В феврале 1990 года Декрет-закон 61/1990 открыл продажу госквартир населению, а в 1992 году Закон 85/1992 ее расширил, в том числе в рассрочку.
По данным Национального института статистики, среднегодовая инфляция в Румынии достигла 256,1% в 1993 году, после либерализации цен.
1 июля 2005 года по Закону 348/2004 с валюты убрали четыре нуля. В договоре, заключенном до июля 2005 года, делите на 10 000.
По переписи 2021 года в Бухаресте в 1990-е построили лишь 780 многоквартирных зданий против 9 622 в 1960-е. Большая часть города старше 1990 года.
69 841 из 155 212 жилых зданий Ильфова, жудеца вокруг Бухареста, построены с 2001 по 2021 год. Туда и переместилось новое строительство.
1989 год и переход к рынку: коротко
В 1990 году Румыния начала продавать квартиры, построенные государством, людям, которые в них жили. За несколько лет многие государственные съемщики стали собственниками. В то же десятилетие они пережили инфляцию, достигавшую 256% за один год, приватизацию заводов через ваучеры и долгий экономический спад. 2000-е годы принесли НАТО, Европейский союз и кредитно-строительный бум, а 2008 год принес кризис.
Все это оставило на рынке жилья Бухареста очень старый фонд. По переписи 2021 года большинство многоквартирных зданий города построены до 1990 года, а в первое десятилетие после революции там построили меньше домов, чем в любое десятилетие с 1960 года. Новое строительство позже переместилось наружу, в Ильфов.
Проще говоря: большинство квартир в Бухаресте построило государство, которого больше нет, и продало их жильцам по правилам 1990-х годов. Покупая такую квартиру, Вы покупаете и ее историю, и Вы ее проверяете.
Хронология: 20 лет, которые создали рынок
| Когда | Что произошло | Источник |
|---|---|---|
| 7 февраля 1990 года | Декрет-закон 61/1990: продажа населению жилья, построенного на государственные средства | Декрет-закон 61/1990 (на румынском) |
| 1991 | Закон 58/1991 о приватизации компаний: сертификаты собственности для граждан | Закон 55/1995, который на него ссылается (на румынском) |
| 22 июля 1992 года | Закон 85/1992 расширяет продажу квартир жильцам, в том числе в рассрочку | Закон 85/1992 (на румынском) |
| Ноябрь 1992 года – 1993 год | Либерализация цен. Среднегодовая инфляция достигает 256,1% в 1993 году | Britannica, ZF со ссылкой на INS (на румынском) |
| 15 июня 1995 года | Закон 55/1995: «массовая приватизация», именные приватизационные ваучеры | Закон 55/1995 (на румынском) |
| Март 2004 года | Румыния вступает в НАТО | Britannica |
| 1 июля 2005 года | «Тяжелый лей»: 10 000 старых леев становятся 1 новым леем | Закон 348/2004 (на румынском) |
| 1 января 2007 года | Румыния вступает в Европейский союз | Европейский союз |
| 2009 | Экстренный кредит в 20 млрд € от ЕС, МВФ и Всемирного банка. А в мае: программа «Prima Casă» | Britannica, OUG 60/2009 (на румынском) |
| 2010 | НДС повышается до 24%, а зарплаты в госсекторе сокращаются на четверть | Britannica |
1990: квартира, полученная от государства
Чтобы понять рынок жилья Румынии, нужно начать со съемщика. При коммунизме значительная часть горожан жила в квартирах, которые государство построило и сдавало им. В феврале 1990 года, всего через несколько недель после падения Чаушеску, Декрет-закон 61/1990 открыл дверь: квартиры, построенные на государственные средства, можно было продавать населению. В 1992 году вышел Закон 85/1992, который распространил продажу на квартиры, построенные на средства государственных предприятий и учреждений, и позволил жильцам выкупить квартиру, в которой они жили, сразу или в рассрочку.
Результат до сих пор виден в данных. По данным Eurostat, в 2024 году 94% людей в Румынии жили в собственном жилье, это самая высокая доля в Европейском союзе. За этой цифрой стоят, среди прочего, договоры начала 1990-х годов.
Для сегодняшнего покупателя это очень практическая деталь. В старой квартире в многоквартирном доме цепочка прав собственности может начинаться с договора купли-продажи с государством тех лет. Ваш нотариус и юрист хотят видеть ее полностью, от первого договора до сегодняшней выписки.
1990-е годы: заводы, ваучеры и инфляция
Наряду с квартирами государство начало расставаться и со своими заводами. Закон 58/1991 дал гражданам сертификаты собственности, а в 1995 году Закон 55/1995 добавил именные «приватизационные ваучеры» для взрослых граждан. На бумаге каждый румын стал акционером. На практике, по данным Britannica, в 1991–1996 годах в решении экономических проблем, оставленных старым режимом, было достигнуто мало.
