La Dubai, plățile pe plan intră într-un cont escrow pe numele proiectului, la un agent autorizat de Departamentul Funciar (Legea nr. 8 din 2007, art. 7).
Avansurile din antecontract intră într-un cont distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului. Contul este pe numele dezvoltatorului și nu este escrow.
Dezvoltatorul poate cheltui până la 25% din preț pentru structură, apoi până la 20% pentru instalații, cu viza dirigintelui. Graficul îl stabilește contractul.
Folosirea avansurilor în alt scop decât proiectul este interzisă și atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a anului anterior (art. 422 alin. (11)).
Scrisoarea de garanție este angajamentul irevocabil și necondiționat al unei bănci de a plăti (Codul civil, art. 2321). Legea nu o impune, deci se negociază.
Protecția plăților în România: răspunsul scurt
În România nu există escrow ca la Dubai: nu există o bancă numită agent escrow care să țină banii cumpărătorilor pe numele proiectului. Protecția este construită în straturi. Antecontractul se semnează în fața notarului și se notează în cartea funciară. Avansurile intră într-un cont dedicat al proiectului, pe numele dezvoltatorului, cu plafoane pentru ce poate cheltui dezvoltatorul la fiecare etapă. Iar contractul dumneavoastră trebuie să lege fiecare plată de o etapă verificabilă.
Alte două straturi nu sunt impuse de lege, dar le puteți cere: plata prin notar la contractul final și o scrisoare de garanție bancară.
Pe scurt: la Dubai, legea ține banii. În România, legea limitează felul în care sunt cheltuiți, iar restul depinde de contractul dumneavoastră.
Dubai, Grecia și România, una lângă alta
| Dubai | Grecia | România | |
|---|---|---|---|
| Baza legală | Legea nr. 8 din 2007 privind conturile escrow | Nu există obligația legală de escrow la cumpărarea pe plan, potrivit ghidurilor unor cabinete de avocatură din Grecia | Art. 422 alin. (6)–(11) din Legea 169/2026 (fosta Lege 207/2025, „legea Nordis”) |
| Unde intră banii | Un cont escrow la un agent autorizat de Departamentul Funciar, pe numele proiectului (art. 7) | Cum se stabilește în contract | Un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului (art. 422 alin. (10)) |
| Pentru ce pot fi folosiți | Doar pentru construcția acelui proiect; un cont separat pentru fiecare proiect (art. 9) | Cum se stabilește în contract | Doar pentru acel proiect. Cheltuieli: până la 25% din preț pentru structură, apoi până la 20% pentru instalații, cu viza dirigintelui de șantier (art. 422 alin. (10)) |
| Folosire abuzivă | Închisoare, amendă de cel puțin 100.000 de dirhami sau ambele, pentru deturnarea banilor plătiți pentru proiect (art. 16) | Cum se stabilește în contract | Amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune (art. 422 alin. (11)) |
| După terminarea construcției | Agentul escrow reține 5% timp de un an de la înscrierea unităților pe numele cumpărătorilor (art. 14) | Cum se stabilește în contract | Nu există o reținere de bani stabilită de lege |
| Dacă proiectul nu este finalizat | Agentul escrow, în consultare cu Departamentul Funciar, acționează pentru finalizarea proiectului sau restituirea banilor către cumpărători (art. 15) | Cum se stabilește în contract | Legea nu prevede un mecanism de finalizare sau restituire. Dezvoltatorul răspunde de finalizarea proiectului (art. 422 alin. (6)) |
| Contractul cumpărătorului în registru | Cumpărătorul poate cere Departamentului Funciar actualizarea înregistrării terenului (art. 8) | Act notarial și înregistrare | Antecontract notarial, pe care notarul îl depune spre înscriere în cartea funciară până în următoarea zi lucrătoare (art. 422 alin. (7)–(8)) |
| Garanție bancară | Legea 8/2007 nu o impune | Se poate negocia, potrivit acelorași ghiduri | Nu este obligatorie. Se poate negocia o scrisoare de garanție (Codul civil, art. 2321) |
Coloana Greciei este generală și se bazează pe ghiduri ale unor profesioniști, nu pe o lege pe care am verificat-o. Dacă comparați un anumit proiect din Grecia, întrebați un avocat grec. Pentru comparația extinsă: România sau Dubai și România sau Grecia.
