Согласно ст. 131 Закона 85/2014, управляющий обязан по требованию покупателя исполнить обещание продажи, данное до процедуры, при четырех условиях.
Цена уплачена или может быть уплачена и объект у Вас; цена не ниже рыночной; объект не важен для плана оздоровления; обещание в земельной книге.
Нотариус подает заявление о регистрации договора в земельной книге в день подписания или не позднее следующего рабочего дня (Закон 169/2026, ст. 422(8)).
Со специального счета проекта: до 25% цены на каркас, затем до 20% на инженерные системы, с отметкой технадзора на объекте (ст. 422(10)).
Кредиторы с приоритетным правом на объект, зарегистрированным до Вашего обещания, сохраняют права при продаже Вам. Проверьте третью часть выписки.
Несостоятельность застройщика в Румынии: короткий ответ
В румынском законе о несостоятельности, Законе 85/2014, есть одна статья, написанная специально для покупателей: статья 131. Если застройщик обязался продать Вам дом до открытия процедуры, Вы можете потребовать от управляющего процедурой завершить продажу. Но только если одновременно выполняются четыре условия. Одно из них: Ваше обещание продажи внесено отметкой в земельную книгу (Cartea Funciară).
С появлением правил Nordis эта отметка больше не зависит от везения. Закон 207/2025 («закон Nordis»), правила которого с 25.8.2026 содержатся в ст. 422(6)–(11) Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), обязывает подписывать предварительный договор у нотариуса. Нотариус подает заявление на его регистрацию в земельной книге в день подписания или не позднее следующего рабочего дня.
Как формулирует это адвокат Илан Лейбович: «Сегодня закон Nordis дает покупателю приоритетные права, когда договор зарегистрирован по закону».
Проще говоря: зарегистрирован ли договор в земельной книге, определяет Вашу позицию. Это проверяют до оплаты, а не после.
Четыре условия статьи 131
Статья 131(1) применяется к двустороннему обещанию продажи (на практике это предварительный договор) с достоверной датой, заключенному до открытия процедуры. У нотариального договора достоверная дата есть. Когда продавцом выступает застройщик и он становится несостоятельным, управляющий процедурой или ликвидатор обязаны исполнить обещание по требованию покупателя, если выполняется все перечисленное:
| Условие ст. 131(1) | Что это значит | Что проверить уже сейчас |
|---|---|---|
| а) Цена уплачена полностью или может быть уплачена в день подачи требования, и при этом объект находится во владении покупателя | Нужны обе части: деньги и владение | Когда Вы получаете владение по Вашему договору |
| б) Цена не ниже рыночной стоимости объекта | Цена намного ниже рыночной может закрыть этот путь | Что Ваша цена рыночная и что она указана в договоре |
| в) Объект не имеет решающего значения для успеха плана оздоровления | Решение принимается внутри процедуры | Заранее проверить нечего. Ваш адвокат приведет этот довод, если дело дойдет до этого |
| г) Для недвижимости обещание внесено отметкой в земельную книгу | Без отметки статьи 131 нет | Выписка из земельной книги, в которой виден Ваш предварительный договор |
Четыре условия кумулятивны. Если нет хотя бы одного, статья 131 не применяется.
Дерево решений: где Вы находитесь?
Пройдите вопросы по порядку. «Нет» на любом шаге означает, что статья 131 не Ваш путь.
- Вы подписали предварительный договор (обещание продажи) с достоверной датой до открытия процедуры? По правилам Nordis его подписывают у нотариуса, поэтому достоверная дата у него есть. Если Вы заплатили только плату за бронирование, обещания у Вас пока нет.
- Обещание зарегистрировано в земельной книге? Закажите выписку по Вашей единице и найдите его там. Согласно ст. 422(8), нотариус подает заявление на регистрацию в день подписания или до следующего рабочего дня.
- Цена уплачена или Вы можете сейчас доплатить остаток, и объект у Вас во владении? Здесь покупатель на этапе котлована обычно останавливается. Подробно в следующем разделе.
