رومانيا في الاتحاد وشنغن: ما تغيّر للمشترين منذ 2007

الاتحاد وشنغن: الجواب المختصر

وقّعت رومانيا معاهدة الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي في 25 أبريل 2005 وأصبحت عضواً في 1 يناير 2007. لكن الانضمام جاء على مراحل: فترات انتقالية لشراء الأراضي، وآلية رقابة على القضاء لم تُغلق إلا في 2023، وقيود على العمال الرومانيين أُزيلت في 2014، وشنغن على دفعتين، جواً وبحراً في 2024 وبراً في 2025.

لمن يشتري اليوم بيتاً في رومانيا، يفسّر هذا التاريخ ثلاثة أمور: لماذا يشتري المواطن الأوروبي الأرض كالروماني ولا يشتريها الإسرائيلي كذلك، ولماذا يُفحص كل تحويل مالي وفق قواعد أوروبية، ولماذا تُحسب أيامكم في رومانيا اليوم مع اليونان وإيطاليا.

ببساطة: غيّر الاتحاد رومانيا من حول البيت: المال والحدود والسوق. أما القاعدة التي تحدد باسم من تُسجَّل الأرض، فلم يغيّرها للإسرائيليين.

الخط الزمني: 20 عاماً من الانضمام على مراحل

متى	ماذا حدث	المصدر
25 أبريل 2005	توقيع معاهدة انضمام بلغاريا ورومانيا في لوكسمبورغ	CVCE
نوفمبر 2005	القانون 312/2005: قواعد شراء الأجانب للأراضي، بما فيها الفترات الانتقالية	القانون 312/2005
1 يناير 2007	رومانيا عضو في الاتحاد الأوروبي. وتُفتح آلية الرقابة على القضاء ومكافحة الفساد (CVM)	الاتحاد الأوروبي
2012	بعد 5 سنوات: مواطنو الاتحاد غير المقيمين في رومانيا يستطيعون شراء أرض لبيت عطلة	القانون 312/2005، المادة 4
1 يناير 2014	بعد 7 سنوات: الأراضي الزراعية والغابات لمواطني الاتحاد، وإزالة آخر القيود على العمال الرومانيين	القانون 312/2005، المادة 5، المفوضية الأوروبية
15 سبتمبر 2023	المفوضية تُغلق آلية الرقابة CVM	المفوضية الأوروبية
31 مارس 2024	شنغن جواً وبحراً: لا فحص لجوازات السفر في الرحلات الداخلية	المفوضية الأوروبية
1 يناير 2025	شنغن الكاملة: إلغاء الفحص على الحدود البرية، وفق قرار المجلس الصادر في 12 ديسمبر 2024	المفوضية الأوروبية
أكتوبر 2025	بدء تشغيل نظام الدخول والخروج في الاتحاد، EES	Travel to Europe
الربع 4 من 2026 (متوقع)	ETIAS: تصريح سفر إلكتروني للزوار المعفيين من التأشيرة، بتكلفة 20 يورو	Travel to Europe
10 يوليو 2027	لائحة الاتحاد لمكافحة غسل الأموال: حظر الدفع نقداً بمبلغ 10,000 يورو فأكثر في التجارة	EUR-Lex

2007: الدخول، مع فترة اختبار

في 25 أبريل 2005، في دير نويمونستر في لوكسمبورغ، وقّع رئيس رومانيا ترايان باسيسكو ورئيس وزراء بلغاريا معاهدة الانضمام. وبعد أقل من عامين، في 1 يناير 2007، كانت رومانيا في الداخل.

لكن «في الداخل» لم يكن مثل الدول القديمة. فقد أنشأ الاتحاد لرومانيا وبلغاريا آلية خاصة، CVM، تابعت إصلاح القضاء ومكافحة الفساد. وبقيت هذه الآلية 16 عاماً، حتى أغلقتها المفوضية في 15 سبتمبر 2023، بعد أن قررت أن رومانيا حققت الأهداف. ومنذ ذلك الحين تُفحص رومانيا كأي دولة أخرى، في تقرير سيادة القانون السنوي.

