Eine Wohnung in Rumänien kaufen: Wer führt das Haus, und können die Schulden des Verkäufers zu Ihren werden?

Eigentümergemeinschaften in Rumänien: die kurze Antwort

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Wenn Sie in Rumänien eine Wohnung kaufen, treten Sie auch dem Haus bei. Nach Gesetz 196/2018 wird ein Gebäude mit mindestens drei Einheiten über eine Eigentümergemeinschaft (asociație de proprietari) verwaltet. Ihre Hauptversammlung wählt einen Vorsitzenden, einen Vorstand und einen Rechnungsprüfer, und sie beauftragt einen Verwalter, der ein vom Bürgermeister ausgestelltes Zertifikat besitzen muss.

Jeden Monat hängt die Gemeinschaft eine Zahlungsliste aus, die sogenannte întreținere: Ihren Anteil an den laufenden Kosten des Hauses plus die Beiträge zu einem verpflichtenden Reparaturfonds. Das Gesetz gibt der Gemeinschaft starke Mittel, um zu kassieren. Sie hat eine gesetzliche Hypothek an jeder Wohnung für unbezahlte Beiträge, und ein Notar beurkundet den Verkauf einer Wohnung nur mit einer Bescheinigung der Gemeinschaft, aus der hervorgeht, was der Verkäufer schuldet. Gibt es Schulden, kommt der Verkauf nur zustande, wenn der Käufer sie ausdrücklich übernimmt.

Einfach gesagt: Die Bücher des Hauses gehören zu der Wohnung, die Sie kaufen. Lesen Sie sie vor der Unterschrift.

Den größeren Zusammenhang zum Wohnungskauf, also Preise, Städte und Ablauf, finden Sie in unserem Leitfaden zum Kauf einer Wohnung in Rumänien. Für Villensiedlungen, in denen dasselbe Gesetz gelten kann, siehe Gebühren in geschlossenen Wohnanlagen.

Wer das Haus führt

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Organ	Aufgabe	Artikel
Hauptversammlung	Alle Eigentümer, die Mitglied sind. Wählt und entlässt Vorsitzenden, Vorstand und Rechnungsprüfer, beschließt Satzung, Haushalt und Reparaturen	Art. 45, 53
Vorstand	Führt die Gemeinschaft zwischen den Versammlungen, schlägt den jährlichen Reparaturfonds vor, bestellt den Verwalter im Auftrag der Versammlung	Art. 45, 63, 71
Vorsitzender	Vertritt die Gemeinschaft, unterzeichnet ihre Dokumente, muss schriftliche Beschwerden der Eigentümer innerhalb von 10 Tagen beantworten	Art. 45, 57
Rechnungsprüfer (cenzor) oder Prüfungsausschuss	Prüft die Konten	Art. 45
Verwalter	Eine Person oder eine Fachfirma, zuständig für technische Instandhaltung, Buchhaltung und Kasse. Braucht ein vom Bürgermeister ausgestelltes Zertifikat und ein Führungszeugnis ohne Wirtschaftsdelikte	Art. 63, 64

Beschlüsse der Versammlung, die gegen das Gesetz oder die Satzung verstoßen oder den Interessen der Eigentümer schaden, können vor Gericht angefochten werden (Art. 52).

Was Sie jeden Monat zahlen

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Die monatliche Liste verteilt die Kosten nach den in Artikel 75 festgelegten Methoden:

Kostenart	Verteilung	Was sie umfasst
Pro Person	Nach der Zahl der Personen, die in jeder Einheit wohnen oder arbeiten	Kosten, die davon abhängen, wie viele Menschen das Haus nutzen
Individueller Verbrauch	Nach Zählern oder Heizkostenverteilern	Wasser, Warmwasser, Heizung, soweit über die Gemeinschaft abgerechnet
Nach Anteil am Gemeinschaftseigentum	Nach dem Anteil jeder Wohnung, berechnet aus ihrer Nutzfläche	Reparatur und Instandhaltung von Dach, Fassade, Treppenhaus, Installationen
Pro Nutzer	Einzelne Leistungen für bestimmte Eigentümer, über die Gemeinschaft verwaltet	Leistungen, die nur manche Eigentümer nutzen
Technische Verbraucher und Sonstiges	Nach technischen Verbrauchern oder sonstigen Kosten	Wie im Gesetz und in der Satzung festgelegt

Zwei Regeln sichern eine faire Verteilung. Kein Eigentümer ist befreit, nur weil er einen Teil des Gemeinschaftseigentums nicht nutzt (Art. 75 Abs. 4). Und Beschlüsse der Versammlung, die gegen die gesetzlichen Verteilungsregeln verstoßen, sind nichtig (Art. 75 Abs. 3). Eine Ausnahme: Die Versammlung kann Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Stock vom Strom für den Aufzug befreien (Art. 75 Abs. 5).

