La décision du Conseil 2016/954 énumère les 18 États de la coopération renforcée sur les régimes matrimoniaux. Les notaires roumains appliquent à la place les articles 2589 à 2596 du Code civil.
Sous la communauté légale roumaine, vendre ou hypothéquer un immeuble commun exige les deux époux. Chacun peut acheter seul, mais le bien devient commun (art. 345).
Aucun époux ne peut disposer des droits sur le logement de la famille sans le consentement écrit de l'autre, même s'il en est seul propriétaire. La règle suit la loi du lieu du logement (art. 2589, al. 3).
Acquéreurs mariés en Roumanie : la réponse courte
Quand une personne mariée achète un bien en Roumanie, le notaire pose deux questions : êtes-vous marié, et sous quel régime matrimonial ? La réponse détermine si le bien vous appartient en propre ou à vous deux, et qui doit signer lorsque vous le vendrez ou l'hypothéquerez.
La Roumanie ne fait pas partie des États membres qui appliquent le règlement 2016/1103 sur les régimes matrimoniaux. La décision du Conseil 2016/954 énumère les 18 États participants, et la Roumanie n'y figure pas. Un notaire roumain applique donc les règles de droit international privé du Code civil roumain (articles 2589 à 2596) : d'abord la loi choisie par les époux et, à défaut de choix, la loi de leur résidence habituelle commune, puis celle de leur nationalité commune, puis celle du lieu de célébration du mariage.
En clair : pour un couple qui vit ensemble à l'étranger et n'a jamais choisi de loi, c'est en général la loi du pays où il vit qui décide de ce qui appartient à qui. Le nom inscrit au livre foncier n'est qu'une partie de la réponse.
Vendre ou hypothéquer un bien commun aux deux époux exige leurs deux accords. Pour le logement de la famille, le consentement écrit du conjoint est nécessaire même si un seul d'entre vous en est propriétaire.
Quelle loi s'applique : les règles roumaines
| Étape | Règle | Code civil |
|---|---|---|
| 1. Un choix de loi | Les époux peuvent choisir la loi de la résidence habituelle de l'un d'eux, la loi de la nationalité de l'un d'eux, ou celle de leur première résidence habituelle commune après le mariage | Art. 2590 |
| 2. Pas de choix | Le régime suit la loi applicable aux effets généraux du mariage | Art. 2592 |
| 3. Cette loi | La résidence habituelle commune ; à défaut, la nationalité commune ; à défaut, le lieu de célébration du mariage | Art. 2589, al. 1 |
| 4. Un déménagement | Si les deux époux changent de résidence habituelle, la nouvelle loi commune s'applique au régime pour l'avenir seulement, sauf convention contraire | Art. 2596, al. 2 |
| 5. La loi choisie demeure | Si vous avez choisi une loi, elle demeure même si vous déménagez | Art. 2596, al. 3 |
Une convention de choix de loi peut être conclue avant le mariage, lors de sa célébration ou pendant le mariage. Elle doit être expresse, dans un écrit signé et daté par les deux époux (article 2591). La loi choisie régit alors ce que possède chaque époux, les droits sur les biens, les dettes, ainsi que la dissolution et la liquidation du régime (article 2593).
Là où le règlement 2016/1103 compte encore. Il s'applique dans les 18 États participants, comme l'Allemagne, la France ou l'Italie. Si vous y possédez aussi des biens ou y êtes partie à une procédure, leurs juridictions appliquent le règlement, dont la loi choisie couvre l'ensemble de vos biens, où qu'ils se trouvent (articles 20 et 21). C'est une raison d'harmoniser avec un avocat le choix de loi entre les pays.
Pour les couples dont le régime relève du droit israélien, et pour le partage d'un bien roumain en cas de divorce, voyez notre article sur le bien en Roumanie lors d'un divorce.
