Kaba yapı, gri ya da anahtar teslim: Romanya'da gerçekte ne satın alıyorsunuz?

Romanya'da bitiş seviyeleri: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'daki emlak ilanları evleri “la roșu” (kaba yapı; kelimenin tam anlamıyla “kırmızıda”, çıplak tuğlanın renginden), “la gri” (gri, sıvanın renginden) veya “la cheie” (anahtar teslim) olarak tanımlar. “La alb” (beyaz) ifadesini de görürsünüz. Bunlar piyasa terimleridir. İmar ve Yapı Kanunu'nda (Kanun 169/2026) veya Medeni Kanun'da bunların bir tanımını bulamadık ve iki geliştirici aynı kelimeyi oldukça farklı evler için kullanabilir.

Ne alacağınızı belirleyen şey sözleşmedir. Bir sözleşmenin konusu “belirlenmiş” veya en azından “belirlenebilir” olmalıdır (Medeni Kanun, md. 1225 ve 1226) ve bir ev için bu, ona eklenmiş yazılı, kalem kalem bir teknik şartname demektir. Standart formlu bir sözleşmede maddeler, onları öneren tarafın aleyhine yorumlanır (md. 1269(2)).

Açıkçası: “la cheie” bir satış kelimesidir. Sözleşmenize eklenen liste ise hukuki olandır.

Fiyata nelerin dahil olmadığı makalemiz sözleşme dışındaki maliyetleri ele alıyor. Bu makale ise sözleşmenin kendisinin neleri listelemesi gerektiğini.

Kanun aşamalar hakkında gerçekte ne diyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kanun bitiş seviyelerini tanımlamaz, ancak inşaat aşamalarını ayırt eder. Projeden satılan evlerde Kanun 169/2026, geliştiricinin alıcıların avanslarından ne kadarını harcayabileceğini sınırlar: kaba yapı (“partea de rezistență”) için fiyatın %25'ine kadar ve kaba yapı tamamlandıktan sonra tesisat (“partea de instalații”) için %20'sine kadar; her ödeme şantiye denetçisi tarafından onaylanır (md. 422(10)). Bunlar ödeme aşamalarıdır, “la roșu” veya “la gri” tanımı değildir. Yine de yararlıdırlar, çünkü kaba yapının ve tesisatın kontrol edebileceğiniz ayrı kilometre taşları olduğunu gösterirler.

Tablo: kalem kalem

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Aşağıdaki sütunlar, terimlerin Romanya piyasasında yaygın olarak nasıl kullanıldığını anlatır. Bir standart değildir. Tabloyu bir soru listesi olarak kullanın ve her satırın yanıtını yazılı olarak alın.

Kalem	La roșu (kaba yapı)	La gri (gri)	La cheie (anahtar teslim)
Temel, kaba yapı, duvar örgüsü, çatı	Evet	Evet	Evet
Dış pencereler ve giriş kapısı	Çoğunlukla hayır	Genellikle evet	Evet
Isı yalıtımı ve cephe sıvası	Genellikle hayır	Değişir	Evet
İç sıva	Hayır	Evet	Evet
Zemin şapı	Hayır	Genellikle evet	Evet
Duvar içi elektrik kablolaması	Hayır	Evet, çoğunlukla priz ve anahtarsız	Tam
Su ve kanalizasyon boruları	Hayır	Evet, sıhhi tesisat ürünleri olmadan	Tam
Isı kaynağı (kombi veya ısı pompası)	Hayır	Değişir	Genellikle evet: modeli belirtin
Radyatörler veya yerden ısıtma	Hayır	Bazen borular	Evet
Zemin kaplamaları ve seramik	Hayır	Hayır	Evet
Boya	Hayır	Hayır ya da yalnızca astar	Evet
İç kapılar	Hayır	Hayır	Evet
Sıhhi tesisat ürünleri ve bataryalar	Hayır	Hayır	Evet
Mutfak mobilyası ve beyaz eşya	Hayır	Hayır	Değişir: çoğunlukla hayır
Aydınlatma armatürleri	Hayır	Hayır	Çoğunlukla hayır
Çit, kapı, kaplama, bahçe	Değişir	Değişir	Değişir
Su, kanalizasyon, elektrik, gaz bağlantıları	Değişir	Değişir	Belirtilmeli

Anlaşmazlıkların çoğu alt satırlarda başlar. “Anahtar teslim” nadiren mobilya anlamına gelir ve çoğu zaman aydınlatma armatürlerini, mutfağı veya peyzajı da kapsamaz.

