מה קורה למקדמה שלכם אם היזם ברומניה פושט רגל?

יזם בחדלות פירעון ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

בחוק חדלות הפירעון הרומני, חוק 85/2014, יש סעיף אחד שנכתב בשביל קונים: סעיף 131. אם היזם התחייב למכור לכם בית לפני שנפתח ההליך, אתם יכולים לבקש ממנהל ההליך להשלים את המכירה. אבל רק אם ארבעה תנאים מתקיימים יחד. אחד מהם: שההבטחה שלכם רשומה כהערה בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară).

מאז כללי נורדיס, ההערה הזו כבר לא תלויה במזל. חוק 207/2025 (״חוק נורדיס״), שמאז 25.8.2026 הכללים שלו מופיעים בסעיף 422(6)–(11) לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), מחייב לחתום על החוזה המקדים מול נוטריון. הנוטריון מבקש לרשום אותו בפנקס המקרקעין ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא.

כמו שעו״ד אילן ליבוביץ מנסח את זה: ״היום חוק נורדיס נותן זכויות קדימה לקונה כשהחוזה נרשם לפי החוק.״

במילים פשוטות: השאלה אם החוזה רשום בפנקס המקרקעין קובעת איפה אתם עומדים. בודקים את זה לפני שמשלמים, לא אחרי.

ארבעת התנאים של סעיף 131

שאלו את היזמים על זה

סעיף 131(1) חל על הבטחת מכר דו-צדדית (בפועל, החוזה המקדים) עם תאריך ודאי, מלפני פתיחת ההליך. לחוזה נוטריוני יש תאריך ודאי. כשהיזם הוא המוכר והוא נכנס לחדלות פירעון, מנהל ההליך או המפרק חייבים לקיים את ההבטחה לבקשת הקונה, אם כל אלה מתקיימים:

התנאי בסעיף 131(1)	מה זה אומר	מה בודקים כבר עכשיו
א) המחיר שולם במלואו, או שאפשר לשלם אותו ביום הבקשה, וגם הנכס בחזקת הקונה	צריך את שני החלקים: הכסף והחזקה	מתי מקבלים חזקה לפי החוזה שלכם
ב) המחיר אינו נמוך משווי השוק של הנכס	מחיר נמוך בהרבה משווי השוק יכול לחסום את הדרך	שהמחיר שלכם הוא מחיר שוק, ושהוא כתוב בחוזה
ג) לנכס אין חשיבות מכרעת להצלחה של תוכנית הבראה	הכרעה שמתקבלת בתוך ההליך	אין מה לבדוק מראש. עורך הדין שלכם יטען את זה אם יגיעו לשם
ד) בנכס מקרקעין, ההבטחה רשומה כהערה בפנקס המקרקעין	בלי הערה, אין סעיף 131	נסח מפנקס המקרקעין שמראה את החוזה המקדים שלכם

ארבעת התנאים מצטברים. אם אחד חסר, סעיף 131 לא חל.

עץ ההחלטה: איפה אתם עומדים?

שאלו את היזמים על זה

עברו על השאלות לפי הסדר. ״לא״ בשלב כלשהו אומר שסעיף 131 הוא לא הדרך שלכם.

1. חתמתם על חוזה מקדים (הבטחת מכר) עם תאריך ודאי, לפני שנפתח ההליך? לפי כללי נורדיס חותמים עליו מול נוטריון, ולכן יש לו תאריך ודאי. אם שילמתם רק דמי שריון, עוד אין לכם הבטחה.
2. ההבטחה רשומה בפנקס המקרקעין? הזמינו נסח ליחידה שלכם וחפשו אותה. לפי סעיף 422(8), הנוטריון מבקש את הרישום ביום החתימה או עד יום העסקים הבא.
3. המחיר שולם, או שאתם יכולים לשלם עכשיו את היתרה, והנכס בידיכם? כאן קונה על הנייר בדרך כלל נעצר. פירוט בפרק הבא.
4. המחיר לפחות בגובה שווי השוק?
5. לנכס אין חשיבות מכרעת לתוכנית הבראה? זה מוכרע בתוך ההליך.

חמש פעמים ״כן״: אתם יכולים לבקש ממנהל ההליך או מהמפרק לקיים את ההבטחה ולחתום איתכם על המכירה.

