في فبراير 1990 فتح المرسوم بقانون 61/1990 بيع شقق الدولة للسكان، وفي 1992 وسّعه القانون 85/1992، بالتقسيط أيضاً.
وفق بيانات المعهد الوطني للإحصاء، بلغ متوسط التضخم السنوي في رومانيا 256.1% في 1993، بعد تحرير الأسعار.
في 1 يوليو 2005، وفق القانون 348/2004، حُذفت أربعة أصفار من العملة. وفي العقد السابق ليوليو 2005، اقسموا على 10,000.
وفق تعداد 2021، بُني في بوخارست في التسعينيات 780 مبنى متعدد الشقق فقط، مقابل 9,622 في الستينيات. ومعظم المدينة بُني قبل 1990.
بُني 69,841 من أصل 155,212 مبنى سكنياً في إلفوف، المحافظة المحيطة ببوخارست، بين 2001 و2021. إلى هناك انتقل البناء الجديد.
1989 والانتقال إلى السوق: الجواب المختصر
في 1990 بدأت رومانيا تبيع للمستأجرين الشقق التي بنتها الدولة. وفي غضون سنوات قليلة، صار كثير من مستأجري الدولة مالكين. وفي العقد نفسه عاشوا تضخماً بلغ 256% في سنة واحدة، وخصخصة المصانع بالقسائم، وأزمة اقتصادية طويلة. وفي العقد الأول من القرن 21 جاء الناتو والاتحاد الأوروبي وطفرة في الائتمان والبناء، وفي 2008 جاء الانهيار.
وما بقي من كل ذلك في سوق السكن في بوخارست مخزون قديم جداً. فوفق تعداد 2021، بُنيت معظم المباني السكنية متعددة الشقق في المدينة قبل 1990، وفي العقد الأول بعد الثورة بُنيت فيها كتل سكنية أقل مما بُني في أي عقد منذ 1960. ثم انتقل البناء الجديد إلى الخارج، إلى إلفوف.
ببساطة: معظم شقق بوخارست بنتها دولة لم تعد موجودة، وبيعت للمستأجرين وفق قواعد التسعينيات. ومن يشتري شقة كهذه يشتري تاريخها أيضاً، ويفحصه.
الخط الزمني: 20 عاماً بنت السوق
| متى | ماذا حدث | المصدر |
|---|---|---|
| 7 فبراير 1990 | المرسوم بقانون 61/1990: بيع الشقق المبنية بأموال الدولة للسكان | المرسوم بقانون 61/1990 |
| 1991 | القانون 58/1991 بشأن خصخصة الشركات: شهادات ملكية للمواطنين | القانون 55/1995 الذي يحيل إليه |
| 22 يوليو 1992 | القانون 85/1992 يوسّع بيع الشقق للمستأجرين، بالتقسيط أيضاً | القانون 85/1992 |
| نوفمبر 1992 إلى 1993 | تحرير الأسعار. متوسط التضخم السنوي يبلغ 256.1% في 1993 | Britannica، ZF وفق INS |
| 15 يونيو 1995 | القانون 55/1995: «الخصخصة الجماعية»، قسائم خصخصة اسمية | القانون 55/1995 |
| مارس 2004 | رومانيا تنضم إلى الناتو | Britannica |
| 1 يوليو 2005 | «الليو الثقيل»: 10,000 ليو قديم تصبح ليو واحداً | القانون 348/2004 |
| 1 يناير 2007 | رومانيا تنضم إلى الاتحاد الأوروبي | الاتحاد الأوروبي |
| 2009 | قرض طوارئ بقيمة 20 مليار يورو من الاتحاد وصندوق النقد والبنك الدولي. وفي مايو: برنامج «Prima Casă» | Britannica، OUG 60/2009 |
| 2010 | ضريبة القيمة المضافة ترتفع إلى 24%، ورواتب موظفي الدولة تُقتطع بالربع | Britannica |
1990: الشقة التي حصلتم عليها من الدولة
لفهم سوق السكن في رومانيا، يجب البدء من المستأجر. ففي الشيوعية، سكن جزء كبير من سكان المدن في شقق بنتها الدولة وأجّرتها لهم. وفي فبراير 1990، بعد أسابيع قليلة من سقوط تشاوشيسكو، فتح المرسوم بقانون 61/1990 الباب: صار ممكناً بيع الشقق المبنية بأموال الدولة للسكان. وفي 1992 جاء القانون 85/1992، الذي وسّع البيع ليشمل الشقق المبنية بأموال مصانع الدولة ومؤسساتها، وأتاح للمستأجرين شراء الشقة التي سكنوها، بدفعة كاملة أو بالتقسيط.
