В Дубае платежи на этапе строительства поступают на эскроу-счет проекта у агента, аккредитованного Земельным департаментом (Закон № 8 от 2007 года, ст. 7).
Авансы по предварительному договору поступают на отдельный счет застройщика, предназначенный для проекта. Счет на имя застройщика, и это не эскроу.
Застройщик вправе тратить до 25% цены на каркас, затем до 20% на инженерные системы, с отметкой технадзора. Ваш график платежей задает договор.
Использовать авансы покупателей на иные цели, кроме проекта, запрещено: штраф 1% оборота застройщика за прошлый год, если это не преступление (ст. 422(11)).
Гарантийное письмо: безотзывное и безусловное обязательство банка заплатить (Гражданский кодекс, ст. 2321). Закон его не требует, о нем договариваются.
Защита платежей в Румынии: короткий ответ
В Румынии нет эскроу, как в Дубае: нет банка, назначенного доверительным управляющим, который держит деньги покупателей на имя проекта. Защита построена слоями. Предварительный договор подписывается у нотариуса и вносится отметкой в земельную книгу. Авансы поступают на специальный счет проекта на имя застройщика, с лимитами того, что застройщик вправе тратить на каждом этапе. А Ваш договор должен привязывать каждый платеж к этапу, который можно проверить.
Еще два слоя закон не требует, но их можно запросить: оплата через нотариуса по окончательному договору и банковская гарантия.
Проще говоря: в Дубае деньги держит закон. В Румынии закон ограничивает, как их тратят, а все остальное зависит от Вашего договора.
Дубай, Греция и Румыния рядом
| Дубай | Греция | Румыния | |
|---|---|---|---|
| Правовая основа | Закон № 8 от 2007 года об эскроу-счетах | Законодательной обязанности эскроу при покупке на этапе строительства нет, согласно руководствам юридических фирм Греции | Ст. 422(6)–(11) Закона 169/2026 (ранее Закон 207/2025, «закон Nordis») |
| Куда поступают деньги | Эскроу-счет у доверительного агента, аккредитованного Земельным департаментом, на имя проекта (ст. 7) | Как установлено договором | Отдельный банковский счет застройщика, предназначенный для проекта (ст. 422(10)) |
| На что их можно тратить | Только на строительство этого проекта; отдельный счет для каждого проекта (ст. 9) | Как установлено договором | Только на этот проект. Расходы: до 25% цены на каркас, затем до 20% на инженерные системы, с отметкой технического надзора на объекте (ст. 422(10)) |
| Злоупотребление | Лишение свободы, штраф не менее 100 000 дирхамов или и то и другое за растрату денег, уплаченных в проект (ст. 16) | Как установлено договором | Штраф 1% оборота застройщика за предыдущий год, если деяние не является уголовным преступлением (ст. 422(11)) |
| После завершения строительства | Доверительный агент удерживает 5% в течение года с момента регистрации единиц на имя покупателей (ст. 14) | Как установлено договором | Законодательного удержания денег нет |
| Если проект не завершен | Доверительный агент по согласованию с Земельным департаментом добивается завершения проекта или возврата денег покупателям (ст. 15) | Как установлено договором | Законодательного механизма завершения или возврата нет. Застройщик отвечает за завершение проекта (ст. 422(6)) |
| Договор покупателя в реестре | Покупатель может попросить Земельный департамент обновить регистрацию участка (ст. 8) | Нотариальный акт и регистрация | Нотариальный предварительный договор, который нотариус подает на регистрацию в земельную книгу до следующего рабочего дня (ст. 422(7)–(8)) |
| Банковская гарантия | Закон 8/2007 не требует | Можно обсуждать в переговорах, согласно тем же руководствам | Не обязательна. Можно договориться о гарантийном письме (Гражданский кодекс, ст. 2321) |
Столбец по Греции общий и основан на руководствах специалистов, а не на проверенном нами законе. Если Вы сравниваете конкретный проект в Греции, спросите греческого адвоката. Для широкого сравнения: Румыния или Дубай и Румыния или Греция.
