Иностранцы в Черногории не могут владеть сельхозземлёй, лесами, островами и недвижимостью в пределах 1 км от границы, кроме сельхозучастка до 5 000 м² с домом.
По ст. 56 Закона об иностранцах Черногории владелец недвижимости с налоговой базой от €150 000 может получить временное пребывание на срок до года.
Покупатель вторичного жилья в Черногории платит 3% до €150 000, затем 5% и 6% на большие суммы. В Румынии покупатель такого налога не платит; продавец платит 1% или 3%.
Румыния и Черногория: короткий ответ
Страны различаются на самом базовом уровне. Румыния входит в ЕС и в Шенген. Черногория вне обоих: она кандидат на вступление в ЕС и использует евро. В Черногории иностранец может владеть квартирой или домом на тех же условиях, что и гражданин, но не природными ресурсами, сельскохозяйственной землёй, лесами, особо ценными объектами культуры, островами и недвижимостью в пределах 1 км от границы. Исключение одно: до 5 000 м² сельхозземли, на которой стоит дом. В Румынии гражданин страны вне ЕС регистрирует на себя здание, но не землю.
Расходы тоже разные. Покупатель вторичной недвижимости в Черногории платит налог на переход права: 3% до €150 000 и выше на большие суммы. Новое здание продаётся с НДС вместо этого налога. В Румынии покупатель налога на переход права не платит, а на новое жильё действует НДС 21%. Главное различие в статусе: в Черногории владение жильём стоимостью от €150 000 может дать временный вид на жительство на год. В Румынии недвижимость ВНЖ не даёт.
Проще говоря: Черногория даёт владельцу больше, маршрут к ВНЖ и евро, но находится вне ЕС; Румыния даёт ЕС и Шенген, без маршрута к ВНЖ через недвижимость.
Как и в наших сравнениях с Болгарией и Грецией, здесь правила, расходы и статус стоят рядом.
Общая картина
| Румыния | Черногория | |
|---|---|---|
| ЕС | Член с 2007 | Кандидат, не член |
| Шенген | Полноправный член с 1 января 2025 | Не член |
| Валюта | румынский лей | евро, вне еврозоны |
| Разрешение на покупку жилья | Не нужно | Не нужно |
| Земля для покупателя не из ЕС | Не напрямую на своё имя | Земля под застройку да; сельхозземля, леса и приграничная полоса нет |
| ВНЖ через недвижимость | Нет | Временное пребывание от €150 000 |
Для того, кто хочет жить внутри ЕС, эта таблица и есть решение. Шенгенские правила, единый рынок и право ЕС действуют в Румынии. В Черногории они не действуют, пока она не вступит.
Правила покупки для иностранцев
Черногория: открыто, с перечнем исключений
По Закону об имущественно-правовых отношениях, как его излагает путеводитель для инвесторов общины Жабляк 2025 года, иностранцы приобретают недвижимость на тех же условиях, что и граждане Черногории, кроме следующего:
- природные ресурсы и блага общего интереса;
- сельскохозяйственная земля, леса и лесные угодья;
- объекты культуры исключительного значения;
- недвижимость в приграничной полосе до 1 км от государственной границы;
- острова и зоны, объявленные охраняемыми в целях государственной безопасности.
Исключение: иностранец может владеть до 5 000 м² сельхозземли, если на ней стоит жилое здание, являющееся предметом сделки.
Поправка, принятая Скупщиной Черногории 18 марта 2025 года, добавляет, что граждане и компании стран ЕС будут приобретать собственность на тех же условиях, что и черногорцы. Это правило начнёт действовать только со дня вступления Черногории в ЕС.
Румыния: здание да, земля через конструкцию
В Румынии разрешение на покупку квартиры или дома не нужно никому. Гражданин страны вне ЕС регистрирует здание на своё имя. С землёй иначе: по ст. 44(2) Конституции и ст. 6 Закона 312/2005 граждане государств вне ЕС приобретают землю только на основании международного договора и на условиях взаимности. Для виллы обычно используют право суперфиция (superficie) или румынскую компанию. Подробно в статье о праве собственности на землю в Румынии. Если у вас российское или белорусское гражданство, прочитайте наш разбор санкционных правил ЕС для покупателей в Румынии.
