لا يستطيع الأجانب في الجبل الأسود تملك الأراضي الزراعية أو الغابات أو الجزر أو العقارات ضمن 1 كم من الحدود، باستثناء حتى 5,000 م² من الأرض الزراعية يقوم عليها منزل.
بموجب المادة 56 من قانون الأجانب في الجبل الأسود، يستطيع مالك عقار وعاؤه الضريبي لا يقل عن 150,000 يورو الحصول على إقامة مؤقتة لمدة سنة واحدة كحد أقصى في كل مرة.
يدفع مشتري العقار المستعمل في الجبل الأسود 3% حتى 150,000 يورو، ثم 5% و6% على القيم الأعلى. وفي رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل، ويدفع البائع 1% أو 3%.
العقار في رومانيا أم في الجبل الأسود: الجواب المختصر
يختلف البلدان في أبسط الأسس. فرومانيا عضو في الاتحاد الأوروبي وفي منطقة شنغن. أما الجبل الأسود فخارج الاثنين: هو مرشح لعضوية الاتحاد الأوروبي ويستخدم اليورو. وفي الجبل الأسود يستطيع الأجنبي تملك شقة أو منزل بالشروط نفسها التي تسري على المواطن، لكن لا يستطيع تملك الموارد الطبيعية، أو الأراضي الزراعية، أو الغابات، أو الممتلكات الثقافية المهمة، أو الجزر، أو العقارات الواقعة ضمن 1 كم من الحدود. واستثناء واحد: حتى 5,000 م² من الأرض الزراعية يقوم عليها منزل. وفي رومانيا يسجل المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي المبنى باسمه، لكن ليس الأرض.
أما التكاليف، فالمشتري في الجبل الأسود يدفع ضريبة نقل على العقار المستعمل: 3% حتى 150,000 يورو، ونسبًا أعلى فوق ذلك. والمبنى الجديد يُباع بضريبة القيمة المضافة بدلًا منها. وفي رومانيا لا يدفع المشتري ضريبة نقل، والمنزل الجديد يخضع لضريبة قيمة مضافة بنسبة 21%. والفارق الأكبر هو الوضع القانوني: ففي الجبل الأسود، يمكن أن يدعم تملك منزل لا تقل قيمته عن 150,000 يورو تصريح إقامة مؤقتة لمدة سنة. وفي رومانيا لا يمنح العقار إقامة.
بعبارة بسيطة: يمنح الجبل الأسود المالك أكثر (طريقًا إلى الإقامة، واليورو) لكنه يقع خارج الاتحاد الأوروبي. وتمنح رومانيا الاتحاد الأوروبي وشنغن، دون طريق إلى الإقامة عبر العقار.
وكما في مقارناتنا مع بلغاريا واليونان، إليكم القواعد والتكاليف والوضع القانوني جنبًا إلى جنب.
الصورة العامة
| رومانيا | الجبل الأسود | |
|---|---|---|
| الاتحاد الأوروبي | عضو منذ 2007 | مرشح، وليس عضوًا |
| شنغن | عضو كامل منذ 1 يناير 2025 | ليس عضوًا |
| العملة | الليو الروماني | اليورو، خارج منطقة اليورو |
| تصريح لشراء منزل | غير مطلوب | غير مطلوب |
| الأرض للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي | ليس مباشرة باسمهم | أرض البناء نعم، والأراضي الزراعية والغابات والشريط الحدودي لا |
| الإقامة عبر العقار | لا | إقامة مؤقتة من 150,000 يورو |
بالنسبة إلى مشترٍ يريد العيش داخل الاتحاد الأوروبي، هذا الجدول هو القرار. فأيام شنغن والسوق الأوروبية الموحدة وقانون الاتحاد الأوروبي تسري في رومانيا. أما في الجبل الأسود فلا تسري، حتى ينضم.
