Nach Art. 131 des Gesetzes 85/2014 muss der Insolvenzverwalter ein vor dem Verfahren gegebenes Verkaufsversprechen auf Antrag erfüllen, bei vier Bedingungen.
Preis bezahlt oder zahlbar und Immobilie in Ihrem Besitz; Preis nicht unter Marktwert; nicht entscheidend für einen Sanierungsplan; Versprechen im Grundbuch.
Der Notar beantragt die Eintragung des Vorvertrags im Grundbuch am Tag der Unterzeichnung, spätestens am folgenden Geschäftstag (Gesetz 169/2026, Art. 422(8)).
Vom projektgebundenen Konto: bis zu 25 % des Preises für den Rohbau, danach bis zu 20 % für die Haustechnik, mit Stempel des Bauleiters (Art. 422(10)).
Gläubiger, die vor Ihrem Versprechen ein Vorrangrecht eingetragen haben, behalten ihre Rechte beim Verkauf an Sie. Prüfen Sie Teil drei des Auszugs.
Bauträger in der Insolvenz in Rumänien: die kurze Antwort
Im rumänischen Insolvenzgesetz, Gesetz 85/2014, gibt es einen Artikel, der für Käufer geschrieben wurde: Artikel 131. Hat sich der Bauträger vor Eröffnung des Verfahrens verpflichtet, Ihnen ein Haus zu verkaufen, können Sie den Insolvenzverwalter auffordern, den Verkauf abzuschließen. Aber nur, wenn vier Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Eine davon: Ihr Versprechen ist als Vormerkung im Grundbuch (Cartea Funciară) eingetragen.
Seit den Nordis-Regeln ist diese Vormerkung keine Glückssache mehr. Gesetz 207/2025 („Nordis-Gesetz“), dessen Regeln seit dem 25.8.2026 in Art. 422(6)–(11) des Raumordnungs- und Baugesetzbuchs (Gesetz 169/2026) stehen, schreibt vor, dass der Vorvertrag vor einem Notar unterzeichnet wird. Der Notar beantragt seine Eintragung im Grundbuch am Tag der Unterzeichnung, spätestens am folgenden Geschäftstag.
Wie Rechtsanwalt Ilan Leibovitch es formuliert: „Heute gibt das Nordis-Gesetz dem Käufer Vorrangrechte, wenn der Vertrag nach dem Gesetz eingetragen ist.“
Einfach gesagt: Ob der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist, entscheidet, wo Sie stehen. Prüfen Sie das, bevor Sie zahlen, nicht danach.
Die vier Bedingungen des Artikels 131
Art. 131(1) gilt für ein zweiseitiges Verkaufsversprechen (in der Praxis der Vorvertrag) mit sicherem Datum aus der Zeit vor Eröffnung des Verfahrens. Ein notarieller Vertrag hat ein sicheres Datum. Ist der Bauträger der Verkäufer und wird er insolvent, müssen der Insolvenzverwalter oder der Liquidator das Versprechen auf Antrag des Käufers erfüllen, wenn alle folgenden Punkte erfüllt sind:
| Die Bedingung in Art. 131(1) | Was sie bedeutet | Was Sie schon jetzt prüfen |
|---|---|---|
| a) Der Preis wurde vollständig bezahlt oder kann am Tag des Antrags bezahlt werden, und die Immobilie ist im Besitz des Käufers | Beide Teile sind nötig: das Geld und der Besitz | Wann Sie laut Ihrem Vertrag den Besitz erhalten |
| b) Der Preis liegt nicht unter dem Marktwert der Immobilie | Ein Preis weit unter dem Marktwert kann den Weg versperren | Dass Ihr Preis ein Marktpreis ist und im Vertrag steht |
| c) Die Immobilie ist für den Erfolg eines Sanierungsplans nicht von entscheidender Bedeutung | Eine Entscheidung, die im Verfahren getroffen wird | Vorab gibt es nichts zu prüfen. Ihr Anwalt wird das vortragen, falls es so weit kommt |
| d) Bei einer Immobilie ist das Versprechen als Vormerkung im Grundbuch eingetragen | Ohne Vormerkung kein Artikel 131 | Ein Grundbuchauszug, der Ihren Vorvertrag zeigt |
Die vier Bedingungen gelten kumulativ. Fehlt eine, ist Artikel 131 nicht anwendbar.
