Villanıza giden yol: kamusal mı, özel mi, ortak mı? Karı kimin temizleyeceğini belirler

Kapalı siteli bir villaya giden yol: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bükreş yakınındaki kapalı siteli bir villa projesinde evinizin önündeki sokak genellikle kamu sokağı değildir. Romanya hukuku iki tür yolu birbirinden ayırır. Kamu yolları kamu malıdır ve kamu kaynaklarından bakımı yapılır. Özel kullanımlı yolları ise sahibi olan kişiler yönetir (Karayolu Rejimi Hakkında 43/1997 sayılı Hükümet Kararnamesi, md. 3).

Bu fark günlük hayattaki hemen her şeyi belirler. Yerel yönetimin temizlik hizmeti kamusal yollardaki kar temizliğini üstlenir (101/2006 sayılı Kanun, md. 2(3)(g)). Özel yolda ise sahipler bunu kendileri organize eder ve öder. Aydınlatma, onarım ve drenaj için de aynısı geçerlidir.

Basitçe söylemek gerekirse: satın almadan önce yolun kağıt üzerinde kime ait olduğunu öğrenin. Yolun sahibi kışın bedelini öder, yılın geri kalanında da erişiminizi kontrol eder.

Derneği ve aidatlarını kapalı site yönetimi makalemizde ele aldık. Bu makale yolun kendisiyle ilgili.

Üç tür yol, üç kural seti

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yol türü	Kimin mülkü	Bakımını kim yapar	Ana risk
Kamu sokağı	Belediye veya devlet (kamu malı)	Yerel yönetim, kamu kaynaklarından (OG 43/1997, md. 3(a))	Düşük. Hizmet düzeyi belediyeye bağlıdır
Geliştiricinin sahip olduğu özel yol	Geliştiricinin şirketi	Sahibi (OG 43/1997, md. 3(b))	Tek erişiminiz olan yolun sahibi geliştirici, yolu satabilir, ipotek edebilir veya iflas edebilir
Ev sahiplerinin zorunlu müşterek mülkiyetindeki yol	Tüm villa sahipleri, paylar halinde	Sahipler, maliyetleri paylarıyla orantılı olarak paylaşır (Medeni Kanun, md. 647(3))	Kararlar ve ödemeler komşularınıza bağlıdır

Medeni Kanun, “konut mahallesindeki ortak yolu” açıkça zorunlu müşterek mülkiyet örneği olarak sayar (md. 646(3)). Böyle bir yoldaki payınız villanızdan ayrı satılamaz (md. 647(2)).

Dördüncü bir durum daha var: başkasının arazisi üzerinden geçiş hakkı (servitute de trecere). İrtifak hakkı, bir mülkün diğerinin kullanımı için yüklendiği bir yüktür (md. 755) ve hukuki işlemle veya zamanaşımıyla (usucapion) kurulur; tapu kaydı kuralları geçerlidir (md. 756).

169/2026 sayılı Kanun (İmar ve İnşaat Kanunu) ayrıca özel yolu tanımlar: yürürlükteki imar düzenlemeleri ve standartlara göre boyutlandırılmış, araç ve yaya trafiği için iyi koşullar ve acil durum araçları için erişim sağlayan özel kullanımlı yol. Projenizdeki yolun bu şekilde tasarlanıp onaylanıp onaylanmadığını sorun.

Karı kim temizler, yolu kim aydınlatır

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Hizmet	Kamu sokağı	Özel yol
Kar temizliği ve buzlanmayla mücadele	Yerel temizlik hizmeti: “kamusal yollardan karın temizlenmesi ve taşınması” (101/2006 sayılı Kanun, md. 2(3)(g))	Sahipler, genellikle dernek ve ücretli bir müteahhit aracılığıyla
Sokak aydınlatması	Yerel kamu aydınlatma hizmeti (230/2006 sayılı Kanun)	Sahipler: direkler, armatürler ve elektrik faturası
Asfalt onarımları	Belediye	Sahipler
Yağmur suyu drenajı	Belediye	Sahipler
Kapı, bariyer, kameralar	Geçerli değil	Sahipler

Bükreş çevresinde kışlar kar ve buz getirebilir. Özel yolda, ilk kar yağmadan önce birinin sözleşmesi ve bütçesi olmalıdır. Geliştiriciye sorun:

1. Dernek kurulmadan önceki ilk kışta yolu kim temizleyecek?
2. Kar temizliği taslak dernek bütçesinde var mı ve maliyeti nedir?
3. Sokak lambalarının elektriğini kim ödüyor ve hangi sayaçtan?

