Art. 131 din Legea 85/2014: administratorul judiciar execută, la cererea cumpărătorului, o promisiune de vânzare anterioară procedurii, cu patru condiții.
Preț plătit sau plătibil și bunul în posesie; preț cel puțin de piață; fără importanță determinantă pentru reorganizare; promisiune înscrisă în cartea funciară.
Notarul cere înscrierea antecontractului în ziua semnării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare (Legea 169/2026, art. 422 alin. (8)).
Din contul dedicat: până la 25% din preț pentru structură, apoi până la 20% pentru instalații, cu viza dirigintelui de șantier (art. 422 alin. (10)).
Creditorii cu drept de preferință înscris înaintea promisiunii dumneavoastră își păstrează drepturile la vânzare. Verificați partea a III-a a extrasului.
Dezvoltator în insolvență în România: răspunsul scurt
Legea insolvenței din România, Legea 85/2014, are un articol scris pentru cumpărători: art. 131. Dacă dezvoltatorul s-a obligat să vă vândă o casă înainte de deschiderea procedurii, puteți cere administratorului judiciar să finalizeze vânzarea. Dar doar dacă patru condiții sunt îndeplinite împreună. Una dintre ele: ca promisiunea dumneavoastră să fie notată în cartea funciară.
De la regulile Nordis, această notare nu mai depinde de noroc. Legea 207/2025 („legea Nordis”), ale cărei reguli se regăsesc, din 25.8.2026, la art. 422 alin. (6)–(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), obligă la semnarea antecontractului în fața notarului. Notarul solicită înscrierea lui în cartea funciară în ziua semnării sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.
Așa cum o formulează avocatul Ilan Leibovitch: „Astăzi, legea Nordis îi dă cumpărătorului drepturi de prioritate atunci când contractul este înscris potrivit legii.”
Pe scurt: faptul că antecontractul este sau nu înscris în cartea funciară stabilește unde vă aflați. Verificați asta înainte să plătiți, nu după.
Cele patru condiții ale art. 131
Art. 131 alin. (1) se aplică promisiunii bilaterale de vânzare (în practică, antecontractul) cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii. Un act notarial are dată certă. Când dezvoltatorul este promitentul-vânzător și intră în insolvență, administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar trebuie să execute promisiunea la cererea promitentului-cumpărător, dacă sunt îndeplinite toate acestea:
| Condiția din art. 131 alin. (1) | Ce înseamnă | Ce verificați deja acum |
|---|---|---|
| a) Prețul a fost plătit integral sau poate fi plătit la data cererii, și bunul se află în posesia cumpărătorului | Sunt necesare ambele părți: banii și posesia | Când primiți posesia potrivit contractului dumneavoastră |
| b) Prețul nu este mai mic decât valoarea de piață a bunului | Un preț mult sub valoarea de piață poate bloca drumul | Că prețul dumneavoastră este un preț de piață și că este scris în contract |
| c) Bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare | O decizie care se ia în cadrul procedurii | Nu aveți ce verifica dinainte. Avocatul dumneavoastră va susține acest lucru dacă se ajunge acolo |
| d) La bunurile imobile, promisiunea este notată în cartea funciară | Fără notare, nu există art. 131 | Un extras de carte funciară care arată antecontractul dumneavoastră |
Cele patru condiții sunt cumulative. Dacă lipsește una, art. 131 nu se aplică.
Arborele de decizie: unde vă aflați?
Parcurgeți întrebările în ordine. Un „nu” la orice etapă înseamnă că art. 131 nu este calea dumneavoastră.
- Ați semnat un antecontract (promisiune de vânzare) cu dată certă, înainte de deschiderea procedurii? Potrivit regulilor Nordis, se semnează în fața notarului, deci are dată certă. Dacă ați plătit doar o taxă de rezervare, încă nu aveți o promisiune.
- Promisiunea este înscrisă în cartea funciară? Comandați un extras pentru unitatea dumneavoastră și căutați-o. Potrivit art. 422 alin. (8), notarul solicită înscrierea în ziua semnării sau până în următoarea zi lucrătoare.
- Prețul a fost plătit sau puteți plăti acum restul, iar bunul este în posesia dumneavoastră? Aici un cumpărător pe plan se oprește de obicei. Detalii în capitolul următor.