Der Entscheidungsbaum: Wo stehen Sie?
Gehen Sie die Fragen der Reihe nach durch. Ein „Nein“ an irgendeiner Stelle bedeutet, dass Artikel 131 nicht Ihr Weg ist.
- Haben Sie vor Eröffnung des Verfahrens einen Vorvertrag (Verkaufsversprechen) mit sicherem Datum unterzeichnet? Nach den Nordis-Regeln wird er vor dem Notar unterzeichnet und hat daher ein sicheres Datum. Wenn Sie nur eine Reservierungsgebühr gezahlt haben, haben Sie noch kein Versprechen.
- Ist das Versprechen im Grundbuch eingetragen? Bestellen Sie einen Grundbuchauszug für Ihre Einheit und suchen Sie danach. Nach Art. 422(8) beantragt der Notar die Eintragung am Tag der Unterzeichnung oder bis zum folgenden Geschäftstag.
- Ist der Preis bezahlt oder können Sie den Rest jetzt zahlen, und ist die Immobilie in Ihrem Besitz? Hier bleibt ein Off-Plan-Käufer meist stehen. Einzelheiten im nächsten Abschnitt.
- Liegt der Preis mindestens auf Höhe des Marktwerts?
- Ist die Immobilie für einen Sanierungsplan nicht von entscheidender Bedeutung? Das wird im Verfahren entschieden.
Fünfmal „Ja“: Sie können den Insolvenzverwalter oder den Liquidator auffordern, das Versprechen zu erfüllen und den Verkauf mit Ihnen zu unterzeichnen.
Ein „Nein“ an irgendeiner Stelle: Artikel 131 ist für Sie verschlossen, und Ihre Stellung bestimmt sich im Insolvenzverfahren nach Regeln, die vom Einzelfall abhängen. Warten Sie nicht. Nehmen Sie einen unabhängigen, auf Insolvenz spezialisierten Anwalt, sobald Sie hören, dass ein Verfahren eröffnet wurde, denn im Verfahren gelten Fristen.
Der ehrliche Teil: Besitz während der Bauphase
Bedingung a) verlangt Besitz. Eine Villa, die noch gebaut wird, ist Ihnen nicht übergeben worden. Deshalb passt Artikel 131 während des größten Teils der Bauzeit zu einem Käufer kurz vor der Übergabe, nicht zu einem Käufer am Anfang.
Das verschiebt den Ort, an dem der eigentliche Schutz während der Bauphase liegt: wie viel Ihres Geldes ungeschützt ist, und wofür. Nach Art. 422(10) fließen die nach dem Vorvertrag gezahlten Anzahlungen auf ein separates Bankkonto des Bauträgers, das nur für dieses Projekt bestimmt ist. Der Bauträger darf davon nur für dieses Projekt ausgeben, mit dem Stempel „bun de plată“ („zur Zahlung freigegeben“) des Bauleiters: bis zu 25 % des Preises für den Rohbau und nach Fertigstellung des Rohbaus bis zu 20 % für die Haustechnik. Eine zweckwidrige Verwendung des Geldes zieht eine Geldbuße von 1 % des Vorjahresumsatzes des Bauträgers nach sich (Art. 422(11)).
Ob der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist, entscheidet, wo Sie stehen. Prüfen Sie das, bevor Sie zahlen, nicht danach.
Das Gesetz begrenzt die Ausgaben des Bauträgers. Es begrenzt nicht, wie viel Sie zahlen und wann. Den Zahlungsplan bestimmt der Vertrag, deshalb sollten Sie jede Zahlung an einen überprüfbaren Bauabschnitt knüpfen. Die Modelle haben wir im Leitfaden zu Zahlungsplänen beim Bauträger beschrieben, den Schutz des Geldes im Artikel darüber, was Ihre Zahlungen in Rumänien schützt und im Artikel darüber, wo das Geld bis zur Übergabe liegt.
