אין נאמנות ברומניה. אז מה כן מגן על התשלומים שלכם?

הגנה על התשלומים ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה אין נאמנות כמו בדובאי: אין בנק שמתמנה כנאמן ומחזיק את הכסף של הקונים על שם הפרויקט. ההגנה בנויה משכבות. החוזה המקדים נחתם מול נוטריון ונרשם כהערה בפנקס המקרקעין. המקדמות נכנסות לחשבון ייעודי של הפרויקט, על שם היזם, עם תקרות למה שהיזם רשאי להוציא בכל שלב. והחוזה שלכם צריך לקשור כל תשלום לשלב שאפשר לאמת.

עוד שתי שכבות החוק לא מחייב, אבל אפשר לבקש אותן: תשלום דרך הנוטריון בחוזה הסופי, וערבות בנקאית.

במילים פשוטות: בדובאי החוק מחזיק את הכסף. ברומניה החוק מגביל איך מוציאים אותו, וכל השאר תלוי בחוזה שלכם.

דובאי, יוון ורומניה זו לצד זו

שאלו את היזמים על זה

	דובאי	יוון	רומניה
הבסיס בחוק	חוק מס׳ 8 משנת 2007 על חשבונות נאמנות	אין חובת נאמנות בחוק לקנייה על הנייר, לפי מדריכים של משרדי עורכי דין ביוון	סעיף 422(6)–(11) לחוק 169/2026 (לשעבר חוק 207/2025, ״חוק נורדיס״)
לאן הכסף נכנס	חשבון נאמנות אצל נאמן שמוסמך על ידי מחלקת המקרקעין, על שם הפרויקט (סעיף 7)	לפי מה שנקבע בחוזה	חשבון בנק נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט (סעיף 422(10))
למה מותר להשתמש בו	רק לבנייה של אותו פרויקט; חשבון נפרד לכל פרויקט (סעיף 9)	לפי מה שנקבע בחוזה	רק לאותו פרויקט. הוצאה: עד 25% מהמחיר על השלד, ואחר כך עד 20% על המערכות, עם חותמת של המפקח באתר (סעיף 422(10))
שימוש לרעה	מאסר, קנס של 100,000 דירהם לפחות, או שניהם, על מעילה בכסף ששולם לפרויקט (סעיף 16)	לפי מה שנקבע בחוזה	קנס של 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת, אם המעשה אינו עבירה פלילית (סעיף 422(11))
אחרי סיום הבנייה	הנאמן מעכב 5% לשנה מרישום היחידות על שם הקונים (סעיף 14)	לפי מה שנקבע בחוזה	אין עיכוב כסף שהחוק קובע
אם הפרויקט לא מושלם	הנאמן, בהתייעצות עם מחלקת המקרקעין, פועל להשלמת הפרויקט או להחזר הכסף לקונים (סעיף 15)	לפי מה שנקבע בחוזה	אין מנגנון השלמה או החזר בחוק. היזם אחראי לסיום הפרויקט (סעיף 422(6))
החוזה של הקונה במרשם	הקונה יכול לבקש ממחלקת המקרקעין לעדכן את רישום המגרש (סעיף 8)	שטר נוטריוני ורישום	חוזה מקדים נוטריוני, שהנוטריון מגיש לרישום בפנקס המקרקעין עד יום העסקים הבא (סעיף 422(7)–(8))
ערבות בנקאית	חוק 8/2007 לא מחייב	אפשר לנהל עליה משא ומתן, לפי אותם מדריכים	לא חובה. אפשר לנהל משא ומתן על כתב ערבות (הקוד האזרחי, סעיף 2321)

עמודת יוון כללית, ומבוססת על מדריכים של אנשי מקצוע, לא על חוק שבדקנו. אם אתם משווים פרויקט מסוים ביוון, שאלו עורך דין יווני. להשוואה הרחבה: רומניה או דובאי ורומניה או יוון.

חמש השכבות שמגנות עליכם ברומניה

שאלו את היזמים על זה

1. ההערה בפנקס המקרקעין

היזם רשאי להבטיח מכירה של בית עתידי רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם כהערה בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară), ואחרי שנפתח דף בפנקס ליחידה העתידית (סעיף 422(6)). על החוזה המקדים חותמים רק מול נוטריון, והנוטריון מבקש לרשום אותו בפנקס ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא (סעיף 422(7)–(8)).

הערה בפנקס המקרקעין נותנת לחוזה שלכם תוקף כלפי צדדים שלישיים (הקוד האזרחי, סעיף 902). בפועל, מכירה שנייה של אותו בית נחשפת בנסח. מה מבקשים: נסח ליחידה שלכם לפני החתימה, ונסח חדש כמה ימים אחריה.