Пять слоев, которые защищают Вас в Румынии
1. Отметка в земельной книге
Застройщик вправе обещать продажу будущего дома только после того, как разрешение на строительство внесено отметкой в земельную книгу (Cartea Funciară) и для будущей единицы открыт отдельный лист в книге (ст. 422(6)). Предварительный договор подписывается только у нотариуса, и нотариус подает заявление на его регистрацию в книге в день подписания или не позднее следующего рабочего дня (ст. 422(7)–(8)).
Отметка в земельной книге делает Ваш договор противопоставимым третьим лицам (Гражданский кодекс, ст. 902). На практике повторная продажа того же дома становится видна в выписке. Что запросить: выписку по Вашей единице до подписания и новую выписку через несколько дней после него.
2. Специальный счет проекта
Авансы, уплаченные по предварительному договору, поступают на отдельный счет застройщика, предназначенный для проекта, за который Вы платите (ст. 422(10)). Счет оформлен на имя застройщика. Это не эскроу. Застройщик вправе тратить с него только на этот проект и только с отметкой «bun de plată» («к оплате») от технического надзора на объекте (diriginte de șantier).
Что запросить письменно: название банка, владельца счета, номер счета в том виде, в каком он указан в договоре, письмо банка, подтверждающее существование счета, и имя технического надзора. Подробно об этом в чек-листе по закону Nordis и в статье о том, где лежат деньги до передачи.
3. Платежи по этапам
Закон ограничивает расходы застройщика со счета: 25% цены на каркас, затем 20% на инженерные системы. Он не ограничивает, сколько и когда платите Вы. График платежей устанавливает Ваш договор.
Как выглядит хороший график: каждый платеж привязан к этапу, который может подтвердить отметка технического надзора, а не к календарной дате. Если румынский банк финансирует до 70% цены, Ваш собственный капитал составляет не менее 30%, и договор должен определять, на каком этапе банк перечисляет свою часть и на какой счет. См. руководство по платежам застройщику.
4. Оплата через нотариуса
По окончательному договору некоторые покупатели просят, чтобы цена или ее остаток были уплачены через нотариуса и переведены продавцу только после регистрации продажи. Закон этого не требует, и не каждый нотариус это предлагает. Если для Вас это важно, заранее спросите нотариуса, как он хранит деньги и когда их перечисляет. Роль нотариуса мы объяснили в руководстве по румынскому нотариусу.
В Дубае деньги держит закон. В Румынии закон ограничивает, как их тратят, а все остальное зависит от Вашего договора.
5. Банковская гарантия
Гарантийное письмо представляет собой безотзывное и безусловное обязательство банка выплатить сумму бенефициару на условиях, указанных в письме (Гражданский кодекс, ст. 2321). Оно не зависит от договора купли-продажи. Румынский закон не обязывает застройщика давать такую гарантию, поэтому это вопрос переговоров. Если Вам предлагают гарантию, дайте своему адвокату прочитать, когда и против каких документов ее можно реализовать.
А у нас? В проекте Compass on the Lake в Балотешть платежи по предварительному договору поступают на специальный счет проекта, как того требует закон. Мы не заявляем никакого обеспечения сверх того, что устанавливает румынский закон. Задайте каждому застройщику, и нам тоже, один и тот же вопрос письменно: «Какое обеспечение есть у моих денег сверх закона?»
Чего румынский закон Вам не дает
- Гарантии завершения. Застройщик отвечает за завершение проекта (ст. 422(6)), но закон не требует гарантии или страхования Ваших авансов.
- Лимита на то, сколько платите Вы. Лимиты 25% и 20% ограничивают расходы застройщика, а не Ваши платежи.
- Законодательного удержания денег после завершения, как 5% в течение года в Дубае.
- Короткого пути при несостоятельности. Что будет с договором покупателя, если застройщик станет несостоятельным, определяет закон о несостоятельности и его условия. Мы подробно разобрали их в статье о несостоятельности застройщика.
Из практики: когда деньги на доверительном счете становятся приманкой
Адвокат Илан Лейбович вспоминает разговор с руководителем маркетинговой компании, которая продавала проект за рубежом, а его офис должен был сопровождать сделку:
Застройщик хотел, чтобы покупатели подписали согласие на использование денег, которые они внесли к нам на доверительный счет, чтобы оплатить свой аванс владельцам земли. Этого не было ни в договоре, который мы подготовили, ни в согласованной схеме сделки. Деньги на доверительном счете предназначались для обеспечения денег покупателей, а не для финансирования застройщика.