Yurt dışından bir alıcıya hangi seviye uyar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Seçim yalnızca bütçeyle ilgili değildir. Aynı zamanda uzaktan ne kadar denetleyebileceğinizle de ilgilidir:

• La roșu, Romanya'da kendi mimarınızı, yüklenicilerinizi ve ustalarınızı tutmak ve aylarca onları koordine etmek demektir. Yurt dışından bu başlı başına bir projedir.
• La gri bitişleri size bırakır. Seramiği, zemin kaplamasını ve banyoları siz seçersiniz, ama yine de birinin şantiyede işi yönetmesi, kaliteyi kontrol etmesi ve her aşamayı onaylaması gerekir.
• La cheie genellikle uzaktan kontrolü en kolay olandır: tek sözleşme, tek teslim, kontrol edilecek tek liste. Aynı zamanda teknik şartname ekinin en çok önem taşıdığı seviyedir, çünkü listedeki her şey için ödeme yaparsınız.

Hangisini seçerseniz seçin, imzadan önce geliştiriciye beş soru sorun:

1. Yazılı bir teknik şartname eki var mı ve ön sözleşmeye eklenecek mi?
2. Broşürdeki veya görsellerdeki hangi kalemler ekte yok?
3. Bitişleri seçebilir miyim ve seçimlerim için bir son tarih var mı?
4. Bir yükseltme istersem nasıl fiyatlandırılır ve nasıl kaydedilir?
5. Altyapı bağlantılarını kim yapar ve bağlantı ücretlerini kim öder?

İyi bir teknik şartname eki neleri içerir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yararlı bir şartname broşür değildir. Bir metreyle kontrol edilebilecek bir liste gibi okunur:

1. Her oda ve alan, alanıyla birlikte, sözleşmeye eklenen planlarla uyumlu olarak.
2. Her kalem için: ürün, marka veya eşdeğer bir standart ve miktar. “Parke” yeterli değil. “Yaşam alanlarında 14 mm mühendislik meşe parke” kontrol edilebilir.
3. Teknik sistemler adıyla: ısıtma kaynağı ve kapasitesi, pencere ve cam türü, elektrik panosu.
4. Evin dışındakiler: çit, kapı, kaplama, otopark, bahçe ve drenaj.
5. Altyapı bağlantıları: hangi şebekelerin bağlandığı ve bağlantı ücretlerini kimin ödediği.
6. Neyin hariç olduğu, kimse varsaymasın diye yazılı olarak.
7. Bir ikame kuralı: malzemeler yalnızca eşdeğer veya daha iyisiyle, yazılı bildirim ve sizin rızanızla değiştirilebilir. Kanun 193/2000 uyarınca, bir profesyonelin tüketicinin rızası olmadan ürünün özelliklerini değiştirmesine izin veren madde haksız şart olarak listelenir (Ek, md. 1(e)).

Örnek olarak: Compass on the Lake'te bağlayıcı olan teknik şartname, satış sözleşmesine eklenen şartnamedir. Bazı iç mekan görselleri gösterse de aydınlatma armatürleri ve mobilya dahil değildir.

Teslimde kabul: listeyi evle karşılaştırmak

Bina önce Kanun 169/2026 uyarınca işlerin tamamlanmasıyla kabulden geçer, eviniz ancak ondan sonra size teslim edilir. O gün teknik şartname eki sizin kontrol listeniz olur.

Bu hukuken önemlidir. Medeni Kanun uyarınca alıcı, mülkü devraldıktan hemen sonra durumunu kontrol etmeli ve kusurları gecikmeksizin satıcıya bildirmelidir. Aksi halde satıcının uygun teslim yaptığı kabul edilir (md. 1690(2) ve (3)). Gizli kusurlar ayrıca ele alınır ve kapsam dahilinde kalır (md. 1690(4)).

