Вступление 1 января 2007 года пришло с переходными периодами для земли, ограничениями для работников до 2014 года и мониторингом правосудия до 2023 года.
По статье 6 гражданин страны вне ЕС приобретает землю только по договору и на условиях взаимности. Гражданин ЕС покупает как румын, по статье 3.
Воздушный и морской контроль закончился 31 марта 2024 года, сухопутный 1 января 2025 года. Поездка из Балотешть в Вену больше не стоит у шлагбаума.
С марта 2024 года дни в Румынии считаются вместе со всей Шенгенской зоной. ETIAS стоимостью 20 € ожидается в последнем квартале 2026 года.
С 10 июля 2027 года, по Регламенту 2024/1624, наличные платежи от 10 000 € за товары или услуги будут запрещены по всему ЕС.
ЕС и Шенген: коротко
Румыния подписала договор о вступлении в ЕС 25 апреля 2005 года и стала членом союза 1 января 2007 года. Но членство приходило поэтапно: переходные периоды для покупки земли, механизм мониторинга судебной системы, закрытый только в 2023 году, ограничения для румынских работников, снятые в 2014 году, и Шенген в два шага, по воздуху и морю в 2024 году и по суше в 2025 году.
Для того, кто покупает дом в Румынии сегодня, эта история объясняет три вещи: почему гражданин ЕС покупает землю как румын, а израильтянин нет, почему каждый денежный перевод проверяется по европейским правилам и почему Ваши дни в Румынии теперь считаются вместе с Грецией и Италией.
Проще говоря: ЕС изменил Румынию вокруг дома: деньги, границы и рынок. Но для израильтян он не изменил правило о том, на чье имя регистрируется земля.
Хронология: 20 лет поэтапного вступления
| Когда | Что произошло | Источник |
|---|---|---|
| 25 апреля 2005 года | Болгария и Румыния подписывают договор о вступлении в Люксембурге | CVCE |
| Ноябрь 2005 года | Закон 312/2005: правила покупки земли иностранцами, включая переходные периоды | Закон 312/2005 (на румынском) |
| 1 января 2007 года | Румыния вступает в ЕС. Начинает работу механизм мониторинга правосудия и борьбы с коррупцией (CVM) | Европейский союз |
| 2012 | Через 5 лет: граждане ЕС, не проживающие в Румынии, могут покупать землю под второе жилье | Закон 312/2005, статья 4 (на румынском) |
| 1 января 2014 года | Через 7 лет: сельскохозяйственные и лесные земли для граждан ЕС, и сняты последние ограничения для румынских работников | Закон 312/2005, статья 5 (на румынском), Европейская комиссия |
| 15 сентября 2023 года | Комиссия закрывает CVM | Европейская комиссия |
| 31 марта 2024 года | Шенген по воздуху и морю: нет паспортного контроля на внутренних рейсах | Европейская комиссия |
| 1 января 2025 года | Полный Шенген: контроль на сухопутных границах снят после решения Совета от 12 декабря 2024 года | Европейская комиссия |
| Октябрь 2025 года | Начинает работу система въезда и выезда ЕС, EES | Travel to Europe |
| 4-й квартал 2026 года (ожидается) | ETIAS: онлайн-разрешение на поездку для посетителей без визы, стоимостью 20 € | Travel to Europe |
| 10 июля 2027 года | Регламент ЕС о противодействии отмыванию денег: наличные платежи от 10 000 € в торговле запрещены | EUR-Lex |
2007: членство с испытательным сроком
25 апреля 2005 года в аббатстве Ноймюнстер в Люксембурге президент Румынии Траян Бэсеску и премьер-министр Болгарии подписали договор о вступлении. Меньше чем через два года, 1 января 2007 года, Румыния была внутри.
Но «внутри» не означало то же самое, что для старых членов. ЕС создал для Румынии и Болгарии особый механизм, CVM, который отслеживал судебную реформу и борьбу с коррупцией. Он действовал 16 лет, пока Комиссия не закрыла его 15 сентября 2023 года, придя к выводу, что Румыния выполнила свои ориентиры. С тех пор Румынию оценивают, как любое другое государство-член, в ежегодном докладе о верховенстве права.
Румынским работникам тоже пришлось ждать. По данным Европейской комиссии, последние ограничения на работу румын и болгар в других странах ЕС были сняты только 1 января 2014 года. К этому дню, согласно заявлению, в других государствах-членах уже жили более трех миллионов человек из Болгарии и Румынии.
Почему это важно покупателю? Потому что некоторые правила, с которыми Вы столкнетесь при покупке, прежде всего проверка происхождения денег, теперь исходят из европейской рамки. А судебная система, которую 16 лет контролировали извне, является частью картины, которую Вы хотите понять до покупки.
