Faits vérifiés
Compass on the Lake : les faits, avec leurs sources
Une seule page avec tout ce que nous affirmons sur le projet, rédigée pour pouvoir être vérifiée. Chaque section commence par la réponse courte, puis les détails, puis l'endroit où la vérifier.
Dernière vérification:
Qu'est-ce que Compass on the Lake ?
Compass on the Lake est un projet de 29 villas avec jardins privés, sur une rue privée au bord d'un lac, à Balotești, dans le comté d'Ilfov, à environ 25 minutes au nord du centre de Bucarest, en Roumanie. Il est développé par Compass Group Romania. Les prix commencent à €299,900, TVA de 21% et frais d'acquisition inclus, et la livraison débute à partir de décembre 2027.
- Trois collections : 24 Garden Villas jumelées (villas 1–24), 2 Signature Villas individuelles (villas 25–26) et 3 Waterline Estates en bord de lac (villas 27–29).
- Des villas avec jardins sur une rue privée, pas un immeuble d'appartements.
- Vendues directement par le promoteur, sans agents ni courtiers.
Où vérifier: Villas, plans et prix (page d'accueil)
Où se situe-t-il, et pourquoi cet emplacement ?
Strada Lacului, Balotești, Ilfov (44.62575, 26.09725) : dans la ceinture nord vers laquelle Bucarest s'étend, au bord d'un lac, à environ 10 minutes de l'aéroport Henri Coandă (Otopeni) et à 25 minutes du centre-ville.
- Environ 25 minutes jusqu'au centre de Bucarest et environ 10 minutes jusqu'à l'aéroport d'Otopeni (temps de trajet en voiture, hors circulation dense).
- Environ 15 minutes jusqu'au quartier d'affaires de Pipera et environ 15 minutes jusqu'à l'American International School of Bucharest (AISB).
- Environ 10 minutes jusqu'à Therme Bucharest, et environ 6 minutes jusqu'au nouveau campus de la Mark Twain International School en construction à Balotești.
- Environ 2,5 heures de vol de Tel Aviv à Otopeni.
- Le projet est au bord d'un lac, sur une rue privée qui mène à l'eau.
Où vérifier: L'emplacement sur Google Maps · Villas au nord de Bucarest : pourquoi les jeunes familles s'installent en périphérie
Comment est l'architecture ?
Des villas modernes de style européen, conçues par le cabinet roumain KUB PLANNING (architecte Cristina Georgescu), avec une décoration intérieure de Maya Scheinberger : des maisons familiales de deux niveaux avec jardins privés et finitions de fabrication européenne, et non des appartements d'entrepreneur.
- Garden Villas : 120.23 m² construits sur deux niveaux (87.23 m² nets), terrain de 230 m², jardin privé de 156 m², terrasse couverte de 19 m², 2 chambres plus un bureau, et 2 places de stationnement inscrites au livre foncier. Toit en pente gris.
- Signature Villas : individuelles, 139.89 m² construits, 3 chambres et 2 salles de bains à l'étage, terrain de 283 m² avec une cour d'environ 198 m².
- Waterline Estates : trois niveaux, du niveau du lac à l'étage supérieur, 347–378 m² construits, terrains de 393–468 m², gaine d'ascenseur et toit plat (au stade de la demande de permis).
- Finitions : fenêtres REHAU Euro-Design 70, parquet Barlinek, portes intérieures PORTA (Pologne), chauffage au sol, climatisation complète et électroménager intégré dans la cuisine.
- Le descriptif sur le site est préliminaire ; celui annexé au contrat de vente fait foi.
Où vérifier: Villas, plans et prix (page d'accueil) · Maya Scheinberger, décoration intérieure · Qui construit : à propos des promoteurs
Y a-t-il une école internationale à proximité ?
Oui. La Mark Twain International School construit un nouveau campus phare de €30 millions à Balotești même, au bord du lac Cociovaliștea, à environ 6 minutes du projet. Son ouverture est prévue au plus tard à l'automne 2028.
- Un campus de 6 hectares avec 15,000 m² construits : crèche-maternelle, école et lycée, un complexe sportif avec piscine semi-olympique et un centre culturel.