Цены: что говорят официальные данные
| Цена за м² (евро) | Источник | |
|---|---|---|
| Черногория, новая квартира, в среднем по стране | 2 557 | MONSTAT, II квартал 2026, заключённые договоры |
| Черногория, приморский регион | 2 838 | MONSTAT, II квартал 2026 |
| Подгорица | 2 510 | MONSTAT, II квартал 2026 |
| Бухарест, новая квартира | около 2 636 | индекс Imobiliare.ro, лето 2026 |
Методики разные: MONSTAT учитывает первые продажи по заключённым договорам, а Imobiliare.ro это индекс цен объявлений. Считайте сравнение отправной точкой, а не выводом.
Расходы и налоги при покупке
| Румыния | Черногория | |
|---|---|---|
| Новое жильё от застройщика | НДС 21% | НДС вместо налога на переход права для нового здания; общая ставка НДС 21% |
| Вторичное жильё | Налога на переход права для покупателя нет | Налог платит покупатель: 3% до €150 000, 5% от €150 000 до €500 000, 6% свыше |
| Подача | Через нотариуса в день подписания | Покупатель сам подаёт декларацию и платит налог в течение 15 дней |
| Регистрация | Сбор земельной книги 0,15% для физлиц | Регистрация в кадастре; уточните сбор письменно |
Закон о налоге на переход права говорит, что налогоплательщик это приобретатель, а покупка нового здания, облагаемого НДС, для этого налога «переходом» не считается. Поэтому в новостройке спросите застройщика, включён ли НДС в цену. О румынской стороне подробно в гиде по расходам на покупку недвижимости в Румынии.
Черногория даёт владельцу больше, маршрут к ВНЖ и евро, но находится вне ЕС; Румыния даёт ЕС и Шенген, без маршрута к ВНЖ через недвижимость.
Расходы на владение
Румыния: ежегодный местный налог на здание, от 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости, ставку выбирает местный совет. Отдельно налог на землю. С 2026 года база выросла по Закону 239/2025.
Черногория: ежегодный налог на недвижимость от рыночной стоимости, ставку устанавливает каждая община. По данным Министерства финансов Черногории, опубликованным в октябре 2025 года, базовый диапазон остаётся от 0,25% до 1%. Поправки октября и ноября 2025 года передали общинам детальные критерии. Поэтому приморские и внутренние общины могут брать очень разные суммы: запросите в общине действующее решение.
Налог при продаже
- Румыния: налог с цены продажи, а не с прибыли: 3% при владении до трёх лет, 1% дольше. Нотариус удерживает его в день подписания. Подробно в статье о налоге при продаже недвижимости в Румынии.
- Черногория: прибыль от продажи облагается как прирост капитала по закону о подоходном налоге. Вторичные источники расходятся в ставке и льготах, поэтому получите актуальные цифры письменно у черногорского налогового консультанта до покупки.
Финансирование для нерезидентов
Румыния: иностранным покупателям доступно финансирование до 70% цены при собственных средствах не менее 30%.
Черногория: единого опубликованного правила для заёмщиков-нерезидентов нет. Каждый банк сам решает, какой иностранный доход принимать и сколько кредитовать. Запросите условия письменно.
Вид на жительство: главное различие
Черногория: по ст. 56 Закона об иностранцах (сводная редакция с поправками до 2026 года) иностранец, владеющий недвижимостью в Черногории, может получить разрешение на временное пребывание «для пользования и распоряжения» ею. Условия:
- подтверждение права собственности из кадастра на дом, загородный дом, виллу, квартиру или коммерческое помещение; совладельцу нужна доля не менее половины;
- подтверждение стоимости: в решении о налоге на переход права налоговая база должна быть не меньше €150 000 (граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии от этого подтверждения освобождены);
- общие условия: средства к существованию, жильё, медицинская страховка и отсутствие судимости.
