficie, en application du Code fiscal. Les traductions autorisées réalisées dans une étude notariale commencent à 30 lei la page. Les deux coûts qui pèsent vraiment sont l'avocat indépendant, dont les honoraires se négocient, et le notaire, dont les honoraires minimaux sont fixés par un barème officiel.
En face, les cas documentés d'acheteurs ayant versé des acomptes sans ces protections ont touché des centaines de personnes et représenté des millions d'euros.
En clair : les vérifications coûtent quelques centaines de lei et les honoraires d'un avocat. S'en passer a coûté à des acheteurs leur logement et leurs économies.
Cet article porte sur les vérifications. Pour la liste complète des frais d'acquisition, consultez notre guide sur les frais d'achat d'un bien en Roumanie.
Ce que coûte chaque vérification : les tarifs officiels
| Vérification | Qui la délivre | Tarif officiel | Source |
|---|---|---|---|
| Extrait d'information du livre foncier (un par bien : votre parcelle, la voie d'accès, la parcelle du promoteur) | ANCPI, en ligne via ePay | 20 lei pour un bien dont vous n'êtes pas propriétaire | Arrêté tarifaire de l'ANCPI, tel que rapporté pour 2026 |
| Certificat d'urbanisme d'information | L'autorité locale (primăria) | Zones urbaines : de 5 à 6 lei jusqu'à 150 m², puis de 12 à 14 lei jusqu'à 1 000 m², puis 14 lei + 0,01 lei par m² au-delà de 1 000 m². Zones rurales : 50 % de ces montants | Code fiscal, art. 474, al. 1 et 2 |
| Traduction autorisée par un traducteur salarié d'une étude notariale | Étude notariale | Au moins 30 lei par page A4 pour les particuliers, 15 lei par copie supplémentaire | Arrêté 177/C/2024, annexe 4 |
| Légalisation notariale de la signature d'un traducteur autorisé | Notaire | 50 lei | Arrêté 177/C/2024, annexe 1, point 14 |
| Avocat indépendant | Un avocat de votre choix | Pas de barème officiel. Les honoraires sont convenus entre vous et l'avocat | Statut de la profession d'avocat |
| Notaire pour l'acte d'achat | Notaire | Barème minimal dégressif : voir ci-dessous | Arrêté 177/C/2024, annexe 2 |
Trois remarques sur ce tableau :
- Les montants du Code fiscal sont des valeurs de base. Les conseils locaux fixent le montant exact dans ces fourchettes : le chiffre de votre primăria peut donc légèrement différer.
- Le certificat d'urbanisme d'information peut être demandé par n'importe qui. Il indique les règles d'urbanisme applicables à un bien et est délivré sous 10 jours ouvrables, ou sous 5 jours lorsque l'autorité locale dispose d'un système informatique opérationnel (loi 169/2026, art. 254).
- Les traducteurs indépendants fixent leurs propres prix. Le chiffre de 30 lei est le minimum pour les traducteurs salariés d'une étude notariale. Demandez un devis écrit.
Les honoraires du notaire : le barème minimal officiel
Pour un acte translatif de propriété immobilière, l'arrêté 177/C/2024 fixe des honoraires minimaux par tranches de valeur :
| Valeur du bien | Honoraires minimaux du notaire |
|---|---|
| Jusqu'à 20 000 lei | 2,2 %, mais au moins 230 lei |
| De 20 001 à 35 000 lei | 440 lei + 1,9 % de la part supérieure à 20 001 lei |
| De 35 001 à 65 000 lei | 725 lei + 1,6 % au-delà de 35 001 lei |
| De 65 001 à 100 000 lei | 1 205 lei + 1,5 % au-delà de 65 001 lei |
| De 100 001 à 200 000 lei | 1 705 lei + 1,1 % au-delà de 100 001 lei |
| De 200 001 à 600 000 lei | 2 805 lei + 0,9 % au-delà de 200 001 lei |
| Au-delà de 600 001 lei | 6 405 lei + 0,6 % au-delà de 600 001 lei |
Ce sont des minimums, et la TVA s'ajoute aux honoraires du notaire. Pour un avant-contrat synallagmatique, les honoraires sont calculés sur la part du prix versée, et si le contrat définitif est signé dans la même étude, les honoraires payés pour la promesse sont déduits des honoraires définitifs (arrêté 177/C/2024).
Exemple, à titre purement illustratif : pour un prix de 1 500 000 lei, les honoraires minimaux sont de 6 405 lei + 0,6 % × 899 999 lei, soit environ 11 805 lei, TVA en sus. Qui les paie dépend du contrat. Par défaut, l'acheteur supporte les frais de conclusion de la vente (Code civil, art. 1666, al. 1). Chez Compass on the Lake, les honoraires du notaire sont inclus dans le prix. Notre article sur la grille des notaires explique comment la valeur minimale du bien peut influer sur le calcul.
Les vérifications coûtent quelques centaines de lei. Les pertes documentées de ceux qui s'en sont passés se chiffrent en millions d'euros.
Un exemple chiffré : les tarifs officiels des vérifications
Supposons que vous vérifiiez une villa située sur une voie privée, avant de signer un avant-contrat :
| Poste | Calcul | Tarif officiel |
|---|---|---|
| Extraits : votre parcelle, la voie, la parcelle d'origine du promoteur | 3 × 20 lei | 60 lei |
| Une seconde série d'extraits avant le paiement principal | 3 × 20 lei | 60 lei |
| Certificat d'urbanisme d'information, parcelle jusqu'à 1 000 m², zone rurale | 50 % de 12 à 14 lei | 6 à 7 lei |
| Traduction des extraits et du certificat, environ 10 pages | 10 × 30 lei | 300 lei |
| Total des tarifs officiels | environ 430 lei |
Les honoraires de l'avocat s'y ajoutent, convenus à l'avance. Demandez une mission écrite : quels documents sont lus, quelles vérifications sont faites, et ce que vous recevez par écrit. Voir comment choisir un avocat.
