Cumpărați un apartament: cine conduce blocul și pot ajunge datoriile vânzătorului la voi?

Asociația de proprietari: răspunsul pe scurt

Întrebați dezvoltatorii

Când cumpărați un apartament, intrați și într-o comunitate: blocul. Potrivit Legii nr. 196/2018, un condominiu cu cel puțin trei unități se administrează prin asociația de proprietari. Adunarea generală alege președintele, comitetul executiv și cenzorul, iar asociația angajează un administrator care trebuie să aibă atestat eliberat de primar.

În fiecare lună, asociația afișează lista de plată, adică întreținerea: partea fiecărui apartament din cheltuielile blocului, plus rata la fondul de reparații, care e obligatoriu. Legea îi dă asociației instrumente puternice. Are ipotecă legală asupra fiecărui apartament pentru sumele neplătite, iar notarul nu autentifică vânzarea fără adeverința asociației despre datoriile vânzătorului. Dacă există datorii, vânzarea se face doar dacă cumpărătorul acceptă expres să le preia.

Pe scurt: actele blocului fac parte din apartamentul pe care îl cumpărați. Citiți-le înainte să semnați.

Pentru imaginea completă a cumpărării unui apartament, vedeți ghidul apartamentelor din România. Pentru ansamblurile de vile, unde aceeași lege se poate aplica, vedeți costurile de administrare într-un complex rezidențial.

Cine conduce blocul

Întrebați dezvoltatorii

Organ	Rol	Articol
Adunarea generală	Toți proprietarii membri. Alege și revocă președintele, comitetul și cenzorul, adoptă statutul, bugetul și hotărârile privind lucrările	art. 45, 53
Comitetul executiv	Conduce asociația între adunări, fundamentează fondul de reparații anual, desemnează administratorul pe baza mandatului adunării	art. 45, 63, 71
Președintele	Reprezintă asociația, semnează documentele, răspunde în scris la sesizări în maximum 10 zile	art. 45, 57
Cenzorul sau comisia de cenzori	Verifică gestiunea	art. 45
Administratorul	Persoană fizică, PFA sau firmă specializată; administrare tehnică, contabilitate și casierie. Are nevoie de atestat de la primar și de cazier fără condamnări pentru infracțiuni economico-financiare	art. 63, 64

Hotărârile adunării generale contrare legii sau statutului, ori care prejudiciază proprietarii, pot fi atacate în instanță (art. 52).

Ce plătiți în fiecare lună

Întrebați dezvoltatorii

Lista de întreținere împarte cheltuielile după criteriile din art. 75:

Tip de cheltuială	Cum se împarte	Ce acoperă
Pe număr de persoane	După numărul celor care locuiesc sau lucrează în fiecare unitate	Cheltuieli care depind de câte persoane folosesc blocul
Pe consumuri individuale	După contoare sau repartitoare	Apă rece, apă caldă, căldură, când sunt facturate prin asociație
Pe cota-parte indiviză	După cota fiecărui apartament, în funcție de suprafața utilă	Întreținerea și repararea acoperișului, fațadei, scării, instalațiilor comune
Pe beneficiari	Servicii individuale ale unor proprietari, gestionate prin asociație	Servicii folosite doar de unii proprietari
Pe consumatori tehnici și altele	După consumatori tehnici sau alte criterii	Conform legii și statutului

Două reguli țin împărțeala corectă. Niciun proprietar nu e scutit pentru că nu folosește o parte din proprietatea comună (art. 75 alin. 4). Iar hotărârile care încalcă regulile legale de repartizare sunt nule de drept (art. 75 alin. 3). O excepție: adunarea poate scuti apartamentele de la parter și etajul 1 de curentul pentru lift (art. 75 alin. 5).

Termenul de plată. Sumele de pe lista lunară se plătesc în maximum 30 de zile calendaristice de la afișare (art. 77 alin. 2).

Cele două fonduri obligatorii

Întrebați dezvoltatorii

Fondul de reparații. Proprietarii trebuie să aprobe anual un fond de reparații, strâns în avans, în rate lunare egale. Se folosește doar pentru consolidarea blocului, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale și repararea sau îmbunătățirea proprietății comune (art. 71 alin. 2). Veniturile din proprietatea comună, de exemplu chiria pentru un spațiu comun, merg tot în fondul de reparații și nu se împart proprietarilor (art. 70).

Fondul de rulment. Acoperă cheltuielile curente ale blocului pe o lună și se plătește în avans de fiecare proprietar (art. 72 alin. 1 și 3). La vânzare, vi se restituie, dacă actul de vânzare nu prevede altfel (art. 72 alin. 5). Stabiliți în contract dacă cumpărătorul îl returnează vânzătorului.

Pentru o familie, fondul de reparații spune mult: un bloc cu fond consistent își permite acoperișul refăcut sau anveloparea fără o „taxă” neașteptată pe lista de plată. În București, pentru blocurile încadrate în clase de risc seismic, contează și mai mult; vedeți riscul seismic în București.