Zahlungsfrist. Die auf der Monatsliste ausgewiesenen Beiträge sind spätestens 30 Kalendertage nach dem Aushang fällig (Art. 77 Abs. 2).

Zwei Fonds, die jede Gemeinschaft haben muss

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Der Reparaturfonds (fond de reparații). Die Eigentümer müssen jedes Jahr einen Reparaturfonds beschließen, der im Voraus in gleichen Monatsraten eingezogen wird. Er darf nur für die Verstärkung des Gebäudes, die Wärmedämmung, die Verbesserung von Architektur und Umfeld sowie die Reparatur oder Verbesserung des Gemeinschaftseigentums verwendet werden (Art. 71 Abs. 2). Einnahmen aus dem Gemeinschaftseigentum, etwa die Miete für einen gemeinsamen Raum, fließen ebenfalls nur in den Reparaturfonds und werden nicht an die Eigentümer ausgezahlt (Art. 70).

Der Betriebsmittelfonds (fond de rulment). Er reicht für einen Monat der laufenden Kosten des Hauses und wird von jedem Eigentümer im Voraus eingezahlt (Art. 72 Abs. 1, 3). Wenn Sie verkaufen, wird er Ihnen zurückgezahlt, sofern der Kaufvertrag nichts anderes vorsieht (Art. 72 Abs. 5). Vereinbaren Sie im Vertrag, ob der Käufer ihn dem Verkäufer erstattet.

Bei Gebäuden in den Bukarester Erdbebenrisikoklassen sagt die Höhe des Reparaturfonds viel darüber aus, wie gut die Eigentümer vorbereitet sind. Siehe Erdbebenrisiko in Bukarest.

Wenn Eigentümer nicht zahlen

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Schritt	Regel	Artikel
Verzugszuschläge	Die Gemeinschaft kann eigene Zuschläge festlegen: höchstens 0,2 % pro Tag, erst 30 Tage nach Fälligkeit und nie mehr als die Schuld selbst	Art. 77 Abs. 1
Mahnung	Der Verwalter mahnt den Eigentümer schriftlich und informiert Vorsitzenden und Vorstand	Art. 78 Abs. 1
Gericht	Die Gemeinschaft kann klagen, wenn mehr als 60 Tage seit Fälligkeit oder 90 Tage seit dem Aushang der Liste vergangen sind, ohne Gerichtsgebühr	Art. 78 Abs. 2, 3
Gesetzliche Hypothek	Die Gemeinschaft hat für unbezahlte Beiträge eine gesetzliche Hypothek an der Wohnung, die auf Antrag des Vorsitzenden ins Grundbuch eingetragen wird	Art. 80 Abs. 1, 3
Löschung	Ist die Schuld bezahlt, muss der Vorsitzende die Hypothek innerhalb von 10 Tagen löschen lassen	Art. 80 Abs. 4

Wie die Schuld an der Wohnung haftet

Artikel 33 ist die Regel, die jeder Käufer kennen sollte:

1. Der Verkäufer muss nachweisen, dass er alles bezahlt hat: die Beiträge an die Gemeinschaft und die Versorgungsleistungen.
2. Der Notar beurkundet nur mit einer Bescheinigung der Gemeinschaft, nummeriert, datiert, 30 Kalendertage gültig, vom Verwalter und vom Vorsitzenden unterschrieben und mit dem Stempel der Gemeinschaft versehen. Sie bestätigt, dass die Beiträge bezahlt sind, oder nennt den noch offenen Betrag.
3. Gibt es keine Gemeinschaft oder hat sie weder Vorsitzenden noch Verwalter, gibt der Verkäufer eine eidesstattliche Erklärung ab, die in der Urkunde erwähnt wird, und legt die letzte Rechnung, nicht älter als 2 Monate, mit Zahlungsnachweis vor.
4. Gibt es Schulden, beurkundet der Notar nur, wenn der Käufer ausdrücklich alle Schulden des Verkäufers gegenüber der Gemeinschaft und den Versorgern übernimmt.
5. Ein Verkauf, der ohne diese Bedingungen beurkundet wird, kann für nichtig erklärt werden (Art. 33 Abs. 4).
6. Der Verkäufer übergibt die Dokumente, die Rechte und Pflichten der Wohnung betreffen, einschließlich des Energieausweises (Art. 33 Abs. 5).