2. החשבון הייעודי של הפרויקט

מקדמות ששולמו לפי החוזה המקדים נכנסות לחשבון נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט ששילמתם עליו (סעיף 422(10)). החשבון רשום על שם היזם. זו לא נאמנות. היזם רשאי להוציא ממנו רק על אותו פרויקט, ורק עם חותמת ״bun de plată״ (״מאושר לתשלום״) של המפקח באתר (diriginte de șantier).

מה מבקשים, בכתב: את שם הבנק, את בעל החשבון, את מספר החשבון כפי שהוא מופיע בחוזה, מכתב מהבנק שמאשר את קיום החשבון, ואת שם המפקח. פירטנו ברשימת הבדיקות לפי חוק נורדיס ובמאמר על המקום שבו הכסף יושב עד המסירה.

3. תשלומים לפי שלבים

החוק מגביל את ההוצאה של היזם מהחשבון: 25% מהמחיר לשלד, ואחר כך 20% למערכות. הוא לא מגביל כמה אתם משלמים, ומתי. את לוח התשלומים קובע החוזה שלכם.

איך נראה לוח טוב: כל תשלום קשור לשלב שחותמת המפקח יכולה לאשר, לא לתאריך בלוח השנה. אם בנק רומני מממן עד 70% מהמחיר, ההון העצמי שלכם הוא 30% לפחות, והחוזה צריך לקבוע באיזה שלב הבנק מעביר את החלק שלו ולאיזה חשבון. ראו את המדריך לתשלומים ליזם.

4. תשלום דרך הנוטריון

בחוזה הסופי, יש קונים שמבקשים שהמחיר, או היתרה שלו, ישולם דרך הנוטריון ויועבר למוכר רק אחרי שהמכירה נרשמה. החוק לא מחייב את זה, ולא כל נוטריון מציע את זה. אם זה חשוב לכם, שאלו את הנוטריון מראש איך הוא מחזיק את הכסף ומתי הוא משחרר אותו. הסברנו את התפקיד של הנוטריון במדריך לנוטריון הרומני.

5. ערבות בנקאית

כתב ערבות הוא התחייבות בלתי חוזרת ובלתי מותנית של בנק לשלם סכום למוטב, לפי התנאים שבכתב (הקוד האזרחי, סעיף 2321). הוא עצמאי מחוזה המכר. החוק הרומני לא מחייב יזם לתת ערבות כזו, ולכן זה עניין למשא ומתן. אם מציעים לכם ערבות, תנו לעורך הדין שלכם לקרוא מתי, ונגד אילו מסמכים, אפשר לממש אותה.

ואצלנו? בפרויקט Compass on the Lake בבלוטשט, התשלומים לפי החוזה המקדים נכנסים לחשבון הייעודי של הפרויקט, לפי החוק. אנחנו לא מציגים בטוחה מעבר למה שהחוק הרומני קובע. שאלו כל יזם, וגם אותנו, את אותה שאלה בכתב: ״איזו בטוחה יש לכסף שלי מעבר לחוק?״

מה החוק הרומני לא נותן לכם

שאלו את היזמים על זה

1. הבטחת סיום. היזם אחראי לסיום הפרויקט (סעיף 422(6)), אבל החוק לא מחייב ערבות או ביטוח למקדמות שלכם.
2. תקרה על מה שאתם משלמים. התקרות של 25% ו-20% מגבילות את ההוצאה של היזם, לא את התשלומים שלכם.
3. עיכוב כסף אחרי הסיום שהחוק קובע, כמו 5% לשנה בדובאי.
4. קיצור דרך בחדלות פירעון. מה קורה לחוזה של קונה אם היזם נכנס לחדלות פירעון נקבע בחוק חדלות הפירעון ובתנאים שלו. פירטנו אותם במאמר על יזם בחדלות פירעון.

מהשטח: כשכספי הנאמנות הופכים לפיתיון

שאלו את היזמים על זה

עו״ד אילן ליבוביץ נזכר בשיחה עם מנהל חברת שיווק שמכרה פרויקט בחו״ל, שהמשרד שלו היה אמור ללוות:

היזם רצה שהקונים יחתמו על הסכמה להשתמש בכסף שהפקידו אצלנו בנאמנות, כדי לשלם את המקדמה שלו לבעלי הקרקע. זה לא היה בחוזה שהכנו, וגם לא במתווה העסקה שסוכם. כספי הנאמנות נועדו להבטיח את הכסף של הקונים, לא לממן את היזם.