Разрешение выдаётся на срок до одного года; для продления нужно показать, что налоги на недвижимость уплачены.
Румыния: ВНЖ через недвижимость нет. Нужны работа, бизнес, семья, учёба или виза цифрового кочевника. См. наш гид по виду на жительство в Румынии.
И помните обратную сторону: Черногория вне Шенгена, и черногорский ВНЖ не даёт права жить в ЕС.
Образ жизни: Адриатика или европейская столица
Черногория подходит тем, кто ищет дом у моря на Адриатике или в Подгорице. Рынок Румынии сосредоточен вокруг Бухареста и уезда Илфов, столичного региона ЕС. По данным Национального института статистики, в 2025 году там сдали около 17 300 новых жилищ, около 29% от общего числа по стране. Северные пригороды, рядом с аэропортом и международными школами, это рынок семейных домов с садом.
Чек-лист перед выбором
- Цель. ВНЖ или дом внутри ЕС и Шенгена?
- Расположение. В Черногории проверьте приграничную полосу и категорию земли. В Румынии выписку из земельной книги.
- Новое или вторичное. В Черногории НДС на новостройки и налог на переход права на вторичку. В Румынии НДС только на новое жильё.
- Местный налог. Запросите у черногорской общины действующую ставку.
- Выход. Получите письменно данные о налоге при продаже в обеих странах.
- Независимый юрист в стране покупки, который представляет только вас.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Черногории?
Да. Иностранцы покупают квартиры и дома на тех же условиях, что и граждане. Нельзя владеть природными ресурсами, сельхозземлёй, лесами, особо ценными объектами культуры, островами и недвижимостью в пределах 1 км от границы, кроме участка сельхозземли до 5 000 м² с домом.
Даёт ли покупка недвижимости в Черногории ВНЖ?
Может дать. Закон об иностранцах допускает временное пребывание для владельца недвижимости с налоговой базой не менее €150 000 при наличии средств, жилья и медицинской страховки. Разрешение выдаётся на срок до года.
Какой налог на переход права в Черногории?
Покупатель платит 3% по сделкам до €150 000, 5% от €150 000 до €500 000 и 6% свыше, по ставкам, действующим с 1 января 2024 года. Новое здание, проданное с НДС, этим налогом не облагается.
Входит ли Черногория в ЕС или Шенген?
Нет. Черногория кандидат в ЕС и не входит в Шенген, хотя использует евро. Румыния входит и туда, и туда.
Итог
Черногория даёт то, чего нет в Румынии: маршрут к ВНЖ через недвижимость и евро. Румыния даёт то, чего в Черногории пока нет: ЕС и Шенген, и отсутствие налога на переход права для покупателя. Сначала решите, нужен ли вам ВНЖ или дом внутри ЕС; остальное вытекает из этого.
Если вы выбираете между двумя странами, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы сведём объект, который вы рассматриваете в каждой стране, в одну таблицу: правила, полная стоимость и выход.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Черногория, закон о внесении изменений в Закон об имущественно-правовых отношениях, Службени лист 2025 (sluzbenilist.me) · Община Жабляк, путеводитель для инвесторов 2025: покупка недвижимости иностранцами · Черногория, Закон о налоге на переход права на недвижимость (gov.me), ст. 6, 7, 16 · KPMG Черногория: ставки налога с 1 января 2024 года · Черногория, поправки к Закону о налоге на недвижимость 2025 (sluzbenilist.me) · Черногория, Закон об иностранцах, сводная редакция до 2026 года (zzzcg.me), ст. 43 и 56 · MONSTAT: цены новых квартир, II квартал 2026 · Румыния, Закон 312/2005 · Румыния, Налоговый кодекс, Закон 227/2015 · ANCPI · Национальный институт статистики Румынии (INS)
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года и меняются в обеих странах. Перед сделкой проконсультируйтесь с независимым юристом и налоговым консультантом в стране покупки.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
