Au Monténégro, les étrangers ne peuvent pas posséder de terres agricoles, de forêts, d'îles ni de biens à moins de 1 km de la frontière, sauf jusqu'à 5 000 m² de terre agricole avec une maison dessus.
Selon l'article 56 de la loi monténégrine sur les étrangers, un propriétaire dont le bien a une assiette fiscale d'au moins 150 000 € peut obtenir une résidence temporaire d'un an au plus à chaque fois.
Au Monténégro, l'acheteur d'un bien ancien paie 3 % jusqu'à 150 000 €, puis 5 % et 6 % au-delà. En Roumanie, l'acheteur ne paie aucune taxe sur les transferts, le vendeur paie 1 % ou 3 %.
Roumanie ou Monténégro : la réponse courte
Les deux pays diffèrent dès le départ. La Roumanie est membre de l'UE et de l'espace Schengen. Le Monténégro n'appartient ni à l'un ni à l'autre : il est candidat à l'adhésion à l'UE et utilise l'euro. Au Monténégro, un étranger peut posséder un appartement ou une maison aux mêmes conditions qu'un citoyen, mais pas de ressources naturelles, de terres agricoles, de forêts, de biens culturels importants, d'îles, ni de biens situés à moins de 1 km de la frontière. Une exception : jusqu'à 5 000 m² de terre agricole sur laquelle se trouve une maison. En Roumanie, un citoyen d'un pays hors UE inscrit le bâtiment à son nom, mais pas le terrain.
Côté coûts, l'acheteur d'un bien ancien au Monténégro paie une taxe sur les transferts : 3 % jusqu'à 150 000 €, et des taux plus élevés au-delà. Un bien neuf est vendu avec TVA à la place. En Roumanie, l'acheteur ne paie aucune taxe sur les transferts, et un logement neuf supporte une TVA de 21 %. La plus grande différence concerne le statut : au Monténégro, posséder un logement d'une valeur d'au moins 150 000 € peut permettre d'obtenir un titre de séjour temporaire d'un an. En Roumanie, la propriété ne donne aucun droit de séjour.
En clair : le Monténégro offre davantage au propriétaire (une voie vers la résidence, l'euro) mais se trouve hors de l'UE. La Roumanie offre l'UE et Schengen, sans voie vers la résidence par la propriété.
Comme dans nos comparaisons avec la Bulgarie et la Grèce, voici les règles, les coûts et le statut côte à côte.
Vue d'ensemble
| Roumanie | Monténégro | |
|---|---|---|
| UE | Membre depuis 2007 | Candidat, non membre |
| Schengen | Membre à part entière depuis le 1er janvier 2025 | Non membre |
| Monnaie | Leu roumain | Euro, hors de la zone euro |
| Autorisation pour acheter un logement | Non requise | Non requise |
| Terrain pour les acheteurs hors UE | Pas directement à leur nom | Terrain à bâtir oui, terres agricoles, forêts et zone frontalière non |
| Résidence par la propriété | Non | Résidence temporaire dès 150 000 € |
Pour un acheteur qui veut vivre dans l'UE, ce tableau suffit à trancher. Les jours Schengen, le marché unique et le droit européen s'appliquent en Roumanie. Au Monténégro, ils ne s'appliquent pas, tant que le pays n'a pas adhéré.
Les règles d'achat pour les étrangers
Monténégro : ouvert, avec des exclusions listées
Selon la loi sur les rapports de propriété, telle que résumée par le guide de l'investisseur 2025 de la municipalité de Žabljak, les étrangers acquièrent des biens immobiliers aux mêmes conditions que les citoyens monténégrins, avec les exclusions suivantes :
- les ressources naturelles et les biens d'intérêt général ;
- les terres agricoles, les forêts et les terrains forestiers ;
- les biens culturels d'importance exceptionnelle ;
- les biens immobiliers situés dans la bande frontalière, jusqu'à 1 km de la frontière de l'État ;
- les îles, et les zones déclarées protégées pour la sécurité de l'État.
L'exception : un étranger peut posséder jusqu'à 5 000 m² de terre agricole si un bâtiment d'habitation faisant l'objet de la transaction s'y trouve.
Un amendement de 2025, adopté par l'Assemblée du Monténégro le 18 mars 2025, ajoute que les citoyens et les sociétés des États membres de l'UE acquerront la propriété aux mêmes conditions que les Monténégrins. Cette règle ne s'appliquera qu'à partir du jour de l'adhésion du Monténégro à l'UE.
