С 2015 года по II квартал 2026 года цены на жильё выросли примерно на 82% в леях, примерно на 56% в евро (наш расчёт) и примерно на 6% с поправкой на инфляцию.
По данным Eurostat, инфляция в Румынии по HICP составила 6,5% в сентябре 2026 года против 3,8% в еврозоне. Цель BNR: 2,5%.
Дом за 150 000 евро стоил 763 425 леев в январе 2026 года и 800 475 леев в октябре 2026 года, исключительно из-за курса.
Инфляция и цены на жильё в Румынии: короткий ответ
Согласно индексу цен на жильё Eurostat, основанному на данных Национального института статистики Румынии (INS), со среднего уровня 2015 года до второго квартала 2026 года цены на жильё в Румынии выросли в леях примерно на 82%. За тот же период потребительские цены выросли примерно на 72%. Иначе говоря, с поправкой на инфляцию жильё подорожало лишь примерно на 6%.
А в евро? За тот же период лей ослаб к евро примерно на 17%. По нашему расчёту, в евро цены на жильё выросли примерно на 56%.
Проще говоря: один и тот же дом «подорожал» на 82%, 56% или 6%, в зависимости от того, считаете ли вы в леях, в евро или с поправкой на инфляцию. Поэтому важно, в какой валюте вы зарабатываете, в какой платите и в какой валюте заключён договор.
Эта статья не о выгоде от вложений и не прогнозирует цены. Она объясняет, как читать цифры.
Три взгляда на одни и те же цены
| Что измеряется | С 2015 года по II квартал 2026 года |
|---|---|
| Цены на жильё в леях (индекс Eurostat/INS) | около +82% |
| Потребительские цены (HICP Eurostat) | около +72% |
| Цены на жильё с поправкой на инфляцию (наш расчёт) | около +6% |
| Курс евро в леях (референсный курс ЕЦБ) | около +17% |
| Цены на жильё в евро (наш расчёт) | около +56% |
Источники: таблицы Eurostat prc_hpi_q (индекс цен на жильё, 2015=100) и prc_hicp_minr (потребительские цены). Курс евро к лею: среднее за 2015 год (4,4454) против среднего за II квартал 2026 года (5,1919), по данным Европейского центрального банка (ЕЦБ). Пересчёт в евро: наш собственный расчёт, а не официальный индекс.
Важно: это национальный индекс по всей Румынии. Это не индекс по Бухаресту или отдельному району.
Точка отсчёта меняет всё
Тот же расчёт с конца 2019 года:
| Что измеряется | С IV квартала 2019 года по II квартал 2026 года |
|---|---|
| Цены на жильё в леях | около +45% |
| Потребительские цены | около +58% |
| Цены на жильё с поправкой на инфляцию | около -8% |
| Курс евро в леях | около +9% |
| Цены на жильё в евро | около +33% |
С конца 2019 года потребительские цены в Румынии росли быстрее, чем цены на жильё. В «реальном» выражении, с поправкой на инфляцию, жильё фактически подешевело. В евро оно подорожало примерно на треть. Все три утверждения верны одновременно.
Новое жильё и вторичное
Индекс Eurostat отдельно показывает новое и вторичное жильё, и они шли разными путями:
| Индекс, 2015=100 | IV кв. 2019 | IV кв. 2023 | II кв. 2026 |
|---|---|---|---|
| Новое жильё | 114,47 | 150,43 | 177,49 |
| Вторичное жильё | 127,89 | 147,49 | 177,65 |
До 2019 года вторичное жильё дорожало быстрее. В 2022 и 2023 годах новое жильё сократило разрыв, с годовым ростом 12,8% и 10,0% в четвёртом квартале каждого года. Сегодня оба индекса почти в одной точке.
Инфляция в Румынии сейчас
Румыния пережила год высокой инфляции. По данным Национального банка Румынии (BNR) со ссылкой на INS, годовая инфляция снизилась до 6,17% в августе 2026 года с 10,42% в июне 2026 года. По данным Eurostat, гармонизированный индекс (HICP) составил 6,5% в сентябре 2026 года против 3,8% в еврозоне.
Один и тот же дом подорожал на 82%, 56% или 6%, в зависимости от того, считаете ли вы в леях, в евро или с поправкой на инфляцию.
Что её разогнало? По данным BNR, повышение НДС и акцизов летом 2025 года и отмена ограничения цен на электроэнергию. Снижение летом 2026 года произошло в основном потому, что эти эффекты вышли из годового сравнения.
Цель BNR: 2,5% с коридором в один процентный пункт в обе стороны. В прогнозе за август 2026 года банк ожидал 6,1% в декабре 2026 года и снижение до 2,8% к июню 2028 года. В протоколе заседания 8 октября 2026 года он написал, что к концу года инфляция, как ожидается, вырастет выше этого прогноза. Ключевая ставка банка осталась на уровне 6,50%.
А только за последний год? По данным Eurostat, во II квартале 2026 года цены на жильё в леях были на 12,1% выше, чем годом ранее. Новое жильё подорожало на 12,8%, вторичное на 11,8%. За тот же период евро укрепился к лею примерно на 3,2%, так что в евро рост составил около 8,7%, по нашему расчёту.
