In Dubai fließen Off-Plan-Zahlungen auf ein Treuhandkonto des Projekts, bei einem von der Grundbuchbehörde zugelassenen Treuhänder (Gesetz Nr. 8/2007, Art. 7).
Anzahlungen nach dem Vorvertrag fließen auf ein separates, projektgebundenes Konto des Bauträgers. Das Konto läuft auf den Bauträger, es ist keine Treuhand.
Bis zu 25 % des Preises für den Rohbau, danach bis zu 20 % für die Haustechnik, mit Stempel des Bauleiters. Ihren Zahlungsplan bestimmt der Vertrag.
Käuferanzahlungen dürfen nur für das Projekt verwendet werden, sonst Geldbuße von 1 % des Vorjahresumsatzes, sofern keine Straftat vorliegt (Art. 422(11)).
Eine Garantieerklärung ist eine unwiderrufliche, unbedingte Zahlungspflicht einer Bank (Zivilgesetzbuch, Art. 2321). Nicht vorgeschrieben, also verhandelbar.
Schutz der Zahlungen in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien gibt es keine Treuhand wie in Dubai: keine Bank, die als Treuhänder bestellt wird und das Geld der Käufer auf den Namen des Projekts hält. Der Schutz ist in Schichten aufgebaut. Der Vorvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet und als Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Die Anzahlungen fließen auf ein projektgebundenes Konto auf den Namen des Bauträgers, mit Obergrenzen dafür, was der Bauträger in jedem Abschnitt ausgeben darf. Und Ihr Vertrag sollte jede Zahlung an einen überprüfbaren Abschnitt knüpfen.
Zwei weitere Schichten schreibt das Gesetz nicht vor, aber Sie können sie verlangen: die Zahlung über den Notar beim endgültigen Kaufvertrag und eine Bankgarantie.
Einfach gesagt: In Dubai hält das Gesetz das Geld. In Rumänien begrenzt das Gesetz, wie es ausgegeben wird, und alles Weitere hängt von Ihrem Vertrag ab.
Dubai, Griechenland und Rumänien im Vergleich
| Dubai | Griechenland | Rumänien | |
|---|---|---|---|
| Gesetzliche Grundlage | Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten | Keine gesetzliche Treuhandpflicht beim Off-Plan-Kauf, laut Leitfäden griechischer Anwaltskanzleien | Art. 422(6)–(11) des Gesetzes 169/2026 (früher Gesetz 207/2025, „Nordis-Gesetz“) |
| Wohin das Geld fließt | Treuhandkonto bei einem von der Grundbuchbehörde zugelassenen Treuhänder, auf den Namen des Projekts (Art. 7) | Wie im Vertrag festgelegt | Separates Bankkonto des Bauträgers, projektgebunden (Art. 422(10)) |
| Wofür es verwendet werden darf | Nur für den Bau dieses Projekts; ein eigenes Konto für jedes Projekt (Art. 9) | Wie im Vertrag festgelegt | Nur für dieses Projekt. Ausgaben: bis zu 25 % des Preises für den Rohbau, danach bis zu 20 % für die Haustechnik, mit Stempel des Bauleiters (Art. 422(10)) |
| Missbrauch | Freiheitsstrafe, Geldstrafe von mindestens 100.000 Dirham oder beides, bei Veruntreuung von Geld, das für das Projekt gezahlt wurde (Art. 16) | Wie im Vertrag festgelegt | Geldbuße von 1 % des Vorjahresumsatzes des Bauträgers, sofern die Tat keine Straftat ist (Art. 422(11)) |
| Nach Fertigstellung | Der Treuhänder behält 5 % für ein Jahr ab Eintragung der Einheiten auf die Käufer ein (Art. 14) | Wie im Vertrag festgelegt | Kein gesetzlicher Einbehalt |
| Wenn das Projekt nicht fertig wird | Der Treuhänder sorgt in Abstimmung mit der Grundbuchbehörde für die Fertigstellung des Projekts oder die Rückzahlung an die Käufer (Art. 15) | Wie im Vertrag festgelegt | Kein gesetzlicher Mechanismus für Fertigstellung oder Rückzahlung. Der Bauträger ist für die Fertigstellung des Projekts verantwortlich (Art. 422(6)) |
| Der Käufervertrag im Register | Der Käufer kann die Grundbuchbehörde ersuchen, die Eintragung des Grundstücks zu aktualisieren (Art. 8) | Notarielle Urkunde und Eintragung | Notarieller Vorvertrag, den der Notar bis zum folgenden Geschäftstag zur Eintragung im Grundbuch einreicht (Art. 422(7)–(8)) |
| Bankgarantie | Gesetz 8/2007 schreibt sie nicht vor | Verhandelbar, laut denselben Leitfäden | Keine Pflicht. Eine Garantieerklärung ist verhandelbar (Zivilgesetzbuch, Art. 2321) |
Die Spalte zu Griechenland ist allgemein gehalten und beruht auf Leitfäden von Fachleuten, nicht auf einem Gesetz, das wir geprüft haben. Wenn Sie ein bestimmtes Projekt in Griechenland vergleichen, fragen Sie einen griechischen Anwalt. Zum ausführlichen Vergleich: Rumänien oder Dubai und Rumänien oder Griechenland.
