Romanya'da geliştirici iflas ederse avansınıza ne olur?

Romanya'da geliştirici iflası: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'nın iflas kanunu 85/2014 sayılı Kanun, alıcılar için yazılmış bir maddeye sahiptir: madde 131. Geliştirici, iflas işlemleri açılmadan önce size bir ev satmayı vaat ettiyse, iflas yöneticisinden satışı yürütmesini talep edebilirsiniz. Ancak yalnızca dört koşulun hepsi sağlanırsa. Bunlardan biri, vaadinizin tapu sicili olan Cartea Funciară'ya (CF) şerh edilmiş olmasıdır.

Nordis kurallarından beri bu şerh şansa bırakılmıyor. 207/2025 sayılı Kanun ("Nordis kanunu"), kuralları 25.8.2026'dan beri Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) madde 422(6)-(11) bölümünde yer almaktadır; ön sözleşmenin noter huzurunda imzalanmasını şart koşar ve noter, şerhini imza günü veya en geç ertesi iş günü tapu sicilinden talep eder.

Av. Ilan Leibovitch'in dediği gibi: "Bugün Nordis kanunu, sözleşme kanuna uygun şekilde tescil edildiğinde alıcıya öncelik hakları verir."

Basitçe söylemek gerekirse: bir sözleşmenin tapu siciline şerh edilip edilmediği, nerede durduğunuzu belirler. Ödeme yapmadan önce kontrol edin, sonra değil.

Madde 131'in dört koşulu

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Madde 131(1), işlemler açılmadan önce kesin tarihli iki taraflı bir satış vaadi için (pratikte ön sözleşme) geçerlidir. Noter sözleşmesi kesin tarihlidir. Satıcı geliştirici olup iflas ettiğinde, aşağıdakilerin hepsi doğruysa yönetici veya tasfiye memuru, alıcının talebi üzerine vaadi yerine getirmek zorundadır:

Madde 131(1)'deki koşul	Ne anlama gelir	Şimdi neyi kontrol etmeli
a) Fiyatın tamamı ödenmiş veya talep tarihinde ödenebilir durumda ve mülk alıcının zilyetliğinde	İki unsur da gereklidir: para ve zilyetlik	Sözleşmeniz uyarınca zilyetliği aldığınızda
b) Fiyat mülkün piyasa değerinin altında değil	Piyasanın çok altındaki bir fiyat bu yolu kapatabilir	Fiyatınızın bir piyasa fiyatı olması ve sözleşmede yazılı olması
c) Mülk, bir yeniden yapılandırma planının başarısı için belirleyici değil	İşlemler içinde verilen bir karar	Önceden kontrol edilecek bir şey yok. Konu gündeme gelirse avukatınız savunur
d) Taşınmaz için vaat tapu siciline şerh edilmiş	Şerh yoksa madde 131 yok	Ön sözleşmenizi gösteren bir CF özeti

Dört koşul birikimlidir. Biri eksikse madde 131 uygulanmaz.

Karar ağacı: neredesiniz?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Soruları sırayla izleyin. Herhangi bir adımdaki bir "hayır", madde 131'in sizin yolunuz olmadığı anlamına gelir.

1. İşlemler açılmadan önce kesin tarihli bir ön sözleşme (satış vaadi) imzaladınız mı? Nordis kurallarına göre noter huzurunda imzalanmalıdır; bu ona kesin tarih kazandırır. Yalnızca rezervasyon bedeli ödediyseniz henüz bir vaadiniz yoktur.
2. Vaat tapu siciline şerh edilmiş mi? Biriminiz için bir CF özeti isteyin ve şerhi arayın. Madde 422(8) uyarınca noter, şerhi imza günü veya ertesi iş günü talep eder.
3. Fiyat ödenmiş mi veya bakiyeyi şimdi ödeyebilir misiniz ve mülk sizde mi? Projeden alıcı genellikle burada durur. Sonraki bölüme bakın.
4. Fiyat en az piyasa değerinde mi?
5. Mülk bir yeniden yapılandırma planı için belirleyici değil mi? Buna işlemler içinde karar verilir.

Beşi de "evet": yöneticiden veya tasfiye memurundan vaadi yerine getirmesini ve satışı sizinle tamamlamasını talep edebilirsiniz.

Herhangi bir adımda "hayır": madde 131 size kapalıdır ve durumunuz, dosyaya göre değişen kurallar uyarınca iflas işlemleri içinde belirlenir. Beklemeyin. İflas konusunda uzman bağımsız bir avukat tutun ve bunu işlemlerin açıldığını öğrendiğiniz anda yapın, çünkü işlemlerin süreleri vardır.

