Dubai'de projeden ödemeler, Tapu Dairesi tarafından akredite edilmiş bir escrow aracısının yönettiği, projenin adına açılmış bir escrow hesabına gider (2007 tarihli 8 sayılı Kanun, Md. 7).
Ön sözleşme kapsamındaki avanslar, geliştiricinin projeye ayrılmış ayrı bir hesabına gider. Hesap geliştiricinin adınadır: escrow değil, trust değil.
Geliştirici, şantiye denetçisinin mührüyle fiyatın %25'ine kadarını yapıya, ardından %20'sine kadarını tesisata harcayabilir. Sizin ödeme takviminizi sözleşme belirler.
Alıcıların avanslarını proje dışında bir amaçla kullanmak yasaktır ve suç oluşturmadığı sürece geliştiricinin bir önceki yıl cirosunun %1'i kadar para cezasıyla cezalandırılır (Md. 422(11)).
Teminat mektubu, düzenleyenin, genellikle bir bankanın, ödeme yapacağına dair gayrikabili rücu ve koşulsuz bir taahhüdüdür (Medeni Kanun, Md. 2321). Romanya kanunu bunu zorunlu kılmaz, bu yüzden müzakere edilir.
Romanya'da ödeme koruması: kısa cevap
Romanya'da Dubai'dekine benzer bir escrow yoktur: alıcıların parasını projenin adına tutan, escrow aracısı olarak atanmış bir banka yok. Koruma bunun yerine katmanlardan oluşur. Ön sözleşme noter huzurunda imzalanır ve tapu siciline şerh edilir. Avanslar, geliştiricinin her aşamada harcayabileceği tutarlara üst sınır konulmuş, geliştiricinin adına özel bir proje hesabına gider. Ve sözleşmeniz her ödemeyi doğrulayabileceğiniz bir aşamaya bağlamalıdır.
Kanunen zorunlu olmayan ama isteyebileceğiniz iki katman daha var: nihai sözleşmede noter aracılığıyla ödeme ve bir banka teminat mektubu.
Basitçe: Dubai'de kanun paranın bir escrow hesabına yatırılmasını şart koşar. Romanya'da kanun nasıl harcanacağını sınırlar, gerisi sözleşmenize kalır.
Dubai, Yunanistan ve Romanya yan yana
| Dubai | Yunanistan | Romanya | |
|---|---|---|---|
| Yasal dayanak | Escrow hesaplarına ilişkin 2007 tarihli 8 sayılı Kanun | Yunan hukuk bürolarının rehberlerine göre projeden satışlar için yasal bir escrow yok | 169/2026 sayılı Kanunun Md. 422(6)-(11) (eski 207/2025 sayılı Kanun, “Nordis yasası”) |
| Para nereye gider | Tapu Dairesi tarafından akredite edilmiş bir escrow aracısında, projenin adına açılan bir escrow hesabı (Md. 7) | Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi | Geliştiricinin projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabı (Md. 422(10)) |
| Ne için kullanılabilir | Yalnızca o projenin inşaatı; her proje için ayrı bir hesap (Md. 9) | Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi | Yalnızca o proje. Harcama: şantiye denetçisinin mührüyle fiyatın %25'ine kadarı yapıya, ardından %20'sine kadarı tesisata (Md. 422(10)) |
| Kötüye kullanım | Proje için ödenen paranın zimmete geçirilmesi halinde hapis, en az 100.000 AED para cezası veya her ikisi (Md. 16) | Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi | Suç oluşturmadığı sürece geliştiricinin bir önceki yıl cirosunun %1'i kadar para cezası (Md. 422(11)) |
| Tamamlandıktan sonra | Escrow aracısı, birimlerin alıcılar adına tescilinden itibaren bir yıl boyunca %5'ini tutar (Md. 14) | Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi | Yasal bir tutma yok |
