Selon l'article 131 de la loi 85/2014, l'administrateur doit exécuter, à la demande de l'acheteur, une promesse de vente antérieure, à quatre conditions.
Prix payé ou payable et bien en votre possession ; prix au niveau du marché ; bien non déterminant pour un redressement ; promesse inscrite au registre.
Le notaire demande l'inscription de l'avant-contrat le jour de la signature ou au plus tard le jour ouvrable suivant (loi 169/2026, article 422(8)).
Sur le compte dédié au projet : jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, puis jusqu'à 20 % pour les installations, avec le visa du contrôleur (article 422(10)).
Les créanciers ayant inscrit un droit de préférence avant votre promesse gardent leurs droits lors de la vente. Vérifiez la partie III de l'extrait.
Promoteur en insolvabilité en Roumanie : la réponse courte
La loi roumaine sur l'insolvabilité, la loi 85/2014, contient un article écrit pour les acheteurs : l'article 131. Si le promoteur s'est engagé à vous vendre un logement avant l'ouverture de la procédure, vous pouvez demander à l'administrateur de la procédure de mener la vente à son terme. Mais seulement si quatre conditions sont réunies en même temps. L'une d'elles : que la promesse qui vous a été faite soit notée au registre foncier (Cartea Funciară).
Depuis les règles Nordis, cette mention ne dépend plus de la chance. La loi 207/2025 (dite « loi Nordis »), dont les règles figurent depuis le 25.8.2026 à l'article 422(6)–(11) du Code de l'aménagement et de la construction (loi 169/2026), impose de signer l'avant-contrat devant notaire. Le notaire en demande l'inscription au registre foncier le jour de la signature, ou au plus tard le jour ouvrable suivant.
Comme le formule Me Ilan Leibovitch, avocat : « Aujourd'hui, la loi Nordis donne à l'acheteur des droits de priorité lorsque le contrat est inscrit conformément à la loi. »
En termes simples : c'est l'inscription ou non de votre contrat au registre foncier qui détermine votre position. On le vérifie avant de payer, pas après.
Les quatre conditions de l'article 131
L'article 131(1) s'applique à une promesse synallagmatique de vente (en pratique, l'avant-contrat) ayant date certaine, antérieure à l'ouverture de la procédure. Un acte notarié a date certaine. Lorsque le promoteur est le vendeur et qu'il devient insolvable, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur doit exécuter la promesse à la demande de l'acheteur, si toutes ces conditions sont remplies :
| La condition de l'article 131(1) | Ce que cela signifie | Ce que l'on vérifie dès maintenant |
|---|---|---|
| a) Le prix a été payé intégralement, ou peut être payé au jour de la demande, et le bien est en la possession de l'acheteur | Il faut les deux volets : l'argent et la possession | Quand vous recevez la possession selon votre contrat |
| b) Le prix n'est pas inférieur à la valeur de marché du bien | Un prix nettement inférieur à la valeur de marché peut fermer cette voie | Que votre prix est un prix de marché, et qu'il est écrit dans le contrat |
| c) Le bien n'a pas une importance déterminante pour la réussite d'un plan de redressement | Une décision prise au sein de la procédure | Rien à vérifier à l'avance. Votre avocat le fera valoir si l'on en arrive là |
| d) Pour un bien immobilier, la promesse est notée au registre foncier | Sans mention, pas d'article 131 | Un extrait du registre foncier qui fait apparaître votre avant-contrat |
Les quatre conditions sont cumulatives. S'il en manque une, l'article 131 ne s'applique pas.
L'arbre de décision : où en êtes-vous ?
Répondez aux questions dans l'ordre. Un « non » à n'importe quelle étape signifie que l'article 131 n'est pas votre voie.
- Avez-vous signé un avant-contrat (promesse de vente) ayant date certaine, avant l'ouverture de la procédure ? Selon les règles Nordis, il se signe devant notaire et a donc date certaine. Si vous n'avez payé que des frais de réservation, vous n'avez pas encore de promesse.
- La promesse est-elle inscrite au registre foncier ? Commandez un extrait pour votre logement et cherchez-la. Selon l'article 422(8), le notaire demande l'inscription le jour de la signature ou au plus tard le jour ouvrable suivant.
- Le prix a-t-il été payé, ou pouvez-vous payer le solde maintenant, et le bien est-il entre vos mains ? C'est ici que l'acheteur sur plan s'arrête généralement. Détails dans la section suivante.
- Le prix est-il au moins égal à la valeur de marché ?
