Ausländer dürfen in Montenegro kein Agrarland, keinen Wald, keine Inseln und keine Immobilien im Umkreis von 1 km zur Grenze besitzen, außer bis zu 5.000 m² Agrarland mit einem Haus darauf.
Nach Art. 56 des montenegrinischen Ausländergesetzes kann ein Eigentümer, dessen Immobilie eine Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € hat, jeweils bis zu ein Jahr befristeten Aufenthalt erhalten.
Ein Käufer einer Bestandsimmobilie in Montenegro zahlt 3 % bis 150.000 €, darüber 5 % und 6 %. In Rumänien zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer, der Verkäufer zahlt 1 % oder 3 %.
Rumänien oder Montenegro: die kurze Antwort
Die beiden Länder unterscheiden sich schon im Grundsätzlichen. Rumänien ist Mitglied der EU und des Schengen-Raums. Montenegro gehört zu keinem von beiden: Es ist EU-Beitrittskandidat und verwendet den Euro. In Montenegro kann ein Ausländer eine Wohnung oder ein Haus zu denselben Bedingungen besitzen wie ein Staatsbürger, nicht aber natürliche Ressourcen, Agrarland, Wald, bedeutendes Kulturgut, Inseln oder Immobilien im Umkreis von 1 km zur Grenze. Eine Ausnahme: bis zu 5.000 m² Agrarland, auf dem ein Wohnhaus steht. In Rumänien trägt ein Nicht-EU-Bürger das Gebäude auf seinen eigenen Namen ein, nicht aber das Grundstück.
Bei den Kosten zahlt ein Käufer in Montenegro auf Bestandsimmobilien eine Grunderwerbsteuer: 3 % bis 150.000 € und höhere Sätze darüber. Ein Neubau wird stattdessen mit Mehrwertsteuer verkauft. In Rumänien zahlt der Käufer keine Grunderwerbsteuer, und auf eine neue Wohnung fallen 21 % Mehrwertsteuer an. Der größte Unterschied ist der Status: In Montenegro kann der Besitz einer Immobilie im Wert von mindestens 150.000 € eine befristete Aufenthaltserlaubnis für ein Jahr begründen. In Rumänien gibt eine Immobilie kein Aufenthaltsrecht.
Einfach gesagt: Montenegro gibt dem Eigentümer mehr (einen Weg zum Aufenthalt, den Euro), liegt aber außerhalb der EU. Rumänien gibt die EU und Schengen, ohne einen Weg zum Aufenthalt über eine Immobilie.
Wie in unseren Vergleichen mit Bulgarien und Griechenland stellen wir hier Regeln, Kosten und Status nebeneinander.
Das Gesamtbild
| Rumänien | Montenegro | |
|---|---|---|
| EU | Mitglied seit 2007 | Kandidat, kein Mitglied |
| Schengen | Vollmitglied seit 1. Januar 2025 | Kein Mitglied |
| Währung | Rumänischer Leu | Euro, außerhalb der Eurozone |
| Genehmigung für den Kauf eines Hauses | Nicht nötig | Nicht nötig |
| Grundstück für Nicht-EU-Käufer | Nicht direkt auf den eigenen Namen | Bauland ja, Agrarland, Wald und Grenzzone nein |
| Aufenthalt über Immobilie | Nein | Befristeter Aufenthalt ab 150.000 € |
Für einen Käufer, der in der EU leben möchte, ist diese Tabelle die Entscheidung. Schengen-Tage, der EU-Binnenmarkt und EU-Recht gelten in Rumänien. In Montenegro gelten sie nicht, bis zum Beitritt.
Kaufregeln für Ausländer
Montenegro: offen, mit festgelegten Ausnahmen
Nach dem Gesetz über Eigentumsverhältnisse, wie es der Investorenleitfaden 2025 der Gemeinde Žabljak zusammenfasst, erwerben Ausländer Immobilien zu denselben Bedingungen wie montenegrinische Staatsbürger, mit diesen Ausnahmen:
- natürliche Ressourcen und Güter von allgemeinem Interesse;
- Agrarland, Wald und Waldflächen;
- Kulturgut von außergewöhnlicher Bedeutung;
- Immobilien im Grenzstreifen bis 1 km von der Staatsgrenze;
- Inseln und Zonen, die aus Gründen der Staatssicherheit zu Schutzgebieten erklärt wurden.
