À Dubaï, les paiements sur plan vont sur un compte séquestre au nom du projet, chez un dépositaire agréé par le département foncier (loi n° 8 de 2007, art. 7).
Les acomptes de l'avant-contrat vont sur un compte distinct du promoteur, dédié au projet. Le compte est au nom du promoteur : ce n'est pas un séquestre.
Le promoteur peut dépenser jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, puis 20 % pour les installations, avec visa du contrôleur. Le contrat fixe votre échéancier.
Utiliser les acomptes à une autre fin que le projet est interdit et coûte 1 % du chiffre d'affaires de l'année précédente, hors infraction (article 422(11)).
Une lettre de garantie est un engagement irrévocable et inconditionnel de payer d'une banque (Code civil, article 2321). Non obligatoire, elle se négocie.
La protection des paiements en Roumanie : la réponse courte
La Roumanie n'a pas de compte séquestre comme à Dubaï : aucune banque n'est désignée comme dépositaire pour détenir l'argent des acheteurs au nom du projet. La protection est construite en couches. L'avant-contrat est signé devant notaire et noté au registre foncier. Les acomptes sont versés sur un compte dédié au projet, au nom du promoteur, avec des plafonds sur ce que le promoteur peut dépenser à chaque étape. Et votre contrat doit lier chaque paiement à une étape vérifiable.
Deux autres couches ne sont pas imposées par la loi, mais vous pouvez les demander : le paiement par l'intermédiaire du notaire lors de l'acte définitif, et une garantie bancaire.
En termes simples : à Dubaï, c'est la loi qui détient l'argent. En Roumanie, la loi limite la façon dont il est dépensé, et tout le reste dépend de votre contrat.
Dubaï, la Grèce et la Roumanie côte à côte
| Dubaï | Grèce | Roumanie | |
|---|---|---|---|
| La base légale | Loi n° 8 de 2007 sur les comptes séquestres | Pas d'obligation légale de compte séquestre pour l'achat sur plan, selon des guides de cabinets d'avocats grecs | Article 422(6)–(11) de la loi 169/2026 (anciennement loi 207/2025, dite « loi Nordis ») |
| Où va l'argent | Un compte séquestre chez un dépositaire agréé par le département foncier, au nom du projet (article 7) | Selon ce que prévoit le contrat | Un compte bancaire distinct du promoteur, dédié au projet (article 422(10)) |
| À quoi il peut servir | Uniquement à la construction de ce projet ; un compte distinct par projet (article 9) | Selon ce que prévoit le contrat | Uniquement à ce projet. Dépenses : jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, puis jusqu'à 20 % pour les installations techniques, avec le visa du responsable du contrôle des travaux (article 422(10)) |
| Détournement | Emprisonnement, amende d'au moins 100 000 dirhams, ou les deux, pour détournement de l'argent versé au projet (article 16) | Selon ce que prévoit le contrat | Amende de 1 % du chiffre d'affaires du promoteur de l'année précédente, si les faits ne constituent pas une infraction pénale (article 422(11)) |
| Après la fin de la construction | Le dépositaire retient 5 % pendant un an à compter de l'inscription des logements au nom des acheteurs (article 14) | Selon ce que prévoit le contrat | Aucune retenue d'argent fixée par la loi |
| Si le projet n'est pas achevé | Le dépositaire, en concertation avec le département foncier, agit pour faire achever le projet ou rembourser les acheteurs (article 15) | Selon ce que prévoit le contrat | Aucun mécanisme légal d'achèvement ou de remboursement. Le promoteur est responsable de l'achèvement du projet (article 422(6)) |
| Le contrat de l'acheteur au registre | L'acheteur peut demander au département foncier de mettre à jour l'inscription du terrain (article 8) | Acte notarié et inscription | Avant-contrat notarié, que le notaire dépose pour inscription au registre foncier au plus tard le jour ouvrable suivant (article 422(7)–(8)) |
| Garantie bancaire | La loi 8/2007 ne l'impose pas | Négociable, selon les mêmes guides | Non obligatoire. Une lettre de garantie peut être négociée (Code civil, article 2321) |
La colonne Grèce est générale et repose sur des guides de professionnels, pas sur une loi que nous avons vérifiée. Si vous comparez un projet précis en Grèce, demandez à un avocat grec. Pour une comparaison plus large : la Roumanie ou Dubaï et la Roumanie ou la Grèce.
Les cinq couches qui vous protègent en Roumanie
1. La mention au registre foncier
Le promoteur ne peut promettre la vente d'un logement futur qu'après la mention du permis de construire au registre foncier (Cartea Funciară), et après l'ouverture d'une feuille du registre pour le logement futur (article 422(6)). L'avant-contrat ne se signe que devant notaire, et le notaire en demande l'inscription au registre le jour de la signature, ou au plus tard le jour ouvrable suivant (article 422(7)–(8)).