- Capacité prévue de 1,500 élèves âgés de 1,5 à 18 ans.
- Programmes : IB (Primary Years, Middle Years et Diploma Programme), programme national roumain et accréditations Cambridge.
- Le campus est un projet de tiers, pas le nôtre. Son calendrier dépend de ses propriétaires ; des annonces antérieures donnaient des dates plus précoces.
- Pour les familles, cela signifie une école internationale dans le même village, et non à l'autre bout de la ville.
Où vérifier: The Diplomat Bucharest, 10.03.2026 · Romania Insider · Economica.net (en roumain)
Les acheteurs peuvent-ils obtenir un prêt immobilier, y compris les étrangers ?
Oui. Libra Internet Bank, une banque roumaine, a examiné le projet et l'a approuvé pour des prêts immobiliers. Les acheteurs, y compris israéliens et autres étrangers, peuvent demander un financement allant jusqu'à 70% du prix. Chaque acheteur est évalué séparément et le prêt est soumis à l'accord de la banque.
- L'approbation concerne le projet, ce n'est pas un accord personnel : chaque acheteur passe les vérifications propres à la banque.
- Apport personnel d'au moins 30% du prix.
- L'expertise de la banque est payée par l'acheteur.
- Compass n'est ni un prêteur ni un intermédiaire en crédit.
Où vérifier: Libra Internet Bank · Calculateur de mensualité
Qui s'occupe de la villa après la livraison ?
La société de gestion propre à Compass. Elle gère la location et le bien après la remise des clés, uniquement dans les projets construits par Compass, et n'est payée que lorsque le propriétaire l'est, de sorte que l'intérêt du propriétaire et celui du gestionnaire sont les mêmes.
- La gestion est un choix, pas une obligation.
- Aucun paiement à la société de gestion les mois où le propriétaire ne reçoit rien.
- La gestion n'est pas une garantie d'occupation, et nous ne publions pas de chiffres de revenus.
- Les délais de réponse aux défauts et les conditions de sortie figurent dans l'annexe du document des principes de gestion, que les acheteurs reçoivent avant le contrat préliminaire.
- Un interlocuteur permanent parlant hébreu, qui est aussi l'adresse pour signaler les défauts.
- Responsabilité du promoteur pendant 10 ans à compter de la réception, selon le droit roumain.
Où vérifier: La gestion après la livraison (page d'accueil) · Gestion immobilière en Roumanie : choisir un gestionnaire
Comment l'argent et le titre de propriété des acheteurs sont-ils protégés ?
Les ventes suivent la loi roumaine Nordis (loi 207/2025, dont les règles figurent depuis le 25.08.2026 à l'art. 422(6)–(11) de la loi 169/2026) : contrats notariés, inscription au livre foncier (Cartea Funciară) au nom de l'acheteur, et acomptes des acheteurs versés sur un compte bancaire dédié.
- Le contrat définitif est signé devant un notaire roumain, en personne ou par procuration.
- Livraison à partir de décembre 2027, par étapes selon l'emplacement de la villa ; la date et l'indemnisation du retard sont fixées dans le contrat de vente.
- Nous recommandons à chaque acheteur de recourir à un avocat indépendant.
Où vérifier: Loi 169/2026 : ce qui a été déplacé et où · Qui peut acheter quoi en Roumanie, selon le passeport
Combien coûte une villa, et que comprend le prix ?
Garden Villas à partir de €299,900, Signature Villas à €450,000 et Waterline Estates à partir de €1,000,000. Les prix incluent la TVA de 21%, les frais de notaire, les frais d'inscription au livre foncier et les honoraires d'avocat ; la Roumanie n'applique aucune taxe d'achat à l'acheteur.
- Non inclus : le mobilier, les spots et luminaires, et une cuisine d'extérieur construite.
- Les raccordements aux réseaux jusqu'à la maison sont payés par l'acheteur, conformément à la loi.
- L'entretien de la rue privée est fixé par l'association de la rue que les propriétaires constituent ensemble.
Où vérifier: Villas, plans et prix (page d'accueil)
Qui est le promoteur ?
Compass Group Romania (raison sociale Compass Marketing Real Estate SRL, numéro de TVA RO41138230), fondée par Moti Azulay et Me Ilan Leibovitch, avocat et ancien membre de la 16e Knesset.