На конференц-звонке я спросил его, какое обеспечение получат покупатели. Он лишь платит аванс, земля пока не его, и, возможно, в итоге ее вообще не купят. Он предложил личное поручительство. Маркетолог сказал, что на это никто не согласится, даже на 10 000 евро. Я ответил, что и мне как доверительному управляющему будет трудно согласиться, и предложил ему заложить имущество в пользу покупателей.
Эта история произошла с договорным доверительным счетом, а не по румынскому закону. В Румынии сам закон запрещает такой ход: авансы на специальном счете используются только для этого проекта, а иное использование влечет штраф 1% оборота. Но урок везде один. Читайте, что договор говорит о деньгах и кто решает, как их используют.
Шесть вопросов, которые стоит задать письменно
- В каком банке открыт специальный счет проекта и на чье имя?
- Совпадает ли номер счета с номером, указанным в предварительном договоре?
- Кто технический надзор на объекте, подписывающий каждый расход?
- Зарегистрировано ли разрешение на строительство в земельной книге и есть ли в книге лист для моей единицы?
- К какому этапу строительства привязан каждый из моих платежей?
- Какое обеспечение есть у моих денег сверх закона: банковская гарантия, оплата через нотариуса или ничего?
А ответы передайте своему адвокату. Адвокат нашей компании представляет только компанию, и мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого адвоката.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли эскроу при покупке на этапе строительства в Румынии?
Не такой, как в Дубае. Согласно ст. 422(10) Закона 169/2026, авансы, уплаченные по предварительному договору, поступают на отдельный банковский счет застройщика, предназначенный для проекта, и тратить их можно только на этот проект с отметкой технического надзора на объекте. Счет оформлен на застройщика, доверительного управляющего нет.
Кто держит мой аванс до передачи в Румынии?
Застройщик, на специальном счете проекта. Он вправе тратить до 25% цены на каркас, а затем до 20% на инженерные системы, с отметкой технического надзора на объекте. Использование денег на другие цели влечет штраф 1% оборота застройщика за предыдущий год.
Обязан ли застройщик в Румынии предоставить банковскую гарантию?
Нет. Румынский закон не требует банковской гарантии на авансы покупателей. О гарантийном письме можно договориться (Гражданский кодекс, ст. 2321), и Ваш адвокат должен прочитать его условия.
Чем отличается эскроу в Дубае?
Согласно Закону № 8 от 2007 года в Дубае, платежи покупателей поступают на эскроу-счет на имя проекта у доверительного агента, аккредитованного Земельным департаментом. Агент удерживает 5% в течение года после регистрации единиц, а если проект не завершен, добивается его завершения или возврата денег покупателям.
Может ли нотариус в Румынии держать мои деньги?
По окончательному договору некоторые нотариусы могут принять цену и перечислить ее после регистрации продажи. Закон этого не требует, и не каждый нотариус это предлагает, поэтому спросите заранее.
Итог
Румыния не скопировала эскроу Дубая. Она построила нечто иное: реестр, в котором виден Ваш договор, счет, ограничивающий расходы, и договор, который должен привязывать Ваши деньги к работе на объекте.
Каждый слой защищает Вас, только если Вы его проверили. Если Вы собираетесь подписать договор на дом на этапе строительства в Румынии, с нами или с любым другим застройщиком, запишитесь на получасовой звонок со мной, и мы вместе пройдем шесть вопросов по полученным Вами документам.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Кодекс градостроительства и строительства, Закон 169/2026, ст. 422(6)–(11), Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026 · Гражданский кодекс Румынии, статьи 902 и 2321 (legislatie.just.ro) · Закон Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах для девелопмента недвижимости, портал законодательства Дубая (перевод на английский; обязательна арабская редакция) · Закон 169/2026: что куда перешло
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года. Описание Дубая и Греции общее. По конкретному проекту консультируйтесь с местным адвокатом в соответствующей стране, а по Румынии с независимым румынским адвокатом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