والعمال الرومانيون انتظروا أيضاً. فوفق المفوضية الأوروبية، لم تُزل آخر القيود على عمل الرومانيين والبلغار في دول أخرى في الاتحاد إلا في 1 يناير 2014. وفي ذلك اليوم، وفق البيان، كان يعيش في دول أخرى في الاتحاد أكثر من ثلاثة ملايين شخص من بلغاريا ورومانيا.

لماذا يهمّ هذا المشتري؟ لأن جزءاً من القواعد التي ستلتقونها في الصفقة، وعلى رأسها فحص مصدر المال، يأتي اليوم من الإطار الأوروبي. ولأن قضاءً خضع للفحص من الخارج 16 عاماً جزء من الصورة التي تريدون فهمها قبل الشراء.

الأرض: ما الذي غيّره الاتحاد، وما الذي لم يغيّره

استعداداً للانضمام سنّت رومانيا القانون 312/2005، الذي يحدد من يحق له شراء الأرض. فوفق المادة 3، يشتري مواطن الدولة العضو في الاتحاد الأرض بالشروط نفسها التي يشتري بها المواطن الروماني. لكن كانت هناك فترات انتقالية: فوفق المادة 4، انتظر المواطن الأوروبي غير المقيم في رومانيا 5 سنوات من الانضمام ليشتري أرضاً لبيت عطلة، ووفق المادة 5، 7 سنوات للأرض الزراعية والغابات. واليوم صارت الفترتان وراءنا.

وماذا عن الإسرائيليين؟ المادة 6 لم تتغير: مواطن الدولة من خارج الاتحاد يكتسب الأرض فقط وفق معاهدة دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل. ولذلك لا يزال الإسرائيلي لا يسجّل الأرض في رومانيا مباشرة باسمه. أما البيت نفسه فيمكن تسجيله، وللبيت طريقان معتمدان: حق الانتفاع بالسطح أو شركة رومانية. حق الانتفاع بالسطح (drept de superficie) يمنحكم ملكية البيت المبني على أرض شخص آخر، ويُسجَّل في سجل العقارات كأي حق آخر. وفي الشركة الرومانية، الشركة هي مالكة الأرض والبيت، وأنتم مالكو الشركة. وقد شرحناهما في المقال عن ملكية الأرض وفي المقال عن الشراء عبر شركة.

وهنا نقطة يفوّتها كثير من الإسرائيليين. فمن يحمل أيضاً جواز سفر دولة في الاتحاد، رومانياً أو بولندياً أو ألمانياً أو غيره، يشتري كمواطن أوروبي، وفق المادة 3. وماذا يعني ذلك عملياً، في المقال عن جواز السفر الروماني وشراء العقار.

شنغن: دفعتان

انتظرت رومانيا شنغن أطول بكثير مما انتظرت الاتحاد. جاءت الدفعة الأولى في 31 مارس 2024: أُلغي فحص الجوازات على الحدود الجوية والبحرية الداخلية. فصارت الرحلة من بوخارست إلى روما رحلة داخلية. وجاءت الدفعة الثانية بعد أن قرر مجلس وزراء الداخلية والعدل في الاتحاد في 12 ديسمبر 2024، ففي 1 يناير 2025 أُلغي الفحص على الحدود البرية أيضاً. ولم تعد الرحلة بالسيارة من بالوتيشتي إلى بودابست أو فيينا تتوقف عند حاجز جوازات.

غيّر الاتحاد رومانيا من حول البيت: المال والحدود والسوق. أما القاعدة التي تحدد باسم من تُسجَّل الأرض، فلم يغيّرها للإسرائيليين.

وللإسرائيليين، غيّرت العضوية في شنغن أساساً حساب الأيام. فمنذ مارس 2024 تُحسب الأيام في رومانيا مع منطقة شنغن كلها، في حصة واحدة من 90 يوماً في كل 180. وبدأ نظام الدخول والخروج في الاتحاد، EES، العمل في أكتوبر 2025 ويسجّل رقمياً دخول الزوار من خارج الاتحاد وخروجهم، مع صورة للوجه وبصمات أصابع، ويُتوقع أن يبدأ في الربع الأخير من 2026 نظام ETIAS، تصريح سفر إلكتروني تبلغ تكلفته 20 يورو. وقد فصّلنا كل الحسابات في المقال عن رومانيا في شنغن وفي المقال عن قاعدة 90/180 لمالكي العقارات.

