Der Beschluss 2016/954 des Rates nennt die 18 Staaten der verstärkten Zusammenarbeit im ehelichen Güterrecht. Rumänische Notare wenden stattdessen Art. 2589 bis 2596 des Zivilgesetzbuchs an.
In der rumänischen gesetzlichen Gütergemeinschaft braucht der Verkauf oder die Belastung einer gemeinsamen Immobilie beide Ehegatten. Kaufen kann jeder allein, die Immobilie wird aber gemeinsames Vermögen (Art. 345).
Kein Ehegatte darf ohne schriftliche Zustimmung des anderen über Rechte an der Familienwohnung verfügen, auch als Alleineigentümer. Die Regel folgt dem Recht des Ortes, an dem die Wohnung liegt (Art. 2589 Abs. 3).
Verheiratete Käufer in Rumänien: die kurze Antwort
Wenn eine verheiratete Person in Rumänien eine Immobilie kauft, stellt der Notar zwei Fragen: Sind Sie verheiratet, und in welchem Güterstand? Die Antwort entscheidet, ob die Immobilie Ihnen allein oder Ihnen beiden gehört und wer unterschreiben muss, wenn Sie sie später verkaufen oder belasten.
Rumänien gehört nicht zu den EU-Staaten, die die Verordnung 2016/1103 über das eheliche Güterrecht anwenden. Der Beschluss 2016/954 des Rates nennt die 18 teilnehmenden Staaten, und Rumänien ist nicht darunter. Ein rumänischer Notar wendet daher die Regeln des internationalen Privatrechts im rumänischen Zivilgesetzbuch (Codul civil) an (Art. 2589 bis 2596): zuerst das von den Ehegatten gewählte Recht, ohne Rechtswahl das Recht ihres gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalts, dann ihrer gemeinsamen Staatsangehörigkeit, dann des Ortes der Eheschließung.
Einfach gesagt: Bei einem Paar, das zusammen im Ausland lebt und nie ein Recht gewählt hat, entscheidet in der Regel das Recht des Landes, in dem es lebt, was wem gehört. Der Name im Grundbuch ist nur ein Teil der Geschichte.
Für den Verkauf oder die Belastung einer Immobilie, die beiden Ehegatten gehört, braucht es beide. Bei der Familienwohnung ist die schriftliche Zustimmung des Ehepartners auch dann nötig, wenn nur einer von Ihnen Eigentümer ist.
Welches Recht gilt: die rumänischen Regeln
| Schritt | Regel | Zivilgesetzbuch |
|---|---|---|
| 1. Eine Rechtswahl | Die Ehegatten können das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts eines von ihnen, der Staatsangehörigkeit eines von ihnen oder ihres ersten gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalts nach der Hochzeit wählen | Art. 2590 |
| 2. Keine Rechtswahl | Der Güterstand folgt dem Recht der allgemeinen Ehewirkungen | Art. 2592 |
| 3. Dieses Recht | Der gemeinsame gewöhnliche Aufenthalt; ersatzweise die gemeinsame Staatsangehörigkeit; ersatzweise der Ort der Eheschließung | Art. 2589 Abs. 1 |
| 4. Umzug | Verlegen beide Ehegatten ihren gewöhnlichen Aufenthalt, gilt das neue gemeinsame Recht für den Güterstand nur für die Zukunft, sofern nichts anderes vereinbart ist | Art. 2596 Abs. 2 |
| 5. Ein gewähltes Recht bleibt | Haben Sie ein Recht gewählt, bleibt es auch nach einem Umzug | Art. 2596 Abs. 3 |
Eine Rechtswahlvereinbarung kann vor, bei oder während der Ehe getroffen werden. Sie muss ausdrücklich erfolgen, in einem von beiden Ehegatten unterschriebenen und datierten Schriftstück (Art. 2591). Das gewählte Recht regelt dann, was jedem Ehegatten gehört, die Rechte am Vermögen, die Schulden sowie die Beendigung und Auseinandersetzung des Güterstands (Art. 2593).
Wo die Verordnung 2016/1103 trotzdem wichtig ist. Sie gilt in den 18 teilnehmenden Staaten, etwa in Deutschland, Frankreich oder Italien. Besitzen Sie dort ebenfalls Vermögen oder kommt es dort zu einem Verfahren, wenden die dortigen Gerichte die Verordnung an, deren gewähltes Recht Ihr gesamtes Vermögen erfasst, wo immer es liegt (Art. 20 und 21). Das ist ein Grund, eine Rechtswahl mit einem Anwalt über die Länder hinweg abzustimmen.
Wie eine Immobilie in Rumänien bei einer Scheidung aufgeteilt wird, erklärt unser Beitrag zur Immobilie in Rumänien bei einer Scheidung.
