Un notaire ne signe la vente d'un appartement qu'avec le certificat de l'association sur les dettes, valable 30 jours, signé par l'administrateur et le président (loi 196/2018, art. 33).
L'association peut appliquer au plus 0,2 % par jour, seulement après 30 jours à compter de l'échéance, et le total des pénalités ne peut pas dépasser la dette (art. 77).
L'association dispose d'une hypothèque légale sur un appartement avec arriérés. Une fois la dette payée, le président doit la faire radier dans les 10 jours (art. 80).
Les associations de propriétaires en Roumanie : la réponse courte
Quand vous achetez un appartement en Roumanie, vous entrez aussi dans l'immeuble. Selon la loi 196/2018, une copropriété d'au moins trois lots est gérée par une association de propriétaires (asociație de proprietari). Son assemblée générale élit un président, un comité exécutif et un censeur, et elle engage un administrateur qui doit détenir un certificat délivré par le maire.
Chaque mois, l'association affiche une liste de paiement, appelée întreținere : votre quote-part des frais de fonctionnement de l'immeuble, plus les contributions à un fonds de réparation obligatoire. La loi donne à l'association des moyens solides pour se faire payer. Elle dispose d'une hypothèque légale sur chaque appartement pour les contributions impayées, et un notaire ne signera pas la vente d'un appartement sans un certificat de l'association indiquant ce que doit le vendeur. S'il y a une dette, la vente n'a lieu que si l'acquéreur accepte expressément de la reprendre.
En clair : les comptes de l'immeuble font partie de l'appartement que vous achetez. Lisez-les avant de signer.
Pour une vue d'ensemble de l'achat d'un appartement, les prix, les villes et la procédure, consultez notre guide pour acheter un appartement en Roumanie. Pour les ensembles de villas, où la même loi peut s'appliquer, voir les charges des résidences fermées.
Qui gère l'immeuble
| Organe | Rôle | Article |
|---|---|---|
| Assemblée générale | Tous les propriétaires membres. Élit et révoque le président, le comité et le censeur, adopte les statuts, le budget et les décisions sur les réparations | Art. 45, 53 |
| Comité exécutif | Gère l'association entre les assemblées, propose le fonds de réparation annuel, nomme l'administrateur sur mandat de l'assemblée | Art. 45, 63, 71 |
| Président | Représente l'association, signe ses documents, doit répondre aux réclamations écrites des propriétaires dans les 10 jours | Art. 45, 57 |
| Censeur (cenzor) ou commission de censeurs | Contrôle les comptes | Art. 45 |
| Administrateur | Une personne physique ou une société spécialisée, chargée de l'entretien technique, de la comptabilité et de la caisse. Doit détenir un certificat délivré par le maire et un casier judiciaire vierge pour les infractions économiques | Art. 63, 64 |
Les décisions de l'assemblée qui violent la loi ou les statuts, ou qui lèsent les intérêts des propriétaires, peuvent être contestées en justice (art. 52).
Ce que vous payez chaque mois
La liste mensuelle répartit les frais selon les méthodes prévues à l'article 75 :
| Type de frais | Mode de répartition | Ce que cela couvre |
|---|---|---|
| Par personne | Selon le nombre de personnes qui habitent ou travaillent dans chaque lot | Les frais qui dépendent du nombre d'utilisateurs de l'immeuble |
| Consommation individuelle | Selon les compteurs ou les répartiteurs de frais de chauffage | Eau, eau chaude, chauffage lorsqu'il est facturé par l'association |
| Par quote-part de parties communes | Selon la quote-part de chaque appartement, calculée sur sa surface utile | Réparations et entretien du toit, de la façade, des escaliers, des installations |
| Par bénéficiaire | Services individuels de certains propriétaires, gérés par l'association | Services utilisés par certains propriétaires seulement |
| Consommateurs techniques et autres | Selon les consommateurs techniques, ou autres frais | Comme le prévoient la loi et les statuts |
Deux règles garantissent l'équité de la répartition. Aucun propriétaire n'est dispensé parce qu'il n'utilise pas une partie des parties communes (art. 75, al. 4). Et les décisions de l'assemblée qui violent les règles légales de répartition sont nulles (art. 75, al. 3). Une exception : l'assemblée peut dispenser les appartements du rez-de-chaussée et du premier étage de l'électricité de l'ascenseur (art. 75, al. 5).