- Le bien n'a-t-il pas une importance déterminante pour un plan de redressement ? Cela se décide au sein de la procédure.
Cinq fois « oui » : vous pouvez demander à l'administrateur judiciaire ou au liquidateur d'exécuter la promesse et de signer la vente avec vous.
Un « non » à n'importe quelle étape : l'article 131 vous est fermé, et votre position se détermine au sein de la procédure d'insolvabilité, selon des règles qui dépendent du cas. N'attendez pas. Prenez un avocat indépendant spécialisé en insolvabilité dès que vous apprenez qu'une procédure a été ouverte, car la procédure comporte des délais.
Le point honnête : la possession pendant la construction
La condition a) exige la possession. Une villa encore en construction ne vous a pas été remise. C'est pourquoi, pendant la plus grande partie de la construction, l'article 131 convient à l'acheteur proche de la remise des clés, pas à l'acheteur en début de parcours.
Cela déplace l'endroit où se trouve la vraie protection pendant la construction : quelle part de votre argent est exposée, et à quoi elle sert. Selon l'article 422(10), les acomptes versés en vertu de l'avant-contrat sont déposés sur un compte bancaire distinct du promoteur, dédié à ce projet. Le promoteur ne peut en dépenser les fonds que pour ce projet, avec le visa « bun de plată » (« bon à payer ») du responsable du contrôle des travaux sur le chantier : jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre et, une fois le gros œuvre achevé, jusqu'à 20 % pour les installations techniques. L'utilisation de l'argent à une autre fin entraîne une amende de 1 % du chiffre d'affaires du promoteur de l'année précédente (article 422(11)).
C'est l'inscription ou non de votre contrat au registre foncier qui détermine votre position. On le vérifie avant de payer, pas après.
La loi limite les dépenses du promoteur. Elle ne limite pas combien vous payez, ni quand. C'est le contrat qui fixe l'échéancier de paiement, alors liez chaque paiement à une étape de construction vérifiable. Nous avons détaillé les formules dans le guide des échéanciers de paiement des promoteurs, et la protection de l'argent dans l'article sur ce qui protège vos paiements en Roumanie et dans l'article sur l'endroit où se trouve l'argent jusqu'à la remise des clés.
Les créanciers inscrits avant vous
L'article 131(2) ajoute une couche supplémentaire. Avant que la vente à l'acheteur ne soit signée, l'administrateur doit respecter les droits des créanciers titulaires d'un droit de préférence sur le bien (par exemple l'hypothèque d'une banque), qui ont inscrit leur droit avant la signature de la promesse. Selon le cas, ils peuvent être payés en premier sur le produit de la vente, ou bénéficier d'une autre mesure de protection prévue par la loi.
C'est pourquoi on vérifie l'extrait deux fois : une fois pour votre mention, et une fois pour ce qui a été inscrit avant vous. La partie III de l'extrait détaille les charges grevant le bien. Nous avons expliqué comment la lire dans le guide de l'extrait du registre foncier.
Six vérifications avant de verser un acompte
- Un extrait pour votre logement, pas pour « le projet ». Il doit indiquer que le permis de construire a été noté. Sans cela, la loi n'autorise pas le promoteur à promettre la vente (article 422(6)–(7)).
- Un avant-contrat notarié. Un « protocole d'accord » sous seing privé n'est pas une promesse au sens des règles Nordis.
- Un nouvel extrait quelques jours après la signature, qui montre que votre contrat a été inscrit.
- La partie III de l'extrait : quelles hypothèques ou charges ont été inscrites sur le terrain avant vous, et au profit de qui.
- Le registre de l'insolvabilité. Recherchez la société du promoteur dans les registres de l'insolvabilité via l'ONRC. Ensuite, vérifiez le promoteur vous-même : les propriétaires de la société, les litiges et l'expérience passée.
- Votre propre avocat. Le notaire est neutre, et l'avocat du promoteur représente le promoteur. Posez la question à votre avocat, par écrit : « Que devient mon contrat si la société devient insolvable ? » Nous avons expliqué comment choisir un avocat pour un achat en Roumanie.
En tant que promoteurs, nous travaillons selon les mêmes règles. Dans notre projet à Balotești, l'avant-contrat est notarié et inscrit au registre foncier, et les paiements sont versés sur le compte dédié au projet. L'avocat de la société représente uniquement la société. Nous recommandons à chaque acheteur de prendre un avocat indépendant. Et pour le scénario où le promoteur se retrouve bloqué, voir l'article sur ce que deviennent l'argent et la villa si les promoteurs sont bloqués.