Dernek: 196/2018 sayılı Kanun villalara ne zaman uygulanır

Bu konuyu geliştiricilere sorun

196/2018 sayılı Kanun uyarınca “konut kompleksi”, üzerinde müstakil, bitişik veya ikiz evlerin bulunduğu, ortak ve bireysel mülkiyeti olan arazidir (md. 2(b)). Böyle bir kompleks kanunun amaçları bakımından bir kat mülkiyeti sitesidir (md. 3(3)(c)) ve kanun üç mülkiyet biriminden itibaren uygulanır (md. 1(1)).

Uygulamada, sahipler derneği kar temizliği sözleşmesini imzalayan, aydınlatmayı ödeyen ve aidatları toplayan kuruluştur. Kanun, derneğin günlük %0,2'ye kadar gecikme cezası belirlemesine, bunun yalnızca 30 gün sonra uygulanmasına ve borcun kendisini asla aşmamasına (md. 77(1)) ve vadesinden 60 günden fazla ödemeyen bir sahibe dava açılmasına (md. 78(2)) izin verir.

Banka neden hukuki erişim ister

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Fiziksel erişim, hukuki erişimle aynı şey değildir. Bir araba, kullanma hakkınız olmayan bir yoldan kapınıza kadar gidebilir.

Bir mülk için kredi veren bankalar bunu önemser, çünkü mülk onların teminatıdır. Romanya noterler bülteninde (Buletinul Notarilor Publici, 2019) yer alan bir makale, bankaların kamu yoluna doğrudan erişimi olmayan bir mülkü teminat olarak aldıklarında erişimin güvence altına alınmasını istediklerini ve irtifak hakkı sona erebileceği için, örneğin hizmet ettiği mülkün sahibi bundan feragat ederse (Medeni Kanun, md. 770(1)(b)), alacaklının risk altında olduğunu açıklar. Aynı makale, iki arsa aynı sahibe ait olduğu sürece irtifak hakkının geçerli biçimde var olamayacağını, çünkü birleşme yoluyla sona erdiğini belirtir (md. 770(1)(a)).

İki pratik sonuç:

• Erişiminiz tescilli olmalıdır. Yol parselinde bir pay veya tapu kayıtlarına yazılmış bir irtifak hakkı.
• Bankanıza erken sorun. Fiyatın bir kısmını finanse ediyorsanız, bir Romanya bankası fiyatın %70'ine kadar kredi verebilir, en az %30 öz sermaye ile ve onay vermeden önce erişimi kontrol eder. Bankaya neyi görmek istediğini sorun. Romanya konut kredisi rehberimiz bankanın diğer kontrollerini kapsar.

Bir arsanın kamu yoluna erişimi yoksa, Medeni Kanun sahibine komşunun arazisi üzerinden geçiş hakkı tanır (md. 617). Ancak erişimin olmaması şimdi geçiş talep eden sahibin kendi fiilinden kaynaklanıyorsa, geçiş ancak komşunun rızasıyla ve iki katı tazminat karşılığında kurulabilir (md. 618(2)). Bu, satın alınacak bir durum değildir.

Tapu kaydında nelere bakılmalı

Yolun kendi parseli ve genellikle kendi tapu kaydı vardır. Villanızın yanında yol için de bir sicil örneği isteyin. 7/1996 sayılı Kanun (md. 23) uyarınca:

Nerede	Nelere bakılır
Villanızın sicil örneği, II. Bölüm	Mülkünüz lehine irtifak hakları (md. 23(B)(e)) ve yol müşterek mülkiyetteyse yoldaki payınız
Yolun sicil örneği, I. Bölüm	Parselin yol olduğu, kadastro numarası ve alanıyla birlikte
Yolun sicil örneği, II. Bölüm	Kimin mülkü olduğu: belediye, geliştirici veya tüm ev sahipleri
Yolun sicil örneği, III. Bölüm	Yola yüklenmiş ipotekler ve irtifak hakları. Geliştiricinin yol üzerindeki banka ipoteği de önemlidir

Tapu sicili örneği rehberimiz, bir örneğin nasıl isteneceğini ve okunacağını anlatır.