والنتيجة تظهر حتى اليوم في البيانات. فوفق Eurostat، كان 94% من سكان رومانيا في 2024 يسكنون بيتاً يملكونه، وهي أعلى نسبة في الاتحاد الأوروبي. ووراء هذا الرقم تقف، من بين أمور أخرى، عقود أوائل التسعينيات.
ولمن يشتري اليوم، هذا تفصيل عملي جداً. ففي شقة قديمة في كتلة سكنية، قد تبدأ سلسلة الملكية بعقد بيع من الدولة من تلك السنوات. وكاتب العدل ومحاميكم يريدان رؤيتها كاملة، من العقد الأول حتى مستخرج اليوم.
التسعينيات: مصانع وقسائم وتضخم
بالتوازي مع الشقق، بدأت الدولة تتخلى عن المصانع أيضاً. فوزّع القانون 58/1991 على المواطنين شهادات ملكية، وفي 1995 أضاف القانون 55/1995 «قسائم خصخصة اسمية» لكل مواطن بالغ. على الورق، صار كل روماني مساهماً. وعملياً، وفق Britannica، لم يكن هناك بين 1991 و1996 تقدم يُذكر في حل المشكلات الاقتصادية التي تركها النظام السابق.
وكانت الضربة الكبرى التضخم. ففي نوفمبر 1992 حررت الحكومة الأسعار، وفق توصيات البنك الدولي وصندوق النقد. ووفق بيانات المعهد الوطني للإحصاء، التي نشرتها Ziarul Financiar، بلغ متوسط التضخم السنوي 170.2% في 1991، و210.4% في 1992، و256.1% في 1993. وفي 1997 قفز مجدداً إلى 154.8%. ومُحيت المدخرات بالليو. ووفق Britannica، انكمش الاقتصاد بين 1996 و2000 بأكثر من 15%.
ماذا بقي للناس حين تآكلت العملة؟ بقيت لكثيرين الشقة، أصل لم يُمحَ مع الليو. هذا تفسيري، لا معطى، لكنه يساعد على فهم لماذا يُنظر إلى البيت في رومانيا على أنه ادخار.
وفي تلك السنوات بدأت أيضاً عملية استرداد الأراضي والبيوت المؤممة، وهناك نشأ أحد أعقد النزاعات في سوق السكن الروماني. فقد نص القانون 112/1995 على إعادة بيوت مؤممة معيّنة إلى مالكيها السابقين، وأتاح للمستأجرين الذين سكنوا شققاً أخرى في بيوت كهذه شراءها. وبعد ست سنوات جاء القانون 10/2001، الذي جعل القاعدة الاسترداد عيناً للمالكين السابقين، مع استثناءات، منها بيوت بيعت بالفعل وفق القانون 112/1995. وأثارت العلاقة بين القانونين نزاعات قانونية طويلة. ووفق البوابة القانونية JURIDICE.ro، لم يعد ممكناً الطعن في عقد بيع لمستأجر وُقّع قبل فبراير 2001، لأن الموعد لذلك انقضى في أغسطس 2002. أما في البيع اللاحق، فيجب التحقق من عدم وجود إجراء استرداد معلّق على العقار.
بعبارة أخرى: قد تحمل شقة في بيت قديم في وسط بوخارست قصتين، قصة المستأجر الذي اشترى وقصة العائلة التي أُخذ منها البيت. والقصة الكاملة للتأميم والاسترداد موجودة في الحلقة الثالثة من السلسلة.
العقد الأول من الألفية: الناتو والاتحاد والليو الثقيل
في بداية القرن 21 انقلبت الصورة. فوفق Britannica، بدأ الناتج ينمو، وانخفض التضخم، وتسارعت الخصخصة. وفي مارس 2004 انضمت رومانيا إلى الناتو، وفي 1 يناير 2007 إلى الاتحاد الأوروبي.
معظم شقق بوخارست بنتها دولة لم تعد موجودة، وبيعت للمستأجرين وفق قواعد التسعينيات.
وفي منتصف الطريق، في 1 يوليو 2005، حذفت رومانيا أربعة أصفار من العملة: وفق القانون 348/2004، استُبدلت كل 10,000 ليو قديمة بليو جديد واحد. ومن يقرأ اليوم عقداً أو مستخرجاً من التسعينيات سيرى فيه مبالغ بملايين الليو. هذه ليست أخطاء. إنها ليو قديمة.
وصل المال الأجنبي، وتدفق الائتمان، وعاد البناء. ووصل كثير من الإسرائيليين أيضاً في تلك السنوات، خاصة إلى الأراضي، وما حدث لهم فصّلناه في المقال عن الإسرائيليين في رومانيا بين 2007 و2009.