Dürüst kısım: inşaat sırasında zilyetlik

Bu konuyu geliştiricilere sorun

(a) koşulu zilyetliği şart koşar. Hâlâ inşa edilmekte olan bir villa size teslim edilmemiştir. Bu nedenle inşaat döneminin çoğunda madde 131, başlangıçtaki değil teslime yakın bir alıcıya uyan bir yoldur.

Bu da inşaat sırasında gerçek korumanın nerede olduğunu değiştirir. Koruma, paranızın ne kadarının ve neye karşı risk altında olduğundadır. Madde 422(10) uyarınca, ön sözleşme kapsamında ödenen avanslar geliştiricinin o projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabına girer. Geliştirici bu hesaptan yalnızca o proje için ve şantiye denetçisinin "ödenebilir" onayıyla harcama yapabilir: fiyatın en fazla %25'i taşıyıcı yapıya ve yapı tamamlandıktan sonra en fazla %20'si tesisatlara. Parayı başka bir amaçla kullanmak, geliştiricinin bir önceki yıl cirosunun %1'i oranında para cezasına tabidir (madde 422(11)).

Kanun geliştiricinin harcamasına üst sınır koyar. Sizin ne kadar ve ne zaman ödeyeceğinize üst sınır koymaz. Ödeme takviminizi sözleşme belirler; bu yüzden her ödemeyi doğrulayabileceğiniz bir inşaat aşamasına bağlayın. Yapıları geliştirici ödeme planları rehberimizde, hesabın sizi nasıl koruduğunu ise Romanya'da ödemelerinizi neyin koruduğunu anlatan makalemizde açıklıyoruz.

Sizden önce kayıt yaptıran alacaklılar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Madde 131(2) bir katman daha ekler. Alıcıya satış tamamlanmadan önce yönetici, mülk üzerinde rüçhan hakkı bulunan (örneğin bir banka ipoteği) ve bu hakkı vaat imzalanmadan önce kaydettirmiş alacaklıların haklarına saygı göstermelidir. Duruma göre, satış bedelinden önce ödenebilirler veya kanunun belirlediği başka bir koruma tedbiri alırlar.

CF özetinin iki kez kontrol edilmesinin nedeni budur: bir kez kendi şerhiniz için, bir kez de sizden önce kaydedilenler için. Özetin III. Bölümü mülk üzerindeki takyidatları listeler. Nasıl okunacağını tapu sicili özeti rehberimizde açıklıyoruz.

Avans ödemeden önce altı kontrol

1. "Proje" için değil, biriminiz için bir CF özeti. Madde 422(6)-(7) uyarınca geliştirici satışı ancak yapı ruhsatı tapu siciline şerh edildikten, yapı gelecekteki bir kat mülkiyeti ise birimlere ön bölünme (preapartamentare) yapıldıktan ve her birim için gelecekteki bir varlık olarak ayrı bir tapu sicili sayfası açıldıktan sonra vaat edebilir. Biriminizin özeti ön sözleşme imzalanmadan önce alınır. Bunların hepsi olmadan kanun geliştiricinin satışı vaat etmesine izin vermez.
2. Noter huzurunda bir ön sözleşme. Özel bir "mutabakat", Nordis kurallarına göre bir vaat değildir.
3. İmzadan birkaç gün sonra yeni bir özet, sözleşmenizin şerh edildiğini gösteren.
4. Özetin III. Bölümü: arazide sizden önce hangi ipotekler veya takyidatlar kaydedilmiş ve kimin lehine.
5. İflas sicili. Geliştiricinin şirketini ONRC üzerinden iflas sicilinde arayın. Ardından geliştiriciyi kendiniz kontrol edin: şirketin sahipleri, davalar ve geçmiş performansı.
6. Kendi avukatınız. Noter tarafsızdır ve geliştiricinin avukatı geliştiriciyi temsil eder. Kendi avukatınıza yazılı olarak sorun: "Şirket iflas ederse sözleşmeme ne olur?" Romanya'da satın alım için avukat nasıl seçilir konusunu açıklıyoruz.

Geliştirici olarak biz de aynı kurallara tabiyiz. Balotești'deki projemizde ön sözleşme noter huzurunda yapılır ve tapu siciline şerh edilir; ödemeler ayrılmış proje hesabına gider. Şirket avukatımız yalnızca şirketi temsil eder. Her alıcıya bağımsız bir avukat tutmasını öneriyoruz.