| Proje tamamlanmazsa | Escrow aracısı, Tapu Dairesi'ne danıştıktan sonra projenin tamamlanması veya alıcılara iade yapılması için harekete geçer (Md. 15) | Sözleşmede kararlaştırıldığı gibi | Yasal bir tamamlama veya iade mekanizması yok. Projeyi tamamlamaktan geliştirici sorumludur (Md. 422(6)) |
| Alıcının sözleşmesinin sicilde yer alması | Alıcı, Tapu Dairesi'nden arsa kaydının güncellenmesini isteyebilir (Md. 8) | Noter senedi ve tescil | Noterin, imza günü veya bir sonraki iş gününe kadar tapu siciline şerh edilmesi için gönderdiği noter onaylı bir ön sözleşme (Md. 422(7)-(8)) |
| Banka teminatı | 8/2007 sayılı Kanun tarafından zorunlu kılınmaz | Aynı rehberlere göre müzakere edilebilir | Zorunlu değil. Teminat mektubu olarak müzakere edilebilir (Medeni Kanun, Md. 2321) |
Yunanistan sütunu geneldir ve incelediğimiz bir kanuna değil, uygulayıcıların rehberlerine dayanır. Yunanistan'daki belirli bir projeyi karşılaştırıyorsanız bir Yunan avukata danışın. Daha geniş karşılaştırma için bkz. Romanya mı Dubai mi ve Romanya mı Yunanistan mı.
Romanya'da sizi koruyan beş katman
1. Tapu sicilindeki şerh
Geliştirici, gelecekteki bir evi ancak yapı ruhsatı tapu siciline (Cartea Funciară, CF) şerh edildikten ve gelecekteki birim için bir CF kütüğü açıldıktan sonra satmayı vaat edebilir (Md. 422(6)). Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda imzalanır ve noter, tapu siciline şerhini imza gününde veya bir sonraki iş gününe kadar talep eder (Md. 422(7)-(8)).
Tapu sicilindeki şerh, sözleşmenizi üçüncü kişilere karşı geçerli kılar (Medeni Kanun, Md. 902). Pratikte aynı evin ikinci bir satışı özette görünür. Ne istemeli: imzadan önce biriminiz için bir özet ve birkaç gün sonra yenisi.
2. Özel proje hesabı
Ön sözleşme kapsamında ödenen avanslar, geliştiricinin ödeme yaptığınız projeye ayrılmış ayrı bir hesabına gider (Md. 422(10)). Hesap geliştiricinin adınadır. Escrow değildir ve trust değildir. Geliştirici bundan yalnızca o projeye ve yalnızca şantiye denetçisinin (diriginte de șantier) “ödenebilir” mührüyle harcama yapabilir.
Yazılı olarak ne istemeli: banka, hesap sahibi, sözleşmede göründüğü şekliyle hesap numarası, hesabı doğrulayan bir banka yazısı ve denetçinin adı. Bunu ayrıntılı olarak Nordis yasası kontrol listemizde ele alıyoruz.
3. Aşamalara bağlı ödemeler
Kanun, geliştiricinin hesaptan harcamasına üst sınır koyar: yapı için fiyatın %25'i, ardından tesisat için %20'si. Sizin ne kadar ve ne zaman ödeyeceğinize üst sınır koymaz. Ödeme takvimi sözleşmenizle belirlenir.
İyi bir takvim nasıl görünür: her ödeme, bir takvim tarihine değil, denetçinin mührünün doğrulayabileceği bir aşamaya bağlıdır. Bir Romanya bankası fiyatın %70'ine kadar finanse ediyorsa öz sermayeniz en az %30'dur ve sözleşme, bankanın kendi payını hangi aşamada ve hangi hesaba ödeyeceğini belirtmelidir. Bkz. geliştirici ödeme planları rehberimiz.
4. Noter aracılığıyla ödeme
Nihai sözleşmede bazı alıcılar, fiyatın veya bakiyesinin noter aracılığıyla ödenmesini ve satıcıya ancak satış tescil edildikten sonra serbest bırakılmasını ister. Kanun bunu zorunlu kılmaz ve her noter sunmaz. Sizin için önemliyse, notere parayı nasıl tuttuğunu ve ne zaman serbest bıraktığını önceden sorun. Noterin rolünü Romanya noteri rehberimizde anlatıyoruz.