- Цена не ниже рыночной стоимости?
- Объект не имеет решающего значения для плана оздоровления? Это решается внутри процедуры.
Пять раз «да»: Вы можете потребовать от управляющего процедурой или ликвидатора исполнить обещание и подписать с Вами договор продажи.
«Нет» на любом шаге: статья 131 для Вас закрыта, и Ваше положение определяется внутри процедуры несостоятельности по правилам, которые зависят от конкретного случая. Не ждите. Наймите независимого адвоката, специализирующегося на несостоятельности, как только узнаете, что процедура открыта, потому что в процедуре есть сроки.
Честная часть: владение во время строительства
Условие а) требует владения. Строящаяся вилла Вам еще не передана. Поэтому в течение большей части строительства статья 131 подходит покупателю, близкому к передаче, а не покупателю в начале пути.
Это меняет то, где находится реальная защита во время строительства: какая часть Ваших денег под риском и на что она идет. Согласно ст. 422(10), авансы, уплаченные по предварительному договору, поступают на отдельный банковский счет застройщика, предназначенный именно для этого проекта. Застройщик вправе тратить с него только на этот проект, с отметкой «bun de plată» («к оплате») от технического надзора на объекте: до 25% цены на каркас, а после завершения каркаса до 20% на инженерные системы. Использование денег на другие цели влечет штраф в размере 1% оборота застройщика за предыдущий год (ст. 422(11)).
Зарегистрирован ли договор в земельной книге, определяет Вашу позицию. Это проверяют до оплаты, а не после.
Закон ограничивает расходы застройщика. Он не ограничивает, сколько и когда платите Вы. График платежей устанавливает договор, поэтому привяжите каждый платеж к этапу строительства, который можно проверить. Мы разобрали схемы в руководстве по платежам застройщику, а защиту денег в статье о том, что защищает Ваши платежи в Румынии и в статье о том, где лежат деньги до передачи.
Кредиторы, зарегистрированные раньше Вас
Статья 131(2) добавляет еще один слой. До подписания договора продажи с покупателем управляющий процедурой обязан соблюсти права кредиторов, имеющих приоритетное право на объект (например, ипотеку банка), если они зарегистрировали свое право до подписания обещания. В зависимости от случая они могут первыми получить деньги от продажи или другое средство защиты, предусмотренное законом.
Поэтому выписку проверяют дважды: один раз на предмет Вашей отметки и один раз на предмет того, что было зарегистрировано до Вас. В третьей части выписки перечислены обременения объекта. Как ее читать, мы объяснили в руководстве по выписке из земельной книги.
Шесть проверок до оплаты аванса
- Выписка по Вашей единице, а не по «проекту». В ней должна быть отметка о регистрации разрешения на строительство. Без этого закон не позволяет застройщику обещать продажу (ст. 422(6)–(7)).
- Нотариальный предварительный договор. Частный «меморандум о взаимопонимании» не является обещанием по правилам Nordis.
- Новая выписка через несколько дней после подписания, в которой видно, что Ваш договор зарегистрирован.
- Третья часть выписки: какие ипотеки или обременения были зарегистрированы на земельный участок до Вас и в чью пользу.
- Реестр несостоятельности. Найдите компанию застройщика в реестрах несостоятельности через ONRC. Затем проверьте застройщика самостоятельно: владельцев компании, иски и прошлый опыт.
- Собственный адвокат. Нотариус нейтрален, а адвокат застройщика представляет застройщика. Спросите своего адвоката письменно: «Что будет с моим договором, если компания станет несостоятельной?» Мы объяснили, как выбрать адвоката для покупки в Румынии.
Как застройщики, мы работаем по тем же правилам. В нашем проекте в Балотешть предварительный договор нотариальный и регистрируется в земельной книге, а платежи поступают на специальный счет проекта. Адвокат компании представляет только компанию. Мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого адвоката. И подробнее о сценарии, в котором застройщик застревает, в статье о том, что будет с деньгами и виллой, если у застройщиков возникнут проблемы.
