Нотариус подписывает продажу квартиры только при наличии справки ассоциации о долгах, действительной 30 дней и подписанной администратором и председателем (Закон 196/2018, ст. 33).
Ассоциация может начислять не более 0,2% в день, только по истечении 30 дней с даты платежа, и общая сумма пени не может превышать долг (ст. 77).
У ассоциации есть законная ипотека на квартиру с задолженностью. После оплаты председатель обязан снять её в течение 10 дней (ст. 80).
Ассоциации собственников в Румынии: короткий ответ
Покупая квартиру в Румынии, вы становитесь и участником жизни всего дома. По Закону 196/2018 кондоминиум, в котором не меньше трёх помещений, управляется через ассоциацию собственников (asociație de proprietari). Её общее собрание избирает председателя, исполнительный комитет и ревизора, а также нанимает администратора, у которого должен быть сертификат, выданный мэром.
Каждый месяц ассоциация вывешивает платёжную ведомость, которую называют întreținere: ваша доля текущих расходов дома плюс взносы в обязательный ремонтный фонд. Закон даёт ассоциации сильные инструменты взыскания. У неё есть законная ипотека на каждую квартиру в обеспечение неуплаченных взносов, а нотариус не подпишет продажу квартиры без справки ассоциации о задолженности продавца. Если долг есть, сделка проходит только тогда, когда покупатель прямо соглашается его принять.
Проще говоря: бухгалтерия дома входит в состав квартиры, которую вы покупаете. Изучите её до подписания.
Общую картину покупки квартиры, цены, города и процесс, описывает наш гид по покупке квартиры в Румынии. О коттеджных посёлках, где может применяться тот же закон, читайте в статье о взносах в закрытых посёлках.
Кто управляет домом
| Орган | Роль | Статья |
|---|---|---|
| Общее собрание | Все собственники, члены ассоциации. Избирает и отзывает председателя, комитет и ревизора, принимает устав, бюджет и решения о ремонте | Ст. 45, 53 |
| Исполнительный комитет | Руководит ассоциацией между собраниями, предлагает годовой ремонтный фонд, назначает администратора по поручению собрания | Ст. 45, 63, 71 |
| Председатель | Представляет ассоциацию, подписывает её документы, обязан отвечать на письменные жалобы собственников в течение 10 дней | Ст. 45, 57 |
| Ревизор (cenzor) или ревизионная комиссия | Проверяет счета | Ст. 45 |
| Администратор | Физическое лицо или специализированная компания: техническое обслуживание, бухгалтерия и касса. Должен иметь сертификат, выданный мэром, и не иметь судимости за экономические преступления | Ст. 63, 64 |
Решения собрания, нарушающие закон или устав либо ущемляющие интересы собственников, можно оспорить в суде (ст. 52).
Что вы платите каждый месяц
Ежемесячная ведомость распределяет расходы по способам, установленным в статье 75:
| Вид расходов | Как распределяется | Что покрывает |
|---|---|---|
| На человека | По числу людей, которые живут или работают в каждом помещении | Расходы, зависящие от того, сколько людей пользуется домом |
| Индивидуальное потребление | По счётчикам или распределителям тепла | Вода, горячая вода, отопление, если счёт выставляется через ассоциацию |
| По доле в общем имуществе | По доле каждой квартиры, исходя из её полезной площади | Ремонт и содержание крыши, фасада, лестниц, инженерных систем |
| На пользователя | Индивидуальные услуги отдельных собственников, которыми управляет ассоциация | Услуги, которыми пользуются только некоторые собственники |
| Технические потребители и прочее | По техническим потребителям или иные расходы | Как установлено законом и уставом |
Справедливость распределения защищают два правила. Ни один собственник не освобождается от расходов из-за того, что не пользуется частью общего имущества (ст. 75(4)). А решения собрания, нарушающие законные правила распределения расходов, ничтожны (ст. 75(3)). Одно исключение: собрание может освободить квартиры на первом и втором этажах от оплаты электроэнергии лифта (ст. 75(5)).
Сроки оплаты. Взносы из ежемесячной ведомости нужно оплатить не позднее 30 календарных дней со дня её вывешивания (ст. 77(2)).
Два фонда, которые обязана иметь каждая ассоциация
Ремонтный фонд (fond de reparații). Собственники должны утверждать годовой ремонтный фонд, который собирается заранее равными ежемесячными частями. Его можно использовать только на укрепление здания, термореабилитацию, улучшение архитектуры и окружающей среды, а также на ремонт или улучшение общего имущества (ст. 71(2)). Доходы от общего имущества, например арендная плата за общее помещение, тоже идут только в ремонтный фонд и собственникам не выплачиваются (ст. 70).
Бухгалтерия дома входит в состав квартиры, которую вы покупаете. Изучите её до подписания.
Фонд оборотных средств (fond de rulment). Сумма, достаточная для покрытия одного месяца текущих расходов дома, которую каждый собственник вносит заранее (ст. 72(1), (3)). При продаже квартиры она возвращается вам, если договор купли-продажи не предусматривает иное (ст. 72(5)). Оговорите в договоре, возмещает ли покупатель эту сумму продавцу.
Для домов в бухарестских классах сейсмического риска размер ремонтного фонда многое говорит о готовности собственников. Смотрите наш материал о сейсмическом риске в Бухаресте.
