רומניה או מונטנגרו: מה משתנה למי שקונה בית מחו״ל?

רומניה מול מונטנגרו: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ההבדל בין שתי המדינות מתחיל ביסודות. רומניה חברה באיחוד האירופי ובשנגן. מונטנגרו מחוץ לשניהם: היא מועמדת להצטרף לאיחוד, ומשתמשת באירו. במונטנגרו זר יכול להחזיק דירה או בית באותם תנאים כמו אזרח. אבל הוא לא יכול להחזיק משאבי טבע, קרקע חקלאית, יערות, נכסי תרבות חשובים, איים, או נכס במרחק של עד קילומטר מהגבול. יש חריג אחד: עד 5,000 מ״ר קרקע חקלאית שעומד עליה בית. ברומניה, אזרח מחוץ לאיחוד רושם את הבניין על שמו, אבל לא את הקרקע.

גם העלויות שונות. במונטנגרו, מי שקונה נכס יד שנייה משלם מס רכישה: 3% עד 150,000 אירו, ושיעור גבוה יותר מעל זה. בניין חדש נמכר עם מע״מ במקום המס. ברומניה הקונה לא משלם מס העברה, ועל דירה חדשה יש מע״מ של 21%. ההבדל הגדול הוא המעמד. במונטנגרו, בעלות על בית בשווי של 150,000 אירו לפחות יכולה לתת היתר שהייה זמני לשנה. ברומניה נכס לא נותן תושבות.

במילים פשוטות: מונטנגרו נותנת יותר לבעל הנכס, מסלול תושבות ואירו, אבל היא מחוץ לאיחוד. רומניה נותנת את האיחוד ואת שנגן, בלי מסלול תושבות דרך נכס.

כמו בהשוואות שלנו עם בולגריה ועם יוון, ריכזנו כאן את הכללים, העלויות והמעמד, זה מול זה.

התמונה הכללית

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	מונטנגרו
האיחוד האירופי	חברה מאז 2007	מועמדת, לא חברה
שנגן	חברה מלאה מ-1 בינואר 2025	לא חברה
מטבע	לאו רומני	אירו, מחוץ לגוש האירו
היתר לקניית בית	לא נדרש	לא נדרש
קרקע לקונה מחוץ לאיחוד	לא ישירות על שמו	קרקע לבנייה כן. קרקע חקלאית, יערות ואזור הגבול לא
תושבות דרך נכס	לא	שהייה זמנית מ-150,000 אירו

למי שרוצה לחיות בתוך האיחוד, הטבלה הזו היא ההחלטה. ימי שנגן, השוק האירופי והחוק האירופי חלים ברומניה. במונטנגרו הם לא חלים, עד שתצטרף.

כללי הקנייה לזרים

שאלו את היזמים על זה

מונטנגרו: פתוחה, עם רשימת חריגים

לפי חוק יחסי הקניין, כפי שמסכם אותו מדריך המשקיעים של עיריית ז׳בליאק משנת 2025, זרים רוכשים מקרקעין באותם תנאים כמו אזרחי מונטנגרו, חוץ מהרשימה הזו:

• משאבי טבע ונכסים בעלי עניין ציבורי;
• קרקע חקלאית, יערות וקרקע יער;
• נכסי תרבות בעלי חשיבות מיוחדת;
• נכסים ברצועת הגבול, עד קילומטר אחד מגבול המדינה;
• איים, ואזורים שהוכרזו מוגנים מטעמי ביטחון המדינה.

החריג: זר יכול להחזיק עד 5,000 מ״ר של קרקע חקלאית, אם עומד עליה בניין מגורים שהוא חלק מהעסקה.

תיקון שהפרלמנט של מונטנגרו אישר ב-18 במרץ 2025 קובע שאזרחים וחברות ממדינות האיחוד ירכשו בעלות באותם תנאים כמו אזרחי מונטנגרו. הכלל הזה יחול רק מהיום שבו מונטנגרו תצטרף לאיחוד.

רומניה: הבניין כן, הקרקע דרך מבנה משפטי

ברומניה אף אחד לא צריך היתר כדי לקנות דירה או בית. אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד, למשל ישראלי בלי דרכון אירופי, רושם את הבניין על שמו. הקרקע שונה. לפי סעיף 44(2) בחוקה וסעיף 6 בחוק 312/2005, אזרחים של מדינות מחוץ לאיחוד רוכשים קרקע רק לפי אמנה בינלאומית, על בסיס הדדיות. בווילה, הדרכים המקובלות הן זכות שטחים (superficie) או חברה רומנית. הסברנו את שתיהן במדריך על בעלות על קרקע ברומניה.