Les trois régimes roumains
Si le droit roumain s'applique à votre mariage, par exemple parce que vous vivez en Roumanie, le Code civil propose trois régimes (article 312) :
| Régime | Ce qui appartient à qui | Vendre ou hypothéquer |
|---|---|---|
| Communauté légale (comunitatea legală), régime par défaut | Les biens acquis par l'un ou l'autre époux pendant le mariage sont communs, en propriété commune sans quotes-parts (art. 339). Les successions, donations et certains autres biens restent propres (art. 340) | Immeuble commun : les deux époux (art. 346, al. 1) |
| Séparation de biens (separația de bunuri) | Chaque époux est propriétaire de ce qu'il acquiert en son nom. Les biens achetés ensemble sont en copropriété par quotes-parts (art. 360, 362) | Les propriétaires inscrits. Chaque copropriétaire doit signer pour la totalité |
| Communauté conventionnelle (comunitatea convențională) | La communauté légale, aménagée par convention : élargie, réduite ou assortie de règles de consentement supplémentaires (art. 366 et 367) | Selon la convention, dans les limites de la loi |
Tout régime autre que la communauté légale exige une convention matrimoniale (convenție matrimonială), signée devant un notaire roumain, avant ou pendant le mariage (articles 329 et 330). Pour être opposable aux tiers, elle est inscrite au Registre national notarial des régimes matrimoniaux et mentionnée au livre foncier pour les immeubles (article 334). À défaut de ces formalités, les tiers de bonne foi peuvent vous considérer comme mariés sous le régime de la communauté légale (article 313, al. 3).
Pour un couple qui vit ensemble à l'étranger et n'a jamais choisi de loi, c'est en général la loi du pays où il vit qui décide de ce qui appartient à qui.
Votre conjoint doit-il signer ?
| Situation | Règle roumaine | Remarque |
|---|---|---|
| Achat, sous la communauté légale | Chaque époux peut conclure seul les actes d'acquisition de biens communs (art. 345, al. 2) | Le bien devient tout de même commun |
| Vente ou hypothèque d'un immeuble commun | Les deux époux doivent consentir (art. 346, al. 1) | C'est la règle qui bloque une vente quand un époux est injoignable |
| Vente ou hypothèque d'un bien propre | Vous seul (art. 342) | Sauf s'il s'agit du logement de la famille |
| Le logement de la famille, même s'il appartient à un seul époux | Le consentement écrit de l'autre époux (art. 322, al. 1) | Le tribunal peut autoriser l'acte si le consentement est refusé sans motif légitime (art. 322, al. 3) |
| Un époux ne peut pas être présent | Un époux peut donner mandat à l'autre (art. 314) | En pratique, une procuration notariée |
La règle du logement de la famille a sa propre portée. Selon l'article 2589, alinéa 3, les droits des époux sur le logement de la famille sont régis par la loi du lieu où se trouve le logement. Le logement de la famille est le domicile commun des époux (article 321). Si ce logement est en Roumanie, l'article 322 s'applique quelle que soit la loi qui régit le reste de votre régime. Une villa en Roumanie qu'un couple vivant à l'étranger occupe pendant les vacances n'est en général pas son logement de famille, mais c'est une question à poser à votre avocat, pas une hypothèse à faire.
Chaque époux peut aussi demander que le logement de la famille soit mentionné au livre foncier, même s'il n'en est pas propriétaire (article 321, al. 2). Sans cette mention, l'époux qui n'a pas consenti ne peut en général obtenir que des dommages-intérêts, et non l'annulation, sauf si l'acquéreur était au courant (article 322, al. 5).
Si vous ne pouvez pas vous déplacer, voyez notre guide sur la procuration en Roumanie.
Inscrire les deux noms : ce que cela change
Au livre foncier, un couple marié peut apparaître de plusieurs façons : un seul époux, les deux en propriété commune au titre de la communauté (devălmășie), ou les deux par quotes-parts déterminées. Nous avons comparé ces options dans notre article sur le nom sous lequel inscrire une villa.
Trois points à garder à l'esprit :
- Inscription et régime ne sont pas la même chose. Le régime détermine la propriété entre vous. Selon l'article 344, chaque époux peut demander que le livre foncier mentionne qu'un bien appartient à la communauté.