Retour du terrain : une prévente sans permis
Me Ilan Leibovitch, avocat, se souvient d'un couple venu le voir avec un classeur rempli de documents :
Quelques années plus tôt, ils avaient acheté un appartement en prévente auprès d'un promoteur qui devait construire à l'étranger. Lors d'une réunion de vente dans un restaurant de Tel-Aviv, on leur avait expliqué qu'il n'y avait pas encore de permis de construire et que la livraison aurait lieu dans les trois ans. Ils avaient versé une somme non négligeable sur un compte chez l'avocat du promoteur. Ils n'avaient pas fait vérifier le contrat par leur propre avocat.
Cinq ans plus tard, il n'y avait toujours pas d'appartement, et la construction n'avait pas commencé. Le contrat indiquait à plusieurs reprises qu'il n'y avait pas de permis au moment de la signature. Le promoteur disposait d'un an pour l'obtenir, avec des prolongations jusqu'à trois ans, et les acheteurs n'avaient un droit de résiliation que dans certains cas. Les recherches ont révélé que le plan avait été rejeté deux fois, et que le permis avait été délivré avec un retard considérable sans que les acheteurs le sachent. Face à des photos récentes du terrain vide et à la crainte d'un procès, le promoteur a accepté de restituer l'argent et même de les indemniser.
Cette histoire ne s'est pas passée en Roumanie, et elle s'est terminée sans insolvabilité. Mais elle montre la même chose : la protection se décide le jour de la signature. Un permis inscrit, un contrat que vous avez lu, et un avocat qui travaille pour vous.
Questions fréquentes
Que devient mon acompte si un promoteur fait faillite en Roumanie ?
Selon l'article 131 de la loi 85/2014, vous pouvez demander à l'administrateur de la procédure de mener à terme la vente qui vous a été promise avant la procédure, si quatre conditions sont réunies en même temps : le prix a été payé ou peut l'être et le bien est en votre possession, le prix n'est pas inférieur à la valeur de marché, le bien n'a pas une importance déterminante pour un plan de redressement, et la promesse est inscrite au registre foncier.
Mon avant-contrat est-il inscrit automatiquement au registre foncier ?
Selon l'article 422(8) de la loi 169/2026, le notaire demande l'inscription le jour de la signature, ou au plus tard le jour ouvrable suivant. Commandez un nouvel extrait après la signature et vérifiez que votre contrat y figure.
L'article 131 me protège-t-il quand la villa est encore en construction ?
En général, pas à lui seul, car la condition a) exige que le bien soit en votre possession. Pendant la construction, la protection tient au fait que très peu de votre argent soit exposé : des paiements sur le compte dédié au projet, des plafonds de dépenses à chaque étape, et un échéancier de paiement lié à des étapes vérifiables.
Et si le terrain était grevé d'une hypothèque bancaire avant ma signature ?
Selon l'article 131(2), les créanciers qui ont inscrit un droit de préférence sur le bien avant votre promesse conservent leurs droits lorsque la vente à votre profit est signée. Vérifiez la partie III de l'extrait avant de signer, et demandez à votre avocat comment une charge inscrite influe sur la transaction.
Où vérifier si un promoteur roumain est en insolvabilité ?
Dans le registre de l'insolvabilité, via l'ONRC, le registre du commerce roumain. La recherche de base est gratuite. Recherchez par le nom exact de la société et par son numéro d'identification fiscale (CUI).
L'essentiel
L'article 131 n'est ni un slogan ni une garantie. Ce sont quatre conditions, et l'une d'elles peut être vérifiée dès aujourd'hui : si votre contrat est inscrit au registre foncier.
Avant de verser un acompte en Roumanie, avec nous ou avec tout autre promoteur, commandez un extrait, lisez la partie III, et faites lire le contrat par votre propre avocat. Si vous souhaitez passer en revue les documents ensemble, réservez un échange d'une demi-heure avec moi.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 85/2014 relative aux procédures de prévention de l'insolvabilité et d'insolvabilité, version consolidée (legislatie.just.ro), article 131 · Code de l'aménagement et de la construction, loi 169/2026, article 422(6)–(11), Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026 · Code civil roumain, article 902 (mentions au registre foncier) · ONRC : registres de l'insolvabilité · Loi 169/2026 : ce qui a été déplacé et où
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026. Chaque procédure d'insolvabilité est tranchée selon ses propres faits et documents. Consultez un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