Une mention au registre foncier rend votre contrat opposable aux tiers (Code civil, article 902). En pratique, une seconde vente du même logement apparaît dans l'extrait. Ce qu'il faut demander : un extrait pour votre logement avant la signature, et un nouvel extrait quelques jours après.
2. Le compte dédié au projet
Les acomptes versés en vertu de l'avant-contrat sont déposés sur un compte distinct du promoteur, dédié au projet pour lequel vous avez payé (article 422(10)). Le compte est au nom du promoteur. Ce n'est pas un compte séquestre. Le promoteur ne peut en dépenser les fonds que pour ce projet, et seulement avec le visa « bun de plată » (« bon à payer ») du responsable du contrôle des travaux sur le chantier (diriginte de șantier).
Ce qu'il faut demander, par écrit : le nom de la banque, le titulaire du compte, le numéro de compte tel qu'il figure dans le contrat, une lettre de la banque confirmant l'existence du compte, et le nom du responsable du contrôle des travaux. Nous l'avons détaillé dans la liste de vérification de la loi Nordis et dans l'article sur l'endroit où se trouve l'argent jusqu'à la remise des clés.
3. Des paiements par étapes
La loi limite les dépenses du promoteur sur le compte : 25 % du prix pour le gros œuvre, puis 20 % pour les installations techniques. Elle ne limite pas combien vous payez, ni quand. C'est votre contrat qui fixe l'échéancier de paiement.
À quoi ressemble un bon échéancier : chaque paiement est lié à une étape que le visa du responsable du contrôle des travaux peut confirmer, pas à une date du calendrier. Si une banque roumaine finance jusqu'à 70 % du prix, votre apport est d'au moins 30 %, et le contrat doit préciser à quelle étape la banque verse sa part et sur quel compte. Voir le guide des échéanciers de paiement des promoteurs.
4. Le paiement par l'intermédiaire du notaire
Lors de l'acte définitif, certains acheteurs demandent que le prix, ou son solde, soit payé par l'intermédiaire du notaire et ne soit transféré au vendeur qu'après l'inscription de la vente. La loi ne l'impose pas, et tous les notaires ne le proposent pas. Si c'est important pour vous, demandez à l'avance au notaire comment il détient l'argent et quand il le libère. Nous avons expliqué le rôle du notaire dans le guide du notaire roumain.
À Dubaï, c'est la loi qui détient l'argent. En Roumanie, la loi limite la façon dont il est dépensé, et tout le reste dépend de votre contrat.
5. La garantie bancaire
Une lettre de garantie est un engagement irrévocable et inconditionnel d'une banque de payer une somme au bénéficiaire, selon les conditions de la lettre (Code civil, article 2321). Elle est indépendante du contrat de vente. La loi roumaine n'oblige pas le promoteur à fournir une telle garantie, c'est donc une question de négociation. Si l'on vous propose une garantie, faites lire à votre avocat quand, et contre quels documents, elle peut être appelée.
Et chez nous ? Dans le projet Compass on the Lake à Balotești, les paiements prévus par l'avant-contrat sont versés sur le compte dédié au projet, conformément à la loi. Nous ne présentons aucune sûreté au-delà de ce que prévoit la loi roumaine. Posez à chaque promoteur, y compris nous, la même question par écrit : « Quelle sûreté protège mon argent au-delà de la loi ? »
Ce que la loi roumaine ne vous donne pas
- Une garantie d'achèvement. Le promoteur est responsable de l'achèvement du projet (article 422(6)), mais la loi n'impose ni garantie ni assurance sur vos acomptes.
- Un plafond sur ce que vous payez. Les plafonds de 25 % et 20 % limitent les dépenses du promoteur, pas vos paiements.
- Une retenue d'argent après l'achèvement fixée par la loi, comme les 5 % pendant un an à Dubaï.
- Un raccourci en cas d'insolvabilité. Ce que devient le contrat d'un acheteur si le promoteur devient insolvable relève de la loi sur l'insolvabilité et de ses conditions. Nous les avons détaillées dans l'article sur le promoteur en insolvabilité.
Retour du terrain : quand les fonds séquestrés deviennent un appât
Me Ilan Leibovitch, avocat, se souvient d'une conversation avec le directeur d'une société de commercialisation qui vendait un projet à l'étranger, que son cabinet devait accompagner :
Le promoteur voulait que les acheteurs signent un accord pour utiliser l'argent qu'ils avaient déposé chez nous en séquestre, afin de payer son propre acompte aux propriétaires du terrain. Ce n'était pas dans le contrat que nous avions préparé, ni dans le schéma de transaction convenu. Les fonds séquestrés étaient destinés à garantir l'argent des acheteurs, pas à financer le promoteur.
