Romanya'da ikiz villa: duvar kime ait ve yasa komşunuz hakkında ne diyor

Romanya'da ortak duvar: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da ikiz villa satın aldığınızda, bir duvarı yandaki evle paylaşırsınız. Romanya Medeni Kanunu'nun 660. maddesi uyarınca, iki parsel arasındaki bir duvarın, tapuda aksi belirtilmedikçe, duvarda “ortak olmayan mülkiyet belirtisi” bulunmadıkça veya bir malik onu zamanaşımıyla edinmedikçe, iki komşunun ortak malı olduğu varsayılır (zid comun). Bu bir tür zorunlu paylı mülkiyettir (madde 646): duvardaki payınızı evinizden ayrı olarak satamazsınız.

Uygulamada her iki malik de duvarın bakım ve onarımını öder (madde 663) ve hiçbiri rıza olmadan onda pencere açamaz (madde 614). Evler arasından ne kadar gürültü geçeceği, Medeni Kanun'a değil, akustik norm C 125-2013'e tabi olan duvarın tasarımına ve yapımına bağlıdır.

Sade bir dille: ortak duvar ikinize de aittir, ikinize de maliyet çıkarır ve sözleşme, kadastro planı ve duvarın yapım detayı, ne kadar iyi işleyeceğini söyleyen üç belgedir.

Hâlâ villa tipini mi seçiyorsunuz? villa tipi nasıl seçilir rehberimizle başlayın. Bu makale sonrasını ele alır: ortak duvarla yaşamak.

Ortak duvar kime ait: karine ve istisnaları

Bu konuyu geliştiricilere sorun

660(1). madde uyarınca duvarın, hendeğin ve “iki parsel arasındaki diğer her türlü ayrımın” ortak olduğu varsayılır. Karine üç durumda geçersiz olur:

1. Tapu aksini söyler. Satış sözleşmesi veya tapu sicili kaydı duvarın bir parsele ait olduğunu belirtiyorsa, o geçerli olur.
2. Ortak olmayan mülkiyet belirtisi. 661. madde uyarınca, tepesi bir tarafta dik, diğer tarafa doğru eğimli olan bir duvarın, eğimli taraftaki malike ait olduğu varsayılır. Bir malikin onu tek başına inşa ettiğini gösteren başka her belirti de sayılır.
3. Zamanaşımı. Bir malik, yasanın koşulları altında, uzun süreli zilyetlik yoluyla (uzucapiune) tek malik olabilir.

Yeni yapı villalarda ilk durum en önemlisidir. Sözleşmedeki ve kadastro belgelerindeki sınır çizgisi duvarın ortasından mı, yoksa bir yüzü boyunca mı geçiyor?

Onarımlar, eklemeler ve kirişler: her malik ne yapabilir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Durum	Medeni Kanun ne diyor	Madde
Bakım ve onarım	Paydaşlar masrafları haklarıyla orantılı olarak paylaşır	663(1)
Ödemek istememe	Yalnızca duvardaki hakkınızdan vazgeçerek çıkabilirsiniz. Eviniz duvara dayanıyorsa mümkün değildir	663(2)
Kirişler ve yapılar	Her malik, komşuya doğru 6 cm bırakarak duvara yapı veya kiriş dayayabilir	664(1)
Duvarı yükseltme	Serbesttir; yükselten malikin masrafına, işin neden olduğu onarımlar dahil	665
Pencereler veya açıklıklar	Maliklerin rızası olmadan ortak duvarda izin verilmez	614
Ödemeyen komşu	Malzeme ve işçiliğin güncellenmiş değerinin yarısını ödeyerek paydaş olabilir	666

Pratik çizgi 663(2). maddedir: her iki ev de ortak duvara dayanır, bu yüzden hiçbir malik onarım masraflarından kaçamaz.

Pencereler, manzara, yağmur suyu ve ağaçlar: komşuluk kuralları

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Medeni Kanun'un “yasal sınırlamaları” (602 ila 625. maddeler) sınırın yakınında ne inşa edeceğinizi de düzenler. En önemlileri:

