لا حساب ضمان في رومانيا. فما الذي يحمي دفعاتكم فعلاً؟

حماية الدفعات في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

ليس في رومانيا حساب ضمان (escrow) كما في دبي: لا يوجد بنك يُعيَّن أميناً ويحتفظ بأموال المشترين باسم المشروع. الحماية مبنية على طبقات. يُوقَّع العقد المبدئي أمام كاتب العدل ويُقيَّد كإشارة في السجل العقاري. وتدخل الدفعات المقدمة حساباً مخصّصاً للمشروع، باسم المطوّر، مع سقوف لما يحق للمطوّر إنفاقه في كل مرحلة. ويجب أن يربط عقدكم كل دفعة بمرحلة يمكن التحقق منها.

وهناك طبقتان أخريان لا يُلزم بهما القانون، لكن يمكن طلبهما: الدفع عبر كاتب العدل في العقد النهائي، وخطاب الضمان البنكي.

ببساطة: في دبي يحتفظ القانون بالمال. في رومانيا يقيّد القانون كيفية إنفاقه، وكل ما عدا ذلك يتوقف على عقدكم.

دبي واليونان ورومانيا جنباً إلى جنب

اسألوا المطوّرين عن هذا

	دبي	اليونان	رومانيا
الأساس في القانون	القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان	لا إلزام قانونياً بحساب ضمان للشراء على المخطط، وفق أدلة مكاتب محاماة في اليونان	المادة 422(6)–(11) من القانون 169/2026 (سابقاً القانون 207/2025، «قانون نورديس»)
إلى أين يذهب المال	حساب ضمان لدى أمين معتمد من دائرة الأراضي، باسم المشروع (المادة 7)	وفق ما يحدده العقد	حساب بنكي منفصل للمطوّر، مخصّص للمشروع (المادة 422(10))
فيمَ يُسمح باستخدامه	لبناء ذلك المشروع فقط؛ حساب منفصل لكل مشروع (المادة 9)	وفق ما يحدده العقد	لذلك المشروع فقط. الإنفاق: حتى 25% من السعر على الهيكل، ثم حتى 20% على الأنظمة، بختم المراقب في الموقع (المادة 422(10))
سوء الاستخدام	الحبس، أو غرامة لا تقل عن 100,000 درهم، أو كلاهما، على اختلاس المال المدفوع للمشروع (المادة 16)	وفق ما يحدده العقد	غرامة قدرها 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة، إن لم يكن الفعل جريمة جنائية (المادة 422(11))
بعد انتهاء البناء	يحتجز الأمين 5% لمدة سنة من تسجيل الوحدات بأسماء المشترين (المادة 14)	وفق ما يحدده العقد	لا احتجاز للمال يحدده القانون
إذا لم يكتمل المشروع	يعمل الأمين، بالتشاور مع دائرة الأراضي، على إكمال المشروع أو إعادة المال إلى المشترين (المادة 15)	وفق ما يحدده العقد	لا آلية إكمال أو إعادة في القانون. المطوّر مسؤول عن إنهاء المشروع (المادة 422(6))
عقد المشتري في السجل	يمكن للمشتري أن يطلب من دائرة الأراضي تحديث قيد قطعة الأرض (المادة 8)	سند موثّق وتسجيل	عقد مبدئي موثّق لدى كاتب العدل، يقدّمه كاتب العدل للقيد في السجل العقاري حتى يوم العمل التالي (المادة 422(7)–(8))
خطاب الضمان البنكي	القانون 8/2007 لا يُلزم به	يمكن التفاوض عليه، وفق الأدلة نفسها	ليس إلزامياً. يمكن التفاوض على خطاب ضمان (القانون المدني، المادة 2321)

عمود اليونان عام، ومبني على أدلة لمهنيين، لا على قانون فحصناه. إن كنتم تقارنون مشروعاً محدداً في اليونان، فاسألوا محامياً يونانياً. وللمقارنة الأوسع: رومانيا أم دبي ورومانيا أم اليونان.

الطبقات الخمس التي تحميكم في رومانيا

اسألوا المطوّرين عن هذا

1. الإشارة في السجل العقاري

لا يحق للمطوّر الوعد ببيع منزل مستقبلي إلا بعد قيد رخصة البناء كإشارة في السجل العقاري (Cartea Funciară)، وبعد فتح صحيفة في السجل للوحدة المستقبلية (المادة 422(6)). ولا يُوقَّع العقد المبدئي إلا أمام كاتب العدل، ويطلب كاتب العدل قيده في السجل يوم التوقيع، أو في يوم العمل التالي على أبعد تقدير (المادة 422(7)–(8)).

الإشارة في السجل العقاري تمنح عقدكم نفاذاً تجاه الغير (القانون المدني، المادة 902). وفي الواقع، يظهر البيع الثاني للمنزل نفسه في المستخرج. ما الذي تطلبونه: مستخرجاً لوحدتكم قبل التوقيع، ومستخرجاً جديداً بعده ببضعة أيام.