Gläubiger, die vor Ihnen eingetragen wurden
Art. 131(2) fügt eine weitere Ebene hinzu. Bevor der Verkauf an den Käufer unterzeichnet wird, muss der Insolvenzverwalter die Rechte von Gläubigern mit einem Vorrangrecht an der Immobilie (zum Beispiel eine Bankhypothek) wahren, die ihr Recht vor Unterzeichnung des Versprechens eingetragen haben. Je nach Fall können sie zuerst aus dem Verkaufserlös befriedigt werden oder eine andere vom Gesetz vorgesehene Sicherung erhalten.
Deshalb prüfen Sie den Grundbuchauszug zweimal: einmal auf Ihre Vormerkung und einmal auf das, was vor Ihnen eingetragen wurde. Der dritte Teil des Auszugs führt die Belastungen der Immobilie auf. Wie man ihn liest, erklären wir im Leitfaden zum Grundbuchauszug.
Sechs Prüfungen, bevor Sie eine Anzahlung leisten
- Ein Grundbuchauszug für Ihre Einheit, nicht für das „Projekt“. Darin muss stehen, dass die Baugenehmigung als Vormerkung eingetragen ist. Ohne das erlaubt das Gesetz dem Bauträger nicht, den Verkauf zu versprechen (Art. 422(6)–(7)).
- Ein notarieller Vorvertrag. Eine private „Absichtserklärung“ ist nach den Nordis-Regeln kein Versprechen.
- Ein neuer Grundbuchauszug einige Tage nach der Unterzeichnung, der zeigt, dass Ihr Vertrag eingetragen wurde.
- Der dritte Teil des Auszugs: welche Hypotheken oder Belastungen vor Ihnen auf das Grundstück eingetragen wurden, und zugunsten wessen.
- Das Insolvenzregister. Suchen Sie die Gesellschaft des Bauträgers in den Insolvenzregistern über die ONRC. Danach prüfen Sie den Bauträger selbst: die Eigentümer der Gesellschaft, Klagen und bisherige Projekte.
- Ein eigener Anwalt. Der Notar ist neutral, und der Anwalt des Bauträgers vertritt den Bauträger. Fragen Sie Ihren Anwalt schriftlich: „Was geschieht mit meinem Vertrag, wenn die Gesellschaft insolvent wird?“ Wir haben erklärt, wie Sie einen Anwalt für den Kauf in Rumänien auswählen.
Als Bauträger arbeiten wir nach denselben Regeln. In unserem Projekt in Balotești ist der Vorvertrag notariell und im Grundbuch eingetragen, und die Zahlungen fließen auf das projektgebundene Konto. Der Anwalt unseres Unternehmens vertritt nur das Unternehmen. Wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt zu nehmen. Mehr zum Szenario, in dem der Bauträger steckenbleibt, im Artikel darüber, was mit dem Geld und der Villa geschieht, wenn die Bauträger scheitern.
Aus der Praxis: Vorverkauf ohne Genehmigung
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich an ein Paar, das mit einem Ordner voller Unterlagen zu ihm kam:
Einige Jahre zuvor hatten sie im Vorverkauf eine Wohnung bei einem Bauträger gekauft, der im Ausland bauen sollte. Bei einer Verkaufsveranstaltung in einem Restaurant in Tel Aviv erklärte man ihnen, dass es noch keine Baugenehmigung gebe und die Übergabe innerhalb von drei Jahren erfolgen werde. Sie zahlten einen nicht unerheblichen Betrag auf ein Konto beim Anwalt des Bauträgers. Den Vertrag ließen sie nicht von einem eigenen Anwalt prüfen.
Fünf Jahre später gab es noch immer keine Wohnung, und der Bau hatte nicht begonnen. Im Vertrag stand mehrfach, dass zum Zeitpunkt der Unterzeichnung keine Genehmigung vorlag. Der Bauträger hatte ein Jahr Zeit bekommen, sie zu beschaffen, mit Verlängerungen bis zu drei Jahren, und die Käufer erhielten nur in bestimmten Fällen ein Rücktrittsrecht. Nachforschungen ergaben, dass der Bebauungsplan zweimal abgelehnt worden war und die Genehmigung mit erheblicher Verspätung erteilt wurde, ohne dass die Käufer davon wussten. Angesichts aktueller Fotos der leeren Baustelle und der Sorge vor einer Klage willigte der Bauträger ein, das Geld zurückzuzahlen und sie sogar zu entschädigen.