״לא״ בשלב כלשהו: סעיף 131 סגור בפניכם, והמעמד שלכם נקבע בתוך הליך חדלות הפירעון, לפי כללים שתלויים במקרה. אל תחכו. קחו עורך דין עצמאי שמתמחה בחדלות פירעון, ברגע שאתם שומעים שנפתח הליך, כי בהליך יש מועדים.

החלק הכן: חזקה בזמן הבנייה

שאלו את היזמים על זה

תנאי א׳ דורש חזקה. וילה שעוד נבנית לא נמסרה לכם. לכן, ברוב תקופת הבנייה, סעיף 131 מתאים לקונה שקרוב למסירה, לא לקונה בתחילת הדרך.

זה משנה את המקום שבו נמצאת ההגנה האמיתית בזמן הבנייה: כמה מהכסף שלכם חשוף, ולמה. לפי סעיף 422(10), המקדמות ששולמו לפי החוזה המקדים נכנסות לחשבון בנק נפרד של היזם, ייעודי לאותו פרויקט. היזם רשאי להוציא ממנו רק על הפרויקט הזה, עם חותמת ״bun de plată״ (״מאושר לתשלום״) של המפקח באתר: עד 25% מהמחיר על השלד, ואחרי סיום השלד עד 20% על המערכות. שימוש בכסף למטרה אחרת גורר קנס של 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת (סעיף 422(11)).

החוק מגביל את ההוצאה של היזם. הוא לא מגביל כמה אתם משלמים, ומתי. את לוח התשלומים קובע החוזה, ולכן קשרו כל תשלום לשלב בנייה שאפשר לאמת. פירטנו את המבנים במדריך לתשלומים ליזם, ואת ההגנה על הכסף במאמר על מה שמגן על התשלומים שלכם ברומניה ובמאמר על המקום שבו הכסף יושב עד המסירה.

נושים שנרשמו לפניכם

שאלו את היזמים על זה

סעיף 131(2) מוסיף עוד שכבה. לפני שהמכירה לקונה נחתמת, מנהל ההליך חייב לכבד את הזכויות של נושים בעלי זכות עדיפות בנכס (למשל משכנתא של בנק), שרשמו את הזכות שלהם לפני שנחתמה ההבטחה. לפי המקרה, הם יכולים לקבל ראשונים מכספי המכירה, או אמצעי הגנה אחר שהחוק קובע.

לכן בודקים את הנסח פעמיים: פעם אחת בשביל ההערה שלכם, ופעם אחת בשביל מה שנרשם לפניכם. החלק השלישי בנסח מפרט את השעבודים על הנכס. הסברנו איך קוראים אותו במדריך לנסח מפנקס המקרקעין.

שש בדיקות לפני שמשלמים מקדמה

1. נסח ליחידה שלכם, לא ל״פרויקט״. רשום בו שהיתר הבנייה נרשם כהערה. בלי זה, החוק לא מתיר ליזם להבטיח את המכירה (סעיף 422(6)–(7)).
2. חוזה מקדים נוטריוני. ״מזכר הבנות״ פרטי הוא לא הבטחה לפי כללי נורדיס.
3. נסח חדש כמה ימים אחרי החתימה, שמראה שהחוזה שלכם נרשם.
4. החלק השלישי בנסח: אילו משכנתאות או שעבודים נרשמו על הקרקע לפניכם, ולטובת מי.
5. מרשם חדלות הפירעון. חפשו את החברה של היזם במרשמי חדלות הפירעון דרך ONRC. אחר כך בדקו את היזם בעצמכם: הבעלים של החברה, תביעות, וניסיון קודם.
6. עורך דין משלכם. הנוטריון ניטרלי, ועורך הדין של היזם מייצג את היזם. שאלו את עורך הדין שלכם, בכתב: ״מה קורה לחוזה שלי אם החברה נכנסת לחדלות פירעון?״ הסברנו איך בוחרים עורך דין לקנייה ברומניה.

כיזמים, אנחנו עובדים לפי אותם כללים. בפרויקט שלנו בבלוטשט החוזה המקדים נוטריוני ונרשם בפנקס המקרקעין, והתשלומים נכנסים לחשבון הייעודי של הפרויקט. עורך הדין של החברה מייצג את החברה בלבד. אנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי. ועוד על התרחיש שבו היזם נתקע, במאמר על מה שקורה לכסף ולווילה אם היזמים נתקעים.