قواعد الشراء للأجانب
الجبل الأسود: انفتاح مع استثناءات محددة
بموجب قانون علاقات الملكية، كما يلخصه دليل المستثمر الصادر عن بلدية جابلياك (Žabljak) لعام 2025، يكتسب الأجانب العقارات بالشروط نفسها التي تسري على مواطني الجبل الأسود، مع هذه الاستثناءات:
- الموارد الطبيعية والأموال ذات المنفعة العامة؛
- الأراضي الزراعية والغابات وأراضي الغابات؛
- الممتلكات الثقافية ذات الأهمية الاستثنائية؛
- العقارات في الشريط الحدودي حتى 1 كم من حدود الدولة؛
- الجزر، والمناطق المعلنة محمية لأغراض أمن الدولة.
الاستثناء: يستطيع الأجنبي تملك حتى 5,000 م² من الأرض الزراعية إذا كان يقوم عليها مبنى سكني هو موضوع الصفقة.
ويضيف تعديل صدر عام 2025، أقرّته جمعية الجبل الأسود في 18 مارس 2025، أن مواطني الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي وشركاتها سيكتسبون الملكية بالشروط نفسها التي تسري على مواطني الجبل الأسود. ولا تسري هذه القاعدة إلا من يوم انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي.
رومانيا: المبنى نعم، والأرض عبر بنية قانونية
في رومانيا لا يحتاج أحد إلى تصريح لشراء شقة أو منزل. والمواطن من دولة خارج الاتحاد الأوروبي، أي مشترٍ لا يحمل جواز سفر أوروبيًا، يسجل المبنى باسمه. أما الأرض فمختلفة: فبموجب المادة 44(2) من الدستور والمادة 6 من القانون 312/2005، لا يكتسب المواطنون من خارج الاتحاد الأوروبي الأرض إلا بموجب معاهدة دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل. وفي حالة الفيلا، الطريقان المعتادان هما حق السطحية (superficie) أو شركة رومانية. ونشرح الاثنين في دليلنا عن تملك الأراضي في رومانيا.
الأسعار: ماذا تقول البيانات الرسمية
| السعر للمتر المربع (يورو) | المصدر | |
|---|---|---|
| الجبل الأسود، شقة جديدة، المتوسط الوطني | 2,557 | MONSTAT، الربع الثاني 2026، عقود موقعة |
| الجبل الأسود، المنطقة الساحلية | 2,838 | MONSTAT، الربع الثاني 2026 |
| بودغوريتسا | 2,510 | MONSTAT، الربع الثاني 2026 |
| بوخارست، شقة جديدة | نحو 2,636 | مؤشر Imobiliare.ro، صيف 2026 |
تختلف المنهجيات: فـMONSTAT يحصي المبيعات الأولى بموجب عقود موقعة، بينما Imobiliare.ro مؤشر لأسعار العرض. تعاملوا مع المقارنة بوصفها نقطة انطلاق، لا حكمًا نهائيًا.
تكاليف الشراء والضرائب
| رومانيا | الجبل الأسود | |
|---|---|---|
| منزل جديد من مطوّر | ضريبة قيمة مضافة 21% | ضريبة القيمة المضافة بدلًا من ضريبة النقل على العقار المبني حديثًا، والنسبة العامة 21% |
| منزل مستعمل | لا ضريبة نقل على المشتري | ضريبة نقل يدفعها المشتري: 3% حتى 150,000 يورو، و5% بين 150,000 و500,000 يورو، و6% فوق ذلك |
| التصريح | يتولاه كاتب العدل عند التوقيع | يصرّح المشتري بضريبة النقل ويدفعها خلال 15 يومًا |
| التسجيل | رسم السجل العقاري 0.15% للأفراد | التسجيل في السجل العقاري (الكاداستر)، واطلبوا قيمة الرسم كتابيًا |
ينص قانون ضريبة النقل على أن المشتري هو المكلف بالضريبة، وعلى أن شراء عقار مبني حديثًا خاضع لضريبة القيمة المضافة لا يُعد "نقلًا" لأغراض هذه الضريبة. لذا، في المبنى الجديد، اسألوا المطوّر عما إذا كان السعر يشمل ضريبة القيمة المضافة. وللجانب الروماني، راجعوا دليلنا عن تكاليف شراء العقار في رومانيا.
يمنح الجبل الأسود المالك أكثر، طريقًا إلى الإقامة واليورو، لكنه يقع خارج الاتحاد الأوروبي. وتمنح رومانيا الاتحاد الأوروبي وشنغن، دون طريق إلى الإقامة عبر العقار.