- Prețul este cel puțin egal cu valoarea de piață?
- Bunul nu are o importanță determinantă pentru planul de reorganizare? Aceasta se decide în cadrul procedurii.
Cinci de „da”: puteți cere administratorului judiciar sau lichidatorului să execute promisiunea și să semneze cu dumneavoastră vânzarea.
Un „nu” la orice etapă: art. 131 vă este închis, iar poziția dumneavoastră se stabilește în cadrul procedurii de insolvență, după reguli care depind de caz. Nu așteptați. Luați un avocat independent specializat în insolvență imediat ce aflați că s-a deschis o procedură, pentru că procedura are termene.
Partea sinceră: posesia în timpul construcției
Condiția a) cere posesia. O vilă aflată încă în construcție nu v-a fost predată. De aceea, în cea mai mare parte a perioadei de construcție, art. 131 se potrivește unui cumpărător aproape de predare, nu unuia aflat la început de drum.
Asta schimbă locul în care se află protecția reală în timpul construcției: cât din banii dumneavoastră este expus și de ce. Potrivit art. 422 alin. (10), avansurile plătite în baza antecontractului intră într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat acelui proiect. Dezvoltatorul poate cheltui din el doar pentru acest proiect, cu viza „bun de plată” a dirigintelui de șantier: până la 25% din preț pentru structură, iar după finalizarea structurii, până la 20% pentru instalații. Folosirea banilor în alt scop atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior (art. 422 alin. (11)).
Faptul că antecontractul este sau nu înscris în cartea funciară stabilește unde vă aflați. Verificați asta înainte să plătiți, nu după.
Legea limitează cheltuielile dezvoltatorului. Nu limitează cât plătiți dumneavoastră și când. Graficul de plăți îl stabilește contractul, așa că legați fiecare plată de o etapă de construcție verificabilă. Structurile sunt detaliate în ghidul despre plățile către dezvoltator, iar protecția banilor în articolul despre ce vă protejează plățile în România și în articolul despre unde stau banii până la predare.
Creditorii înscriși înaintea dumneavoastră
Art. 131 alin. (2) adaugă încă un strat. Înainte de semnarea vânzării către cumpărător, administratorul judiciar trebuie să respecte drepturile creditorilor cu drept de preferință asupra bunului (de exemplu, ipoteca unei bănci) care și-au înscris dreptul înainte de semnarea promisiunii. După caz, aceștia pot fi plătiți primii din prețul vânzării sau pot primi o altă măsură de protecție prevăzută de lege.
De aceea verificați extrasul de două ori: o dată pentru notarea dumneavoastră și o dată pentru ce s-a înscris înaintea dumneavoastră. Partea a III-a a extrasului enumeră sarcinile asupra imobilului. Am explicat cum se citește în ghidul despre extrasul de carte funciară.
Șase verificări înainte să plătiți un avans
- Un extras pentru unitatea dumneavoastră, nu pentru „proiect”. În el apare notată autorizația de construire. Fără aceasta, legea nu îi permite dezvoltatorului să promită vânzarea (art. 422 alin. (6)–(7)).
- Un antecontract notarial. Un „memorandum de înțelegere” sub semnătură privată nu este o promisiune potrivit regulilor Nordis.
- Un extras nou la câteva zile după semnare, care arată că antecontractul dumneavoastră a fost înscris.
- Partea a III-a a extrasului: ce ipoteci sau sarcini s-au înscris asupra terenului înaintea dumneavoastră și în favoarea cui.
- Registrul insolvenței. Căutați firma dezvoltatorului în registrele de insolvență prin ONRC. Apoi verificați singuri dezvoltatorul: proprietarii firmei, procese și experiența anterioară.
- Un avocat al dumneavoastră. Notarul este neutru, iar avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Întrebați-vă avocatul, în scris: „Ce se întâmplă cu contractul meu dacă firma intră în insolvență?” Am explicat cum alegeți un avocat pentru o cumpărare în România.
Ca dezvoltatori, lucrăm după aceleași reguli. În proiectul nostru din Balotești, antecontractul este notarial și înscris în cartea funciară, iar plățile intră în contul dedicat al proiectului. Avocatul companiei reprezintă doar compania. Recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent. Mai multe despre scenariul în care dezvoltatorul se blochează, în articolul despre ce se întâmplă cu banii și cu vila dacă dezvoltatorii se blochează.