Yani teslim günü:

1. Eki getirin, broşürü değil.
2. Satır satır ilerleyin: ürün, marka, miktar, konum.
3. Her farkı kaydedin: teslim tutanağına ya da imzalı bir eksik listesine; eksik bir kalem, farklı bir ürün, bitmemiş bir iş.
4. Her kalem için yazılı olarak bir süre kararlaştırın.
5. Bulduklarınızı tarihle birlikte fotoğraflayın.
6. Sistemlerin belgelerini saklayın: ısı kaynağı, pencereler ve beyaz eşyalar için kılavuzlar ve garantiler.

Tam teslim kontrol listemiz günün geri kalanını kapsar: sayaçlar, altyapı, sigorta ve tescil. Bir şey eksik veya farklıysa, garanti ve kusurlar makalemiz sonraki adımları açıklıyor.

Bir ev sözleşmeye göre yalnızca kısmen bitmiş olarak teslim edilirse, Medeni Kanun gelecekteki bir mülkün alıcısına ya satışın iptalini ya da buna karşılık gelen fiyat indirimini isteme hakkı tanır (md. 1658(3)). Bu, kaçınmak istediğiniz bir anlaşmazlıktır; listenin en baştan kesin olması bu yüzden gerekir.

Sık sorulan sorular

“La cheie” Romanya hukukunda tanımlanmış mı?

İmar ve Yapı Kanunu'nda (Kanun 169/2026) veya Medeni Kanun'da hukuki bir tanım bulamadık. Bu bir piyasa terimidir. Hakkınız olan şey, sözleşmenin ve teknik şartname ekinin tarif ettiği şeydir.

“La gri” ile “la alb” arasındaki fark nedir?

İkisi de resmi olmayan terimlerdir. “La gri” genellikle sıvalı duvarlar ve nihai bitişler olmadan ana tesisatlar anlamına gelir. “La alb”, daha ileri giden, çoğunlukla boyalı duvarlı evler için kullanılır. Her iki durumda da kalem kalem listeyi isteyin.

Geliştirici şartnamedeki malzemeleri değiştirebilir mi?

Yalnızca sözleşmenin izin verdiği ölçüde. Kanun 193/2000 uyarınca, profesyonelin sizin rızanız olmadan ürünün özelliklerini değiştirmesine izin veren bir madde, haksız şart olarak listelenir. Yazılı bildirimle “eşdeğer veya daha iyi” kuralı isteyin.

Eksik bir kalemi not etmeden teslim tutanağını imzalarsam ne olur?

Medeni Kanun'un 1690. maddesi uyarınca, görünür kusurları gecikmeksizin bildirmeyen bir alıcının teslimi uygun kabul ettiği sayılabilir. Gizli kusurlar kapsam dahilinde kalır. Her farkı o gün yazılı olarak not edin.

Şartnamedeki kalemleri yükseltebilir miyim?

Genellikle evet, geliştirici kabul ederse. Her yükseltmenin ürünü, fiyatı ve tarihiyle sözleşmeye yazılı bir ek olarak kaydedildiğinden emin olun. Yalnızca sözlü kararlaştırılan bir yükseltmeyi teslim gününde talep etmek zordur.

Sonuç

“Kaba yapı”, “gri” ve “anahtar teslim” bir konuşma başlatır. Teknik şartname eki onu bitirir. Bir satır yazılı değilse, sizin değildir.

Bir geliştiriciden, bizden ya da başkasından, elinizde bir teknik şartname varsa ve onu satır satır kontrol etmek istiyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Kanun 169/2026, İmar ve Yapı Kanunu, Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026, md. 422 · Medeni Kanun, Kanun 287/2009 (legislatie.just.ro), md. 1225, 1226, 1269, 1658 ve 1690 · Haksız şartlara ilişkin Kanun 193/2000, ekiyle birlikte (metin InfoCons tarafından yayımlanmıştır)

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur. Tablo yaygın piyasa kullanımını yansıtır ve yasal bir standart değildir; yalnızca sözleşmeniz ve ekleri bağlayıcıdır.