شراء شقة في رومانيا: من يدير المبنى، وهل يمكن أن تصبح ديون البائع ديونكم؟

جمعيات الملاك في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

حين تشترون شقة في رومانيا، تنضمون أيضًا إلى المبنى. فبموجب القانون 196/2018، يُدار المبنى المشترك الذي يضم ثلاث وحدات على الأقل من خلال جمعية ملاك (asociație de proprietari). وتنتخب جمعيتها العامة رئيسًا ولجنة تنفيذية ومدققًا، وتتعاقد مع مدير يجب أن يحمل شهادة يصدرها رئيس البلدية.

كل شهر تنشر الجمعية قائمة دفع تُعرف باسم întreținere: حصتكم من تكاليف تشغيل المبنى، إضافة إلى المساهمات في صندوق إصلاحات إلزامي. ويمنح القانون الجمعية أدوات قوية للتحصيل. فلها رهن قانوني على كل شقة مقابل المساهمات غير المدفوعة، ولن يوقّع كاتب العدل على بيع شقة دون شهادة من الجمعية تبين ما على البائع من ديون. وإن وُجد دين، لا يتم البيع إلا إذا تحمّله المشتري صراحة.

بعبارة بسيطة: دفاتر المبنى جزء من الشقة التي تشترونها. اقرؤوها قبل التوقيع.

للصورة الأوسع عن شراء شقة، من الأسعار والمدن إلى الإجراءات، راجعوا دليلنا عن شراء شقة في رومانيا. ولمجمعات الفيلات، حيث قد يسري القانون نفسه، راجعوا رسوم المجمعات المغلقة.

من يدير المبنى

اسألوا المطوّرين عن هذا

الهيئة	الدور	المادة
الجمعية العامة	جميع الملاك الأعضاء. تنتخب الرئيس واللجنة والمدقق وتعزلهم، وتعتمد النظام الأساسي والميزانية وقرارات الإصلاح	المادتان 45 و53
اللجنة التنفيذية	تدير الجمعية بين اجتماعات الجمعية العامة، وتقترح صندوق الإصلاحات السنوي، وتعيّن المدير بتفويض من الجمعية العامة	المواد 45 و63 و71
الرئيس	يمثل الجمعية ويوقّع وثائقها، ويجب أن يرد على شكاوى الملاك المكتوبة خلال 10 أيام	المادتان 45 و57
المدقق (cenzor) أو لجنة التدقيق	يراجع الحسابات	المادة 45
المدير	شخص طبيعي أو شركة متخصصة، يتولى الصيانة الفنية والمحاسبة والصندوق النقدي. يجب أن يحمل شهادة يصدرها رئيس البلدية وسجلًا جنائيًا خاليًا من الجرائم الاقتصادية	المادتان 63 و64

ويمكن الطعن أمام المحكمة في قرارات الجمعية العامة التي تخالف القانون أو النظام الأساسي أو تضر بمصالح الملاك (المادة 52).

ماذا تدفعون كل شهر

اسألوا المطوّرين عن هذا

توزع القائمة الشهرية التكاليف وفق طرق تحددها المادة 75:

نوع التكلفة	طريقة التوزيع	ما تغطيه
حسب الشخص	بحسب عدد الأشخاص الذين يسكنون أو يعملون في كل وحدة	التكاليف المرتبطة بعدد مستخدمي المبنى
الاستهلاك الفردي	بحسب العدادات أو موزعات تكلفة التدفئة	المياه والمياه الساخنة والتدفئة حين تُفوتر عبر الجمعية
حسب الحصة في الملكية المشتركة	بحسب حصة كل شقة، استنادًا إلى مساحتها القابلة للاستعمال	إصلاح السطح والواجهة والدرج والتمديدات وصيانتها
حسب المستفيد	خدمات فردية لبعض الملاك تُدار عبر الجمعية	خدمات لا يستخدمها إلا بعض الملاك
المستهلكون الفنيون وغيرها	بحسب المستهلكين الفنيين، أو تكاليف أخرى	وفق ما يحدده القانون والنظام الأساسي

قاعدتان تحميان عدالة التوزيع. لا يُعفى أي مالك لأنه لا يستعمل جزءًا من الملكية المشتركة (المادة 75(4)). وقرارات الجمعية العامة التي تخالف القواعد القانونية لتوزيع التكاليف باطلة (المادة 75(3)). واستثناء واحد: يجوز للجمعية العامة إعفاء شقق الطابق الأرضي والطابق الأول من كهرباء المصعد (المادة 75(5)).