Din teren: precomandă fără autorizație
Avocatul Ilan Leibovitch își amintește de un cuplu care a venit la el cu un dosar plin de documente:
Cu câțiva ani în urmă cumpăraseră un apartament în precomandă de la un dezvoltator care urma să construiască în străinătate. La o prezentare de vânzări într-un restaurant din Tel Aviv li s-a explicat că încă nu există autorizație de construire și că predarea va avea loc în trei ani. Au plătit o sumă deloc mică într-un cont la avocatul dezvoltatorului. Contractul nu l-au verificat cu un avocat al lor.
Cinci ani mai târziu, apartamentul tot nu exista, iar construcția nu începuse. În contract scria de mai multe ori că la data semnării nu există autorizație. Dezvoltatorul primise un an ca să o obțină, cu prelungiri de până la trei ani, iar cumpărătorii primiseră un drept de reziliere doar în anumite cazuri. Verificările au arătat că planul fusese respins de două ori și că autorizația fusese emisă cu o întârziere considerabilă, fără ca acest lucru să fie comunicat cumpărătorilor. În fața unor fotografii recente cu terenul gol și a temerii de un proces, dezvoltatorul a acceptat să le restituie banii și chiar să îi despăgubească.
Această poveste nu s-a petrecut în România și s-a încheiat fără insolvență. Dar arată același lucru: protecția se stabilește în ziua semnării. O autorizație înscrisă, un contract pe care l-ați citit și un avocat care lucrează pentru dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Ce se întâmplă cu avansul meu dacă un dezvoltator din România intră în faliment?
Potrivit art. 131 din Legea 85/2014, puteți cere administratorului judiciar să finalizeze vânzarea care v-a fost promisă înainte de procedură, dacă patru condiții sunt îndeplinite împreună: prețul a fost plătit sau poate fi plătit și bunul este în posesia dumneavoastră, prețul nu este mai mic decât valoarea de piață, bunul nu are o importanță determinantă pentru planul de reorganizare, iar promisiunea este înscrisă în cartea funciară.
Antecontractul meu se înscrie automat în cartea funciară?
Potrivit art. 422 alin. (8) din Legea 169/2026, notarul solicită înscrierea în ziua semnării sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Comandați un extras nou după semnare și verificați că antecontractul dumneavoastră apare în el.
Mă protejează art. 131 cât timp vila este încă în construcție?
De obicei nu de unul singur, pentru că condiția a) cere ca bunul să fie în posesia dumneavoastră. În timpul construcției, protecția înseamnă cât de puțin din banii dumneavoastră este expus: plăți în contul dedicat al proiectului, plafoane de cheltuieli pe fiecare etapă și un grafic de plăți legat de etape verificabile.
Și dacă pe teren exista o ipotecă a unei bănci înainte să semnez?
Potrivit art. 131 alin. (2), creditorii care și-au înscris un drept de preferință asupra bunului înaintea promisiunii dumneavoastră își păstrează drepturile când se semnează vânzarea către dumneavoastră. Verificați partea a III-a a extrasului înainte de semnare și întrebați-vă avocatul cum influențează o sarcină înscrisă tranzacția.
Unde verific dacă un dezvoltator român este în insolvență?
În registrul insolvenței, prin ONRC, registrul comerțului din România. Căutarea de bază este gratuită. Căutați după denumirea exactă a firmei și după codul ei fiscal (CUI).
Concluzia
Art. 131 nu este un slogan și nici o garanție. Înseamnă patru condiții, iar una dintre ele o puteți verifica chiar azi: dacă antecontractul dumneavoastră este înscris în cartea funciară.
Înainte să plătiți un avans în România, cu noi sau cu orice alt dezvoltator, comandați un extras, citiți partea a III-a și lăsați un avocat al dumneavoastră să citească contractul. Dacă doriți să parcurgem documentele împreună, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Legea 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 131 · Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, art. 422 alin. (6)–(11), Monitorul Oficial nr. 661, 10.8.2026 · Codul civil, art. 902 (notările în cartea funciară) · ONRC: registrele de insolvență · Legea 169/2026: ce s-a mutat unde
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026. Fiecare procedură de insolvență se decide pe baza faptelor și a documentelor sale. Consultați un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