وما لم تغيّره شنغن: شراء البيت لا يمنح حق الإقامة بعد انقضاء الحصة. ومن يريد العيش في رومانيا يحتاج إلى تصريح إقامة، كما شرحنا هنا.

السوق المشتركة: ماذا تمنح البيت

شنغن هي الحدود. والسوق المشتركة هي كل ما عدا ذلك، ورومانيا داخلها منذ 2007. فهي جزء من الاتحاد الجمركي للاتحاد الأوروبي، الذي لا جمارك فيه على البضائع المتنقلة بين الدول الأعضاء. ولمن يؤثث بيتاً، يعني ذلك أن أريكة من إيطاليا أو مطبخاً من ألمانيا يصلان إلى بالوتيشتي بلا جمارك. أما ما يأتي من إسرائيل فقصة أخرى، لأن إسرائيل خارج الاتحاد الجمركي. وفصّلنا ذلك في المقال عن نقل الأمتعة إلى رومانيا.

والناس يتنقلون بحرية أيضاً. فمنذ 2014 يعمل الرومانيون في كل دول الاتحاد بلا تصريح، ويعمل مواطنو الاتحاد في رومانيا بالطريقة نفسها. ولمن يحمل أيضاً جوازاً أوروبياً، يعمل المبدأ نفسه لصالحه: يدخل رومانيا كمواطن في الاتحاد، لا كسائح.

المال: قواعد أوروبية، وعملة رومانية

رومانيا في الاتحاد، لكنها ليست في منطقة اليورو. فالعملة لا تزال الليو، والانضمام إلى اليورو قصة منفصلة، كتبنا عنها هنا.

أما الأوروبي فعلاً فهو فحص المال. فالقانون 129/2019 لمنع غسل الأموال، الذي كُتب ضمن قواعد الاتحاد، يُلزم كاتب العدل والبنك بفحص الصفقة ومصدر المال. ومن 10 يوليو 2027، وفق اللائحة 2024/1624 للاتحاد، سيُحظر في كل دول الاتحاد الدفع نقداً بمبلغ 10,000 يورو فأكثر مقابل سلعة أو خدمة.

وللمشتري من إسرائيل، المعنى بسيط: يخرج المال من حساب باسمكم، مع مستندات تشرح من أين جاء، ويصل إلى الحساب الوارد في العقد. وإسرائيل ليست في الاتحاد، ولذلك فالتحويل من إسرائيل تحويل دولي، مع فحوص في الجانبين. وكيف يُنجز ذلك بشكل صحيح، في دليل تحويل الأموال وفي المقال عن مصدر الأموال.

ماذا يعني هذا لكم كمشترين

باسم من تُسجَّل الأرض. إسرائيلي بلا جواز أوروبي: حق الانتفاع بالسطح أو شركة رومانية. ومع جواز دولة في الاتحاد: كالمواطن الروماني.
الأرض الزراعية قصة أخرى. حتى للمواطن الأوروبي، يمرّ بيع الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية بإجراء حق الأولوية وفق القانون 17/2014.
حساب أيام واحد لكل شنغن. خططوا لزيارات البيت وفق حصة واحدة من 90 يوماً في كل 180.
ETIAS في الطريق. قبل أي رحلة بعد بدء تشغيل النظام، افحصوا المتطلبات في الموقع الرسمي للاتحاد.
المال من حساب باسمكم. مع شرح لمصدره، بلا نقد، ومع السعر كاملاً في العقد لدى كاتب العدل.
العملة. يُنشر السعر كثيراً باليورو، لكن الضرائب للسلطات في رومانيا تُدفع بالليو. اسألوا كاتب العدل وفق أي سعر صرف ستُحسب.
التمويل. إن كنتم تحتاجون إلى قرض عقاري: تمويل حتى 70%، ورأس مال ذاتي 30% على الأقل. دليل القرض العقاري في رومانيا.