Die fünf Schichten, die Sie in Rumänien schützen
1. Die Vormerkung im Grundbuch
Der Bauträger darf den Verkauf eines künftigen Hauses erst versprechen, nachdem die Baugenehmigung als Vormerkung im Grundbuch (Cartea Funciară) eingetragen und ein Grundbuchblatt für die künftige Einheit angelegt wurde (Art. 422(6)). Der Vorvertrag wird nur vor einem Notar unterzeichnet, und der Notar beantragt seine Eintragung im Grundbuch am Tag der Unterzeichnung, spätestens am folgenden Geschäftstag (Art. 422(7)–(8)).
Eine Vormerkung im Grundbuch macht Ihren Vertrag gegenüber Dritten wirksam (Zivilgesetzbuch, Art. 902). In der Praxis wird ein zweiter Verkauf desselben Hauses im Grundbuchauszug sichtbar. Was Sie verlangen: einen Grundbuchauszug für Ihre Einheit vor der Unterzeichnung und einen neuen einige Tage danach.
2. Das projektgebundene Konto
Anzahlungen, die nach dem Vorvertrag gezahlt werden, fließen auf ein separates Konto des Bauträgers, das für das Projekt bestimmt ist, für das Sie gezahlt haben (Art. 422(10)). Das Konto läuft auf den Namen des Bauträgers. Es ist keine Treuhand. Der Bauträger darf davon nur für dieses Projekt ausgeben, und nur mit dem Stempel „bun de plată“ („zur Zahlung freigegeben“) des Bauleiters (diriginte de șantier).
Was Sie schriftlich verlangen: den Namen der Bank, den Kontoinhaber, die Kontonummer, wie sie im Vertrag steht, ein Schreiben der Bank, das die Existenz des Kontos bestätigt, und den Namen des Bauleiters. Einzelheiten finden Sie in der Checkliste zum Nordis-Gesetz und im Artikel darüber, wo das Geld bis zur Übergabe liegt.
3. Zahlungen nach Bauabschnitten
Das Gesetz begrenzt die Ausgaben des Bauträgers vom Konto: 25 % des Preises für den Rohbau, danach 20 % für die Haustechnik. Es begrenzt nicht, wie viel Sie zahlen und wann. Den Zahlungsplan bestimmt Ihr Vertrag.
Wie ein guter Plan aussieht: Jede Zahlung ist an einen Abschnitt geknüpft, den der Stempel des Bauleiters bestätigen kann, nicht an ein Kalenderdatum. Wenn eine rumänische Bank bis zu 70 % des Preises finanziert, beträgt Ihr Eigenkapital mindestens 30 %, und der Vertrag sollte festlegen, in welchem Abschnitt die Bank ihren Anteil überweist und auf welches Konto. Siehe den Leitfaden zu Zahlungsplänen beim Bauträger.
4. Zahlung über den Notar
Beim endgültigen Kaufvertrag verlangen manche Käufer, dass der Preis oder der Restbetrag über den Notar gezahlt und erst nach Eintragung des Verkaufs an den Verkäufer weitergeleitet wird. Das Gesetz schreibt das nicht vor, und nicht jeder Notar bietet es an. Wenn es Ihnen wichtig ist, fragen Sie den Notar vorab, wie er das Geld verwahrt und wann er es freigibt. Die Rolle des Notars erklären wir im Leitfaden zum rumänischen Notar.