Die drei rumänischen Güterstände
Gilt für Ihre Ehe rumänisches Recht, etwa weil Sie in Rumänien leben, bietet das Zivilgesetzbuch drei Güterstände (Art. 312):
| Güterstand | Was wem gehört | Verkauf oder Belastung |
|---|---|---|
| Gesetzliche Gütergemeinschaft (comunitatea legală), der Regelfall | Was ein Ehegatte während der Ehe erwirbt, ist gemeinsames Vermögen, im Gesamthandseigentum ohne Anteile (Art. 339). Erbschaften, Schenkungen und einige andere Gegenstände bleiben persönliches Vermögen (Art. 340) | Gemeinsame Immobilien: beide Ehegatten (Art. 346 Abs. 1) |
| Gütertrennung (separația de bunuri) | Jeder Ehegatte ist Eigentümer dessen, was er in eigenem Namen erwirbt. Gemeinsam Gekauftes steht im Miteigentum nach Anteilen (Art. 360, 362) | Die eingetragenen Eigentümer. Für das Ganze muss jeder Miteigentümer unterschreiben |
| Vertragliche Gütergemeinschaft (comunitatea convențională) | Die gesetzliche Gemeinschaft, durch Vereinbarung angepasst: erweitert, eingeschränkt oder mit zusätzlichen Zustimmungsregeln (Art. 366–367) | Wie die Vereinbarung es im Rahmen des Gesetzes vorsieht |
Jeder Güterstand außer der gesetzlichen Gemeinschaft verlangt einen Ehevertrag (convenție matrimonială), unterzeichnet vor einem rumänischen Notar, vor oder während der Ehe (Art. 329 und 330). Um gegenüber Dritten zu wirken, wird er in das Nationale Notarielle Register der Güterstände eingetragen und bei Immobilien im Grundbuch (carte funciară) vermerkt (Art. 334). Fehlen diese Formalitäten, dürfen gutgläubige Dritte Sie so behandeln, als lebten Sie in gesetzlicher Gütergemeinschaft (Art. 313 Abs. 3).
Bei einem Paar, das zusammen im Ausland lebt und nie ein Recht gewählt hat, entscheidet in der Regel das Recht des Landes, in dem es lebt, was wem gehört.
Muss Ihr Ehepartner unterschreiben?
| Situation | Rumänische Regel | Hinweis |
|---|---|---|
| Kauf in gesetzlicher Gütergemeinschaft | Jeder Ehegatte kann Erwerbsgeschäfte über gemeinsames Vermögen allein abschließen (Art. 345 Abs. 2) | Die Immobilie wird trotzdem gemeinsames Vermögen |
| Verkauf oder Belastung einer gemeinsamen Immobilie | Beide Ehegatten müssen zustimmen (Art. 346 Abs. 1) | An dieser Regel scheitern Verkäufe, wenn ein Ehegatte nicht erreichbar ist |
| Verkauf oder Belastung Ihres persönlichen Vermögens | Sie allein (Art. 342) | Außer es ist die Familienwohnung |
| Die Familienwohnung, auch wenn sie einem Ehegatten allein gehört | Schriftliche Zustimmung des anderen Ehegatten (Art. 322 Abs. 1) | Ein Gericht kann das Geschäft genehmigen, wenn die Zustimmung ohne berechtigten Grund verweigert wird (Art. 322 Abs. 3) |
| Ein Ehegatte kann nicht anwesend sein | Ein Ehegatte kann dem anderen eine Vollmacht erteilen (Art. 314) | In der Praxis eine notarielle Vollmacht |
Die Regel zur Familienwohnung hat eine eigene Reichweite. Nach Art. 2589 Abs. 3 richten sich die Rechte der Ehegatten an der Familienwohnung nach dem Recht des Ortes, an dem die Wohnung liegt. Die Familienwohnung ist die gemeinsame Wohnung der Ehegatten (Art. 321). Liegt diese Wohnung in Rumänien, gilt Art. 322, gleich welches Recht den übrigen Güterstand regelt. Eine Villa in Rumänien, die ein im Ausland lebendes Paar für den Urlaub nutzt, ist in der Regel nicht seine Familienwohnung. Das ist aber eine Frage für Ihren Anwalt, keine Annahme.
Jeder Ehegatte kann außerdem verlangen, dass die Familienwohnung im Grundbuch vermerkt wird, auch wenn er nicht Eigentümer ist (Art. 321 Abs. 2). Ohne diesen Vermerk kann ein Ehegatte, der nicht zugestimmt hat, in der Regel nur Schadensersatz verlangen, keine Nichtigerklärung, es sei denn, der Käufer wusste Bescheid (Art. 322 Abs. 5).
Wenn Sie nicht anreisen können, lesen Sie unseren Leitfaden zur Vollmacht in Rumänien.
Beide Namen eintragen: was das ändert
Im Grundbuch kann ein Ehepaar auf verschiedene Weise erscheinen: ein Ehegatte allein, beide als Gesamthandseigentümer in der Gemeinschaft (devălmășie) oder beide mit festgelegten Anteilen. Die Möglichkeiten haben wir in unserem Beitrag dazu, auf wessen Namen eine Villa eingetragen werden sollte, verglichen.
Drei Punkte sollten Sie im Blick behalten:
- Eintragung und Güterstand sind nicht dasselbe. Der Güterstand regelt das Eigentum zwischen Ihnen. Nach Art. 344 kann jeder Ehegatte verlangen, dass im Grundbuch vermerkt wird, dass eine Immobilie zur Gemeinschaft gehört.