Roumanie : le bâtiment oui, le terrain via une structure
En Roumanie, personne n'a besoin d'une autorisation pour acheter un appartement ou une maison. Un citoyen d'un État hors UE, par exemple une personne sans passeport européen, inscrit le bâtiment à son nom. Le terrain est une autre affaire : selon l'article 44, alinéa 2, de la Constitution et l'article 6 de la loi 312/2005, les citoyens hors UE n'acquièrent des terrains qu'en vertu d'un traité international, sur une base de réciprocité. Pour une villa, les voies habituelles sont un droit de superficie (superficie) ou une société roumaine. Nous expliquons les deux dans notre guide de la propriété foncière en Roumanie.
Les prix : ce que disent les données officielles
| Prix au m² (euros) | Source | |
|---|---|---|
| Monténégro, appartement neuf, moyenne nationale | 2 557 | MONSTAT, T2 2026, contrats signés |
| Monténégro, région côtière | 2 838 | MONSTAT, T2 2026 |
| Podgorica | 2 510 | MONSTAT, T2 2026 |
| Bucarest, appartement neuf | environ 2 636 | Indice Imobiliare.ro, été 2026 |
Les méthodes diffèrent : MONSTAT compte les premières ventes sur la base de contrats signés, tandis qu'Imobiliare.ro est un indice des prix affichés. Prenez la comparaison comme un point de départ, pas comme un verdict.
Frais d'achat et impôts
| Roumanie | Monténégro | |
|---|---|---|
| Logement neuf vendu par un promoteur | TVA de 21 % | TVA au lieu de la taxe sur les transferts pour un bien neuf, taux général de TVA de 21 % |
| Logement ancien | Pas de taxe sur les transferts pour l'acheteur | Taxe sur les transferts payée par l'acheteur : 3 % jusqu'à 150 000 €, 5 % entre 150 000 € et 500 000 €, 6 % au-delà |
| Déclaration | Gérée par le notaire à la signature | L'acheteur déclare et paie la taxe sur les transferts dans les 15 jours |
| Inscription | Frais du livre foncier de 0,15 % pour les particuliers | Inscription au cadastre, demandez le montant des frais par écrit |
La loi sur la taxe sur les transferts désigne l'acheteur comme redevable et précise que l'achat d'un bien neuf soumis à la TVA n'est pas un « transfert » au sens de cette taxe. Pour un bien neuf, demandez donc au promoteur si le prix inclut la TVA. Pour le côté roumain, consultez notre guide des frais d'achat immobilier en Roumanie.
Le Monténégro offre davantage au propriétaire, une voie vers la résidence et l'euro, mais se trouve hors de l'UE. La Roumanie offre l'UE et Schengen, sans voie vers la résidence par la propriété.
Les coûts de détention
Roumanie : un impôt local annuel sur le bâtiment, de 0,08 % à 0,2 % de sa valeur imposable, fixé par le conseil local, plus un impôt sur le terrain. L'assiette a augmenté à partir de 2026 en application de la loi 239/2025.
Monténégro : un impôt foncier annuel sur la valeur de marché, dont le taux est fixé par chaque municipalité. Selon le ministère des Finances du Monténégro, cité en octobre 2025, la fourchette de base reste de 0,25 % à 1 %. Des amendements d'octobre et novembre 2025 ont donné aux municipalités des critères détaillés. Les municipalités côtières et celles de l'intérieur peuvent donc appliquer des montants assez différents : demandez à la municipalité sa décision en vigueur.
L'impôt à la revente
- Roumanie : un impôt sur le prix de vente, pas sur la plus-value : 3 % si vous avez détenu le bien trois ans au plus, 1 % au-delà. Le notaire le perçoit le jour de la signature. Consultez notre guide de l'impôt sur la vente d'un bien en Roumanie.
- Monténégro : le gain réalisé lors d'une vente est imposé comme une plus-value en application de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Les sources secondaires divergent sur le taux et les exonérations : obtenez le chiffre en vigueur par écrit auprès d'un conseiller fiscal monténégrin avant d'acheter.
Le financement pour les non-résidents
Roumanie : pour les acheteurs étrangers, un financement jusqu'à 70% du prix est possible, avec un apport d'au moins 30%.
Monténégro : il n'existe pas de règle unique publiée pour les emprunteurs non résidents. Chaque banque décide quels revenus étrangers elle accepte et combien elle prête. Demandez les conditions par écrit.
La résidence : la plus grande différence
Monténégro : selon l'article 56 de la loi sur les étrangers (texte consolidé avec les modifications jusqu'en 2026), un étranger propriétaire d'un bien au Monténégro peut obtenir un titre de séjour temporaire pour « l'utiliser et en disposer ». Les conditions :
- une preuve de propriété délivrée par le cadastre, pour une maison, une maison de vacances, une villa, un appartement ou un local commercial ; les copropriétaires doivent détenir au moins la moitié ;
- une preuve de valeur : l'avis d'imposition de la taxe sur les transferts doit indiquer une assiette d'au moins 150 000 € (les citoyens de l'UE, de l'EEE et de la Suisse sont dispensés de cette preuve) ;
- les conditions générales : moyens de subsistance, logement, assurance maladie et casier judiciaire vierge.