İmzadan önce kontrol listesi

1. Erişim yolunun kadastro numarasını ve tapu kaydını isteyin.
2. Her iki sicil örneğini de isteyin: villanız ve yol.
3. Son villa satıldıktan sonra yolun kime ait olacağını yazılı olarak teyit edin.
4. Geliştirici yolu elinde tutuyorsa, parseliniz lehine tescilli bir irtifak hakkı isteyin.
5. Yolun kamu sokağı olması planlanıp planlanmadığını ve belediyenin bir karar alıp almadığını sorun. Yerel meclis karar verene kadar yol özel kalır.
6. Kar temizliği, aydınlatma ve onarımlar için ilk yıl bütçesini isteyin.
7. Bankanıza erişim için hangi belgeyi istediğini sorun.
8. Erişim maddelerini bağımsız bir avukata kontrol ettirin. Şirket avukatımız yalnızca şirketi temsil eder.

Sık sorulan sorular

Kapalı sitedeki özel yolda karı belediye temizler mi?

Yerel temizlik hizmeti kamusal yolları kapsar (101/2006 sayılı Kanun, md. 2(3)(g)). Özel yolu sahipleri yönetir (OG 43/1997, md. 3(b)); dolayısıyla kar temizliği onların sorumluluğundadır ve genellikle dernek aracılığıyla yapılır.

Bir villa sitesinde yol kimin?

Tapu kaydına bağlıdır. Geliştirici olabilir, zorunlu müşterek mülkiyette tüm ev sahipleri olabilir (Medeni Kanun, md. 646(3)) veya belediye olabilir. Yol parseli için bir sicil örneği isteyin ve II. Bölümü okuyun.

Geliştirici villalar satıldıktan sonra yolu elinde tutabilir mi?

Sözleşmeler izin veriyorsa evet. O durumda erişiminiz bir irtifak hakkına veya geliştiricinin iyi niyetine bağlıdır. Tescilli bir irtifak hakkı isteyin veya yolun ev sahiplerine devredilmesini talep edin.

Banka, tescilli erişimi olmayan bir villa için kredi verir mi?

Bankalar erişimi teminatın bir parçası olarak değerlendirir. Fiziksel erişim yeterli değildir. Bankanıza önceden neye ihtiyaç duyduğunu sorun: yol parselinde bir pay mı, yoksa tapu kayıtlarına işlenmiş bir irtifak hakkı mı.

Yol bir kamu sokağı olursa ne değişir?

Yol belediyeye devredilir ve kamu malı olursa, bakımı kamu kaynaklarından yerel yönetime geçer (OG 43/1997, md. 3(a)). Devir için yerel meclisin kararı gerekir. Bu karar alınıp tapu kaydına işlenene kadar yol özel kalır ve maliyetler sahiplerinde kalır.

Sonuç

Yol, fiyatın içinde olmasa bile anlaşmanın bir parçasıdır. İmzalamadan önce kime ait olduğunu, Ocak ayında bedelini kimin ödediğini ve tapu kaydının ne dediğini bilin.

Özel bir yolda bulunan bir villaya bakıyorsanız, bizimki de olsa başkasınınki de olsa, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. İki sicil örneğini birlikte inceleriz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Karayolu rejimine dair 43/1997 sayılı Hükümet Kararnamesi, yeniden yayımlanmış, birleştirilmiş (legislatie.just.ro), md. 3 · Yerel temizlik hizmetlerine dair 101/2006 sayılı Kanun, yeniden yayımlanmış (birleştirilmiş metin, Întregalde belediyesi), md. 2 · Mülk sahipleri dernekleri hakkında 196/2018 sayılı Kanun (Slobozia belediyesi tarafından yayımlanan metin), md. 1-3, 77, 78 · Medeni Kanun, 287/2009 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), md. 617, 618, 646, 647, 755, 756 ve 770 · Kadastro ve tapu sicili hakkında 7/1996 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), md. 23 · 169/2026 sayılı Kanun, Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026, tanımlar eki · Buletinul Notarilor Publici, 2019: geçiş hakkı bulunan bir mülke ipotek tescili

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Yerel kurallar ve banka şartları değişir; belediyeye, bankanıza ve bağımsız bir avukata danışın.