مهلة الدفع. تُستحق المساهمات المنشورة في القائمة الشهرية خلال 30 يومًا تقويميًا على الأكثر من نشرها (المادة 77(2)).

صندوقان يجب أن يكونا لدى كل جمعية

اسألوا المطوّرين عن هذا

صندوق الإصلاحات (fond de reparații). يجب أن يوافق الملاك على صندوق إصلاحات سنوي يُجمع مقدمًا على أقساط شهرية متساوية. ولا يجوز استعماله إلا لتدعيم المبنى، والتأهيل الحراري، وتحسين عمارته ومحيطه، وإصلاح الملكية المشتركة أو تحسينها (المادة 71(2)). والدخل من الملكية المشتركة، مثل إيجار مساحة مشتركة، يذهب أيضًا إلى صندوق الإصلاحات وحده ولا يُدفع للملاك (المادة 70).

صندوق رأس المال العامل (fond de rulment). مبلغ يكفي لتغطية تكاليف تشغيل المبنى لشهر واحد، يدفعه كل مالك مقدمًا (المادة 72(1) و(3)). وعند البيع يُعاد إليكم، ما لم ينص عقد البيع على غير ذلك (المادة 72(5)). اتفقوا في العقد على ما إذا كان المشتري سيعيده إلى البائع.

وفي المباني المصنفة ضمن فئات الخطر الزلزالي في بوخارست، يكشف حجم صندوق الإصلاحات الكثير عن مدى استعداد الملاك. راجعوا الخطر الزلزالي في بوخارست.

حين لا يدفع الملاك

اسألوا المطوّرين عن هذا

الخطوة	القاعدة	المادة
الغرامات	يجوز للجمعية أن تحدد غراماتها: 0.2% يوميًا كحد أقصى، بعد 30 يومًا من تاريخ الاستحقاق فقط، ولا تتجاوز أبدًا الدين نفسه	المادة 77(1)
الإخطار	يخطر المدير المالك كتابيًا ويبلغ الرئيس واللجنة	المادة 78(1)
المحكمة	يجوز للجمعية رفع دعوى بعد أكثر من 60 يومًا من تاريخ الاستحقاق، أو 90 يومًا من نشر القائمة، دون رسوم قضائية	المادة 78(2) و(3)
الرهن القانوني	للجمعية رهن قانوني على الشقة مقابل المساهمات غير المدفوعة، يُقيد في السجل العقاري بطلب من الرئيس	المادة 80(1) و(3)
الشطب	بعد سداد الدين، يجب على الرئيس شطب الرهن خلال 10 أيام	المادة 80(4)

كيف يلاحق الدين الشقة

المادة 33 هي القاعدة التي يجب أن يعرفها كل مشترٍ:

1. يجب أن يثبت البائع سداد المساهمات للجمعية وفواتير المرافق حتى تاريخه.
2. لا يوقّع كاتب العدل إلا بشهادة من الجمعية، مرقمة ومؤرخة وصالحة 30 يومًا تقويميًا، يوقعها المدير والرئيس وتحمل ختم الجمعية. وتبين أن المساهمات مدفوعة، أو المبلغ الذي لا يزال مستحقًا.
3. إن لم تكن هناك جمعية، أو لم يكن لها رئيس ومدير، يقدم البائع إقرارًا مشفوعًا باليمين يُذكر في العقد، ويبرز آخر فاتورة، لا يزيد عمرها على شهرين، مع إثبات الدفع.
4. إن وُجدت ديون، لا يوقّع كاتب العدل إلا إذا قبل المشتري صراحة تحمّل جميع ديون البائع للجمعية ولمزودي المرافق.
5. البيع الموقّع دون هذه الشروط قابل للإبطال (المادة 33(4)).
6. يسلّم البائع الوثائق التي تمس حقوق الشقة والتزاماتها، ومنها شهادة أداء الطاقة (المادة 33(5)).