- Dritte verlassen sich auf das Grundbuch. Nach Art. 2595 richten sich die Wirkungen des Güterstands gegenüber Dritten nach dem Recht, das den Güterstand regelt, doch es gibt Ausnahmen, unter anderem wenn die Grundbuchvorschriften des Staates eingehalten wurden, in dem die Immobilie liegt. Ein Grundbuch, das Ihrer tatsächlichen Regelung entspricht, schützt alle.
- Jeder eingetragene Eigentümer unterschreibt. Gleich welcher Güterstand: Wer als Eigentümer eingetragen ist, muss einen Verkauf oder eine Hypothek unterschreiben.
Checkliste vor dem Notartermin
- Kennen Sie Ihren Güterstand. Haben Sie einen Ehevertrag geschlossen oder ein Recht gewählt? Wo war Ihr erster und wo ist Ihr jetziger gemeinsamer Wohnsitz?
- Bringen Sie die Unterlagen mit. Heiratsurkunde und gegebenenfalls Ehevertrag oder Rechtswahlvereinbarung, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ins Rumänische.
- Entscheiden Sie über die Eintragung. Ein Name, gemeinsam oder mit Anteilen, passend zu Ihrem Güterstand und dazu, wer bezahlt hat.
- Fragen Sie den Notar vorab, ob der Ehegatte, der nicht kauft, eine Erklärung oder Zustimmung unterschreiben muss, und in welcher Form.
- Fragen Sie die Bank, ob der Ehegatte Mitkreditnehmer sein oder die Hypothek unterschreiben muss. Eine rumänische Bank kann ausländische Käufer mit bis zu 70 % des Preises finanzieren, bei einem Eigenkapital von mindestens 30 %.
- Denken Sie an Scheidung und Erbschaft. Unser Beitrag zum Erbe von Immobilien in Rumänien behandelt das Zweite.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt. Der Anwalt des Bauträgers vertritt nur den Bauträger.
Häufige Fragen
Gilt die Verordnung 2016/1103 in Rumänien?
Nein. Rumänien gehört nicht zu den 18 Mitgliedstaaten, die der Beschluss 2016/954 des Rates zu ihrer Anwendung ermächtigt. Rumänische Notare und Gerichte wenden Art. 2589 bis 2596 des rumänischen Zivilgesetzbuchs an.
Welches Recht gilt für unsere Villa, wenn wir im Ausland leben und nie ein Recht gewählt haben?
Nach Art. 2592 und 2589 Abs. 1 des rumänischen Zivilgesetzbuchs das Recht Ihres gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalts, dann Ihrer gemeinsamen Staatsangehörigkeit, dann des Ortes der Eheschließung. Bei einem Paar, das zusammen im Ausland lebt, ist das in der Regel das Recht des Landes, in dem Sie leben.
Kann ich ohne meinen Ehepartner eine Immobilie in Rumänien kaufen?
In der rumänischen gesetzlichen Gütergemeinschaft kann jeder Ehegatte allein kaufen (Art. 345 Abs. 2), die Immobilie wird aber gemeinsames Vermögen. Bei einem ausländischen Güterstand hängt die Antwort von diesem Recht ab. Fragen Sie den Notar vorab, welche Erklärungen er braucht.
Muss mein Ehepartner beim Verkauf unterschreiben?
Ist die Immobilie gemeinsames Vermögen, ja (Art. 346 Abs. 1). Ist sie die Familienwohnung, braucht es die schriftliche Zustimmung des Ehepartners auch dann, wenn Sie Alleineigentümer sind (Art. 322). Wer als Eigentümer eingetragen ist, muss unterschreiben.
Können wir für unser Vermögen rumänisches Recht wählen?
Ja, wenn einer von Ihnen rumänischer Staatsangehöriger ist oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Rumänien hat, oder wenn Rumänien Ihr erster gemeinsamer Wohnsitz nach der Hochzeit ist (Art. 2590). Die Vereinbarung muss ausdrücklich und schriftlich erfolgen, von Ihnen beiden unterschrieben und datiert.
Fazit
In Rumänien entscheiden zwei Dinge über die Immobilie eines verheirateten Käufers: das Recht, das Ihren Güterstand regelt, bei im Ausland lebenden Paaren meist das Recht des Landes, in dem Sie leben, und das Grundbuch. Bringen Sie beides vor der Unterschrift in Einklang und sorgen Sie dafür, dass Ihr Ehepartner unterschreiben kann, wann immer das Gesetz es verlangt.
Wenn Sie als Paar kaufen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen Ihre Situation durch und die Fragen, die Sie dem Notar und Ihrem unabhängigen Anwalt stellen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Rumänisches Zivilgesetzbuch, konsolidiert (legislatie.just.ro), Art. 312–367 und 2589–2596 · Verordnung (EU) 2016/1103 des Rates (EUR-Lex), Erwägungsgrund 11 und Art. 20–28, 69 und 70 · Beschluss (EU) 2016/954 des Rates (EUR-Lex), Art. 1
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Das eheliche Güterrecht hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem Wohnsitz und Ihren Vereinbarungen ab; lassen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