Die Ausnahme: Ein Ausländer darf bis zu 5.000 m² Agrarland besitzen, wenn darauf ein Wohngebäude steht, das Gegenstand des Geschäfts ist.
Eine Änderung von 2025, am 18. März 2025 vom montenegrinischen Parlament beschlossen, sieht vor, dass Bürger und Unternehmen aus EU-Mitgliedstaaten Eigentum zu denselben Bedingungen erwerben wie Montenegriner. Diese Regel gilt erst ab dem Tag des EU-Beitritts Montenegros.
Rumänien: das Gebäude ja, das Grundstück über eine Struktur
In Rumänien braucht niemand eine Genehmigung, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Ein Bürger eines Nicht-EU-Staates, etwa ein Käufer ohne EU-Pass, trägt das Gebäude auf seinen eigenen Namen ein. Beim Grundstück ist es anders: Nach Art. 44 Abs. 2 der Verfassung und Art. 6 des Gesetzes 312/2005 erwerben Nicht-EU-Bürger Land nur auf Grundlage eines internationalen Vertrags und auf Gegenseitigkeit. Für eine Villa sind die üblichen Wege ein Erbbaurecht (superficie) oder eine rumänische Gesellschaft. Beide erklären wir in unserem Leitfaden zum Grundeigentum in Rumänien.
Preise: was die offiziellen Daten sagen
| Preis pro m² (Euro) | Quelle | |
|---|---|---|
| Montenegro, neue Wohnung, Landesdurchschnitt | 2.557 | MONSTAT, Q2 2026, unterzeichnete Verträge |
| Montenegro, Küstenregion | 2.838 | MONSTAT, Q2 2026 |
| Podgorica | 2.510 | MONSTAT, Q2 2026 |
| Bukarest, neue Wohnung | etwa 2.636 | Imobiliare.ro-Index, Sommer 2026 |
Die Methoden unterscheiden sich: MONSTAT erfasst Erstverkäufe aus unterzeichneten Verträgen, Imobiliare.ro ist ein Index der Angebotspreise. Betrachten Sie den Vergleich als Ausgangspunkt, nicht als Urteil.
Kaufnebenkosten und Steuern
| Rumänien | Montenegro | |
|---|---|---|
| Neue Wohnung vom Bauträger | 21 % Mehrwertsteuer | Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer bei Neubauten, allgemeiner Satz 21 % |
| Bestandsimmobilie | Keine Grunderwerbsteuer für den Käufer | Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer: 3 % bis 150.000 €, 5 % zwischen 150.000 € und 500.000 €, 6 % darüber |
| Erklärung | Wird bei der Unterschrift über den Notar abgewickelt | Der Käufer erklärt und zahlt die Grunderwerbsteuer innerhalb von 15 Tagen |
| Eintragung | Grundbuchgebühr von 0,15 % für Privatpersonen | Eintragung im Kataster, lassen Sie sich die Gebühr schriftlich nennen |
Das Gesetz über die Grunderwerbsteuer bestimmt den Käufer als Steuerpflichtigen und legt fest, dass der Kauf eines mehrwertsteuerpflichtigen Neubaus für diese Steuer keine „Übertragung“ ist. Fragen Sie den Bauträger bei einem Neubau also, ob der Preis die Mehrwertsteuer enthält. Für die rumänische Seite siehe unseren Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Rumänien.
Montenegro gibt dem Eigentümer mehr, einen Weg zum Aufenthalt und den Euro, liegt aber außerhalb der EU. Rumänien gibt die EU und Schengen, ohne einen Weg zum Aufenthalt über eine Immobilie.