Почему важна валюта договора
В Румынии многие цены на новое жильё публикуются в евро, и многие договоры с застройщиками заключаются в евро. При этом налоги, сборы и гонорар нотариуса рассчитываются в леях, а румынская ипотека может быть в леях. Эту цепочку мы подробно разбирали в статье о валютном риске при платежах в евро.
Вот что это значит в трёх ситуациях:
| Ваша ситуация | Что на вас влияет |
|---|---|
| Доход в леях, цена в евро | Когда лей слабеет, жильё дорожает для вас, даже если цена в евро не меняется |
| Сбережения в евро (или другой валюте), цена в евро | Румынская инфляция важна меньше. Важен курс вашей валюты к евро |
| Ипотека в леях | Ставка зависит от инфляции и от ставки BNR. Платёж в леях, а ваш доход может быть в другой валюте |
Пример, только для иллюстрации: дом стоимостью 150 000 евро стоил 763 425 леев по референсному курсу ЕЦБ на 2 января 2026 года (5,0895) и 800 475 леев по курсу на 21 октября 2026 года (5,3365). Разница 37 050 леев при совершенно неизменной цене в евро.
Кредиты в евро и в леях мы сравнивали в статье об ипотеке в евро или в леях.
Чего эти цифры не говорят
- Это не индекс по конкретному району. Индекс национальный. В Бухаресте и других городах темпы другие. О столице мы писали в статье о ценах на недвижимость в Бухаресте за последнее десятилетие.
- Это не цена конкретного проекта. Индекс измеряет среднее по сделкам, а не тот дом, который вы смотрите.
- Это не прогноз. То, что происходило с 2015 по 2026 год, не говорит, что будет дальше.
- Пересчёт в евро приблизителен. Мы разделили индекс в леях на изменение курса. Это не официальный индекс в евро.
Как проверить это до подписания: 6 шагов
- Проверьте валюту цены в договоре. Евро или леи.
- Проверьте, в какой валюте вы фактически платите. Если цена в евро, а вы платите в леях, в договоре должно быть указано, какой курс применяется, например курс BNR на день платежа.
- Сопоставьте валюту со своим доходом. Тот, кто зарабатывает в леях и платит в евро, зависит от курса. У кого сбережения в евро, тот зависит меньше.
- Планируйте налоги и сборы в леях. Они рассчитываются в леях, поэтому их сумма в евро меняется вместе с курсом. НДС на новое жильё мы разбирали в статье о НДС на новостройки.
- Если берёте ипотеку, проверьте платёж в нескольких сценариях. Румынский банк может профинансировать до 70% цены, поэтому ваш собственный вклад составляет не менее 30%.
- Попросите независимого юриста проверить валютные условия. Юрист застройщика представляет застройщика.
Частые вопросы
Насколько подорожало жильё в Румынии с 2015 года?
Согласно индексу Eurostat на основе данных INS, примерно на 82% в леях со среднего уровня 2015 года до II квартала 2026 года. С поправкой на инфляцию примерно на 6%. В евро, по нашему расчёту, примерно на 56%.
Какая сейчас инфляция в Румынии?
По данным BNR и INS, 6,17% в августе 2026 года. По HICP Eurostat, 6,5% в сентябре 2026 года. Цель BNR: 2,5% с коридором в один процентный пункт в обе стороны.
Почему цена в леях и в евро растёт по-разному?
Потому что лей ослаб к евро. По референсным курсам ЕЦБ, евро подорожал с 4,45 лея в среднем в 2015 году до 5,19 лея во II квартале 2026 года. Когда лей слабеет, цена в леях растёт сильнее, чем цена в евро.
Если договор в евро, румынская инфляция меня не касается?
Касается меньше, но не равна нулю. От неё зависят налоги, сборы и ипотека в леях, а также строительные расходы застройщика. Напрямую на вас влияет курс вашей валюты к евро.
Применим ли этот индекс к Бухаресту?
Не совсем. Это национальный индекс. В столице и крупных городах темпы могут отличаться, поэтому стоит проверить и местные данные.
Итог
Цены на жильё в Румынии за последнее десятилетие выросли, но насколько, зависит от валюты расчёта и от точки отсчёта. В леях более чем на 80%. В евро примерно на 56%. С поправкой на инфляцию примерно на 6%. А с конца 2019 года, с поправкой на инфляцию, ещё меньше.
Для вас важен не вопрос «насколько выросли цены». Важно, в какой валюте вы зарабатываете, в какой валюте договор и в какой валюте кредит. Когда все три совпадают, вы меньше зависите от колебаний.
Если вы хотите разобрать структуру своей сделки под этим углом, запишитесь на получасовой разговор со мной.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Eurostat: индекс цен на жильё (prc_hpi_q) · Eurostat: потребительские цены HICP (prc_hicp_minr) · ЕЦБ: референсные курсы евро к лею · BNR: протокол заседания по денежно-кредитной политике от 8.10.2026
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на 22 октября 2026 года. Прошлые данные не предсказывают будущее. Расчёты в статье приведены только для иллюстрации.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