Cele cinci straturi care vă protejează în România
1. Notarea în cartea funciară
Dezvoltatorul poate promite vânzarea unei case viitoare doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară și după ce s-a deschis o carte funciară pentru unitatea viitoare (art. 422 alin. (6)). Antecontractul se semnează doar în fața notarului, iar notarul solicită înscrierea lui în cartea funciară în ziua semnării sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare (art. 422 alin. (7)–(8)).
Notarea în cartea funciară face contractul dumneavoastră opozabil terților (Codul civil, art. 902). În practică, o a doua vânzare a aceleiași case iese la iveală în extras. Ce cereți: un extras pentru unitatea dumneavoastră înainte de semnare și un extras nou la câteva zile după.
2. Contul dedicat al proiectului
Avansurile plătite în baza antecontractului intră într-un cont distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului pentru care ați plătit (art. 422 alin. (10)). Contul este pe numele dezvoltatorului. Nu este escrow. Dezvoltatorul poate cheltui din el doar pentru acel proiect și doar cu viza „bun de plată” a dirigintelui de șantier.
Ce cereți, în scris: numele băncii, titularul contului, numărul contului așa cum apare în contract, o scrisoare de la bancă ce confirmă existența contului și numele dirigintelui de șantier. Detalii în lista de verificare pentru legea Nordis și în articolul despre unde stau banii până la predare.
3. Plăți pe etape
Legea limitează cheltuielile dezvoltatorului din cont: 25% din preț pentru structură, apoi 20% pentru instalații. Nu limitează cât plătiți dumneavoastră și când. Graficul de plăți îl stabilește contractul dumneavoastră.
Cum arată un grafic bun: fiecare plată este legată de o etapă pe care viza dirigintelui o poate confirma, nu de o dată din calendar. Dacă o bancă românească finanțează până la 70% din preț, avansul dumneavoastră este de cel puțin 30%, iar contractul trebuie să stabilească la ce etapă banca își transferă partea și în ce cont. Vedeți ghidul despre plățile către dezvoltator.
4. Plata prin notar
La contractul final, unii cumpărători cer ca prețul, sau restul lui, să fie plătit prin notar și transferat vânzătorului doar după ce vânzarea a fost înscrisă. Legea nu impune acest lucru și nu orice notar îl oferă. Dacă este important pentru dumneavoastră, întrebați notarul dinainte cum păstrează banii și când îi eliberează. Am explicat rolul notarului în ghidul despre notarul din România.
La Dubai, legea ține banii. În România, legea limitează felul în care sunt cheltuiți, iar restul depinde de contractul dumneavoastră.
5. Garanția bancară
Scrisoarea de garanție este angajamentul irevocabil și necondiționat al unei bănci de a plăti o sumă beneficiarului, potrivit condițiilor din scrisoare (Codul civil, art. 2321). Este independentă de contractul de vânzare. Legea română nu obligă dezvoltatorul să dea o astfel de garanție, așa că este o chestiune de negociere. Dacă vi se oferă o garanție, lăsați-vă avocatul să citească când și pe baza căror documente poate fi executată.
Și la noi? În proiectul Compass on the Lake din Balotești, plățile din antecontract intră în contul dedicat al proiectului, potrivit legii. Nu prezentăm o garanție peste ce stabilește legea română. Puneți fiecărui dezvoltator, inclusiv nouă, aceeași întrebare în scris: „Ce garanție au banii mei dincolo de lege?”
Ce nu vă oferă legea română
- O garanție de finalizare. Dezvoltatorul răspunde de finalizarea proiectului (art. 422 alin. (6)), dar legea nu impune o garanție sau o asigurare pentru avansurile dumneavoastră.
- Un plafon pentru ce plătiți. Plafoanele de 25% și 20% limitează cheltuielile dezvoltatorului, nu plățile dumneavoastră.
- O reținere de bani după finalizare stabilită de lege, cum sunt cei 5% timp de un an la Dubai.
- O scurtătură în insolvență. Ce se întâmplă cu contractul unui cumpărător dacă dezvoltatorul intră în insolvență se stabilește prin legea insolvenței și condițiile ei. Le-am detaliat în articolul despre dezvoltatorul în insolvență.
Din teren: când banii din escrow devin momeală
Avocatul Ilan Leibovitch își amintește de o discuție cu directorul unei firme de marketing care vindea un proiect în străinătate, pe care biroul său urma să îl asiste:
Dezvoltatorul voia ca cumpărătorii să semneze un acord pentru folosirea banilor pe care îi depuseseră la noi în escrow, ca să plătească avansul lui către proprietarii terenului. Asta nu era în contractul pe care îl pregătiserăm și nici în structura tranzacției convenite. Banii din escrow erau meniți să garanteze banii cumpărătorilor, nu să finanțeze dezvoltatorul.