أسئلة شائعة

متى انضمت رومانيا إلى الاتحاد الأوروبي وشنغن؟

إلى الاتحاد الأوروبي في 1 يناير 2007، بعد توقيع معاهدة الانضمام في 25 أبريل 2005. وإلى شنغن على مرحلتين: الحدود الجوية والبحرية في 31 مارس 2024، والحدود البرية في 1 يناير 2025.

هل يتيح الانضمام إلى الاتحاد للإسرائيليين شراء الأرض في رومانيا؟

لا. وفق المادة 6 من القانون 312/2005، يكتسب مواطن الدولة من خارج الاتحاد الأرض فقط وفق معاهدة دولية وعلى أساس المعاملة بالمثل. ويشتري الإسرائيلي البيت عبر حق الانتفاع بالسطح أو شركة رومانية. ومن يحمل أيضاً جواز دولة في الاتحاد يشتري كمواطن أوروبي.

ما الذي تغيّر للإسرائيليين حين دخلت رومانيا شنغن؟

منذ 31 مارس 2024 تُحسب الأيام في رومانيا مع منطقة شنغن كلها، في حصة واحدة من 90 يوماً في كل 180. ومنذ يناير 2025 لا يوجد أيضاً فحص للجوازات على الحدود البرية مع دول شنغن المجاورة.

هل تستخدم رومانيا اليورو؟

لا. رومانيا عضو في الاتحاد لكن عملتها الليو. وتُنشر أسعار العقارات كثيراً باليورو، لكن الضرائب للسلطات تُدفع بالليو.

لديّ أيضاً جواز سفر أوروبي. ماذا يغيّر ذلك حين أشتري في رومانيا؟

وفق المادة 3 من القانون 312/2005، يكتسب مواطن الدولة العضو في الاتحاد الأرض بالشروط نفسها التي يكتسبها بها المواطن الروماني، والفترات الانتقالية انتهت. أي أنكم تستطيعون أن تسجّلوا باسمكم الأرض أيضاً، لا البيت وحده. وللأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية قواعد إضافية.

ما الـ CVM، ولماذا يهمّ؟

آلية رقابة طبّقها الاتحاد على رومانيا وبلغاريا منذ 2007، في مجال القضاء ومكافحة الفساد. وأغلقتها المفوضية في 15 سبتمبر 2023، ومنذ ذلك الحين تُفحص رومانيا في تقرير سيادة القانون السنوي كأي دولة عضو.

الخلاصة

رومانيا 2026 دولة أوروبية كاملة: في السوق المشتركة، وفي شنغن، وفي القواعد الأوروبية للمال. وما لم يتغير هو القاعدة التي تهمّ الإسرائيليين أكثر من أي شيء: الأرض تُسجَّل وفق الجنسية، ولذلك يمرّ الطريق إلى البيت عبر حق الانتفاع بالسطح، أو شركة رومانية، أو جواز سفر أوروبي. ومن يفهم هذا الفرق مسبقاً يوفّر أشهراً.

إن كنتم تفكرون في الشراء وتريدون معرفة طريقة التسجيل التي تناسبكم، حدّدوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة، ونمرّ على ذلك معاً.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: CVCE: معاهدة انضمام بلغاريا ورومانيا، 25.4.2005 · الاتحاد الأوروبي: رومانيا · القانون 312/2005 (lege5.ro) · المفوضية الأوروبية: انتهاء القيود على العمال، 1.1.2014 · المفوضية الأوروبية: آلية CVM · المفوضية الأوروبية: رومانيا وبلغاريا في شنغن الكاملة · Travel to Europe: الجدول الزمني لـ EES وETIAS · Travel to Europe: أخبار ETIAS · EUR-Lex: اللائحة 2024/1624 · القانون 129/2019 (legislatie.just.ro) · المفوضية الأوروبية: الاتحاد الجمركي · القانون 17/2014 (وزارة الزراعة الرومانية)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 17 أكتوبر 2026، وموعد تشغيل ETIAS لم يُحدَّد نهائياً بعد. قبل اتخاذ القرار، استشيروا محامياً مستقلاً.

السلسلة: درس في التاريخ

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.

رومانيا في الاتحاد الأوروبي وشنغن: ما الذي تغيّر منذ 2007، وماذا يعني لكم كمشترين