Laufende Kosten
Rumänien: eine jährliche örtliche Gebäudesteuer von 0,08 % bis 0,2 % des steuerlichen Werts, vom Gemeinderat festgelegt, plus eine Grundsteuer. Die Bemessungsgrundlage ist seit 2026 nach Gesetz 239/2025 gestiegen.
Montenegro: eine jährliche Immobiliensteuer auf den Marktwert, deren Satz jede Gemeinde festlegt. Nach Angaben des montenegrinischen Finanzministeriums vom Oktober 2025 bleibt die Grundspanne bei 0,25 % bis 1 %. Änderungen im Oktober und November 2025 gaben den Gemeinden detaillierte Kriterien vor. Küsten- und Binnengemeinden können daher recht unterschiedliche Beträge verlangen. Fragen Sie die Gemeinde nach ihrem aktuellen Beschluss.
Steuer beim Verkauf
- Rumänien: eine Steuer auf den Verkaufspreis, nicht auf den Gewinn: 3 %, wenn Sie die Immobilie bis zu drei Jahre besessen haben, 1 % bei längerer Haltedauer. Der Notar zieht sie am Tag der Unterschrift ein. Siehe unseren Leitfaden zur Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Rumänien.
- Montenegro: Der Veräußerungsgewinn wird nach dem Einkommensteuergesetz als Kapitalgewinn besteuert. Sekundärquellen nennen unterschiedliche Sätze und Befreiungen. Lassen Sie sich den aktuellen Wert vor dem Kauf schriftlich von einem montenegrinischen Steuerberater bestätigen.
Finanzierung für Gebietsfremde
Rumänien: Für ausländische Käufer ist eine Finanzierung von bis zu 70 % des Preises möglich, mit einem Eigenkapital von mindestens 30 %.
Montenegro: Es gibt keine einheitlich veröffentlichte Regel für gebietsfremde Kreditnehmer. Jede Bank entscheidet selbst, welches ausländische Einkommen sie anerkennt und wie viel sie finanziert. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich geben.
Aufenthalt: der größte Unterschied
Montenegro: Nach Art. 56 des Ausländergesetzes (konsolidiert mit Änderungen bis 2026) kann ein Ausländer, der in Montenegro eine Immobilie besitzt, eine befristete Aufenthaltserlaubnis erhalten, um sie „zu nutzen und darüber zu verfügen“. Die Voraussetzungen:
- Eigentumsnachweis aus dem Kataster für ein Haus, Ferienhaus, eine Villa, Wohnung oder Gewerbefläche, Miteigentümer brauchen mindestens die Hälfte;
- Wertnachweis: Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer muss eine Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € ausweisen (Bürger der EU, des EWR und der Schweiz sind von diesem Nachweis befreit);
- die allgemeinen Voraussetzungen: Lebensunterhalt, Unterkunft, Krankenversicherung und ein sauberes Führungszeugnis.
Die Erlaubnis wird jeweils für höchstens ein Jahr erteilt. Für die Verlängerung weisen Sie nach, dass die Immobiliensteuern bezahlt sind.
Rumänien: kein Aufenthalt über eine Immobilie. Sie brauchen Arbeit, ein Unternehmen, Familie, ein Studium oder den Weg über das Digital-Nomad-Visum. Siehe unseren Leitfaden zur Aufenthaltserlaubnis in Rumänien.
Bedenken Sie die andere Seite: Montenegro liegt außerhalb des Schengen-Raums, eine montenegrinische Erlaubnis gibt also kein Recht, in der EU zu leben.
Lebensstil: die Adriaküste oder eine europäische Hauptstadt
Montenegro passt zu denen, die ein Zuhause am Meer suchen, an der Adriaküste, oder in Podgorica. Der rumänische Markt konzentriert sich auf Bukarest–Ilfov, eine Hauptstadtregion der EU. Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik wurden dort 2025 etwa 17.300 neue Wohnungen fertiggestellt, rund 29 % der landesweiten Gesamtzahl. Die nördlichen Vororte, nahe dem Flughafen und den internationalen Schulen, sind ein Markt für Familienhäuser mit Garten.