Главным ударом стала инфляция. В ноябре 1992 года правительство либерализовало цены, как рекомендовали Всемирный банк и МВФ. По данным Национального института статистики, опубликованным Ziarul Financiar, среднегодовая инфляция составила 170,2% в 1991 году, 210,4% в 1992 году и 256,1% в 1993 году. В 1997 году она снова подскочила, до 154,8%. Сбережения в леях были уничтожены. По данным Britannica, в 1996–2000 годах экономика сократилась более чем на 15%.
Что оставалось у людей, пока валюта таяла? У многих оставалась квартира, актив, который не исчез вместе с леем. Это моя интерпретация, а не статистика, но она помогает объяснить, почему в Румынии жилье воспринимается как сбережения.
В те же годы началась реституция национализированных земель и домов, и именно там начался один из самых запутанных конфликтов на рынке жилья Румынии. Закон 112/1995 предусматривал, что некоторые национализированные дома будут возвращены бывшим собственникам, и позволял жильцам других квартир в таких домах выкупить их. Через шесть лет вышел Закон 10/2001, который сделал общим правилом реституцию в натуре бывшим собственникам, с исключениями, среди которых дома, уже проданные по Закону 112/1995. Соотношение двух законов привело к долгим правовым спорам. По данным юридического портала JURIDICE.ro, продажу жильцу, заключенную до февраля 2001 года, оспорить уже нельзя, потому что срок для этого истек в августе 2002 года. Для более поздней продажи нужно проверить, что по объекту не ведется процедура реституции.
Иными словами: квартира в старом доме в центре Бухареста может нести две истории, историю жильца, который ее купил, и историю семьи, у которой ее забрали. Полная история национализации и реституции в третьем выпуске серии.
2000-е годы: НАТО, ЕС и тяжелый лей
В начале 21-го века картина изменилась. По данным Britannica, ВВП начал расти, инфляция снизилась, а приватизация ускорилась. В марте 2004 года Румыния вступила в НАТО, а 1 января 2007 года в Европейский союз.
Большинство квартир в Бухаресте построило государство, которого больше нет, и продало их жильцам по правилам 1990-х годов.
На полпути, 1 июля 2005 года, Румыния убрала четыре нуля со своей валюты: по Закону 348/2004 10 000 старых леев обменивались на один новый лей. Тот, кто читает сегодня договор или выписку 1990-х годов, увидит суммы в миллионах леев. Это не ошибки. Это старые леи.
Пришли иностранные деньги, потекли кредиты, вернулось строительство. В те годы приехали и многие израильтяне, в основном за землей, и мы описали, что с ними произошло, в нашей статье об израильтянах в Румынии в 2007–2009 годах.
2008–2010: кризис
Глобальный кризис конца 2008 года сильно ударил по Румынии. В 2009 году, по данным Britannica, она получила кредит в 20 млрд € от Европейского союза, МВФ и Всемирного банка. Условием была жесткая экономия: в 2010 году НДС повысили до 24%, а зарплаты в госсекторе сократили на четверть.
В том же 2009 году правительство запустило «Prima Casă», программу ипотеки с государственной гарантией для покупателей первого жилья, по чрезвычайному постановлению OUG 60/2009. В разных формах программа до сих пор влияет на рынок жилья. А если спросить адвоката Илана Лейбовича, он объяснит, почему сегодняшний рынок не повторение 2008 года.
Почему большинство квартир в Бухаресте старые
Вот цифры из таблицы 7.8 переписи населения и жилищного фонда 2021 года. В Бухаресте 27 450 многоквартирных зданий:
| Период постройки | Многоквартирные здания в Бухаресте |
|---|---|
| До 1961 года | 2 577 |
| 1961–1970 | 9 622 |
| 1971–1980 | 5 415 |
| 1981–1990 | 4 944 |
| 1991–2000 | 780 |
| 2001–2010 | 1 212 |
| 2011–2021 | 2 888 |
Иными словами, около 73% многоквартирных домов Бухареста построены в последние три десятилетия коммунизма. За все 1990-е годы в городе выросло 780 многоквартирных зданий, меньше десятой части того, что построили в 1960-е. Учтите, что перепись считает здания, а не квартиры, и новое здание может быть намного больше старого дома.
А где рост? В Ильфове, жудеце вокруг Бухареста. По той же таблице из 155 212 жилых зданий Ильфова 69 841, около 45%, построены с 2001 по 2021 год. По индивидуальным домам картина еще резче: 62 427 из 142 867 индивидуальных домов Ильфова построены в эти годы. Именно там, в таких коммунах, как Балотешть, вырастает большая часть новых домов вокруг столицы.
Кое-что сдвинулось и в самом Бухаресте. С 2011 по 2021 год в городе выросло 2 888 многоквартирных зданий, больше, чем за предыдущие 20 лет вместе взятые. Но на фоне почти 20 000 домов коммунистической эпохи это все еще немного. Если Вы покупаете старую квартиру в Бухаресте, Вы покупаете большинство. Если покупаете новую, Вы покупаете меньшинство, и обычно за пределами центра.
Что это значит для Вас как покупателя
- Старая квартира: полная цепочка прав собственности. Попросите все договоры, от первой продажи государством до сегодняшнего дня, и актуальную выписку из земельной книги. Наше руководство по выписке.