Dubai'de yasa, paranın bir escrow hesabında tutulmasını zorunlu kılar. Romanya'da yasa paranın nasıl harcanacağını sınırlar, gerisi sözleşmenize bağlıdır.
5. Banka teminat mektubu
Teminat mektubu, düzenleyenin (genellikle bir bankanın) lehtara belirlediği koşullarla bir tutarı ödeyeceğine dair geri alınamaz ve koşulsuz bir taahhüttür (Medeni Kanun, md. 2321). Satış sözleşmesinden bağımsızdır. Romanya yasası geliştiriciyi teminat mektubu vermeye zorunlu tutmaz, dolayısıyla bu bir pazarlık konusudur. Teklif edilirse, avukatınızdan teminatın ne zaman ve hangi belgelerle talep edilebileceğini okumasını isteyin.
Peki bizim projemizde? Balotești'deki Compass on the Lake'te, ön sözleşme kapsamındaki ödemeler yasa gereği özel proje hesabına yatırılır. Romanya yasasının öngördüğünün ötesinde bir teminat sunmuyoruz. Her geliştiriciye, bize de, aynı yazılı soruyu sorun: “Yasanın ötesinde paramın güvencesi nedir?”
Romanya yasasının size vermedikleri
- Tamamlanma garantisi. Projeyi tamamlamak geliştiricinin sorumluluğundadır (md. 422(6)), ancak yasa, avanslarınız için teminat veya sigorta şartı koşmaz.
- Ödediğiniz tutara bir üst sınır. %25 ve %20 üst sınırları sizin ödemelerinizi değil, geliştiricinin harcamalarını sınırlar.
- Tamamlanmadan sonra yasal bir tutma bedeli, Dubai'deki bir yıl süreli %5 gibi.
- İflasta bir kestirme yol. Geliştirici iflas ederse alıcının sözleşmesine ne olacağı, iflas kanunu ve koşullarıyla belirlenir. Bunları geliştirici iflası makalemizde anlatıyoruz.
Sahadan: escrow parası yem olduğunda
Avukat Ilan Leibovitch, yurt dışında bir proje satan bir pazarlama şirketinin başkanından, ofisinin ilgileneceği bir konuyla ilgili aldığı telefonu anlatıyor:
Geliştirici, alıcıların bizde escrow'a yatırdıkları parayı, arsa sahiplerine ödeyeceği avansı finanse etmek için kullanmamıza onay vermelerini istiyordu. Bu, hazırladığımız sözleşmede de, kararlaştırılan anlaşmada da yoktu. Escrow parası alıcıların parasını güvence altına almak içindir, geliştiriciyi finanse etmek için değil.
Bir telekonferansta ona alıcıların hangi güvenceyi alacağını sordum. O yalnızca bir avans ödüyordu, arsanın henüz sahibi değildi ve belki sonunda hiç satın almayacaktık. Kişisel garantisini önerdi. Pazarlamacı bunu kimsenin kabul etmeyeceğini, 10.000 avro için bile etmeyeceğini söyledi. Ben de escrow tutucusu olarak benim de kabul etmekte zorlanacağımı söyledim ve onun yerine alıcılar lehine bir taşınmaz üzerine rehin koymasını önerdim.
Bu hikâye Romanya yasası kapsamında değil, sözleşmeye dayalı bir escrow altında yaşandı. Romanya'da yasa bu yolu kapatır: ön sözleşme ancak yapı ruhsatı kaydedildikten sonra imzalanabilir, özel hesaptaki avanslar yalnızca o proje için ve inşaat aşamalarına bağlı üst sınırlar dahilinde kullanılabilir, başka kullanımlar ciro üzerinden %1 para cezasıyla cezalandırılır. Ancak ders her yerde aynıdır. Sözleşmenin para hakkında ne dediğini ve kullanımına kimin karar verdiğini okuyun.