Checkliste vor der Entscheidung
- Ihr Ziel. Eine Aufenthaltserlaubnis oder ein Zuhause innerhalb der EU und des Schengen-Raums?
- Die Lage. In Montenegro prüfen Sie den Grenzstreifen und die Kategorie des Grundstücks. In Rumänien prüfen Sie den Grundbuchauszug.
- Neubau oder Bestand. In Montenegro Mehrwertsteuer auf Neubauten, Grunderwerbsteuer auf Bestand. In Rumänien Mehrwertsteuer nur auf neue Wohnungen.
- Örtliche Steuer. Fragen Sie die montenegrinische Gemeinde nach ihrem aktuellen Satz.
- Der Ausstieg. Lassen Sie sich die Steuer beim Verkauf in beiden Ländern schriftlich bestätigen.
- Ein unabhängiger Anwalt im Land des Kaufs, der nur Sie vertritt.
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?
Ja. Ausländer erwerben Wohnungen und Häuser zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger. Sie dürfen keine natürlichen Ressourcen, kein Agrarland, keinen Wald, kein bedeutendes Kulturgut, keine Inseln und keine Immobilien im Umkreis von 1 km zur Grenze besitzen, mit Ausnahme von bis zu 5.000 m² Agrarland mit einem Haus darauf.
Gibt der Kauf einer Immobilie in Montenegro ein Aufenthaltsrecht?
Das ist möglich. Das Ausländergesetz erlaubt eine befristete Aufenthaltserlaubnis für einen Eigentümer, dessen Immobilie eine Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € hat, bei nachgewiesenem Lebensunterhalt, Unterkunft und Krankenversicherung. Die Erlaubnis wird jeweils für höchstens ein Jahr erteilt.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Montenegro?
Der Käufer zahlt 3 % bei Übertragungen bis 150.000 €, 5 % zwischen 150.000 € und 500.000 € und 6 % darüber, nach den seit 1. Januar 2024 geltenden Sätzen. Ein mit Mehrwertsteuer verkaufter Neubau fällt nicht unter diese Steuer.
Ist Montenegro in der EU oder im Schengen-Raum?
Nein. Montenegro ist EU-Beitrittskandidat und nicht im Schengen-Raum, verwendet aber den Euro. Rumänien gehört zu beiden.
Fazit
Montenegro bietet, was Rumänien nicht bietet: einen Weg zum Aufenthalt über eine Immobilie und den Euro. Rumänien bietet, was Montenegro noch nicht hat: die EU und Schengen, und keine Grunderwerbsteuer für den Käufer. Entscheiden Sie zuerst, ob Sie eine Aufenthaltserlaubnis oder ein Zuhause in der EU brauchen. Der Rest ergibt sich daraus.
Wenn Sie die beiden Länder abwägen, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir stellen die Immobilie, die Sie in jedem Land ins Auge gefasst haben, in einer Tabelle nebeneinander: die Regeln, die vollen Kosten und den Ausstieg.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Montenegro, Gesetz zur Änderung des Gesetzes über Eigentumsverhältnisse, Amtsblatt 2025 (sluzbenilist.me) · Gemeinde Žabljak, Investorenleitfaden 2025: Erwerb von Immobilien durch Ausländer · Montenegro, Gesetz über die Grunderwerbsteuer (gov.me), Art. 6, 7, 16 · KPMG Montenegro: Sätze der Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 2024 · Montenegro, Änderungen des Immobiliensteuergesetzes, 2025 (sluzbenilist.me) · Montenegro, Ausländergesetz, konsolidiert bis 2026 (zzzcg.me), Art. 43, 56 · MONSTAT: Preise neuer Wohnungen, Q2 2026 · Rumänien, Gesetz 312/2005 · Rumänien, Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015 · ANCPI · Nationales Institut für Statistik, Rumänien (INS)
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Sie ändern sich in beiden Ländern. Ziehen Sie vor einer Transaktion einen unabhängigen Anwalt und einen Steuerberater im Land des Kaufs hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