2. الحساب المخصّص للمشروع

الدفعات المقدمة المدفوعة بموجب العقد المبدئي تدخل حساباً منفصلاً للمطوّر، مخصّصاً للمشروع الذي دفعتم من أجله (المادة 422(10)). الحساب مسجّل باسم المطوّر. هذا ليس حساب ضمان. ولا يحق للمطوّر الإنفاق منه إلا على ذلك المشروع، وفقط بختم «bun de plată» («موافَق على الدفع») من المراقب في الموقع (diriginte de șantier).

ما الذي تطلبونه، كتابةً: اسم البنك، وصاحب الحساب، ورقم الحساب كما يظهر في العقد، ورسالة من البنك تؤكد وجود الحساب، واسم المراقب. فصّلنا ذلك في قائمة الفحوص وفق قانون نورديس وفي المقال عن المكان الذي يبقى فيه المال حتى التسليم.

3. الدفعات حسب المراحل

يقيّد القانون إنفاق المطوّر من الحساب: 25% من السعر للهيكل، ثم 20% للأنظمة. لكنه لا يقيّد كم تدفعون، ومتى. جدول الدفعات يحدده عقدكم.

كيف يبدو الجدول الجيد: كل دفعة مرتبطة بمرحلة يستطيع ختم المراقب تأكيدها، لا بتاريخ في التقويم. إذا موّل بنك روماني حتى 70% من السعر، فإن رأس مالكم الذاتي 30% على الأقل، ويجب أن يحدد العقد في أي مرحلة يحوّل البنك حصته وإلى أي حساب. انظروا دليل الدفعات للمطوّر.

4. الدفع عبر كاتب العدل

في العقد النهائي، يطلب بعض المشترين أن يُدفع السعر، أو باقيه، عبر كاتب العدل ولا يُحوَّل إلى البائع إلا بعد تسجيل البيع. القانون لا يُلزم بذلك، وليس كل كاتب عدل يعرضه. إن كان ذلك مهماً لكم، فاسألوا كاتب العدل مسبقاً كيف يحتفظ بالمال ومتى يُفرج عنه. شرحنا دور كاتب العدل في دليل كاتب العدل الروماني.

5. خطاب الضمان البنكي

خطاب الضمان التزام غير قابل للإلغاء وغير مشروط من بنك بدفع مبلغ للمستفيد، وفق الشروط الواردة في الخطاب (القانون المدني، المادة 2321). وهو مستقل عن عقد البيع. القانون الروماني لا يُلزم المطوّر بتقديم ضمان كهذا، ولذلك هي مسألة تفاوض. إن عُرض عليكم ضمان، فدعوا محاميكم يقرأ متى، ومقابل أي مستندات، يمكن تسييله.

وماذا عندنا؟ في مشروع Compass on the Lake في بالوتيشتي، تدخل الدفعات بموجب العقد المبدئي الحساب المخصّص للمشروع، وفق القانون. ولا نعرض ضمانة تتجاوز ما يحدده القانون الروماني. اسألوا كل مطوّر، ونحن أيضاً، السؤال نفسه كتابةً: «ما الضمانة التي لمالي بما يتجاوز القانون؟»

ما لا يمنحكم إياه القانون الروماني

اسألوا المطوّرين عن هذا

1. ضمان الإنجاز. المطوّر مسؤول عن إنهاء المشروع (المادة 422(6))، لكن القانون لا يُلزم بضمان أو تأمين لدفعاتكم المقدمة.
2. سقف لما تدفعونه. سقفا 25% و20% يقيّدان إنفاق المطوّر، لا دفعاتكم.
3. احتجاز مال بعد الإنجاز يحدده القانون، مثل 5% لمدة سنة في دبي.
4. طريق مختصر في الإعسار. ما يحدث لعقد المشتري إذا دخل المطوّر في الإعسار يحدده قانون الإعسار وشروطه. فصّلناها في المقال عن المطوّر في حالة إعسار.

من الميدان: حين تتحول أموال الأمانة إلى طُعم

اسألوا المطوّرين عن هذا

يتذكر المحامي إيلان ليبوفيتش محادثة مع مدير شركة تسويق كانت تبيع مشروعاً في الخارج، كان من المفترض أن يرافقه مكتبه:

أراد المطوّر أن يوقّع المشترون على موافقة لاستخدام المال الذي أودعوه لدينا بالأمانة، لدفع دفعته المقدمة لأصحاب الأرض. لم يكن ذلك في العقد الذي أعددناه، ولا في هيكل الصفقة المتفق عليه. أموال الأمانة وُجدت لتضمن مال المشترين، لا لتمويل المطوّر.