Земля: что ЕС изменил, а что нет
Перед вступлением Румыния приняла Закон 312/2005, который определяет, кто может покупать землю. По статье 3 гражданин государства-члена ЕС покупает землю на тех же условиях, что и гражданин Румынии. Но были переходные периоды: по статье 4 гражданин ЕС, не проживающий в Румынии, должен был ждать 5 лет с момента вступления, чтобы купить землю под второе жилье, а по статье 5 7 лет для сельскохозяйственных и лесных земель. Оба периода уже позади.
А израильтяне? Статья 6 не изменилась: гражданин страны вне ЕС приобретает землю только на основании международного договора и на условиях взаимности. Поэтому израильтянин по-прежнему не может зарегистрировать землю в Румынии напрямую на свое имя. Сам дом зарегистрировать можно, и обычных путей два: право суперфиция или румынская компания. Право суперфиция (drept de superficie) дает Вам собственность на дом, построенный на чужой земле, и вносится в земельную книгу, как любое другое право. При румынской компании земля и дом принадлежат компании, а компания принадлежит Вам. Мы объясняем оба пути в статье о собственности на землю и в статье о покупке через компанию.
И есть момент, который многие израильтяне упускают. Тот, у кого есть еще и паспорт государства-члена ЕС, румынский, польский, немецкий или любой другой, покупает как гражданин ЕС по статье 3. Что это значит на практике, в нашей статье о румынском паспорте и покупке недвижимости.
Шенген: два шага
Шенгена Румыния ждала намного дольше, чем ЕС. Первый шаг пришел 31 марта 2024 года: был снят паспортный контроль на внутренних воздушных и морских границах. Рейс из Бухареста в Рим стал внутренним шенгенским рейсом. Второй шаг пришел после того, как министры юстиции и внутренних дел ЕС приняли решение 12 декабря 2024 года, и 1 января 2025 года был снят и контроль на сухопутных границах. Поездка на машине из Балотешть в Будапешт или Вену больше не останавливается у паспортного шлагбаума.
ЕС изменил Румынию вокруг дома: деньги, границы и рынок. Но для израильтян он не изменил правило о том, на чье имя регистрируется земля.
Для израильтян членство в Шенгене прежде всего изменило подсчет дней. С марта 2024 года дни в Румынии считаются вместе со всей Шенгенской зоной, в едином лимите 90 дней в любые 180. Система въезда и выезда ЕС, EES, начала работу в октябре 2025 года и в цифровом виде фиксирует въезды и выезды посетителей из-за пределов ЕС, с изображением лица и отпечатками пальцев, а ETIAS, онлайн-разрешение на поездку стоимостью 20 €, ожидается в последнем квартале 2026 года. Все расчеты мы разбираем в статье о Румынии в Шенгене и в статье о правиле 90/180 для владельцев недвижимости.
А чего Шенген не изменил: покупка дома не дает Вам права оставаться сверх лимита. Если Вы хотите жить в Румынии, Вам нужен вид на жительство, как мы объясняем здесь.
Единый рынок: что он дает дому
Шенген это границы. Единый рынок это все остальное, и Румыния находится в нем с 2007 года. Она входит в таможенный союз ЕС, внутри которого таможенные пошлины не взимаются с товаров, перемещаемых между государствами-членами. Для того, кто обставляет дом, это значит, что диван из Италии или кухня из Германии попадают в Балотешть без таможенной пошлины. То, что приходит из Израиля, другая история, потому что Израиль вне союза. Подробности в статье о перевозке вещей в Румынию.
Люди тоже передвигаются свободно. С 2014 года румыны работают в любой стране ЕС без разрешения, и граждане ЕС точно так же работают в Румынии. А если у Вас есть и паспорт ЕС, тот же принцип работает в Вашу пользу: Вы въезжаете в Румынию как гражданин ЕС, а не как турист.
Деньги: европейские правила, румынская валюта
Румыния в ЕС, но не в еврозоне. Валюта по-прежнему лей, а переход на евро это отдельная история, о которой мы пишем здесь.
Европейской является проверка денег. Румынский Закон 129/2019 о противодействии отмыванию денег, написанный в рамках правил ЕС, обязывает нотариуса и банк проверять сделку и источник средств. А с 10 июля 2027 года, по Регламенту ЕС 2024/1624, наличные платежи от 10 000 € за товары или услуги будут запрещены по всему ЕС.
Для покупателя из Израиля смысл простой: деньги уходят со счета на Ваше имя, с документами, объясняющими, откуда они, и приходят на счет, указанный в договоре. Израиль не в ЕС, поэтому перевод из Израиля является международным, с проверками с обеих сторон. Как сделать это правильно, в нашем руководстве по переводу денег и в статье об источнике средств.