מחירים: מה אומרים הנתונים הרשמיים

שאלו את היזמים על זה

	מחיר למ״ר (אירו)	מקור
מונטנגרו, דירה חדשה, ממוצע ארצי	2,557	MONSTAT, רבעון שני 2026, חוזים שנחתמו
מונטנגרו, אזור החוף	2,838	MONSTAT, רבעון שני 2026
פודגוריצה	2,510	MONSTAT, רבעון שני 2026
בוקרשט, דירה חדשה	כ-2,636	מדד Imobiliare.ro, קיץ 2026

השיטות שונות. MONSTAT סופר מכירות ראשונות לפי חוזים חתומים, ו-Imobiliare.ro הוא מדד של מחירים מפורסמים. התייחסו להשוואה כנקודת פתיחה, לא כהכרעה.

עלויות ומסים בקנייה

שאלו את היזמים על זה

	רומניה	מונטנגרו
דירה חדשה מיזם	מע״מ 21%	מע״מ במקום מס רכישה על בניין חדש. שיעור המע״מ הכללי 21%
דירה יד שנייה	אין מס העברה לקונה	מס רכישה על הקונה: 3% עד 150,000 אירו, 5% בין 150,000 ל-500,000 אירו, ו-6% מעל
הגשה	דרך הנוטריון ביום החתימה	הקונה מגיש ומשלם את המס תוך 15 יום
רישום	אגרת רישום של 0.15% ליחידים	רישום בקדסטר. בקשו את האגרה בכתב

חוק מס הרכישה קובע שהקונה הוא החייב במס, ושרכישה של בניין חדש שחייב במע״מ היא לא ״העברה״ לצורך המס הזה. לכן, בבניין חדש, שאלו את היזם אם המחיר כולל מע״מ. על הצד הרומני כתבנו מדריך מלא על עלויות הקנייה ברומניה.

עלויות הבעלות

רומניה: מס מקומי שנתי על הבניין, 0.08% עד 0.2% מהשווי לצורכי מס, לפי החלטת המועצה המקומית. בנוסף יש מס על הקרקע. הבסיס עלה מ-2026, לפי חוק 239/2025.

מונטנגרו: מס נכס שנתי על שווי השוק, וכל עירייה קובעת את השיעור. לפי משרד האוצר של מונטנגרו, כפי שדווח באוקטובר 2025, הטווח הבסיסי נשאר 0.25% עד 1%. תיקונים מאוקטובר ומנובמבר 2025 העבירו לעיריות את הקריטריונים המפורטים. לכן עיריות בחוף ובפנים הארץ יכולות לגבות סכומים שונים מאוד. בקשו מהעירייה את ההחלטה העדכנית.

מס במכירה

• רומניה: מס על מחיר המכירה, לא על הרווח. 3% אם הנכס היה בבעלותכם עד שלוש שנים, ו-1% אם יותר. הנוטריון גובה אותו ביום החתימה. ראו את המדריך על מס במכירת נכס ברומניה.
• מונטנגרו: הרווח ממכירה חייב במס כרווח הון לפי חוק מס הכנסה ליחידים. מקורות משניים לא מסכימים על השיעור ועל הפטורים. לכן בקשו את הנתון העדכני בכתב מיועץ מס במונטנגרו, לפני שאתם קונים.

מימון לתושבי חוץ

רומניה: לקונים זרים יש מימון של עד 70% מהמחיר, עם הון עצמי של 30% לפחות.

מונטנגרו: אין כלל אחד שפורסם לגבי לווים תושבי חוץ. כל בנק קובע איזו הכנסה מחו״ל הוא מקבל וכמה הוא מלווה. בקשו את התנאים בכתב.

מעמד ותושבות: ההבדל הגדול

מונטנגרו: לפי סעיף 56 בחוק הזרים (בנוסח עם התיקונים עד 2026), זר שיש לו נכס במונטנגרו יכול לקבל היתר שהייה זמני ״כדי להשתמש בנכס ולנהל אותו״. התנאים:

• הוכחת בעלות מהקדסטר, על בית, בית נופש, וילה, דירה או נכס מסחרי. בבעלות משותפת צריך לפחות חצי;
• הוכחת שווי: שומת מס הרכישה צריכה להראות בסיס מס של 150,000 אירו לפחות (אזרחי האיחוד, ה-EEA ושווייץ פטורים מההוכחה הזו);
• התנאים הכלליים: אמצעי מחיה, מקום מגורים, ביטוח בריאות ורישום פלילי נקי.

ההיתר ניתן לשנה אחת בכל פעם. כדי לחדש אותו, מראים שמסי הנכס שולמו.