• İnşaat için asgari mesafe (madde 612). İnşaat işleri ve ağaçlandırma, yasa veya imar yönetmeliği aksini öngörmedikçe sınır çizgisinden en az 60 cm uzak tutulmalıdır. İkiz ev, yerel imar kuralları bitişik inşaata (cuplat) izin verdiği için sınırda inşa edilir. Komşular arasında kararlaştırılan bir istisna, resmî senetle, yani noter huzurunda yapılmalıdır.
• Manzaralı pencereler (madde 615). Komşunun arazisine bakan bir pencere, balkon veya benzeri yapı, sınırdan en az 2 metre mesafe gerektirir. Sınıra paralel değilse en az 1 metre. Mesafe, sınır çizgisine dik olarak ölçülür.
• Işık pencereleri (madde 616). Işık alan ancak komşunun arazisine manzarayı engelleyecek şekilde yapılan bir pencere, herhangi bir mesafede açılabilir.
• Yağmur suyu (madde 611). Saçaklar, yağmur suyu komşunun parseline akmayacak şekilde yapılmalıdır. Ortak bir çatı hattında, oluklarının nasıl paylaşıldığını sorun.
• Ağaçlar (madde 613). Yasa, imar yönetmeliği veya yerel gelenek aksini söylemedikçe, sınırdan en az 2 metre. 2 metreden kısa ağaçlar, bitkiler ve çitler muaftır. Komşunun sizin arazinize geçen köklerini veya dallarını kesebilir ve sizin tarafınıza düşen meyveleri alabilirsiniz.
• Bahçe çiti (madde 662). Komşulardan biri diğerinden ortak bir ayrımın masrafına katılmasını isteyebilir. Başka kurallar yoksa yüksekliği taraflarca belirlenir ancak başlık dahil 2 metreyi aşamaz.

Villaların yolları, şebekeleri veya ortak alanları paylaştığı yerde, 659. madde, münferit veya bitişik evlerden oluşan konut topluluklarında bir malikler derneği kurulmasını öngörür. Kimin neyi bakımla yükümlü olduğunu sorun.

Ses yalıtımı: norm neyi kapsar ve ne sorulmalı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Yeni İmar ve İnşaat Kanunu (169/2026 sayılı Kanun), gürültüye karşı korumayı her binanın karşılaması gereken temel şartlar arasında sayar (madde 386) ve 400. madde, başka bir kapalı mekândan gelen havadan yayılan gürültüye ve darbe gürültüsüne karşı korumayı da içerir. Teknik ayrıntı, 3384/2013 sayılı Emirle onaylanan binalarda ve kentsel alanlarda akustiğe ilişkin C 125-2013 normunda yer alır. Üçüncü Bölümü (C 125/3-2013) konut binaları için koruma önlemlerini belirler.

Üç fikir, geliştiricinin yanıtlarını okumanıza yardımcı olur:

• Ses azaltma indeksi (R'w), desibel cinsinden. Ne kadar yüksekse o kadar az ses geçer. Rw laboratuvarda ölçülür, R'w ise sesin döşemeler, çatı ve derzler üzerinden de ilerlediği tamamlanmış binada ölçülür. Yaşadığınız rakam ikincisidir.
• Boşluklu çift duvar veya tek duvar. Bina akustiğinin genel ilkesi olarak, aralarında hava boşluğu veya yalıtım bulunan, birbirine rijit bağlanmamış iki ayrı katman genellikle tek duvardan daha fazla sesi keser. Döşeme, çatı ve cephedeki detay, duvarın kendisi kadar önemlidir.
• Darbe gürültüsü. Duvara karşı adım sesleri veya çamaşır makinesi yapı boyunca ilerler. İki evin döşemelerinin ve merdivenlerinin ortak duvarda ayrılıp ayrılmadığını sorun.

Teknik projedeki duvar kesitini ve tasarım akustik değerlerini yazılı olarak isteyin. Tamamlanmış bir ev için bağımsız bir akustik ölçüm gerçek kanıttır.

İkiz veya müstakil: karşılaştırma

Ölçüt	İkiz villa	Müstakil villa
Mahremiyet	Bir ortak duvar, bir yanda komşu	Ortak duvar yok
Gürültü	Duvar tasarımına ve uygulamasına bağlı	Komşulardan gelen gürültü esas olarak pencereler ve bahçe yoluyla
Satın alma maliyeti	Benzer alan için genellikle daha düşük	Genellikle daha yüksek
Bakım	Ortak duvar onarımları komşuyla paylaşılır (md. 663)	Yalnızca siz, daha fazla cephe ve çatıda
Kararlar	Ortak duvardaki değişiklikler anlaşma gerektirir	Ruhsat ve imar kuralları dahilinde tek başınıza karar verirsiniz
Yeniden satış	Alıcılar duvarı ve gürültüyü soracaktır: belgeler yardımcı olur	Komşuyla ilgili daha az soru

İşletme maliyetleri için villa bakım maliyetlerine, ileride satış için villayı sonradan satmaya bakın.