Délai de paiement. Les contributions affichées sur la liste mensuelle sont exigibles au plus tard 30 jours calendaires après l'affichage (art. 77, al. 2).
Deux fonds que chaque association doit avoir
Le fonds de réparation (fond de reparații). Les propriétaires doivent approuver un fonds de réparation annuel, collecté à l'avance en mensualités égales. Il ne peut servir qu'au renforcement de l'immeuble, à la réhabilitation thermique, à l'amélioration de son architecture et de son environnement, et à la réparation ou à l'amélioration des parties communes (art. 71, al. 2). Les revenus tirés des parties communes, comme le loyer d'un local commun, vont aussi uniquement au fonds de réparation et ne sont pas versés aux propriétaires (art. 70).
Les comptes de l'immeuble font partie de l'appartement que vous achetez. Lisez-les avant de signer.
Le fonds de roulement (fond de rulment). Il doit couvrir un mois de frais de fonctionnement de l'immeuble et il est versé à l'avance par chaque propriétaire (art. 72, al. 1 et 3). Quand vous vendez, il vous est restitué, sauf si le contrat de vente en dispose autrement (art. 72, al. 5). Convenez dans le contrat si l'acquéreur le rembourse au vendeur.
Pour les immeubles de Bucarest classés à risque sismique, le montant du fonds de réparation en dit long sur la préparation des propriétaires. Voir le risque sismique à Bucarest.
Quand des propriétaires ne paient pas
| Étape | Règle | Article |
|---|---|---|
| Pénalités | L'association peut fixer ses propres pénalités : au plus 0,2 % par jour, seulement après 30 jours à compter de l'échéance, et jamais plus que la dette elle-même | Art. 77, al. 1 |
| Mise en demeure | L'administrateur avertit le propriétaire par écrit et informe le président et le comité | Art. 78, al. 1 |
| Tribunal | L'association peut agir en justice après plus de 60 jours à compter de l'échéance, ou 90 jours à compter de l'affichage de la liste, sans frais de timbre | Art. 78, al. 2 et 3 |
| Hypothèque légale | L'association dispose d'une hypothèque légale sur l'appartement pour les contributions impayées, inscrite au livre foncier à la demande du président | Art. 80, al. 1 et 3 |
| Radiation | Une fois la dette payée, le président doit faire radier l'hypothèque dans les 10 jours | Art. 80, al. 4 |
Comment la dette suit l'appartement
L'article 33 est la règle que tout acquéreur doit connaître :
- Le vendeur doit prouver qu'il est à jour de ses contributions à l'association et de ses factures de services.
- Le notaire ne signe qu'avec un certificat de l'association, numéroté, daté, valable 30 jours calendaires, signé par l'administrateur et le président, et revêtu du cachet de l'association. Il atteste que les contributions sont payées, ou indique le montant encore dû.
- S'il n'y a pas d'association, ou si elle n'a ni président ni administrateur, le vendeur fait une déclaration sur l'honneur, mentionnée dans l'acte, et présente la dernière facture, datant de moins de 2 mois, avec la preuve de paiement.
- S'il y a des dettes, le notaire ne signe que si l'acquéreur accepte expressément de reprendre toutes les dettes du vendeur envers l'association et les fournisseurs de services.
- Une vente signée sans ces conditions peut être annulée (art. 33, al. 4).
- Le vendeur remet les documents qui touchent aux droits et obligations liés à l'appartement, y compris le certificat de performance énergétique (art. 33, al. 5).