- Les tiers se fient au registre. Selon l'article 2595, les effets du régime à l'égard des tiers suivent la loi qui régit le régime, mais il existe des exceptions, notamment lorsque les règles de publicité foncière de l'État où se trouve le bien ont été respectées. Un registre conforme à votre situation réelle protège tout le monde.
- Chaque propriétaire inscrit signe. Quel que soit votre régime, toute personne inscrite comme propriétaire devra signer une vente ou une hypothèque.
Liste de contrôle avant le notaire
- Connaissez votre régime. Avez-vous signé un contrat de mariage ou choisi une loi ? Où se trouvaient votre première et votre actuelle résidence commune ?
- Apportez les documents. Un acte de mariage, et toute convention matrimoniale ou de choix de loi, avec apostille et traduction certifiée en roumain.
- Décidez de l'inscription. Un seul nom, en commun ou par quotes-parts, en cohérence avec votre régime et avec qui a payé.
- Demandez à l'avance au notaire si l'époux qui n'achète pas doit signer une déclaration ou un consentement, et sous quelle forme.
- Interrogez la banque pour savoir si le conjoint doit être co-emprunteur ou signer l'hypothèque. Une banque roumaine peut financer les acquéreurs étrangers jusqu'à 70 % du prix, avec un apport d'au moins 30 %.
- Anticipez le divorce et la succession. Notre article sur la succession d'un bien en Roumanie traite de la seconde.
- Faites appel à un avocat indépendant. L'avocat du promoteur ne représente que le promoteur.
Questions fréquentes
Le règlement 2016/1103 s'applique-t-il en Roumanie ?
Non. La Roumanie ne fait pas partie des 18 États membres autorisés à l'appliquer par la décision du Conseil 2016/954. Les notaires et juridictions roumains appliquent les articles 2589 à 2596 du Code civil roumain.
Quelle loi s'applique à notre villa si nous vivons à l'étranger et n'avons jamais choisi de loi ?
Selon les articles 2592 et 2589, alinéa 1, du Code civil roumain : la loi de votre résidence habituelle commune, puis celle de votre nationalité commune, puis celle du lieu du mariage. Pour un couple vivant ensemble à l'étranger, c'est en général la loi du pays où il vit.
Puis-je acheter un bien en Roumanie sans mon conjoint ?
Sous la communauté légale roumaine, chaque époux peut acheter seul (article 345, al. 2), mais le bien devient commun. Sous un régime étranger, la réponse dépend de cette loi. Demandez à l'avance au notaire quelles déclarations il lui faut.
Mon conjoint doit-il signer lors de la vente ?
Si le bien est commun, oui (article 346, al. 1). S'il s'agit du logement de la famille, le consentement écrit du conjoint est nécessaire même si vous êtes seul propriétaire (article 322). Toute personne inscrite comme propriétaire doit signer.
Pouvons-nous choisir la loi roumaine pour nos biens ?
Oui, si l'un de vous est de nationalité roumaine ou a sa résidence habituelle en Roumanie, ou si la Roumanie est votre première résidence commune après le mariage (article 2590). La convention doit être expresse, écrite, signée et datée par vous deux.
En résumé
En Roumanie, la propriété d'un acquéreur marié dépend de deux éléments : la loi qui régit votre régime matrimonial, qui pour un couple vivant à l'étranger est en général celle du pays où il vit, et le livre foncier. Mettez-les en cohérence avant de signer, et assurez-vous que votre conjoint est prêt à signer chaque fois que la loi l'exige.
Si vous achetez en couple, chez nous ou ailleurs, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue votre situation et les questions à poser au notaire et à votre avocat indépendant.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code civil roumain, texte consolidé (legislatie.just.ro), articles 312 à 367 et 2589 à 2596 · Règlement (UE) 2016/1103 du Conseil (EUR-Lex), considérant 11 et articles 20 à 28, 69 et 70 · Décision (UE) 2016/954 du Conseil (EUR-Lex), article 1
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les règles applicables aux régimes matrimoniaux dépendent de votre nationalité, de votre résidence et de vos conventions : faites vérifier votre situation par un avocat indépendant avant de signer.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