تكاليف التملك
رومانيا: ضريبة محلية سنوية على المبنى، من 0.08% إلى 0.2% من قيمته الخاضعة للضريبة، يحددها المجلس المحلي، إضافة إلى ضريبة على الأرض. وارتفع الوعاء الضريبي اعتبارًا من 2026 بموجب القانون 239/2025.
الجبل الأسود: ضريبة عقارية سنوية على القيمة السوقية، تحدد كل بلدية نسبتها. وبحسب وزارة المالية في الجبل الأسود، كما نُقل في أكتوبر 2025، يبقى النطاق الأساسي بين 0.25% و1%. ومنحت تعديلات أكتوبر ونوفمبر 2025 البلديات معايير تفصيلية. لذا قد تفرض البلديات الساحلية والداخلية مبالغ مختلفة كثيرًا، فاطلبوا من البلدية قرارها الساري.
ضريبة البيع
- رومانيا: ضريبة على سعر البيع، لا على الفارق بين سعري الشراء والبيع: 3% إذا احتفظتم بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% إذا كانت المدة أطول. ويحصّلها كاتب العدل يوم التوقيع. راجعوا دليلنا عن ضريبة بيع العقار في رومانيا.
- الجبل الأسود: يخضع الفارق بين سعري الشراء والبيع للضريبة بوصفه دخلًا رأسماليًا بموجب قانون ضريبة دخل الأفراد. وتختلف المصادر الثانوية بشأن النسبة والإعفاءات، فاحصلوا على الرقم الساري كتابيًا من مستشار ضريبي في الجبل الأسود قبل الشراء.
التمويل لغير المقيمين
رومانيا: للمشترين الأجانب، يمكن الحصول على تمويل حتى 70% من السعر، مع رأس مال ذاتي لا يقل عن 30%.
الجبل الأسود: لا توجد قاعدة منشورة موحدة للمقترضين غير المقيمين. فكل بنك يقرر أي دخل أجنبي يقبله وكم يُقرض. اطلبوا الشروط كتابيًا.
الإقامة: الفارق الأكبر
الجبل الأسود: بموجب المادة 56 من قانون الأجانب (النص الموحّد مع التعديلات حتى 2026)، يستطيع الأجنبي الذي يملك عقارًا في الجبل الأسود الحصول على تصريح إقامة مؤقتة "لاستعماله والتصرف فيه". والشروط:
- إثبات الملكية من السجل العقاري، لمنزل أو بيت عطلات أو فيلا أو شقة أو محل تجاري، ويحتاج المالكون المشتركون إلى النصف على الأقل؛
- إثبات القيمة: يجب أن يُظهر تقدير ضريبة النقل وعاءً ضريبيًا لا يقل عن 150,000 يورو (مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا معفون من هذا الإثبات)؛
- الشروط العامة: وسائل العيش، والسكن، والتأمين الصحي، وسجل نظيف.
يصدر التصريح لمدة سنة واحدة كحد أقصى في كل مرة، ولتجديده تثبتون أنكم دفعتم الضرائب العقارية.
رومانيا: لا إقامة عبر العقار. تحتاجون إلى عمل أو نشاط تجاري أو أسرة أو دراسة أو مسار الرحّالة الرقميين. راجعوا دليلنا عن تصريح الإقامة في رومانيا.
وتذكروا الجانب الآخر: الجبل الأسود خارج شنغن، لذا لا يمنح تصريح الإقامة فيه حق العيش في الاتحاد الأوروبي.
نمط الحياة: ساحل الأدرياتيكي أم عاصمة أوروبية
يناسب الجبل الأسود من يبحث عن منزل على البحر، على ساحل الأدرياتيكي، أو في بودغوريتسا. أما سوق رومانيا فمركزه بوخارست وإلفوف، منطقة عاصمة في الاتحاد الأوروبي. وبحسب المعهد الوطني للإحصاء، أُنجز هناك نحو 17,300 مسكن جديد في 2025، أي نحو 29% من الإجمالي الوطني. والضواحي الشمالية، قرب المطار والمدارس الدولية، سوق للمنازل العائلية ذات الحدائق.