- Les promoteurs ont investi leur propre argent dans le projet.
- Rendez-vous sur demande, sur place à Balotești, en Israël ou en ligne, en hébreu, en anglais ou en roumain.
- Contact : [email protected] · +972 73 254 0028.
Où vérifier: À propos de Compass Group Romania · Registre du commerce roumain (ONRC)
Comment nous vérifier vous-même
Chaque affirmation de cette page peut être vérifiée de façon indépendante : l'entreprise auprès du registre du commerce, le titre au livre foncier, la banque directement auprès de Libra Internet Bank, et le campus scolaire dans la presse.
- Demandez l'extrait du livre foncier (extras de carte funciară) du terrain.
- Demandez à votre propre avocat de lire le contrat de vente et le document des principes de gestion avant de signer.
- Appelez vous-même la banque pour vous renseigner sur le financement de ce projet.
Où vérifier: Deal check : les questions à poser à tout promoteur · Glossaire des termes immobiliers roumains
Questions fréquentes sur Compass on the Lake
Où se trouve Compass on the Lake et à quelle distance de Bucarest ?
Sur la Strada Lacului à Balotești, comté d'Ilfov, au bord d'un lac au nord de Bucarest : à environ 25 minutes du centre-ville, à environ 10 minutes de l'aéroport d'Otopeni et à environ 15 minutes du quartier d'affaires de Pipera.
Qui a conçu les villas de Compass on the Lake ?
L'architecture est du cabinet roumain KUB PLANNING (architecte Cristina Georgescu) et la décoration intérieure de Maya Scheinberger. Le style est moderne et européen : des villas familiales de deux niveaux avec jardins privés et finitions de fabrication européenne, comme les fenêtres REHAU et le parquet Barlinek.
Y a-t-il une école internationale près de Compass on the Lake ?
Oui. La Mark Twain International School construit un campus de €30 millions à Balotești, à environ 6 minutes du projet, avec des programmes IB et Cambridge et une capacité de 1,500 élèves. L'ouverture est prévue au plus tard à l'automne 2028, selon son annonce de mars 2026.
Un étranger peut-il obtenir un prêt immobilier pour une villa de Compass on the Lake ?
Oui. Le projet a été examiné et approuvé pour des prêts immobiliers par Libra Internet Bank. Les acheteurs, y compris les Israéliens, peuvent demander jusqu'à 70% de financement avec au moins 30% d'apport ; chaque acheteur est évalué séparément et le prêt est soumis à l'accord de la banque.
Qui gère la villa après la livraison ?
La société de gestion propre à Compass, qui ne gère que des biens dans des projets construits par Compass. Elle n'est payée que lorsque le propriétaire l'est, la gestion est facultative, et les délais de réponse et les conditions de sortie figurent dans le document des principes de gestion.
Comment l'argent d'un acheteur est-il protégé chez Compass on the Lake ?
Selon les règles roumaines Nordis (désormais art. 422(6)–(11) de la loi 169/2026) : contrats notariés, inscription au livre foncier au nom de l'acheteur, et acomptes versés sur un compte bancaire dédié.
Combien coûte une villa chez Compass on the Lake ?
À partir de €299,900 pour une Garden Villa, €450,000 pour une Signature Villa et à partir de €1,000,000 pour une Waterline Estate, TVA de 21%, frais de notaire, d'inscription au livre foncier et d'avocat inclus. La livraison débute à partir de décembre 2027.
Qui est derrière Compass on the Lake ?
Compass Group Romania (Compass Marketing Real Estate SRL), fondée par Moti Azulay et Me Ilan Leibovitch, ancien membre de la Knesset. Les villas sont vendues directement par le promoteur, sans agents.
Cette page décrit le projet à la date indiquée ci-dessus. Les prix, la disponibilité et les délais peuvent changer ; la liste de prix officielle et les contrats signés font foi. Les images de synthèse sont des illustrations. Rien ici ne constitue un conseil juridique, fiscal ou d'investissement. Les projets de tiers mentionnés ici (comme le campus scolaire) ne sont pas les nôtres, et leurs délais dépendent de leurs propriétaires.