2008 إلى 2010: الانهيار
ضربت الأزمة العالمية في أواخر 2008 رومانيا بقوة. وفي 2009، وفق Britannica، حصلت على قرض بقيمة 20 مليار يورو من الاتحاد الأوروبي وصندوق النقد والبنك الدولي. وكان الشرط التقشف: ففي 2010 رُفعت ضريبة القيمة المضافة إلى 24%، واقتُطع ربع رواتب موظفي الدولة.
وفي السنة نفسها، 2009، أطلقت الحكومة «Prima Casă»، برنامج ضمانة حكومية للقروض العقارية لمشتري الشقة الأولى، وفق مرسوم الطوارئ OUG 60/2009. ولا يزال البرنامج، بصيغ مختلفة، يرافق سوق السكن. وإن سألتم المحامي إيلان ليبوفيتش، فسيشرح لماذا لا يكرر السوق اليوم ما حدث في 2008.
لماذا معظم شقق بوخارست قديمة
إليكم الأرقام، من الجدول 7.8 من تعداد السكان والمساكن لعام 2021. في بوخارست 27,450 مبنى سكنياً متعدد الشقق:
| فترة البناء | المباني متعددة الشقق في بوخارست |
|---|---|
| قبل 1961 | 2,577 |
| 1961 إلى 1970 | 9,622 |
| 1971 إلى 1980 | 5,415 |
| 1981 إلى 1990 | 4,944 |
| 1991 إلى 2000 | 780 |
| 2001 إلى 2010 | 1,212 |
| 2011 إلى 2021 | 2,888 |
أي: نحو 73% من الكتل السكنية في بوخارست بُنيت في العقود الثلاثة الأخيرة من الشيوعية. وفي التسعينيات كلها بُني في المدينة 780 مبنى متعدد الشقق، أقل من عُشر ما بُني في الستينيات. ومن المهم التذكر أن التعداد يحصي المباني لا الشقق، وأن المبنى الجديد قد يكون أكبر بكثير من الكتلة القديمة.
وأين النمو؟ في إلفوف، المحافظة المحيطة ببوخارست. فوفق الجدول نفسه، من أصل 155,212 مبنى سكنياً في إلفوف، بُني 69,841، أي نحو 45%، بين 2001 و2021. وفي البيوت الخاصة الصورة أوضح: 62,427 من أصل 142,867 بيتاً خاصاً في إلفوف بُنيت في تلك السنوات. وهناك، في بلدات مثل بالوتيشتي، يُبنى كثير من البيوت الجديدة حول العاصمة.
وفي بوخارست نفسها تحرّك شيء أيضاً. فبين 2011 و2021 بُني في المدينة 2,888 مبنى متعدد الشقق، أكثر مما بُني في السنوات الـ20 التي سبقتها مجتمعة. لكن أمام نحو 20,000 كتلة سكنية من الحقبة الشيوعية، يبقى ذلك قليلاً. ومن يشتري شقة قديمة في بوخارست يشتري من الأغلبية. ومن يشتري جديداً يشتري من الأقلية، وغالباً خارج المركز.
ماذا يعني هذا لكم كمشترين
- الشقة القديمة: سلسلة ملكية كاملة. اطلبوا كل العقود، من البيع الأول من الدولة حتى اليوم، ومستخرجاً حديثاً من سجل العقارات. دليل المستخرج.
- فحص مطالبات الاسترداد. في مبنى أو أرض أُمّما، يُتحقق من عدم وجود مطالبة مفتوحة. وفي شقة اشتُريت وفق القانون 112/1995 يُتحقق من ذلك مرتين. فصّلنا ذلك في المقال عن فحص المطالبات.
- سنة البناء تحدد الفحص الهندسي. وكيف تُقرأ، في الحلقة عن تشاوشيسكو وفي المقال عن خطر الزلازل.
- المبالغ القديمة بالليو القديم. العقد السابق ليوليو 2005 مقوّم بالليو القديم. اقسموا على 10,000.
- درس 2008: اشتروا المسجَّل، لا الموعود. عقار مسجّل في السجل، ورخصة بناء يمكن رؤيتها، وعقد لدى كاتب العدل. لماذا ترون رخصة البناء قبل الدفع.
- البناء الجديد في إلفوف: افحصوا المخطط. شهادة التخطيط، وPUG وPUZ، كما شرحنا هنا.
- التمويل. إن كنتم تحتاجون إلى قرض عقاري: تمويل حتى 70%، ورأس مال ذاتي 30% على الأقل. التفاصيل في دليل القروض العقارية.