Die Schuld geht also nicht überraschend auf die Wohnung über. Sie folgt ihr auf dem Papier: als Betrag in der Bescheinigung, als Klausel, die Sie in der Urkunde akzeptieren, oder als gesetzliche Hypothek im Grundbuchauszug. Ihre Aufgabe ist es, alle drei zu lesen.

Checkliste vor dem Wohnungskauf

1. Verlangen Sie die Bescheinigung der Gemeinschaft früh vom Verkäufer, nicht erst am Tag der Unterschrift, und vergleichen Sie sie mit den letzten drei Monatslisten.
2. Lesen Sie den Grundbuchauszug auf eine gesetzliche Hypothek zugunsten der Gemeinschaft. Siehe den Grundbuchauszug.
3. Lassen Sie sich das Protokoll der letzten Hauptversammlung zeigen und den Jahreshaushalt: geplante Arbeiten, Stand des Reparaturfonds und ein eventueller Kredit für eine Sanierung.
4. Prüfen Sie, wer der Verwalter ist und ob sein Zertifikat am Schwarzen Brett aushängt, wie es das Gesetz verlangt (Art. 64 Abs. 8).
5. Fragen Sie, was die Monatsliste enthält: Heizung und Warmwasser über die Gemeinschaft oder direkt abgerechnet.
6. Vereinbaren Sie im Vertrag, wer den Betriebsmittelfonds erstattet und wer den laufenden Monat bezahlt.
7. Lassen Sie Ihren eigenen Anwalt die Bescheinigung und den Urkundenentwurf lesen. Siehe einen Anwalt für Ihren Kauf wählen.

Häufige Fragen

Ist eine Eigentümergemeinschaft in Rumänien Pflicht?

Gesetz 196/2018 regelt Gemeinschaften in Gebäuden mit mindestens drei Einheiten, und viele seiner Regeln zu Reparaturfonds, Kosten und Verkäufen setzen voraus, dass es eine gibt. Wo keine Gemeinschaft besteht, verlangt das Gesetz vom Verkäufer beim Notar trotzdem eine eidesstattliche Erklärung und einen Zahlungsnachweis.

Was ist die întreținere in Rumänien?

Die monatliche Zahlungsliste der Eigentümergemeinschaft: der Anteil jeder Wohnung an den laufenden Kosten des Hauses, verteilt nach Personen, nach Zählern oder nach Anteil am Gemeinschaftseigentum, plus die Rate für den Reparaturfonds. Sie ist spätestens 30 Tage nach dem Aushang fällig.

Kann ich die Schulden des Verkäufers bei der Gemeinschaft übernehmen müssen?

Nur auf dem Papier, das Sie sehen können. Der Notar braucht eine Bescheinigung der Gemeinschaft, die jede Schuld ausweist. Gibt es eine, wird der Verkauf nur beurkundet, wenn Sie ihre Übernahme ausdrücklich akzeptieren. Die Gemeinschaft kann außerdem eine gesetzliche Hypothek an der Wohnung eintragen lassen, die im Grundbuchauszug sichtbar ist.

Wie hoch dürfen die Verzugszuschläge der Gemeinschaft sein?

Höchstens 0,2 % pro Tag, erst 30 Tage nach Fälligkeit, und die gesamten Zuschläge dürfen nie die Schuld übersteigen, auf die sie erhoben werden (Gesetz 196/2018, Art. 77).

Wofür wird der Reparaturfonds verwendet?

Nur für die Verstärkung des Gebäudes, die Wärmedämmung, die Verbesserung von Architektur und Umfeld sowie die Reparatur oder Verbesserung des Gemeinschaftseigentums. Die Eigentümer müssen ihn jedes Jahr beschließen, und er wird in gleichen Monatsraten eingezogen.

Fazit

In einem rumänischen Wohnhaus ist die Gemeinschaft für alles zuständig, was jenseits Ihrer Wohnungstür liegt. Das Gesetz gibt ihr starke Mittel, und es gibt dem Käufer klaren Schutz: eine Bescheinigung, die Prüfung durch den Notar und das Grundbuch.

Verlangen Sie vor der Unterschrift die Bescheinigung, das Protokoll und den Haushalt. Sie zeigen Ihnen, was das Haus Sie kosten wird und was es noch von Ihnen verlangen könnte.

Wenn Sie die Unterlagen eines Hauses vor einem Angebot durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 196/2018 über Eigentümergemeinschaften und die Verwaltung von Wohngebäuden, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 1, 33, 45, 52, 53, 57, 63, 64, 70 bis 72, 75, 77, 78 und 80

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Satzung und Beschlüsse jeder Gemeinschaft fügen eigene Regeln hinzu. Ziehen Sie vor dem Kauf einen unabhängigen Anwalt hinzu.