في مكالمة جماعية سألته أي ضمانة سيحصل عليها المشترون. فهو يدفع دفعة مقدمة فقط، والأرض ليست له بعد، وقد لا نشتريها في النهاية أصلاً. عرض كفالة شخصية. قال المسوّق إن أحداً لن يوافق على ذلك، ولا حتى على 10,000 يورو. فقلت له إنه سيصعب عليّ أنا أيضاً، بصفتي أميناً، أن أوافق، واقترحت أن يرهن عقاراً لصالح المشترين.

هذه القصة حدثت في أمانة تعاقدية، لا وفق القانون الروماني. في رومانيا يحظر القانون نفسه خطوة كهذه: الدفعات المقدمة في الحساب المخصّص لا تُستخدم إلا لذلك المشروع، وأي استخدام آخر يستتبع غرامة 1% من رقم الأعمال. لكن الدرس واحد في كل مكان. اقرؤوا ما يقوله العقد عن المال، ومن يقرر كيف يُستخدم.

ستة أسئلة تطرحونها كتابةً

1. في أي بنك الحساب المخصّص للمشروع، وباسم من؟
2. هل رقم الحساب هو نفسه المكتوب في العقد المبدئي؟
3. من المراقب في الموقع الذي يختم على كل إنفاق؟
4. هل رخصة البناء مقيّدة في السجل العقاري، وهل توجد صحيفة في السجل لوحدتي؟
5. بأي مرحلة بناء ترتبط كل دفعة من دفعاتي؟
6. ما الضمانة التي لمالي بما يتجاوز القانون: خطاب ضمان بنكي، أم دفع عبر كاتب العدل، أم لا شيء؟

وأعطوا الإجابات لمحامٍ خاص بكم. محامي شركتنا يمثّل الشركة وحدها، ونوصي كل مشترٍ بتوكيل محامٍ مستقل.

أسئلة شائعة

هل يوجد حساب ضمان عند الشراء على المخطط في رومانيا؟

ليس كما في دبي. وفق المادة 422(10) من القانون 169/2026، تدخل الدفعات المقدمة المدفوعة بموجب العقد المبدئي حساباً بنكياً منفصلاً للمطوّر، مخصّصاً للمشروع، ولا يُسمح بإنفاقها إلا على ذلك المشروع بختم المراقب في الموقع. الحساب باسم المطوّر، ولا يوجد أمين.

من يحتفظ بدفعتي المقدمة حتى التسليم في رومانيا؟

المطوّر، في الحساب المخصّص للمشروع. يحق له إنفاق حتى 25% من السعر على الهيكل، ثم حتى 20% على الأنظمة، بختم المراقب في الموقع. واستخدام المال لغرض آخر يستتبع غرامة قدرها 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة.

هل المطوّر في رومانيا ملزم بتقديم خطاب ضمان بنكي؟

لا. القانون الروماني لا يُلزم بخطاب ضمان بنكي على الدفعات المقدمة من المشترين. يمكن التفاوض على خطاب ضمان (القانون المدني، المادة 2321)، ويجب أن يقرأ محاميكم شروطه.

بماذا يختلف حساب الضمان في دبي؟

وفق القانون رقم 8 لسنة 2007 في دبي، تدخل دفعات المشترين حساب ضمان باسم المشروع، لدى أمين معتمد من دائرة الأراضي. ويحتجز الأمين 5% لمدة سنة بعد تسجيل الوحدات، وإذا لم يكتمل المشروع يعمل على إكماله أو على إعادة المال إلى المشترين.

هل يستطيع كاتب العدل الاحتفاظ بمالي في رومانيا؟

في العقد النهائي، يستطيع بعض كتّاب العدل تسلّم السعر والإفراج عنه بعد تسجيل البيع. القانون لا يُلزم بذلك وليس كل كاتب عدل يعرضه، ولذلك اسألوا مسبقاً.

الخلاصة

رومانيا لم تنسخ حساب الضمان المعمول به في دبي. بل بنت شيئاً آخر: سجلاً يُظهر عقدكم، وحساباً يقيّد الإنفاق، وعقداً يجب أن يربط مالكم بالعمل على الأرض.

كل طبقة تحميكم فقط إذا فحصتموها. إن كنتم على وشك التوقيع على منزل على المخطط في رومانيا، لدينا أو لدى أي مطوّر آخر، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة، ونمرّ معاً على الأسئلة الستة مقابل المستندات التي تسلّمتموها.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: قانون التخطيط والبناء، القانون 169/2026، المادة 422(6)–(11)، Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026 · القانون المدني الروماني، المادتان 902 و2321 (legislatie.just.ro) · قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، بوابة التشريعات في دبي (ترجمة إنجليزية؛ النص العربي هو المعتمد) · القانون 169/2026: ما الذي انتقل إلى أين

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد سارية حتى 17 أكتوبر 2026. وصف دبي واليونان عام. لمشروع محدد استشيروا محامياً محلياً في تلك الدولة، وفيما يخص رومانيا، محامياً رومانياً مستقلاً.