In Dubai hält das Gesetz das Geld. In Rumänien begrenzt das Gesetz, wie es ausgegeben wird, und alles Weitere hängt von Ihrem Vertrag ab.
5. Bankgarantie
Eine Garantieerklärung ist eine unwiderrufliche und unbedingte Verpflichtung einer Bank, einem Begünstigten einen Betrag nach den Bedingungen der Erklärung zu zahlen (Zivilgesetzbuch, Art. 2321). Sie ist vom Kaufvertrag unabhängig. Das rumänische Recht verpflichtet einen Bauträger nicht, eine solche Garantie zu stellen, deshalb ist sie Verhandlungssache. Wenn Ihnen eine Garantie angeboten wird, lassen Sie Ihren Anwalt prüfen, wann und gegen welche Unterlagen sie gezogen werden kann.
Und bei uns? Im Projekt Compass on the Lake in Balotești fließen die Zahlungen nach dem Vorvertrag gesetzeskonform auf das projektgebundene Konto. Wir stellen keine Sicherheit dar, die über das hinausgeht, was das rumänische Recht vorsieht. Stellen Sie jedem Bauträger, auch uns, dieselbe Frage schriftlich: „Welche Sicherheit gibt es für mein Geld über das Gesetz hinaus?“
Was Ihnen das rumänische Recht nicht gibt
- Eine Fertigstellungsgarantie. Der Bauträger ist für die Fertigstellung des Projekts verantwortlich (Art. 422(6)), aber das Gesetz schreibt keine Garantie oder Versicherung für Ihre Anzahlungen vor.
- Eine Obergrenze für Ihre Zahlungen. Die Grenzen von 25 % und 20 % begrenzen die Ausgaben des Bauträgers, nicht Ihre Zahlungen.
- Einen gesetzlichen Einbehalt nach Fertigstellung, wie die 5 % für ein Jahr in Dubai.
- Eine Abkürzung in der Insolvenz. Was mit dem Vertrag eines Käufers geschieht, wenn der Bauträger insolvent wird, regelt das Insolvenzgesetz mit seinen Bedingungen. Wir haben sie im Artikel über einen Bauträger in der Insolvenz beschrieben.
Aus der Praxis: Wenn Treuhandgeld zum Köder wird
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich an ein Gespräch mit dem Geschäftsführer einer Vertriebsfirma, die ein Projekt im Ausland verkaufte, das seine Kanzlei begleiten sollte:
Der Bauträger wollte, dass die Käufer einer Verwendung des Geldes zustimmen, das sie bei uns treuhänderisch hinterlegt hatten, um damit seine Anzahlung an die Grundstückseigentümer zu leisten. Das stand weder in dem Vertrag, den wir vorbereitet hatten, noch in der vereinbarten Struktur des Geschäfts. Das Treuhandgeld sollte das Geld der Käufer sichern, nicht den Bauträger finanzieren.
In einer Telefonkonferenz fragte ich ihn, welche Sicherheit die Käufer bekommen würden. Er zahlt nur eine Anzahlung, das Grundstück gehört ihm noch nicht, und vielleicht wird es am Ende gar nicht gekauft. Er bot eine persönliche Bürgschaft an. Der Vertriebsmann sagte, dem werde niemand zustimmen, nicht einmal für 10.000 Euro. Ich sagte ihm, dass es auch mir als Treuhänder schwerfallen würde zuzustimmen, und schlug vor, dass er eine Immobilie zugunsten der Käufer belastet.
Diese Geschichte spielte sich bei einer vertraglichen Treuhand ab, nicht nach rumänischem Recht. In Rumänien verbietet das Gesetz selbst einen solchen Schritt: Die Anzahlungen auf dem projektgebundenen Konto dienen nur diesem Projekt, und eine andere Verwendung zieht eine Geldbuße von 1 % des Umsatzes nach sich. Die Lehre ist aber überall dieselbe. Lesen Sie, was der Vertrag über das Geld sagt und wer entscheidet, wie es verwendet wird.