Ce qu'il en a coûté de s'en passer : trois cas documentés
Roumanie, 2024 : l'affaire Nordis
Le 7 octobre 2024, le média d'investigation Recorder a révélé que des centaines de Roumains avaient acheté des logements dans des projets Nordis, souvent en payant à l'avance sur la base d'une promesse de vente, et que la plupart des ensembles promis étaient restés « uniquement sur le papier et dans la publicité ». Dans le seul immeuble achevé, Recorder a relevé de sérieux indices que des appartements avaient été vendus plusieurs fois à des personnes différentes. La société a été placée en insolvabilité le même mois, et le parquet a ouvert une enquête pénale. Une promesse de vente non mentionnée au livre foncier est invisible pour quiconque lit l'extrait, y compris pour l'acheteur suivant. La loi a changé après le scandale : depuis décembre 2025, les avant-contrats portant sur des logements futurs ne sont signés que devant notaire et mentionnés au livre foncier. Nous avons raconté cette histoire dans l'appartement vendu deux fois.
Roumanie, 2026 : une enquête à Iași
Le 20 octobre 2026, la police de Iași a mené des perquisitions dans une affaire de fraude présumée concernant un immeuble résidentiel, avec un préjudice estimé à environ 7 millions d'euros. Selon la police, entre 2023 et 2026, certains appartements et locaux de l'immeuble auraient été promis à la vente à au moins deux acheteurs différents. La société du promoteur a publiquement reconnu avoir signé plusieurs promesses pour les mêmes biens. L'enquête est en cours, et les qualifications peuvent évoluer. La leçon pour les acheteurs est simple : un extrait récent pour votre propre lot, avant chaque paiement, montre si une autre promesse y a déjà été mentionnée.
Chypre : des acheteurs qui avaient tout payé
Selon le Cyprus Mail, des milliers d'acheteurs à Chypre ont payé l'intégralité du prix sans pouvoir obtenir leur titre de propriété, parce que les hypothèques bancaires des promoteurs grevaient toujours les immeubles. Une association d'emprunteurs citée en juillet 2025 estimait leur nombre à 9 497, dont 5 417 attendaient encore. Une hypothèque en partie III de l'extrait, sans plan écrit pour la lever, est le signal d'alerte. Nous expliquons comment la lire dans notre guide sur l'extrait du livre foncier.
Vos vérifications, étape par étape
- Demandez au promoteur les numéros de livre foncier : votre lot ou votre parcelle, la voie d'accès et la parcelle d'origine du projet.
- Commandez vous-même les extraits sur l'ePay de l'ANCPI.
- Demandez un certificat d'urbanisme d'information à la primăria.
- Demandez à voir le permis de construire et vérifiez qu'il est mentionné au livre foncier.
- Faites traduire les documents clés et conservez les traductions avec les originaux.
- Engagez un avocat indépendant avec une mission écrite. L'avocat de notre société ne représente que la société.
- Commandez des extraits récents avant chaque paiement important et avant la signature définitive.
Questions fréquentes
Combien coûte un extrait du livre foncier en Roumanie ?
Un extrait d'information commandé en ligne sur l'ePay de l'ANCPI coûte 20 lei pour un bien dont vous n'êtes pas propriétaire. Les propriétaires peuvent obtenir gratuitement un extrait de leur propre bien via la plateforme de l'ANCPI dédiée aux propriétaires.
Combien coûte un certificat d'urbanisme ?
Selon l'article 474 du Code fiscal, en zone urbaine, il va de 5 à 6 lei jusqu'à 150 m² à 14 lei plus 0,01 lei par m² au-delà de 1 000 m². En zone rurale, le tarif est réduit de moitié. Les conseils locaux fixent le montant exact dans ces fourchettes.
Le notaire suffit-il, ou faut-il aussi un avocat ?
Le notaire vérifie les formalités juridiques de l'acte et reste neutre entre les parties. Votre propre avocat lit le contrat et les documents pour votre compte, et peut négocier. Les deux rôles sont différents.
Les honoraires des notaires sont-ils fixes en Roumanie ?
Le ministère de la Justice fixe des honoraires minimaux (arrêté 177/C/2024). Un notaire peut demander davantage, et la TVA s'y ajoute. Demandez le calcul au notaire à l'avance.
En résumé
Les tarifs officiels des vérifications se chiffrent en quelques centaines de lei. Les pertes documentées de ceux qui s'en sont passés se chiffrent en millions d'euros. Tout le calcul est là.
Si vous souhaitez planifier les vérifications d'un bien en Roumanie, avec nous ou avec un autre vendeur, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous établirons la liste ensemble, avec le coût de chaque poste.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code fiscal, loi 227/2015, version consolidée (legislatie.just.ro), art. 474 · Arrêté du ministre de la Justice 177/C/2024 sur les honoraires minimaux des notaires, Monitorul Oficial n° 70 du 26.01.2024 (texte publié par la Chambre des notaires de Bucarest) · Loi 169/2026, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026, art. 253 et 254 · ANCPI ePay · Code civil, loi 287/2009 (legislatie.just.ro), art. 1666 · Recorder, « Schema Nordis », 07.10.2024 · Aktual24, perquisitions dans l'affaire de Iași, 20.10.2026 · Cyprus Mail, 15.07.2025
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les tarifs sont à jour au 22 octobre 2026, dans la mesure où nous avons pu les vérifier ; les tarifs locaux et les honoraires professionnels peuvent changer. Les cas décrits reposent sur les articles publiés cités, et l'enquête de Iași est en cours.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