Из практики: предпродажа без разрешения
Адвокат Илан Лейбович вспоминает пару, которая пришла к нему с папкой, полной документов:
Несколько лет назад они купили квартиру на предпродаже у застройщика, который должен был строить за рубежом. На презентации продаж в ресторане в Тель-Авиве им объяснили, что разрешения на строительство пока нет и что передача состоится в течение трех лет. Они перевели немалую сумму на счет у адвоката застройщика. Договор они со своим адвокатом не проверяли.
Пять лет спустя квартиры все еще не было, и строительство не начиналось. В договоре несколько раз было написано, что на момент подписания разрешения нет. Застройщику дали год на его получение с продлениями до трех лет, а покупатели получили право на расторжение только в определенных случаях. Проверка показала, что проект дважды отклоняли и что разрешение выдали со значительным опозданием, а покупатели об этом не знали. Перед свежими фотографиями пустого участка и угрозой иска застройщик согласился вернуть деньги и даже выплатить им компенсацию.
Эта история произошла не в Румынии и закончилась без несостоятельности. Но она показывает то же самое: защита определяется в день подписания. Зарегистрированное разрешение, прочитанный Вами договор и адвокат, который работает на Вас.
Часто задаваемые вопросы
Что будет с моим авансом, если застройщик в Румынии обанкротится?
Согласно статье 131 Закона 85/2014, Вы можете потребовать от управляющего процедурой завершить продажу, обещанную Вам до процедуры, если одновременно выполняются четыре условия: цена уплачена или может быть уплачена и объект у Вас во владении, цена не ниже рыночной стоимости, объект не имеет решающего значения для плана оздоровления, а обещание зарегистрировано в земельной книге.
Мой предварительный договор регистрируется в земельной книге автоматически?
Согласно ст. 422(8) Закона 169/2026, нотариус подает заявление на регистрацию в день подписания или не позднее следующего рабочего дня. Закажите новую выписку после подписания и проверьте, что Ваш договор в ней виден.
Защищает ли меня статья 131, пока вилла еще строится?
Обычно не сама по себе, потому что условие а) требует, чтобы объект был у Вас во владении. Во время строительства защита состоит в том, насколько мало Ваших денег под риском: платежи на специальный счет проекта, лимиты расходов на каждом этапе и график платежей, привязанный к проверяемым этапам.
А если на участке до моего подписания была ипотека банка?
Согласно ст. 131(2), кредиторы, зарегистрировавшие приоритетное право на объект до Вашего обещания, сохраняют свои права при подписании договора продажи с Вами. Проверьте третью часть выписки до подписания и спросите своего адвоката, как зарегистрированное обременение влияет на сделку.
Где проверить, не находится ли румынский застройщик в процедуре несостоятельности?
В реестре несостоятельности через ONRC, румынский реестр компаний. Базовый поиск бесплатный. Ищите по точному названию компании и по ее налоговому номеру (CUI).
Итог
Статья 131 не лозунг и не гарантия. Это четыре условия, и одно из них можно проверить уже сегодня: зарегистрирован ли Ваш договор в земельной книге.
Прежде чем платить аванс в Румынии, нам или любому другому застройщику, закажите выписку, прочитайте третью часть и дайте своему адвокату прочитать договор. Если хотите пройтись по документам вместе, запишитесь на получасовой звонок со мной.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 85/2014 о процедурах предупреждения несостоятельности и о несостоятельности, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), статья 131 · Кодекс градостроительства и строительства, Закон 169/2026, ст. 422(6)–(11), Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026 · Гражданский кодекс Румынии, статья 902 (отметки в земельной книге) · ONRC: реестры несостоятельности · Закон 169/2026: что куда перешло
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года. Каждая процедура несостоятельности решается по своим фактам и документам. Проконсультируйтесь с независимым адвокатом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