Diese Geschichte spielte nicht in Rumänien, und sie endete ohne Insolvenz. Aber sie zeigt dasselbe: Der Schutz entscheidet sich am Tag der Unterzeichnung. Eine eingetragene Genehmigung, ein Vertrag, den Sie gelesen haben, und ein Anwalt, der für Sie arbeitet.
Häufig gestellte Fragen
Was geschieht mit meiner Anzahlung, wenn ein Bauträger in Rumänien Insolvenz anmeldet?
Nach Art. 131 des Gesetzes 85/2014 können Sie den Insolvenzverwalter auffordern, den Ihnen vor dem Verfahren versprochenen Verkauf abzuschließen, wenn vier Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Der Preis ist bezahlt oder kann bezahlt werden und die Immobilie ist in Ihrem Besitz, der Preis liegt nicht unter dem Marktwert, die Immobilie ist für einen Sanierungsplan nicht von entscheidender Bedeutung, und das Versprechen ist im Grundbuch eingetragen.
Wird mein Vorvertrag automatisch im Grundbuch eingetragen?
Nach Art. 422(8) des Gesetzes 169/2026 beantragt der Notar die Eintragung am Tag der Unterzeichnung, spätestens am folgenden Geschäftstag. Bestellen Sie nach der Unterzeichnung einen neuen Grundbuchauszug und prüfen Sie, ob Ihr Vertrag darin erscheint.
Schützt mich Artikel 131, solange die Villa noch gebaut wird?
Allein meist nicht, denn Bedingung a) verlangt, dass die Immobilie in Ihrem Besitz ist. Während der Bauphase besteht der Schutz darin, wie wenig Ihres Geldes ungeschützt ist: Zahlungen auf das projektgebundene Konto, Ausgabegrenzen für jeden Abschnitt und ein Zahlungsplan, der an überprüfbare Bauabschnitte geknüpft ist.
Und wenn auf dem Grundstück schon vor meiner Unterzeichnung eine Bankhypothek lag?
Nach Art. 131(2) behalten Gläubiger, die vor Ihrem Versprechen ein Vorrangrecht an der Immobilie eingetragen haben, ihre Rechte, wenn der Verkauf an Sie unterzeichnet wird. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung den dritten Teil des Grundbuchauszugs, und fragen Sie Ihren Anwalt, wie sich eine eingetragene Belastung auf das Geschäft auswirkt.
Wo prüfe ich, ob ein rumänischer Bauträger insolvent ist?
Im Insolvenzregister, über die ONRC, das rumänische Handelsregister. Die einfache Suche ist kostenlos. Suchen Sie nach dem genauen Namen der Gesellschaft und nach ihrer Steuernummer (CUI).
Fazit
Artikel 131 ist weder ein Schlagwort noch eine Garantie. Er besteht aus vier Bedingungen, und eine davon können Sie schon heute prüfen: ob Ihr Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.
Bevor Sie in Rumänien eine Anzahlung leisten, bei uns oder bei einem anderen Bauträger, bestellen Sie einen Grundbuchauszug, lesen Sie den dritten Teil, und lassen Sie einen eigenen Anwalt den Vertrag lesen. Wenn Sie die Unterlagen gemeinsam durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 85/2014 über Verfahren zur Insolvenzvermeidung und über die Insolvenz, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 131 · Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Gesetz 169/2026, Art. 422(6)–(11), Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026 · Rumänisches Zivilgesetzbuch, Art. 902 (Vormerkungen im Grundbuch) · ONRC: Insolvenzregister · Gesetz 169/2026: was wohin verschoben wurde
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026. Jedes Insolvenzverfahren wird nach seinen eigenen Tatsachen und Unterlagen entschieden. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Anwalt beraten.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