Что это значит для Вас как покупателя
- На чье имя земля. Израильтянин без паспорта ЕС: право суперфиция или румынская компания. С паспортом государства-члена ЕС: как гражданин Румынии.
- Сельскохозяйственная земля другая история. Даже для гражданина ЕС продажа сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории проходит через процедуру преимущественного права покупки по Закону 17/2014.
- Один подсчет дней на весь Шенген. Планируйте пребывание в доме исходя из единого лимита 90 дней в любые 180.
- ETIAS на подходе. Перед перелетом, когда система заработает, проверьте требования на официальном сайте ЕС.
- Деньги со счета на Ваше имя. С объясненным источником, без наличных и с полной ценой в нотариальном акте.
- Валюта. Цены часто объявляют в евро, но налоги румынским властям платятся в леях. Спросите нотариуса, какой обменный курс будет применен.
- Финансирование. Если Вам нужна ипотека: финансирование до 70% и собственные средства не менее 30%. Наше руководство по румынской ипотеке.
Часто задаваемые вопросы
Когда Румыния вступила в ЕС и Шенген?
В ЕС 1 января 2007 года, после подписания договора о вступлении 25 апреля 2005 года. В Шенген в два этапа: воздушные и морские границы 31 марта 2024 года, сухопутные границы 1 января 2025 года.
Позволяет ли членство в ЕС израильтянам покупать землю в Румынии?
Нет. По статье 6 Закона 312/2005 гражданин страны вне ЕС приобретает землю только на основании международного договора и на условиях взаимности. Израильтянин покупает дом через право суперфиция или румынскую компанию. Тот, у кого есть еще и паспорт государства-члена ЕС, покупает как гражданин ЕС.
Что изменилось для израильтян, когда Румыния вошла в Шенген?
С 31 марта 2024 года дни в Румынии считаются вместе со всей Шенгенской зоной, в едином лимите 90 дней в любые 180. С января 2025 года также нет паспортного контроля на сухопутных границах с соседними шенгенскими странами.
Используется ли в Румынии евро?
Нет. Румыния член ЕС, но ее валюта лей. Цены на недвижимость часто объявляют в евро, но налоги властям платятся в леях.
У меня есть и паспорт ЕС. Что это меняет при покупке в Румынии?
По статье 3 Закона 312/2005 гражданин государства-члена ЕС приобретает землю на тех же условиях, что и гражданин Румынии, а переходные периоды закончились. Иными словами, Вы можете зарегистрировать на свое имя и землю, а не только дом. Для сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории есть дополнительные правила.
Что такое CVM и почему это важно?
Механизм мониторинга, который ЕС применял к Румынии и Болгарии с 2007 года и который охватывал судебную систему и борьбу с коррупцией. Комиссия закрыла его 15 сентября 2023 года, и с тех пор Румынию оценивают в ежегодном докладе о верховенстве права, как любое государство-член.
Итог
Румыния 2026 года полностью европейская страна: в едином рынке, в Шенгене и под европейскими правилами о деньгах. Не изменилось правило, которое важнее всего для израильтян: земля регистрируется в зависимости от гражданства, поэтому путь к дому проходит через право суперфиция, румынскую компанию или паспорт ЕС. Понимание этой разницы заранее экономит месяцы.
Если Вы рассматриваете покупку и хотите знать, какой путь регистрации подходит Вам, запишитесь на получасовой звонок со мной, и мы вместе его разберем.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: CVCE: договор о вступлении Болгарии и Румынии, 25.4.2005 · Европейский союз: Румыния · Закон 312/2005 (lege5.ro) (на румынском) · Европейская комиссия: конец ограничений для работников, 1.1.2014 · Европейская комиссия: CVM · Европейская комиссия: Румыния и Болгария полностью в Шенгене · Travel to Europe: график EES и ETIAS · Travel to Europe: новости ETIAS · EUR-Lex: Регламент 2024/1624 · Закон 129/2019 (legislatie.just.ro) (на румынском) · Европейская комиссия: таможенный союз · Закон 17/2014 (Министерство сельского хозяйства Румынии) (на румынском)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года, а дата запуска ETIAS еще окончательно не установлена. Прежде чем принимать решение, проконсультируйтесь с независимым юристом.
Серия: урок истории
- От Рима и Дакии: почему румынский язык латинский
- Три княжества и два объединения: 1859 и 1918
- Национализация и реституция: почему претензии на землю существуют до сих пор
- Взлет и падение Чаушеску
- 1989 год и переход к рыночной экономике
- ЕС и Шенген (Вы здесь)
- Вера, праздники и бизнес
- Евреи Румынии и связь с Израилем
- Бухарест, «маленький Париж»
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