Ce se întâmplă cu restanțierii

Întrebați dezvoltatorii

Etapă	Regula	Articol
Penalități	Asociația poate stabili penalități de cel mult 0,2% pe zi, doar după 30 de zile de la scadență, fără ca totalul să depășească suma datorată	art. 77 alin. 1
Notificare	Administratorul notifică în scris proprietarul și anunță președintele și comitetul	art. 78 alin. 1
Instanță	Asociația poate acționa în instanță după mai mult de 60 de zile de la scadență, respectiv 90 de zile de la afișarea listei, scutit de taxa de timbru	art. 78 alin. 2 și 3
Ipoteca legală	Asociația are ipotecă legală asupra apartamentului pentru sumele datorate, înscrisă în cartea funciară la cererea președintelui	art. 80 alin. 1 și 3
Radierea	După plată, președintele trebuie să radieze ipoteca în maximum 10 zile	art. 80 alin. 4

Cum „trec” datoriile odată cu apartamentul

Art. 33 e regula pe care orice cumpărător trebuie s-o știe:

1. Vânzătorul trebuie să dovedească plata la zi a cotelor de întreținere și a utilităților.
2. Notarul autentifică doar cu adeverința asociației, cu număr de înregistrare, dată și valabilitate de 30 de zile calendaristice, semnată de administrator și de președinte, cu ștampila asociației. Adeverința arată că s-a plătit tot sau cât se mai datorează.
3. Dacă blocul nu are asociație, sau aceasta nu are președinte și administrator, vânzătorul dă o declarație pe propria răspundere, menționată în act, și prezintă ultima factură, nu mai veche de 2 luni, cu dovada plății.
4. Dacă există datorii, notarul autentifică doar dacă cumpărătorul acceptă expres să preia toate datoriile vânzătorului către asociație și către furnizorii de utilități.
5. Actul autentificat fără aceste condiții e anulabil (art. 33 alin. 4).
6. Vânzătorul predă documentele care privesc drepturile și obligațiile apartamentului, inclusiv certificatul de performanță energetică (art. 33 alin. 5).

Așadar, datoria nu vă ia prin surprindere. Apare pe hârtie: ca sumă în adeverință, ca o clauză pe care o acceptați în act sau ca ipotecă legală în extrasul de carte funciară. Treaba voastră e să le citiți pe toate trei.

Lista de verificare înainte de cumpărare

1. Cereți adeverința asociației din timp, nu doar în ziua semnării, și comparați-o cu ultimele trei liste de plată.
2. Citiți extrasul de carte funciară și căutați o ipotecă legală în favoarea asociației; vedeți extrasul de carte funciară.
3. Cereți procesul-verbal al ultimei adunări generale și bugetul anual: lucrări planificate, soldul fondului de reparații, eventualul credit pentru reabilitare.
4. Verificați cine e administratorul și dacă atestatul e afișat la avizier, cum cere legea (art. 64 alin. 8).
5. Întrebați ce include întreținerea: căldura și apa caldă prin asociație sau facturate direct.
6. Stabiliți în contract cine returnează fondul de rulment și cine plătește luna în curs.
7. Mergeți cu un avocat ales de voi care să citească adeverința și proiectul de contract; vedeți cum alegeți avocatul pentru cumpărare.

Întrebări frecvente

Este obligatorie asociația de proprietari?

Legea 196/2018 reglementează asociațiile din condominiile cu cel puțin trei unități, iar multe reguli, despre fondul de reparații, cheltuieli și vânzare, pornesc de la existența ei. Acolo unde nu există asociație, legea tot cere vânzătorului o declarație pe propria răspundere și dovada plății la notar.

Ce intră în întreținere?

Partea apartamentului din cheltuielile blocului, împărțite pe persoane, pe consumuri sau pe cota-parte indiviză, plus rata la fondul de reparații. Se plătește în maximum 30 de zile de la afișarea listei.

Pot prelua datoriile vânzătorului la asociație?

Doar pe hârtie pe care o vedeți. Notarul are nevoie de adeverința asociației cu orice datorie. Dacă există, vânzarea se face doar dacă acceptați expres să o preluați. Asociația poate înscrie și o ipotecă legală, vizibilă în extrasul de carte funciară.

Cât pot fi penalitățile de întârziere?

Cel mult 0,2% pe zi, doar după 30 de zile de la scadență, iar totalul penalităților nu poate depăși suma la care se aplică (Legea 196/2018, art. 77).

La ce folosește fondul de reparații?

Doar la consolidarea blocului, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale și repararea sau îmbunătățirea proprietății comune. Se aprobă anual și se strânge în rate lunare egale.

Concluzia

Într-un bloc, asociația răspunde de tot ce e dincolo de ușa voastră. Legea îi dă puteri reale, dar îi dă și cumpărătorului o protecție clară: adeverința, verificarea notarului și cartea funciară.

Înainte să semnați, cereți adeverința, procesul-verbal și bugetul. Vă spun cât vă va costa blocul și ce s-ar putea să vă ceară.

Dacă vreți să trecem împreună prin actele unui bloc înainte de o ofertă, programați o discuție de jumătate de oră cu mine.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 1, 33, 45, 52, 53, 57, 63, 64, 70-72, 75, 77, 78 și 80

Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Statutul și hotărârile fiecărei asociații adaugă reguli proprii; consultați un avocat independent înainte de cumpărare.