Lors d'une conférence téléphonique, je lui ai demandé quelle sûreté les acheteurs recevraient. Il ne faisait que verser un acompte, le terrain n'était pas encore à lui, et il se pouvait qu'au final nous ne l'achetions même pas. Il a proposé une garantie personnelle. Le commercialisateur a dit que personne n'accepterait cela, pas même pour 10 000 €. Je lui ai dit que moi aussi, en tant que dépositaire, j'aurais du mal à l'accepter, et je lui ai proposé de grever un bien au profit des acheteurs.
Cette histoire s'est déroulée dans le cadre d'un séquestre contractuel, pas selon le droit roumain. En Roumanie, la loi elle-même interdit une telle manœuvre : les acomptes sur le compte dédié ne servent qu'à ce projet, et toute autre utilisation entraîne une amende de 1 % du chiffre d'affaires. Mais la leçon est la même partout. Lisez ce que le contrat dit de l'argent, et qui décide de son utilisation.
Six questions à poser par écrit
- Dans quelle banque se trouve le compte dédié au projet, et à quel nom ?
- Le numéro de compte est-il le même que celui qui figure dans l'avant-contrat ?
- Qui est le responsable du contrôle des travaux qui vise chaque dépense ?
- Le permis de construire est-il inscrit au registre foncier, et existe-t-il une feuille du registre pour mon logement ?
- À quelle étape de construction chacun de mes paiements est-il lié ?
- Quelle sûreté protège mon argent au-delà de la loi : garantie bancaire, paiement par l'intermédiaire du notaire, ou rien ?
Et confiez les réponses à votre propre avocat. L'avocat de notre société représente uniquement la société, et nous recommandons à chaque acheteur de prendre un avocat indépendant.
Questions fréquentes
Existe-t-il un compte séquestre pour l'achat sur plan en Roumanie ?
Pas comme à Dubaï. Selon l'article 422(10) de la loi 169/2026, les acomptes versés en vertu de l'avant-contrat sont déposés sur un compte bancaire distinct du promoteur, dédié au projet, et ne peuvent être dépensés que pour ce projet avec le visa du responsable du contrôle des travaux sur le chantier. Le compte est au nom du promoteur, et il n'y a pas de dépositaire.
Qui détient mon acompte jusqu'à la remise des clés en Roumanie ?
Le promoteur, sur le compte dédié au projet. Il peut dépenser jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, puis jusqu'à 20 % pour les installations techniques, avec le visa du responsable du contrôle des travaux. L'utilisation de l'argent à une autre fin entraîne une amende de 1 % du chiffre d'affaires du promoteur de l'année précédente.
Un promoteur en Roumanie doit-il fournir une garantie bancaire ?
Non. La loi roumaine n'impose pas de garantie bancaire sur les acomptes des acheteurs. Une lettre de garantie peut être négociée (Code civil, article 2321), et votre avocat doit en lire les conditions.
En quoi le compte séquestre de Dubaï est-il différent ?
Selon la loi n° 8 de 2007 à Dubaï, les paiements des acheteurs sont versés sur un compte séquestre au nom du projet, chez un dépositaire agréé par le département foncier. Le dépositaire retient 5 % pendant un an après l'inscription des logements et, si le projet n'est pas achevé, il agit pour le faire achever ou pour rembourser les acheteurs.
Le notaire peut-il détenir mon argent en Roumanie ?
Lors de l'acte définitif, certains notaires peuvent recevoir le prix et le libérer après l'inscription de la vente. La loi ne l'impose pas et tous les notaires ne le proposent pas, alors renseignez-vous à l'avance.
L'essentiel
La Roumanie n'a pas copié le compte séquestre de Dubaï. Elle a construit autre chose : un registre qui fait apparaître votre contrat, un compte qui limite les dépenses, et un contrat qui doit lier votre argent au travail sur le terrain.
Chaque couche ne vous protège que si vous l'avez vérifiée. Si vous êtes sur le point de signer pour un logement sur plan en Roumanie, avec nous ou avec tout autre promoteur, réservez un échange d'une demi-heure avec moi, et nous passerons ensemble en revue les six questions au regard des documents que vous avez reçus.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code de l'aménagement et de la construction, loi 169/2026, article 422(6)–(11), Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026 · Code civil roumain, articles 902 et 2321 (legislatie.just.ro) · Loi de Dubaï n° 8 de 2007 sur les comptes séquestres de promotion immobilière, portail législatif de Dubaï (traduction en anglais ; le texte arabe fait foi) · Loi 169/2026 : ce qui a été déplacé et où
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026. La description de Dubaï et de la Grèce est générale. Pour un projet précis, consultez un avocat local dans le pays concerné et, pour la Roumanie, un avocat roumain indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
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