Решение Совета 2016/954 перечисляет 18 государств, участвующих в усиленном сотрудничестве по имуществу супругов. Румынские нотариусы вместо этого применяют статьи 2589–2596 Гражданского кодекса.
В румынском режиме законной общности для продажи или залога общей недвижимости нужны оба супруга. Купить может и один, но объект становится общим (ст. 345).
Ни один из супругов не может распорядиться правами на семейное жильё без письменного согласия другого, даже будучи единственным собственником. Правило следует праву места, где находится жильё (ст. 2589(3)).
Покупка в браке в Румынии: короткий ответ
Когда человек, состоящий в браке, покупает недвижимость в Румынии, нотариус задаст два вопроса: состоите ли вы в браке и какой у вас режим имущества супругов? От ответа зависит, принадлежит ли объект только вам или вам обоим, и кто должен подписывать, когда вы позже будете его продавать или закладывать.
Румыния не входит в число государств ЕС, применяющих Регламент 2016/1103 о режимах имущества супругов. Решение Совета 2016/954 перечисляет 18 государств-участников, и Румынии среди них нет. Поэтому румынский нотариус применяет нормы международного частного права Гражданского кодекса Румынии (статьи 2589–2596): сначала право, выбранное супругами, а при отсутствии выбора право их общего обычного места жительства, затем общего гражданства, затем места заключения брака.
Проще говоря: для пары, которая живёт вместе за границей и никогда не выбирала право, что кому принадлежит обычно решает право страны, где они живут. Имя в земельной книге: это только часть картины.
Для продажи или залога имущества, принадлежащего обоим супругам, нужны оба. Для семейного жилья письменное согласие супруга требуется, даже если собственник только один из вас.
Какое право применяется: румынские правила
| Шаг | Правило | Гражданский кодекс |
|---|---|---|
| 1. Выбор права | Супруги могут выбрать право обычного места жительства одного из них, гражданства одного из них или их первого общего обычного места жительства после свадьбы | Ст. 2590 |
| 2. Выбора нет | Режим следует праву, регулирующему общие последствия брака | Ст. 2592 |
| 3. Это право | Общее обычное место жительства; при его отсутствии общее гражданство; при его отсутствии место заключения брака | Ст. 2589(1) |
| 4. Переезд | Если оба супруга меняют обычное место жительства, новое общее право применяется к режиму только на будущее, если не согласовано иное | Ст. 2596(2) |
| 5. Выбранное право сохраняется | Если вы выбрали право, оно действует и после переезда | Ст. 2596(3) |
Соглашение о выборе права можно заключить до брака, при его заключении или в браке. Оно должно быть явно выраженным, в документе, подписанном и датированном обоими супругами (статья 2591). Выбранное право затем регулирует, что принадлежит каждому из супругов, права на имущество, долги, а также прекращение и раздел режима (статья 2593).
Где Регламент 2016/1103 всё же важен. Он действует в 18 государствах-участниках, например в Германии, Франции или Италии. Если у вас есть имущество или судебное разбирательство и там, их суды применяют регламент, и выбранное по нему право охватывает всё ваше имущество, где бы оно ни находилось (статьи 20 и 21). Это повод согласовать выбор права между странами вместе с юристом.
О парах, чей режим регулируется израильским правом, и о том, как делится румынская недвижимость при разводе, читайте в нашей статье о недвижимости в Румынии при разводе.
Три румынских режима
Если к вашему браку применяется румынское право, например потому что вы живёте в Румынии, Гражданский кодекс предлагает три режима (статья 312):
| Режим | Что кому принадлежит | Продажа или залог |
|---|---|---|
| Законная общность (comunitatea legală), по умолчанию | Имущество, приобретённое любым из супругов в браке, является общим, в совместной собственности без определения долей (ст. 339). Наследство, подарки и некоторые другие вещи остаются личными (ст. 340) | Общая недвижимость: оба супруга (ст. 346(1)) |
| Раздельность имущества (separația de bunuri) | Каждый супруг владеет тем, что приобрёл на своё имя. Купленное вместе находится в долевой собственности (ст. 360, 362) | Зарегистрированные собственники. Каждый сособственник подписывает за весь объект |
| Договорная общность (comunitatea convențională) | Законная общность, изменённая соглашением: расширенная, суженная или с дополнительными правилами о согласии (ст. 366–367) | Как предусмотрено соглашением, в рамках закона |
Любой режим, кроме законной общности, требует брачного договора (convenție matrimonială), подписанного у румынского нотариуса до брака или в браке (статьи 329 и 330). Чтобы он был обязателен для третьих лиц, его вносят в Национальный нотариальный реестр режимов имущества супругов, а для недвижимости делают отметку в земельной книге (статья 334). Если эти формальности не соблюдены, добросовестные третьи лица могут считать, что вы состоите в режиме законной общности (статья 313(3)).
Для пары, которая живёт вместе за границей и никогда не выбирала право, что кому принадлежит обычно решает право страны, где они живут.