Sechs Fragen, die Sie schriftlich stellen sollten
- Bei welcher Bank liegt das projektgebundene Konto, und auf wessen Namen?
- Ist die Kontonummer dieselbe, die im Vorvertrag steht?
- Wer ist der Bauleiter, der jede Ausgabe abzeichnet?
- Ist die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen, und gibt es ein Grundbuchblatt für meine Einheit?
- An welchen Bauabschnitt ist jede meiner Zahlungen geknüpft?
- Welche Sicherheit gibt es für mein Geld über das Gesetz hinaus: Bankgarantie, Zahlung über den Notar oder keine?
Und geben Sie die Antworten einem eigenen Anwalt. Der Anwalt unseres Unternehmens vertritt nur das Unternehmen, und wir empfehlen jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt zu nehmen.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es beim Off-Plan-Kauf in Rumänien ein Treuhandkonto?
Nicht wie in Dubai. Nach Art. 422(10) des Gesetzes 169/2026 fließen Anzahlungen, die nach dem Vorvertrag gezahlt werden, auf ein separates, projektgebundenes Bankkonto des Bauträgers und dürfen nur für dieses Projekt mit dem Stempel des Bauleiters ausgegeben werden. Das Konto läuft auf den Namen des Bauträgers, und es gibt keinen Treuhänder.
Wer hält meine Anzahlung in Rumänien bis zur Übergabe?
Der Bauträger, auf dem projektgebundenen Konto. Er darf bis zu 25 % des Preises für den Rohbau und danach bis zu 20 % für die Haustechnik ausgeben, mit dem Stempel des Bauleiters. Eine zweckwidrige Verwendung des Geldes zieht eine Geldbuße von 1 % des Vorjahresumsatzes des Bauträgers nach sich.
Muss ein Bauträger in Rumänien eine Bankgarantie stellen?
Nein. Das rumänische Recht schreibt keine Bankgarantie für die Anzahlungen der Käufer vor. Eine Garantieerklärung ist verhandelbar (Zivilgesetzbuch, Art. 2321), und Ihr Anwalt sollte ihre Bedingungen lesen.
Worin unterscheidet sich die Treuhand in Dubai?
Nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 in Dubai fließen die Zahlungen der Käufer auf ein Treuhandkonto auf den Namen des Projekts, bei einem von der Grundbuchbehörde zugelassenen Treuhänder. Der Treuhänder behält nach Eintragung der Einheiten 5 % für ein Jahr ein, und wenn das Projekt nicht fertig wird, sorgt er für dessen Fertigstellung oder die Rückzahlung an die Käufer.
Kann der Notar in Rumänien mein Geld verwahren?
Beim endgültigen Kaufvertrag können manche Notare den Preis entgegennehmen und nach Eintragung des Verkaufs freigeben. Das Gesetz schreibt das nicht vor, und nicht jeder Notar bietet es an, fragen Sie deshalb vorab.
Fazit
Rumänien hat die Treuhand von Dubai nicht kopiert. Es hat etwas anderes aufgebaut: ein Register, das Ihren Vertrag zeigt, ein Konto, das die Ausgaben begrenzt, und einen Vertrag, der Ihr Geld an die Arbeit auf der Baustelle knüpfen sollte.
Jede Schicht schützt Sie nur, wenn Sie sie geprüft haben. Wenn Sie kurz vor der Unterzeichnung für ein Haus auf Plan in Rumänien stehen, bei uns oder bei einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir, und wir gehen die sechs Fragen gemeinsam anhand der Unterlagen durch, die Sie erhalten haben.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Gesetz 169/2026, Art. 422(6)–(11), Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026 · Rumänisches Zivilgesetzbuch, Art. 902 und 2321 (legislatie.just.ro) · Gesetz Nr. 8 von 2007 des Emirats Dubai über Treuhandkonten für Immobilienentwicklung, Gesetzesportal Dubai (englische Übersetzung; maßgeblich ist der arabische Text) · Gesetz 169/2026: was wohin verschoben wurde
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026. Die Beschreibung von Dubai und Griechenland ist allgemein. Lassen Sie sich für ein bestimmtes Projekt von einem örtlichen Anwalt im jeweiligen Land beraten, und für Rumänien von einem unabhängigen rumänischen Anwalt.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