Когда собственники не платят
| Шаг | Правило | Статья |
|---|---|---|
| Пени | Ассоциация может установить собственные пени: не более 0,2% в день, только по истечении 30 дней с даты платежа и никогда больше самого долга | Ст. 77(1) |
| Уведомление | Администратор письменно уведомляет собственника и сообщает председателю и комитету | Ст. 78(1) |
| Суд | Ассоциация может подать иск более чем через 60 дней с даты платежа или через 90 дней с вывешивания ведомости, без судебной пошлины | Ст. 78(2), (3) |
| Законная ипотека | У ассоциации есть законная ипотека на квартиру в обеспечение неуплаченных взносов, она вносится в земельную книгу по запросу председателя | Ст. 80(1), (3) |
| Снятие | После погашения долга председатель обязан снять ипотеку в течение 10 дней | Ст. 80(4) |
Как долг переходит вместе с квартирой
Статья 33: правило, которое должен знать каждый покупатель:
- Продавец должен доказать, что взносы в ассоциацию и коммунальные услуги оплачены на текущую дату.
- Нотариус подписывает сделку только при наличии справки ассоциации: с номером и датой, действительной 30 календарных дней, подписанной администратором и председателем, с печатью ассоциации. В ней указано, что взносы оплачены, или сумма, которая ещё не погашена.
- Если ассоциации нет или у неё нет председателя и администратора, продавец даёт заявление под присягой, которое упоминается в договоре, и предъявляет последний счёт не старше 2 месяцев с подтверждением оплаты.
- Если долги есть, нотариус подписывает сделку только тогда, когда покупатель прямо соглашается принять все долги продавца перед ассоциацией и поставщиками коммунальных услуг.
- Сделку, подписанную без соблюдения этих условий, можно аннулировать (ст. 33(4)).
- Продавец передаёт документы, влияющие на права и обязанности по квартире, в том числе сертификат энергоэффективности (ст. 33(5)).
Итак, долг не переходит с квартирой неожиданно. Он переходит на бумаге: как сумма в справке, как условие, которое вы принимаете в договоре, или как законная ипотека в выписке из земельной книги. Ваша задача: прочитать все три документа.
Чек-лист перед покупкой квартиры
- Запросите у продавца справку ассоциации заранее, а не только в день подписания, и сравните её с тремя последними ежемесячными ведомостями.
- Проверьте выписку из земельной книги на наличие законной ипотеки в пользу ассоциации. Смотрите статью о выписке из земельной книги.
- Попросите показать протокол последнего общего собрания и годовой бюджет: запланированные работы, остаток ремонтного фонда и кредит на реабилитацию, если он есть.
- Узнайте, кто администратор, и убедитесь, что его сертификат вывешен на доске объявлений, как требует закон (ст. 64(8)).
- Спросите, что входит в ежемесячную ведомость: отопление и горячая вода через ассоциацию или по прямым счетам.
- Оговорите в договоре, кто возмещает фонд оборотных средств и кто оплачивает текущий месяц.
- Наймите собственного юриста, чтобы он прочитал справку и проект договора. Смотрите наш материал о выборе юриста для покупки.
Частые вопросы
Обязательна ли ассоциация собственников в Румынии?
Закон 196/2018 регулирует ассоциации в кондоминиумах, где не меньше трёх помещений, и многие его правила о ремонтном фонде, расходах и продаже исходят из того, что ассоциация существует. Если ассоциации нет, закон всё равно требует от продавца дать у нотариуса заявление под присягой и подтверждение оплаты.
Что такое întreținere в Румынии?
Ежемесячная платёжная ведомость ассоциации собственников: доля каждой квартиры в текущих расходах дома, распределённая по числу людей, по счётчикам или по доле в общем имуществе, плюс взнос в ремонтный фонд. Её нужно оплатить не позднее 30 дней после вывешивания.
Могут ли ко мне перейти долги продавца перед ассоциацией?
Только на бумаге, которую вы видите. Нотариусу нужна справка ассоциации с указанием долга. Если долг есть, сделку подписывают только тогда, когда вы прямо соглашаетесь его принять. Ассоциация также может внести законную ипотеку на квартиру, и её видно в выписке из земельной книги.
Какие пени за просрочку может начислять ассоциация?
Не более 0,2% в день, только по истечении 30 дней с даты платежа, и общая сумма пени никогда не может превышать долг, на который она начислена (Закон 196/2018, ст. 77).
На что расходуется ремонтный фонд?
Только на укрепление здания, термореабилитацию, улучшение архитектуры и окружающей среды, а также на ремонт или улучшение общего имущества. Собственники должны утверждать его каждый год, и он собирается равными ежемесячными частями.
Итог
В румынском многоквартирном доме ассоциация распоряжается всем, что находится за вашей входной дверью. Закон даёт ей сильные инструменты, а покупателю: понятную защиту в виде справки, проверки у нотариуса и земельной книги.
Перед подписанием запросите справку, протоколы и бюджет. Они покажут, во что вам обойдётся дом и чего он может от вас потребовать.
Если хотите разобрать документы дома до того, как сделать предложение, запишитесь на 30-минутный разговор со мной.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 196/2018 об ассоциациях собственников и управлении кондоминиумами, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 1, 33, 45, 52, 53, 57, 63, 64, 70–72, 75, 77, 78 и 80
Статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Устав и решения каждой ассоциации добавляют собственные правила, поэтому перед покупкой проконсультируйтесь с независимым юристом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