La dette ne suit donc pas l'appartement par surprise. Elle le suit sur le papier : comme un montant dans le certificat, comme une clause que vous acceptez dans l'acte, ou comme une hypothèque légale sur l'extrait du livre foncier. Votre travail consiste à lire les trois.
Liste de vérifications avant d'acheter un appartement
- Demandez au vendeur le certificat de l'association tôt, pas seulement le jour de la signature, et comparez-le avec les trois dernières listes mensuelles.
- Lisez l'extrait du livre foncier pour repérer une hypothèque légale en faveur de l'association. Voir l'extrait du livre foncier.
- Demandez à voir le dernier procès-verbal de l'assemblée générale et le budget annuel : travaux prévus, solde du fonds de réparation et éventuel prêt pour une réhabilitation.
- Vérifiez qui est l'administrateur et que son certificat est affiché au tableau d'affichage, comme l'exige la loi (art. 64, al. 8).
- Demandez ce que comprend la liste mensuelle : chauffage et eau chaude par l'association, ou facturés directement.
- Convenez dans le contrat de qui rembourse le fonds de roulement et de qui paie le mois en cours.
- Faites appel à votre propre avocat pour lire le certificat et le projet d'acte. Voir choisir un avocat pour votre achat.
Questions fréquentes
Une association de propriétaires est-elle obligatoire en Roumanie ?
La loi 196/2018 régit les associations dans les copropriétés d'au moins trois lots, et beaucoup de ses règles, sur le fonds de réparation, les frais et les ventes, supposent qu'il en existe une. En l'absence d'association, la loi impose malgré tout au vendeur une déclaration sur l'honneur et une preuve de paiement chez le notaire.
Qu'est-ce que l'întreținere en Roumanie ?
C'est la liste de paiement mensuelle de l'association de propriétaires : la quote-part de chaque appartement dans les frais de fonctionnement de l'immeuble, répartie par personne, par compteur ou par quote-part de parties communes, plus la mensualité du fonds de réparation. Elle est exigible au plus tard 30 jours après son affichage.
Puis-je hériter des dettes du vendeur envers l'association ?
Seulement sur des documents que vous pouvez voir. Le notaire a besoin d'un certificat de l'association indiquant toute dette. S'il y en a une, la vente n'est signée que si vous acceptez expressément de la reprendre. L'association peut aussi inscrire une hypothèque légale sur l'appartement, visible sur l'extrait du livre foncier.
Quelles pénalités de retard l'association peut-elle appliquer ?
Au plus 0,2 % par jour, seulement après 30 jours à compter de l'échéance, et le total des pénalités ne peut jamais dépasser la dette sur laquelle elles portent (loi 196/2018, art. 77).
À quoi sert le fonds de réparation ?
Uniquement au renforcement de l'immeuble, à la réhabilitation thermique, à l'amélioration de son architecture et de son environnement, et à la réparation ou à l'amélioration des parties communes. Les propriétaires doivent l'approuver chaque année, et il est collecté en mensualités égales.
En résumé
Dans un immeuble roumain, l'association gère tout ce qui se trouve au-delà de votre porte d'entrée. La loi lui donne des moyens solides, et elle donne à l'acquéreur une protection claire : un certificat, le contrôle du notaire et le livre foncier.
Avant de signer, demandez le certificat, le procès-verbal et le budget. Ils vous disent ce que l'immeuble vous coûtera, et ce qu'il pourrait vous demander.
Si vous voulez passer en revue les documents d'un immeuble avant de faire une offre, réservez un entretien de 30 minutes avec moi.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 196/2018 sur les associations de propriétaires et l'administration des copropriétés, texte consolidé (legislatie.just.ro), art. 1, 33, 45, 52, 53, 57, 63, 64, 70 à 72, 75, 77, 78 et 80
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les statuts et les décisions de chaque association ajoutent leurs propres règles. Avant d'acheter, consultez un avocat indépendant.
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