בשיחת ועידה שאלתי אותו איזו בטוחה יקבלו הקונים. הוא רק משלם מקדמה, הקרקע עוד לא שלו, ויכול להיות שבסוף בכלל לא נקנה אותה. הוא הציע ערבות אישית. המשווק אמר שאף אחד לא יסכים לזה, אפילו לא על 10,000 אירו. אמרתי לו שגם לי, כנאמן, יהיה קשה להסכים, והצעתי שישעבד נכס לטובת הקונים.

הסיפור הזה קרה בנאמנות חוזית, לא לפי החוק הרומני. ברומניה החוק עצמו אוסר מהלך כזה: המקדמות בחשבון הייעודי משמשות רק לאותו פרויקט, ושימוש אחר גורר קנס של 1% מהמחזור. אבל הלקח זהה בכל מקום. קראו מה החוזה אומר על הכסף, ומי מחליט איך משתמשים בו.

שש שאלות לשאול בכתב

1. באיזה בנק החשבון הייעודי של הפרויקט, ועל שם מי?
2. האם מספר החשבון הוא אותו מספר שכתוב בחוזה המקדים?
3. מי המפקח באתר שחותם על כל הוצאה?
4. האם היתר הבנייה רשום בפנקס המקרקעין, ויש דף בפנקס ליחידה שלי?
5. לאיזה שלב בנייה קשור כל אחד מהתשלומים שלי?
6. איזו בטוחה יש לכסף שלי מעבר לחוק: ערבות בנקאית, תשלום דרך הנוטריון, או כלום?

ואת התשובות תנו לעורך דין משלכם. עורך הדין של החברה שלנו מייצג את החברה בלבד, ואנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי.

שאלות נפוצות

יש נאמנות בקנייה על הנייר ברומניה?

לא כמו בדובאי. לפי סעיף 422(10) לחוק 169/2026, מקדמות ששולמו לפי החוזה המקדים נכנסות לחשבון בנק נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט, ומותר להוציא אותן רק על אותו פרויקט עם חותמת של המפקח באתר. החשבון על שם היזם, ואין נאמן.

מי מחזיק את המקדמה שלי עד המסירה ברומניה?

היזם, בחשבון הייעודי של הפרויקט. הוא רשאי להוציא עד 25% מהמחיר על השלד, ואחר כך עד 20% על המערכות, עם חותמת של המפקח באתר. שימוש בכסף למטרה אחרת גורר קנס של 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת.

יזם ברומניה חייב לתת ערבות בנקאית?

לא. החוק הרומני לא מחייב ערבות בנקאית על המקדמות של הקונים. אפשר לנהל משא ומתן על כתב ערבות (הקוד האזרחי, סעיף 2321), ועורך הדין שלכם צריך לקרוא את התנאים שלו.

במה הנאמנות בדובאי שונה?

לפי חוק מס׳ 8 משנת 2007 בדובאי, התשלומים של הקונים נכנסים לחשבון נאמנות על שם הפרויקט, אצל נאמן שמוסמך על ידי מחלקת המקרקעין. הנאמן מעכב 5% לשנה אחרי רישום היחידות, ואם הפרויקט לא מושלם, הוא פועל להשלמתו או להחזר הכסף לקונים.

הנוטריון יכול להחזיק את הכסף שלי ברומניה?

בחוזה הסופי, יש נוטריונים שיכולים לקבל את המחיר ולשחרר אותו אחרי שהמכירה נרשמה. החוק לא מחייב את זה ולא כל נוטריון מציע את זה, ולכן שאלו מראש.

השורה התחתונה

רומניה לא העתיקה את הנאמנות של דובאי. היא בנתה משהו אחר: מרשם שמראה את החוזה שלכם, חשבון שמגביל את ההוצאה, וחוזה שצריך לקשור את הכסף שלכם לעבודה בשטח.

כל שכבה מגנה עליכם רק אם בדקתם אותה. אם אתם לפני חתימה על בית על הנייר ברומניה, איתנו או עם כל יזם אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה, ונעבור יחד על שש השאלות מול המסמכים שקיבלתם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, סעיף 422(6)–(11), Monitorul Oficial מס׳ 661, 10.8.2026 · הקוד האזרחי הרומני, סעיפים 902 ו-2321 (legislatie.just.ro) · חוק דובאי מס׳ 8 משנת 2007 על חשבונות נאמנות לפיתוח נדל״ן, פורטל החקיקה של דובאי (תרגום לאנגלית; הנוסח הערבי מחייב) · חוק 169/2026: מה עבר לאן

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026. התיאור של דובאי ויוון כללי. לפרויקט מסוים התייעצו עם עורך דין מקומי באותה מדינה, ולגבי רומניה, עם עורך דין רומני עצמאי.