Sahadan: ruhsatsız bir ön satış

Av. Ilan Leibovitch, belge dolu bir dosyayla yanına gelen bir çifti hatırlıyor:

Yıllar önce, yurt dışında inşaat yapacak bir geliştiriciden ön satışla bir daire almışlardı. Tel Aviv'de bir restoranda düzenlenen satış etkinliğinde henüz yapı ruhsatı olmadığı ve teslimin üç yıl içinde olacağı söylenmişti. Geliştiricinin avukatının elindeki bir hesaba önemli bir tutar yatırdılar. Sözleşmeyi kendi avukatlarına kontrol ettirmediler.

Beş yıl sonra hâlâ daire yoktu ve inşaat başlamamıştı. Sözleşme, defalarca, imza anında ruhsat olmadığını belirtiyordu. Geliştiriciye ruhsat almak için bir yıl, üç yıla uzatılabilir süre veriyordu ve alıcılara yalnızca belirli durumlarda fesih hakkı tanıyordu. Planın başta onaylanmadığını ve iki kez yeni plan sunulduğunu, ruhsatın alıcılara haber verilmeden çok geç geldiğini öğrendik. Boş şantiyenin güncel fotoğrafları ve dava riski karşısında geliştirici parayı iade etmeyi ve onlara tazminat ödemeyi kabul etti.

Bu hikâye Romanya'da yaşanmadı ve iflasla sonuçlanmadı. Ama aynı şeyi gösteriyor: koruma imza anında belirlenir. Kayıtlı bir ruhsat, okuyabildiğiniz bir sözleşme ve sizin için çalışan bir avukat.

Sık sorulan sorular

Romanyalı bir geliştirici iflas ederse avansıma ne olur?

85/2014 sayılı Kanun'un madde 131'i uyarınca, dört koşulun hepsi sağlanırsa, işlemlerden önce size vaat edilen satışın tamamlanmasını iflas yöneticisinden talep edebilirsiniz: fiyat ödenmiş veya ödenecek durumda olmalı ve mülkün zilyetliği sizde olmalı, fiyat piyasa değerinin altında olmamalı, mülk bir yeniden yapılandırma planı için belirleyici olmamalı ve vaat tapu siciline şerh edilmiş olmalıdır.

Ön sözleşmem tapu siciline otomatik olarak şerh edilir mi?

169/2026 sayılı Kanun madde 422(8) uyarınca noter, şerhi imza günü veya en geç ertesi iş günü talep eder. İmzadan sonra yeni bir CF özeti isteyin ve sözleşmenizin üzerinde göründüğünü kontrol edin.

Villa hâlâ inşa edilirken madde 131 beni korur mu?

Genellikle tek başına korumaz, çünkü (a) koşulu mülkün zilyetliğinizde olmasını şart koşar. İnşaat sırasında koruma, paranızın ne kadarının risk altında olduğuyla sağlanır: ayrılmış proje hesabına yapılan ödemeler, her aşama için harcama sınırları ve doğrulayabileceğiniz aşamalara bağlı bir ödeme planı.

İmzalamadan önce arazide banka ipoteği varsa ne olur?

Madde 131(2) uyarınca, vaadinizden önce mülk üzerinde rüçhan hakkı kaydettirmiş alacaklılar, size satış gerçekleştirildiğinde haklarını korurlar. İmzalamadan önce CF özetinin III. Bölümünü kontrol edin ve kayıtlı bir takyidatın anlaşmanızı nasıl etkilediğini avukatınıza sorun.

Romanyalı bir geliştiricinin iflas edip etmediğini nereden kontrol edebilirim?

Romanya ticaret sicili ONRC üzerinden erişilen iflas sicilinde. Temel arama ücretsizdir. Şirketin tam adı ve vergi numarası (CUI) ile arayın.

Sonuç

Madde 131 bir slogan değil, bir garanti de değil. Dört koşuldur ve bunlardan birini bugün kontrol edebilirsiniz: sözleşmenizin tapu siciline şerh edilip edilmediğini.

Romanya'da avans ödemeden önce, bizimle de olsa başkasıyla da olsa, özeti alın, III. Bölümü okuyun ve sözleşmeyi kendi avukatınıza okutun. Belgeleri benimle birlikte gözden geçirmek isterseniz, 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: İflasın önlenmesi prosedürleri ve iflas hakkında 85/2014 sayılı Kanun, birleştirilmiş sürüm (legislatie.just.ro), madde 131 · Planlama ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun, madde 422(6)-(11), Monitorul Oficial no. 661, 10 Ağustos 2026 · Romanya Medeni Kanunu, madde 902 (tapu sicilindeki şerhler) · ONRC: iflas sicilleri · 169/2026 sayılı Kanun: neyin nereye taşındığı

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki, vergi veya mali danışmanlık değildir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Her iflas dosyası kendi olgu ve belgelerine göre karara bağlanır; bağımsız bir avukata danışın.