- Проверка на реституционные претензии. Для здания или земли, которые были национализированы, проверьте, что нет открытой претензии. Для квартиры, купленной по Закону 112/1995, проверьте дважды. Подробности в нашей статье о проверке утверждений.
- Год постройки определяет инженерную проверку. Как его читать, в выпуске о Чаушеску и в нашей статье о сейсмическом риске.
- Старые суммы в старых леях. Договор, заключенный до июля 2005 года, выражен в старых леях. Делите на 10 000.
- Урок 2008 года: покупайте зарегистрированное, а не обещанное. Объект, внесенный в реестр, разрешение на строительство, которое можно увидеть, и нотариальный договор. Почему разрешение смотрят до оплаты.
- Новостройка в Ильфове: проверьте план. Градостроительный сертификат, PUG и PUZ, как мы объясняем здесь.
- Финансирование. Если Вам нужна ипотека: финансирование до 70% и собственные средства не менее 30%. Подробности в нашем руководстве по ипотеке.
Часто задаваемые вопросы
Как румыны стали собственниками государственных квартир?
По Декрету-закону 61/1990 от февраля 1990 года и Закону 85/1992 квартиры, построенные на государственные средства, продавались населению, и жильцы могли выкупить квартиру, в которой жили, сразу или в рассрочку. Это одна из причин, почему собственное жилье так распространено в Румынии.
Насколько высокой была инфляция в Румынии в 1990-е годы?
По данным Национального института статистики, среднегодовая инфляция достигла 256,1% в 1993 году, после 170,2% в 1991 году и 210,4% в 1992 году. В 1997 году она снова подскочила до 154,8%. В 2005 году с лея убрали четыре нуля.
Почему большинство многоквартирных зданий в Бухаресте старые?
Потому что большинство из них построило государство с 1961 по 1990 год: по переписи 2021 года это 19 981 из 27 450 многоквартирных зданий. В 1990-е годы строительство почти остановилось, а новое строительство последних лет в значительной мере ушло в Ильфов.
Что сделала Румыния в кризис 2008 года?
В 2009 году она получила кредит в 20 млрд € от Европейского союза, МВФ и Всемирного банка и взамен ввела жесткую экономию: НДС 24% и сокращение зарплат в госсекторе на четверть. В тот же год была запущена программа «Prima Casă».
Что такое Закон 112/1995 и почему он важен покупателю?
Это закон, который позволил жильцам национализированных домов выкупить квартиры, в которых они жили, тогда как другие дома были возвращены бывшим собственникам. Его соотношение с законом о реституции, Законом 10/2001, привело к долгим правовым спорам, поэтому для такой квартиры независимый юрист проверяет юридическую историю здания до подписания.
Что проверить в старой квартире в Бухаресте, которую когда-то продало государство?
Полную цепочку прав собственности с первого договора, актуальную выписку из земельной книги, отсутствие реституционных претензий, год постройки и инженерное состояние, а также положение дел в ассоциации собственников. Независимый юрист проходит все это до подписания.
Итог
За двадцать лет Румыния прошла путь от страны, где арендодателем было государство, до страны, где почти каждый владеет жильем. Дорога шла через инфляцию, приватизацию, бум и кризис, и она оставила Бухаресту старый жилой фонд и цепочки прав собственности, которые начинаются в 1990-е годы. Это не причина не покупать. Это причина знать, что проверять.
Если Вы рассматриваете старую квартиру в Бухаресте или новый дом в Ильфове, запишитесь на получасовой звонок со мной. Вместе мы составим список проверок, подходящий к объекту.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Декрет-закон 61/1990 (cdep.ro) (на румынском) · Закон 112/1995, статья 9 (lege5.ro) (на румынском) · JURIDICE.ro: Закон 112/1995 и покупка национализированной квартиры (на румынском) · Закон 85/1992 (cdep.ro) (на румынском) · Закон 55/1995 (cdep.ro) (на румынском) · Закон 348/2004 (legislatie.just.ro) (на румынском) · OUG 60/2009 (legislatie.just.ro) (на румынском) · Britannica: Romania, the revolution of 1989 and after · Ziarul Financiar: индекс потребительских цен по данным INS (на румынском) · Перепись 2021 года, таблица 7.8 (на румынском) · Eurostat: 68% жителей ЕС владеют своим жильем · Европейский союз: Румыния
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Исторический рассказ основан на перечисленных источниках, правила актуальны на 17 октября 2026 года. Прежде чем принимать решение, проконсультируйтесь с независимым юристом.
Серия: урок истории
- От Рима и Дакии: почему румынский язык латинский
- Три княжества и два объединения: 1859 и 1918
- Национализация и реституция: почему претензии на землю существуют до сих пор
- Взлет и падение Чаушеску
- 1989 год и переход к рыночной экономике (Вы здесь)
- ЕС и Шенген
- Вера, праздники и бизнес
- Евреи Румынии и связь с Израилем
- Бухарест, «маленький Париж»
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