أسئلة شائعة
كيف حصل الرومانيون على ملكية شقق الدولة؟
وفق المرسوم بقانون 61/1990 الصادر في فبراير 1990 والقانون 85/1992، بيعت الشقق المبنية بأموال الدولة للسكان، واستطاع المستأجرون شراء الشقة التي سكنوها، بدفعة كاملة أو بالتقسيط. وهذا أحد أسباب انتشار ملكية الشقق في رومانيا إلى هذا الحد.
كم بلغ التضخم في رومانيا في التسعينيات؟
وفق بيانات المعهد الوطني للإحصاء، بلغ متوسط التضخم السنوي 256.1% في 1993، بعد 170.2% في 1991 و210.4% في 1992. وفي 1997 قفز مجدداً إلى 154.8%. وفي 2005 حُذفت أربعة أصفار من الليو.
لماذا معظم المباني السكنية متعددة الشقق في بوخارست قديمة؟
لأن معظمها بنته الدولة بين 1961 و1990: وفق تعداد 2021، 19,981 من أصل 27,450 مبنى متعدد الشقق. وفي التسعينيات توقف البناء تقريباً، وانتقل البناء الجديد في السنوات الأخيرة إلى حد كبير إلى إلفوف.
ماذا فعلت رومانيا في أزمة 2008؟
في 2009 حصلت على قرض بقيمة 20 مليار يورو من الاتحاد الأوروبي وصندوق النقد والبنك الدولي، وفي المقابل فرضت التقشف: ضريبة قيمة مضافة بنسبة 24% واقتطاع ربع رواتب موظفي الدولة. وفي السنة نفسها أُطلق أيضاً برنامج «Prima Casă».
ما القانون 112/1995، ولماذا يهمّ المشتري؟
هو القانون الذي أتاح للمستأجرين في البيوت المؤممة شراء الشقق التي سكنوها، في حين أُعيدت بيوت أخرى إلى مالكيها السابقين. وأثارت العلاقة بينه وبين قانون الاسترداد 10/2001 نزاعات قانونية طويلة، ولذلك في شقة كهذه يفحص محامٍ مستقل التاريخ القانوني للمبنى قبل التوقيع.
ماذا يُفحص في شقة قديمة في بوخارست بيعت يوماً من الدولة؟
سلسلة ملكية كاملة من العقد الأول، ومستخرج حديث من سجل العقارات، وعدم وجود مطالبات استرداد، وسنة البناء والحالة الهندسية، ووضع جمعية الملّاك. ويمرّ محامٍ مستقل على كل ذلك قبل التوقيع.
الخلاصة
انتقلت رومانيا في عشرين عاماً من دولة تملك فيها الدولة البيوت، إلى دولة يملك فيها الجميع تقريباً بيوتهم. ومرّ الطريق بالتضخم والخصخصة والطفرة والأزمة، وترك في بوخارست مخزون شقق قديماً وسلاسل ملكية تبدأ في التسعينيات. هذا ليس سبباً لعدم الشراء. إنه سبب لمعرفة ما يجب فحصه.
إن كنتم تفكرون في شقة قديمة في بوخارست أو بيت جديد في إلفوف، حدّدوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نبني معاً قائمة الفحوص التي تناسب العقار.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر: المرسوم بقانون 61/1990 (cdep.ro) · القانون 112/1995، المادة 9 (lege5.ro) · JURIDICE.ro: القانون 112/1995 وشراء شقة مؤممة · القانون 85/1992 (cdep.ro) · القانون 55/1995 (cdep.ro) · القانون 348/2004 (legislatie.just.ro) · OUG 60/2009 (legislatie.just.ro) · Britannica: Romania, the revolution of 1989 and after · Ziarul Financiar: مؤشر أسعار المستهلك وفق INS · تعداد 2021، الجدول 7.8 · Eurostat: 68% من سكان الاتحاد يملكون بيوتهم · الاتحاد الأوروبي: رومانيا
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الوصف التاريخي يستند إلى المصادر أعلاه، والقواعد صحيحة حتى 17 أكتوبر 2026. قبل اتخاذ القرار، استشيروا محامياً مستقلاً.
السلسلة: درس في التاريخ
- من روما وداقيا: لماذا الرومانية لغة لاتينية
- ثلاث إمارات ووحدتان: 1859 و1918
- التأميم والاسترداد: لماذا لا تزال المطالبات بالأراضي قائمة
- صعود تشاوشيسكو وسقوطه
- 1989 والانتقال إلى اقتصاد السوق (أنتم هنا)
- الاتحاد الأوروبي وشنغن
- الإيمان والأعياد والأعمال
- يهود رومانيا والصلة بإسرائيل
- بوخارست، «باريس الصغيرة»
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