إذن لا يلاحق الدين الشقة على حين غرة، بل يلاحقها على الورق: رقمًا في الشهادة، أو بندًا تقبلونه في العقد، أو رهنًا قانونيًا في مستخرج السجل العقاري. ومهمتكم قراءة الثلاثة.

قائمة تحقق قبل شراء شقة

1. اطلبوا من البائع شهادة الجمعية مبكرًا، لا يوم التوقيع فقط، وقارنوها بآخر ثلاث قوائم شهرية.
2. اقرؤوا مستخرج السجل العقاري بحثًا عن رهن قانوني لصالح الجمعية. راجعوا مستخرج السجل العقاري.
3. اطلبوا الاطلاع على محضر آخر اجتماع للجمعية العامة وعلى الميزانية السنوية: الأعمال المخطط لها، ورصيد صندوق الإصلاحات، وأي قرض للتأهيل.
4. تحققوا من هوية المدير ومن أن شهادته معلقة على لوحة الإعلانات، كما يشترط القانون (المادة 64(8)).
5. اسألوا عما تتضمنه القائمة الشهرية: هل التدفئة والمياه الساخنة عبر الجمعية، أم تُفوتر مباشرة.
6. اتفقوا في العقد على من يعيد صندوق رأس المال العامل ومن يدفع الشهر الجاري.
7. استعينوا بمحاميكم الخاص لقراءة الشهادة ومسودة العقد. راجعوا اختيار محامٍ لعملية الشراء.

أسئلة شائعة

هل جمعية الملاك إلزامية في رومانيا؟

ينظم القانون 196/2018 الجمعيات في المباني المشتركة التي تضم ثلاث وحدات على الأقل، وكثير من قواعده، بشأن صندوق الإصلاحات والتكاليف والبيع، تفترض وجود جمعية. وحيث لا توجد جمعية، يظل القانون يلزم البائع بتقديم إقرار مشفوع باليمين وإثبات للدفع لدى كاتب العدل.

ما هي întreținere في رومانيا؟

قائمة الدفع الشهرية لجمعية الملاك: حصة كل شقة من تكاليف تشغيل المبنى، موزعة حسب الأشخاص أو العدادات أو الحصة في الملكية المشتركة، إضافة إلى قسط صندوق الإصلاحات. وتُستحق خلال 30 يومًا على الأكثر من نشرها.

هل يمكن أن أرث ديون البائع للجمعية؟

فقط على ورق ترونه بأعينكم. يحتاج كاتب العدل إلى شهادة من الجمعية تبين أي دين. وإن وُجد دين، لا يُوقَّع البيع إلا إذا قبلتم صراحة تحمّله. ويمكن للجمعية أيضًا قيد رهن قانوني على الشقة يظهر في مستخرج السجل العقاري.

كم يمكن أن تفرض الجمعية من غرامات التأخير؟

0.2% يوميًا كحد أقصى، بعد 30 يومًا من تاريخ الاستحقاق فقط، ولا يجوز أن يتجاوز مجموع الغرامات الدين الذي تُفرض عليه (القانون 196/2018، المادة 77).

فيمَ يُستعمل صندوق الإصلاحات؟

فقط لتدعيم المبنى، والتأهيل الحراري، وتحسين عمارته ومحيطه، وإصلاح الملكية المشتركة أو تحسينها. ويجب أن يوافق عليه الملاك كل عام، ويُجمع على أقساط شهرية متساوية.

الخلاصة

في مبنى سكني روماني، الجمعية هي صاحبة الأمر في كل ما يقع خارج باب شقتكم. والقانون يمنحها أدوات قوية، ويمنح المشتري حماية واضحة: شهادة، وفحص كاتب العدل، والسجل العقاري.

قبل التوقيع، اطلبوا الشهادة والمحاضر والميزانية. فهي تخبركم بما سيكلفكم المبنى، وبما قد يطلبه منكم.

إن أردتم مراجعة أوراق مبنى قبل تقديم عرض، فاحجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: القانون 196/2018 بشأن جمعيات الملاك وإدارة المباني المشتركة، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 1 و33 و45 و52 و53 و57 و63 و64 و70 إلى 72 و75 و77 و78 و80

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. ويضيف النظام الأساسي لكل جمعية وقراراتها قواعد خاصة بها، فاستشيروا محاميًا مستقلًا قبل الشراء.