Должен ли подписывать ваш супруг?
| Ситуация | Румынское правило | Примечание |
|---|---|---|
| Покупка в режиме законной общности | Любой из супругов может один совершать сделки по приобретению общего имущества (ст. 345(2)) | Объект всё равно становится общим |
| Продажа или залог общей недвижимости | Нужно согласие обоих супругов (ст. 346(1)) | Именно это правило блокирует продажи, когда с одним из супругов нет связи |
| Продажа или залог вашего личного имущества | Только вы (ст. 342) | Если это не семейное жильё |
| Семейное жильё, даже если собственник один супруг | Письменное согласие другого супруга (ст. 322(1)) | Суд может разрешить сделку, если в согласии отказано без законного основания (ст. 322(3)) |
| Супруг не может присутствовать | Супруг может выдать другому поручение (ст. 314) | На практике это нотариальная доверенность |
У правила о семейном жилье своя сфера действия. По статье 2589(3) права супругов на семейное жильё регулируются правом места, где это жильё находится. Семейное жильё: это общее жильё супругов (статья 321). Если оно находится в Румынии, статья 322 применяется независимо от того, какое право регулирует остальную часть вашего режима. Вилла в Румынии, которую живущая за границей пара использует для отдыха, обычно не является их семейным жильём, но это вопрос к вашему юристу, а не допущение.
Любой из супругов также может попросить внести отметку о семейном жилье в земельную книгу, даже если он не собственник (статья 321(2)). Без такой отметки супруг, не давший согласия, обычно может требовать только возмещения убытков, а не признания сделки недействительной, если покупатель об этом не знал (статья 322(5)).
Если вы не можете приехать, прочитайте наш гид о доверенности в Румынии.
Регистрация на оба имени: что это меняет
В земельной книге супружеская пара может быть указана по-разному: один супруг, оба как совместные собственники в режиме общности (devălmășie) или оба с определёнными долями. Мы сравнили варианты в статье о том, на чьё имя регистрировать виллу.
Три момента, которые стоит помнить:
- Регистрация и режим: не одно и то же. Режим определяет собственность между вами. По статье 344 любой из супругов может попросить указать в земельной книге, что объект относится к общему имуществу.
- Третьи лица полагаются на реестр. По статье 2595 последствия режима для третьих лиц определяются правом, регулирующим режим, но есть исключения, в том числе когда были соблюдены правила земельной книги государства, где находится объект. Реестр, отражающий ваше реальное положение, защищает всех.
- Подписывает каждый зарегистрированный собственник. Каким бы ни был ваш режим, каждый, кто записан собственником, должен будет подписать продажу или ипотеку.
Чек-лист перед визитом к нотариусу
- Знайте свой режим. Подписывали ли вы брачный договор или выбирали право? Где было ваше первое и где ваше нынешнее общее место жительства?
- Возьмите документы. Свидетельство о браке и любой брачный договор или соглашение о выборе права, с апостилем и заверенным переводом на румынский язык.
- Решите, как регистрировать. Одно имя, совместно или в долях, в соответствии с вашим режимом и с тем, кто платил.
- Заранее спросите нотариуса, должен ли супруг, который не покупает, подписать заявление или согласие, и в какой форме.
- Спросите банк, должен ли супруг быть созаёмщиком или подписать ипотеку. Румынский банк может профинансировать иностранного покупателя на сумму до 70% цены, при собственных средствах не менее 30%.
- Подумайте заранее о разводе и наследстве. О втором рассказывает наша статья о наследовании недвижимости в Румынии.
- Наймите независимого юриста. Юрист застройщика представляет только застройщика.
Частые вопросы
Применяется ли в Румынии Регламент 2016/1103?
Нет. Румыния не входит в число 18 государств-членов, которым Решение Совета 2016/954 разрешает его применять. Румынские нотариусы и суды применяют статьи 2589–2596 Гражданского кодекса Румынии.
Какое право применяется к нашей вилле, если мы живём за границей и никогда не выбирали право?
По статьям 2592 и 2589(1) Гражданского кодекса Румынии: право вашего общего обычного места жительства, затем общего гражданства, затем места заключения брака. Для пары, живущей вместе за границей, это обычно право страны, где вы живёте.
Могу ли я купить недвижимость в Румынии без супруга?
В румынском режиме законной общности любой из супругов может купить один (статья 345(2)), но объект становится общим. При иностранном режиме ответ зависит от этого права. Заранее спросите нотариуса, какие заявления ему понадобятся.
Должен ли мой супруг подписывать при продаже?
Если объект общий, да (статья 346(1)). Если это семейное жильё, письменное согласие супруга нужно, даже если вы единственный собственник (статья 322). Каждый, кто записан собственником, должен подписать.
Можем ли мы выбрать румынское право для нашего имущества?
Да, если один из вас гражданин Румынии или обычно проживает в Румынии, либо Румыния стала вашим первым общим местом жительства после брака (статья 2590). Соглашение должно быть явно выраженным, письменным, подписанным и датированным вами обоими.
Итог
В Румынии имущество покупателя, состоящего в браке, определяют две вещи: право, регулирующее ваш режим имущества супругов, которым для пар, живущих за границей, обычно является право страны проживания, и земельная книга. Согласуйте одно с другим до подписания и убедитесь, что ваш супруг готов подписать, когда этого требует закон.
Если вы покупаете вдвоём, у нас или у кого-то ещё, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы разберём вашу ситуацию и вопросы, которые стоит задать нотариусу и вашему независимому юристу.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Гражданский кодекс Румынии, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), статьи 312–367 и 2589–2596 · Регламент Совета (ЕС) 2016/1103 (EUR-Lex), пункт 11 преамбулы и статьи 20–28, 69 и 70 · Решение Совета (ЕС) 2016/954 (EUR-Lex), статья 1
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Правила об имуществе супругов зависят от вашего гражданства, места жительства и соглашений: проверьте свой случай у независимого юриста до подписания.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