מהשטח: פריסייל בלי היתר

עו״ד אילן ליבוביץ נזכר בזוג שהגיע אליו עם קלסר מלא במסמכים:

לפני כמה שנים הם קנו דירה בפריסייל מיזם שהיה אמור לבנות בחו״ל. בכנס מכירות במסעדה בתל אביב הסבירו להם שעוד אין היתר בנייה, ושהמסירה תהיה בתוך שלוש שנים. הם שילמו סכום לא מבוטל לחשבון אצל עורך הדין של היזם. את החוזה הם לא בדקו עם עורך דין משלהם.

חמש שנים אחר כך עדיין לא הייתה דירה, והבנייה לא התחילה. בחוזה נכתב כמה פעמים שאין היתר בזמן החתימה. היזם קיבל שנה להשיג אותו, עם הארכות עד שלוש שנים, והקונים קיבלו זכות ביטול רק במקרים מסוימים. בירור העלה שהתוכנית נדחתה פעמיים, ושההיתר ניתן באיחור ניכר בלי שהקונים ידעו. מול תמונות עדכניות של האתר הריק והחשש מתביעה, היזם הסכים להחזיר את הכסף ואף לפצות אותם.

הסיפור הזה לא קרה ברומניה, והוא נגמר בלי חדלות פירעון. אבל הוא מראה את אותו הדבר: ההגנה נקבעת ביום החתימה. היתר רשום, חוזה שקראתם, ועורך דין שעובד בשבילכם.

שאלות נפוצות

מה קורה למקדמה שלי אם יזם ברומניה פושט רגל?

לפי סעיף 131 לחוק 85/2014, אתם יכולים לבקש ממנהל ההליך להשלים את המכירה שהובטחה לכם לפני ההליך, אם ארבעה תנאים מתקיימים יחד: המחיר שולם או שאפשר לשלם אותו והנכס בחזקתכם, המחיר אינו נמוך משווי השוק, לנכס אין חשיבות מכרעת לתוכנית הבראה, וההבטחה רשומה בפנקס המקרקעין.

החוזה המקדים שלי נרשם בפנקס המקרקעין באופן אוטומטי?

לפי סעיף 422(8) לחוק 169/2026, הנוטריון מבקש את הרישום ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא. הזמינו נסח חדש אחרי החתימה ובדקו שהחוזה שלכם מופיע בו.

סעיף 131 מגן עליי כשהווילה עוד בבנייה?

בדרך כלל לא לבדו, כי תנאי א׳ דורש שהנכס יהיה בחזקתכם. בזמן הבנייה, ההגנה היא כמה מעט מהכסף שלכם חשוף: תשלומים לחשבון הייעודי של הפרויקט, תקרות הוצאה לכל שלב, ולוח תשלומים שקשור לשלבים שאפשר לאמת.

ומה אם על הקרקע הייתה משכנתא של בנק לפני שחתמתי?

לפי סעיף 131(2), נושים שרשמו זכות עדיפות בנכס לפני ההבטחה שלכם שומרים על הזכויות שלהם כשהמכירה לכם נחתמת. בדקו את החלק השלישי בנסח לפני החתימה, ושאלו את עורך הדין שלכם איך שעבוד רשום משפיע על העסקה.

איפה בודקים אם יזם רומני בחדלות פירעון?

במרשם חדלות הפירעון, דרך ONRC, רשם החברות הרומני. החיפוש הבסיסי חינמי. חפשו לפי השם המדויק של החברה ולפי מספר המס שלה (CUI).

השורה התחתונה

סעיף 131 הוא לא סיסמה וגם לא ערובה. הוא ארבעה תנאים, ואת אחד מהם אפשר לבדוק כבר היום: אם החוזה שלכם רשום בפנקס המקרקעין.

לפני שאתם משלמים מקדמה ברומניה, איתנו או עם כל יזם אחר, הזמינו נסח, קראו את החלק השלישי, ותנו לעורך דין משלכם לקרוא את החוזה. אם תרצו לעבור על המסמכים יחד, קבעו איתי שיחה של חצי שעה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 85/2014 בדבר הליכים למניעת חדלות פירעון ובדבר חדלות פירעון, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיף 131 · קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, סעיף 422(6)–(11), Monitorul Oficial מס׳ 661, 10.8.2026 · הקוד האזרחי הרומני, סעיף 902 (הערות בפנקס המקרקעין) · ONRC: מרשמי חדלות הפירעון · חוק 169/2026: מה עבר לאן

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026. כל הליך חדלות פירעון מוכרע לפי העובדות והמסמכים שלו. התייעצו עם עורך דין עצמאי.