Într-o conferință telefonică l-am întrebat ce garanție vor primi cumpărătorii. El doar plătește un avans, terenul nu este încă al lui și s-ar putea ca, în final, să nu fie cumpărat deloc. A propus o garanție personală. Agentul de marketing a spus că nimeni nu va accepta asta, nici măcar pentru 10.000 de euro. I-am spus că și mie, ca agent escrow, mi-ar fi greu să accept, și am propus să ipotecheze un bun în favoarea cumpărătorilor.
Această poveste s-a petrecut într-un escrow contractual, nu sub legea română. În România, legea însăși interzice o asemenea mișcare: avansurile din contul dedicat se folosesc doar pentru acel proiect, iar altă utilizare atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri. Dar lecția este aceeași peste tot. Citiți ce spune contractul despre bani și cine decide cum sunt folosiți.
Șase întrebări de pus în scris
- La ce bancă este contul dedicat al proiectului și pe numele cui?
- Este numărul contului același cu cel scris în antecontract?
- Cine este dirigintele de șantier care vizează fiecare cheltuială?
- Este autorizația de construire notată în cartea funciară și există o carte funciară pentru unitatea mea?
- De ce etapă de construcție este legată fiecare dintre plățile mele?
- Ce garanție au banii mei dincolo de lege: garanție bancară, plată prin notar sau nimic?
Iar răspunsurile dați-le unui avocat al dumneavoastră. Avocatul companiei noastre reprezintă doar compania, iar noi recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent.
Întrebări frecvente
Există escrow la cumpărarea pe plan în România?
Nu ca la Dubai. Potrivit art. 422 alin. (10) din Legea 169/2026, avansurile plătite în baza antecontractului intră într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului, și pot fi cheltuite doar pentru acel proiect, cu viza dirigintelui de șantier. Contul este pe numele dezvoltatorului și nu există agent escrow.
Cine îmi ține avansul până la predare în România?
Dezvoltatorul, în contul dedicat al proiectului. El poate cheltui până la 25% din preț pentru structură, apoi până la 20% pentru instalații, cu viza dirigintelui de șantier. Folosirea banilor în alt scop atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior.
Este un dezvoltator din România obligat să dea garanție bancară?
Nu. Legea română nu impune o garanție bancară pentru avansurile cumpărătorilor. Se poate negocia o scrisoare de garanție (Codul civil, art. 2321), iar avocatul dumneavoastră trebuie să îi citească condițiile.
Prin ce diferă escrow-ul de la Dubai?
Potrivit Legii nr. 8 din 2007 din Dubai, plățile cumpărătorilor intră într-un cont escrow pe numele proiectului, la un agent autorizat de Departamentul Funciar. Agentul reține 5% timp de un an după înscrierea unităților, iar dacă proiectul nu este finalizat, acționează pentru finalizarea lui sau restituirea banilor către cumpărători.
Îmi poate păstra notarul banii în România?
La contractul final, unii notari pot primi prețul și îl pot elibera după ce vânzarea a fost înscrisă. Legea nu impune acest lucru și nu orice notar îl oferă, așa că întrebați dinainte.
Concluzia
România nu a copiat escrow-ul de la Dubai. A construit altceva: un registru care arată contractul dumneavoastră, un cont care limitează cheltuielile și un contract care trebuie să lege banii dumneavoastră de lucrările din teren.
Fiecare strat vă protejează doar dacă l-ați verificat. Dacă sunteți înainte de semnarea pentru o casă pe plan în România, cu noi sau cu orice alt dezvoltator, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine și parcurgem împreună cele șase întrebări pe baza documentelor primite.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, art. 422 alin. (6)–(11), Monitorul Oficial nr. 661, 10.8.2026 · Codul civil, art. 902 și 2321 (legislatie.just.ro) · Legea nr. 8 din 2007 a Emiratului Dubai privind conturile escrow pentru dezvoltarea imobiliară, portalul legislativ din Dubai (traducere în engleză; textul arab prevalează) · Legea 169/2026: ce s-a mutat unde
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026. Descrierea pentru Dubai și Grecia este generală. Pentru un anumit proiect, consultați un avocat local din acea țară, iar pentru România, un avocat român independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