רומניה: אין תושבות דרך נכס. צריך עבודה, עסק, משפחה, לימודים או מסלול הנוודים הדיגיטליים. פירטנו במדריך על היתר שהייה ברומניה.

וזכרו את הצד השני: מונטנגרו מחוץ לשנגן. היתר שהייה במונטנגרו לא נותן זכות לחיות באיחוד האירופי.

אורח חיים: חוף הים האדריאטי או בירה אירופית

מונטנגרו מתאימה למי שמחפש בית ליד הים, בחוף האדריאטי, או בפודגוריצה. השוק ברומניה מתרכז בבוקרשט ובמחוז אילפוב, אזור בירה באיחוד האירופי. לפי המכון הלאומי לסטטיסטיקה, בשנת 2025 הושלמו שם כ-17,300 דירות חדשות, כ-29% מכלל המדינה. הפרברים הצפוניים, ליד שדה התעופה ובתי הספר הבינלאומיים, הם שוק של בתים משפחתיים עם גינה.

רשימת בדיקה לפני שבוחרים

1. המטרה. היתר שהייה, או בית בתוך האיחוד ושנגן?
2. המיקום. במונטנגרו, בדקו את רצועת הגבול ואת סוג הקרקע. ברומניה, את נסח רישום המקרקעין.
3. חדש או יד שנייה. במונטנגרו, מע״מ על בנייה חדשה ומס רכישה על יד שנייה. ברומניה, מע״מ רק על דירה חדשה.
4. מס מקומי. בקשו מהעירייה במונטנגרו את השיעור העדכני.
5. היציאה. קבלו בכתב את מס המכירה בשתי המדינות.
6. עורך דין עצמאי במדינה שבה אתם קונים, שמייצג רק אתכם.

שאלות נפוצות

זרים יכולים לקנות נכס במונטנגרו?

כן. זרים רוכשים דירות ובתים באותם תנאים כמו אזרחים. הם לא יכולים להחזיק משאבי טבע, קרקע חקלאית, יערות, נכסי תרבות חשובים, איים, או נכס עד קילומטר מהגבול. החריג: עד 5,000 מ״ר קרקע חקלאית שעומד עליה בית.

קניית נכס במונטנגרו נותנת תושבות?

היא יכולה. חוק הזרים מאפשר היתר שהייה זמני לבעל נכס שבסיס המס שלו לפחות 150,000 אירו, עם אמצעי מחיה, מקום מגורים וביטוח בריאות. ההיתר ניתן לשנה בכל פעם.

כמה מס רכישה משלמים במונטנגרו?

הקונה משלם 3% בעסקאות עד 150,000 אירו, 5% בין 150,000 ל-500,000 אירו, ו-6% מעל, לפי השיעורים שבתוקף מ-1 בינואר 2024. בניין חדש שנמכר עם מע״מ לא חייב במס הזה.

מונטנגרו חברה באיחוד האירופי או בשנגן?

לא. מונטנגרו מועמדת לאיחוד ולא חברה בשנגן, למרות שהיא משתמשת באירו. רומניה חברה בשניהם.

השורה התחתונה

מונטנגרו נותנת מה שרומניה לא נותנת: מסלול תושבות דרך נכס, ואירו. רומניה נותנת מה שעדיין אין במונטנגרו: האיחוד האירופי ושנגן, ובלי מס העברה לקונה. החליטו קודם אם אתם צריכים היתר שהייה או בית בתוך האיחוד. כל השאר נובע מזה.

אם אתם מתלבטים בין השתיים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נשים את הנכס שאתם בודקים בכל מדינה בטבלה אחת: הכללים, העלות המלאה והיציאה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: מונטנגרו, החוק לתיקון חוק יחסי הקניין, העיתון הרשמי 2025 (sluzbenilist.me) · עיריית ז׳בליאק, מדריך משקיעים 2025: רכישת מקרקעין בידי זרים · מונטנגרו, חוק מס הרכישה (gov.me) · KPMG מונטנגרו: שיעורי מס הרכישה מ-1 בינואר 2024 · מונטנגרו, תיקוני חוק מס הנכס 2025 (sluzbenilist.me) · מונטנגרו, חוק הזרים, נוסח משולב עד 2026 (zzzcg.me), סעיפים 43 ו-56 · MONSTAT: מחירי דירות חדשות, רבעון שני 2026 · רומניה, חוק 312/2005 · רומניה, קוד המס, חוק 227/2015 · ANCPI · המכון הלאומי לסטטיסטיקה של רומניה (INS)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026, והם משתנים בשתי המדינות. לפני עסקה, התייעצו עם עורך דין עצמאי ויועץ מס במדינה שבה אתם קונים.