Le titre est délivré pour un an au plus à chaque fois. Pour le renouveler, vous devez prouver que les impôts fonciers ont été payés.
Roumanie : pas de résidence par la propriété. Il vous faut un emploi, une activité, un lien familial, des études ou la voie du nomade numérique. Consultez notre guide du titre de séjour en Roumanie.
N'oubliez pas l'autre face : le Monténégro est hors de l'espace Schengen, un titre de séjour monténégrin ne donne donc pas le droit de vivre dans l'UE.
Le mode de vie : la côte adriatique ou une capitale européenne
Le Monténégro convient à ceux qui cherchent un logement au bord de la mer, sur la côte adriatique, ou à Podgorica. Le marché roumain est centré sur Bucarest–Ilfov, une région capitale de l'UE. Selon l'Institut national de la statistique, environ 17 300 logements neufs y ont été achevés en 2025, soit environ 29 % du total national. La banlieue nord, près de l'aéroport et des écoles internationales, est un marché de maisons familiales avec jardin.
Liste de vérifications avant de choisir
- Votre objectif. Un titre de séjour, ou un logement dans l'UE et l'espace Schengen ?
- L'emplacement. Au Monténégro, vérifiez la bande frontalière et la catégorie du terrain. En Roumanie, vérifiez l'extrait du livre foncier.
- Neuf ou ancien. Au Monténégro, TVA sur le neuf, taxe sur les transferts sur l'ancien. En Roumanie, TVA sur le neuf seulement.
- L'impôt local. Demandez à la municipalité monténégrine son taux en vigueur.
- La sortie. Obtenez par écrit l'impôt à la revente dans les deux pays.
- Un avocat indépendant dans le pays où vous achetez, qui ne représente que vous.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Monténégro ?
Oui. Les étrangers acquièrent des appartements et des maisons aux mêmes conditions que les citoyens. Ils ne peuvent pas posséder de ressources naturelles, de terres agricoles, de forêts, de biens culturels importants, d'îles ni de biens situés à moins de 1 km de la frontière, sauf jusqu'à 5 000 m² de terre agricole avec une maison dessus.
Acheter un bien au Monténégro donne-t-il droit à la résidence ?
C'est possible. La loi sur les étrangers permet un titre de séjour temporaire pour un propriétaire dont le bien a une assiette fiscale d'au moins 150 000 €, avec des moyens de subsistance, un logement et une assurance maladie. Le titre est délivré pour un an au plus à chaque fois.
Quelle est la taxe sur les transferts immobiliers au Monténégro ?
L'acheteur paie 3 % sur les transferts jusqu'à 150 000 €, 5 % entre 150 000 € et 500 000 €, et 6 % au-delà, selon les taux en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Un bien neuf vendu avec TVA n'est pas soumis à cette taxe.
Le Monténégro fait-il partie de l'UE ou de l'espace Schengen ?
Non. Le Monténégro est candidat à l'adhésion à l'UE et ne fait pas partie de l'espace Schengen, bien qu'il utilise l'euro. La Roumanie fait partie des deux.
En résumé
Le Monténégro offre ce que la Roumanie n'offre pas : une voie vers la résidence par la propriété et l'euro. La Roumanie offre ce que le Monténégro n'a pas encore : l'UE et Schengen, et aucune taxe sur les transferts pour l'acheteur. Décidez d'abord si vous avez besoin d'un titre de séjour ou d'un logement dans l'UE. Le reste en découle.
Si vous hésitez entre les deux, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous mettrons le bien que vous envisagez dans chaque pays dans un seul tableau : les règles, le coût total et la sortie.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Monténégro, loi modifiant la loi sur les rapports de propriété, Journal officiel 2025 (sluzbenilist.me) · Municipalité de Žabljak, guide de l'investisseur 2025 : acquisition de biens immobiliers par des étrangers · Monténégro, loi sur la taxe sur les transferts immobiliers (gov.me), art. 6, 7, 16 · KPMG Monténégro : taux de la taxe sur les transferts à partir du 1er janvier 2024 · Monténégro, modifications de la loi sur l'impôt foncier, 2025 (sluzbenilist.me) · Monténégro, loi sur les étrangers, texte consolidé jusqu'en 2026 (zzzcg.me), art. 43, 56 · MONSTAT : prix des appartements neufs, T2 2026 · Roumanie, loi 312/2005 · Roumanie, Code fiscal, loi 227/2015 · ANCPI · Institut national de la statistique, Roumanie (INS)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026 et évoluent dans les deux pays. Avant toute transaction, consultez un avocat indépendant et un conseiller fiscal dans le pays où vous achetez.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