Sözleşmede ve kadastro planında nelerin kontrol edileceği

1. Sınır çizgisi. Kadastro belgelerinde ve tapu sicili ekstresinde nereden geçtiğine bakın.
2. Duvar kime ait. Sözleşme “ortak duvar” diyor mu, yoksa bir parsele ait olduğunu mu belirtiyor? Hiçbir şey söylemiyorsa, 660. maddenin karinesi geçerlidir.
3. Ortak unsurlar. Çatı, oluklar, bahçe çiti, altyapı bağlantıları, erişim yolları: hangileri ortak ve bakımını kim yapıyor.
4. Kısıtlamalar. Mesafeler, pencereler veya irtifaklar üzerine yapılan her anlaşma, gelecekteki malikleri bağlamak için resmî senetle yapılmalı ve tescil edilmelidir (madde 602(2) ve 612).
5. Teknik şartname. Duvar kesiti ve akustik değerleri, sözleşmeye eklenmiş veya şartnamede listelenmiş olmalıdır.

İmzadan önce adım adım kontrol listesi

1. Geliştiriciden her iki parselin planını ve sınır çizgisini isteyin.
2. Parsel için bir tapu sicili ekstresi alın (extras de carte funciară).
3. Taslak sözleşmede duvarın ve ortak unsurların nasıl tanımlandığını okuyun.
4. Teknik projeden ortak duvar kesitini, akustik değerleriyle birlikte isteyin.
5. Bir malikler derneğinin olup olmadığını veya olup olmayacağını ve neleri kapsayacağını sorun.
6. Komşunun bahçesine bakan taraftaki pencere konumlarını 2 m ve 1 m kurallarına göre kontrol edin.
7. Ev tamamlanmışsa, diğer tarafta biri konuşurken ortak duvarın yanında dinleyin. Ayrıca villa gezisi kontrol listemize de bakın.
8. İmzalamadan önce bağımsız bir avukata sözleşmeyi ve kadastro belgelerini okutun.

Compass on the Lake'teki 24 ikiz villadan birini mi düşünüyorsunuz? Bu belgeleri, herhangi bir geliştiriciden isteyeceğiniz gibi, bizden yazılı olarak isteyin.

Sık sorulan sorular

Romanya'da bir ikiz evin ortak duvarı kime aittir?

Medeni Kanun'un 660. maddesi uyarınca, tapuda aksi belirtilmedikçe, ortak olmayan mülkiyete işaret eden bir belirti bulunmadıkça veya bir malik onu zamanaşımıyla edinmedikçe, iki komşunun ortak malı olduğu varsayılır.

Ortak duvarın onarımını kim öder?

Her iki malik de haklarıyla orantılı olarak öder (madde 663). Bir malik masraflardan ancak duvardaki hakkından vazgeçerek kurtulabilir, evi duvara dayanıyorsa bu mümkün değildir; ikiz villada durum budur.

Komşum ortak duvarda pencere açabilir mi?

Hayır, maliklerin rızası olmadan olmaz (madde 614). Komşunun arazisine bakan, diğer duvarlardaki pencereler sınırdan en az 2 metre, ona paralel değilse 1 metre mesafe gerektirir (madde 615).

Duvarın gürültüyü keseceğini nereden bileceğim?

Teknik projeden duvar kesitini ve C 125-2013 normu uyarınca tasarlandığı akustik değerleri isteyin. Tamamlanmış bir evde, yerinde yapılan bağımsız bir R'w ölçümü en güçlü kanıttır.

Sonuç

İkiz villa, bir ortak duvar ve hakları olan bir komşu demektir. Medeni Kanun duvarın kime ait olduğunu, masrafı kimin ödediğini ve pencerelerin ve ağaçların nereye konabileceğini yanıtlar. Evin ne kadar sessiz olacağı ise tasarıma ve sahadaki işe bağlıdır.

Bir ikiz villa konusunda karar veriyorsanız, bizimle ya da başka bir yerde, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Parsel planını, sözleşme ifadelerini ve geliştiriciye soracağınız soruları birlikte inceleriz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Romanya Medeni Kanunu, 287/2009 sayılı Kanun, konsolide hali (legislatie.just.ro), Md. 602, 611–616, 646, 651, 659–666 · Binalarda ve kentsel alanlarda akustiğe ilişkin C 125-2013 normunu onaylayan 3384/2013 sayılı Emir (Monitorul Oficial 812 bis, 20.12.2013) · İmar ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun (Monitorul Oficial 661, 10.8.2026), Md. 386 ve 400 · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI)

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Her bölgenin imar yönetmeliği yukarıdaki mesafeleri değiştirebilir; imzalamadan önce bağımsız bir avukata danışın.