قائمة تحقق قبل الاختيار
- هدفكم. تصريح إقامة، أم منزل داخل الاتحاد الأوروبي وشنغن؟
- الموقع. في الجبل الأسود، تحققوا من الشريط الحدودي وتصنيف الأرض. وفي رومانيا، تحققوا من مستخرج السجل العقاري.
- جديد أم مستعمل. في الجبل الأسود، ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة وضريبة النقل على المستعمل. وفي رومانيا، ضريبة القيمة المضافة على المنازل الجديدة فقط.
- الضريبة المحلية. اطلبوا من بلدية الجبل الأسود نسبتها السارية.
- الخروج. احصلوا على ضريبة البيع كتابيًا في البلدين.
- محامٍ مستقل في البلد الذي تشترون فيه، يمثلكم أنتم وحدكم.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الأجانب شراء عقار في الجبل الأسود؟
نعم. يكتسب الأجانب الشقق والمنازل بالشروط نفسها التي تسري على المواطنين. ولا يستطيعون تملك الموارد الطبيعية أو الأراضي الزراعية أو الغابات أو الممتلكات الثقافية المهمة أو الجزر أو العقارات ضمن 1 كم من الحدود، باستثناء حتى 5,000 م² من الأرض الزراعية يقوم عليها منزل.
هل يمنح شراء عقار في الجبل الأسود الإقامة؟
يمكن ذلك. فقانون الأجانب يتيح تصريح إقامة مؤقتة لمالك عقار وعاؤه الضريبي لا يقل عن 150,000 يورو، مع وسائل العيش والسكن والتأمين الصحي. ويصدر التصريح لمدة سنة واحدة كحد أقصى في كل مرة.
ما ضريبة نقل العقار في الجبل الأسود؟
يدفع المشتري 3% على عمليات النقل حتى 150,000 يورو، و5% بين 150,000 و500,000 يورو، و6% فوق ذلك، وفق النسب السارية منذ 1 يناير 2024. والعقار المبني حديثًا الذي يُباع بضريبة القيمة المضافة خارج نطاق هذه الضريبة.
هل الجبل الأسود في الاتحاد الأوروبي أو في شنغن؟
لا. الجبل الأسود مرشح لعضوية الاتحاد الأوروبي وليس في شنغن، مع أنه يستخدم اليورو. أما رومانيا فعضو في الاثنين.
الخلاصة
يقدم الجبل الأسود ما لا تقدمه رومانيا: طريقًا إلى الإقامة عبر العقار، واليورو. وتقدم رومانيا ما لا يملكه الجبل الأسود بعد: الاتحاد الأوروبي وشنغن، ولا ضريبة نقل على المشتري. قرروا أولًا ما إذا كنتم تحتاجون إلى تصريح إقامة أم إلى منزل داخل الاتحاد الأوروبي، والباقي يتبع ذلك.
إن كنتم تقارنون بين البلدين، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نضع العقار الذي تنظرون إليه في كل بلد في جدول واحد: القواعد، والتكلفة الكاملة، والخروج.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: الجبل الأسود، قانون تعديل قانون علاقات الملكية، الجريدة الرسمية 2025 (sluzbenilist.me) · بلدية جابلياك، دليل المستثمر 2025: شراء الأجانب للعقارات · الجبل الأسود، قانون ضريبة نقل العقارات (gov.me)، المواد 6 و7 و16 · KPMG الجبل الأسود: نسب ضريبة النقل اعتبارًا من 1 يناير 2024 · الجبل الأسود، تعديلات قانون الضريبة العقارية، 2025 (sluzbenilist.me) · الجبل الأسود، قانون الأجانب، النص الموحّد حتى 2026 (zzzcg.me)، المادتان 43 و56 · MONSTAT: أسعار الشقق الجديدة، الربع الثاني 2026 · رومانيا، القانون 312/2005 · رومانيا، القانون الضريبي، القانون 227/2015 · ANCPI · المعهد الوطني للإحصاء، رومانيا (INS)
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026 وهي تتغير في البلدين. قبل أي صفقة، استشيروا محاميًا مستقلًا ومستشارًا ضريبيًا في البلد الذي تشترون فيه.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