Yazılı sorulması gereken altı soru
- Özel proje hesabı hangi bankada ve kimin adına açılmış?
- Bu hesap numarası ön sözleşmede yazan numara mı?
- Her ödeme çıkışını onaylayan şantiye denetçisi kim?
- Yapı ruhsatı tapu sicilinde kayıtlı mı ve birimim için bir CF sayfası var mı?
- Ödemelerimin her biri hangi inşaat aşamasına bağlı?
- Paramın yasanın ötesindeki güvencesi nedir: banka teminatı, noter üzerinden ödeme veya hiçbir şey mi?
Ardından yanıtları kendi avukatınıza verin. Şirket avukatımız yalnızca şirketi temsil eder ve her alıcıya bağımsız bir avukat tutmasını öneriyoruz.
Sık sorulan sorular
Romanya'da projeden mülk için escrow var mı?
Dubai'dekiyle aynı değil. 169/2026 sayılı Kanunun 422(10). maddesi uyarınca, ön sözleşme kapsamında ödenen avanslar geliştiricinin projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabına gider ve yalnızca o projeye, şantiye denetçisinin mührüyle harcanabilir. Hesap geliştiricinin adınadır; bir escrow aracısı yoktur.
Romanya'da teslime kadar avansımı kim tutar?
Özel proje hesabında geliştirici. Geliştirici, şantiye denetçisinin mührüyle fiyatın %25'ine kadarını yapıya, ardından %20'sine kadarını tesisata harcayabilir. Parayı başka amaçlarla kullanmak, geliştiricinin bir önceki yıl cirosunun %1'i kadar cezalandırılır.
Romanyalı bir geliştirici banka teminatı vermek zorunda mı?
Hayır. Romanya kanunu alıcıların avansları için banka teminatı gerektirmez. Bir teminat mektubu (Medeni Kanun, Md. 2321) müzakere edilebilir ve avukatınız şartlarını okumalıdır.
Dubai'nin escrow'u nasıl farklıdır?
Dubai'nin 2007 tarihli 8 sayılı Kanunu uyarınca alıcıların ödemeleri, Tapu Dairesi tarafından akredite edilmiş bir escrow aracısıyla projenin adına açılan bir escrow hesabına gider. Aracı, birimler tescil edildikten sonra bir yıl boyunca %5'ini tutar ve proje tamamlanmazsa, projenin tamamlanması veya alıcılara iade yapılması için harekete geçer.
Romanya'da noter paramı tutabilir mi?
Nihai sözleşmede bazı alıcılar, fiyatın noter aracılığıyla ödenmesini ve satış tescil edildikten sonra serbest bırakılmasını ister. Kanunen zorunlu değildir ve her noter sunmaz; bu yüzden önceden sorun.
Sonuç
Romanya, Dubai'nin escrow sistemini kopyalamadı. Farklı bir şey kurdu: sözleşmenizi gösteren bir sicil, harcamayı sınırlayan bir hesap ve paranızı işe bağlaması gereken bir sözleşme.
Her katman, yalnızca kontrol ederseniz sizi korur. Romanya'da proje aşamasında bir konut için, bizimle ya da başka bir geliştiriciyle, imza atmak üzereyseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın; altı soruyu belgelerinizle birlikte gözden geçirelim.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Planlama ve İnşaat Kanunu, Kanun 169/2026, md. 422(6)–(11), Monitorul Oficial no. 661, 10 Ağustos 2026 · Romanya Medeni Kanunu, md. 902 ve 2321 (legislatie.just.ro) · Dubai Kanunu No. 8/2007, Gayrimenkul Geliştirme Escrow Hesapları Hakkında, Dubai Legislation Portal (İngilizce çeviri; Arapça metin geçerlidir) · Kanun 169/2026: neyin nereye taşındığı
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Dubai ve Yunanistan'a ilişkin açıklamalar geneldir; belirli bir proje için o ülkedeki yerel bir avukata, Romanya içinse bağımsız bir Romanyalı avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
