جواز السفر الروماني والعقار في رومانيا: ما الذي يتغيّر فعلًا، وماذا تفعلون بدونه

جواز السفر الروماني والعقار في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

جواز السفر الروماني، أو جواز سفر دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي، يغيّر ثلاثة أمور عند شراء عقار في رومانيا. فهو يتيح لكم تسجيل الأرض باسمكم، تمامًا كأي مواطن روماني. ويفتح مسارات رهن عقاري لا تقدّمها بعض البنوك إلا للمواطنين الرومانيين، حتى وهم يعيشون في إسرائيل. ويتيح لكم العيش والعمل في رومانيا بلا تأشيرة.

لكنه لا يغيّر السعر، ولا ضريبة القيمة المضافة، ولا أتعاب كاتب العدل، ولا الضريبة على البيع، وليس شرطًا لشراء شقة أو فيلا. فالإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًا يشتري ويُسجَّل مالكًا للمبنى، ويحصل على الأرض بحق السطح (Superficie) الذي يُقيَّد في سجل العقارات. وهذا مسار قانوني ومتعارف عليه، لا «التفاف» على القانون.

أنا موتي أزولاي، ومع المحامي إيلان ليبوفيتش نحن المطوّران لمشروع فيلات في بالوتيشتي. في أول محادثة تقريبًا يسألونني: «هل عليّ أن أستخرج جواز سفر رومانيًا أولًا؟». في هذا المقال ستجدون الإجابة الكاملة.

حامل جواز السفر الأوروبي مقابل الإسرائيلي بدونه: المقارنة

اسألوا المطوّرين عن هذا

الموضوع	مع جواز سفر روماني أو أوروبي	إسرائيلي بلا جواز سفر أوروبي
الشقة أو المبنى	مسجّل باسمكم	مسجّل باسمكم
الأرض تحت الفيلا	مسجّلة باسمكم	حق السطح (Superficie) باسمكم
حصة الأرض في بناية شقق	مسجّلة باسمكم	حق السطح (Superficie) على هذه الحصة
الرهن العقاري	البنوك العادية، وبعضها يقدّم أيضًا مسارات «للمغتربين» للمواطنين الرومانيين	البنوك العادية، بتمويل يصل إلى 70%
السعر، ضريبة القيمة المضافة، كاتب العدل، رسم التسجيل	متطابق	متطابق
الضريبة على البيع (1% أو 3%)	متطابقة	متطابقة
الإقامة في رومانيا	بلا قيود	90 يومًا من كل 180
العمل والسكن	بلا تأشيرة	تأشيرة وتصريح إقامة

الأرض: ماذا يقول القانون

اسألوا المطوّرين عن هذا

تنص المادة 44(2) من دستور رومانيا على أن الأجانب لا يكتسبون ملكية الأرض إلا وفق الشروط الناشئة عن انضمام رومانيا إلى الاتحاد الأوروبي، أو بموجب اتفاقيات دولية على أساس المعاملة بالمثل، أو بالإرث القانوني. والقانون الذي يطبّق هذه المادة هو القانون 312/2005:

• مواطن دولة في الاتحاد الأوروبي يكتسب الأرض في رومانيا بالشروط نفسها التي يكتسبها بها المواطن الروماني.
• المواطن الإسرائيلي لا يسجّل الأرض باسمه، لأنه لا توجد بين رومانيا وإسرائيل اتفاقية معاملة بالمثل في هذا الشأن.
• مزدوج الجنسية، الإسرائيلي الروماني، يكتسب الأرض بصفته مواطنًا رومانيًا. والقانون لا يسأل أين يعيش.

عمليًا: حامل جواز السفر الروماني الذي يعيش في رعنانا يسجّل الأرض باسمه تمامًا كمواطن روماني يعيش في بوخارست. أما الإسرائيلي بلا جواز سفر أوروبي فيُسجَّل مالكًا للمنزل، ويحصل على الأرض بحق السطح (Superficie).

الشقة: الفرق في التسجيل، لا في الاستخدام

اسألوا المطوّرين عن هذا

الافتراض الشائع أن جواز السفر لا يغيّر شيئًا في الشقة. وهذا صحيح من حيث الاستخدام، لا من حيث التسجيل.

لكل شقة في بناية مشتركة حصة في الأرض التي تحت البناية (cotă-parte indiviză). المشتري بلا جواز سفر أوروبي لا تُسجَّل هذه الحصة باسمه، وينشأ له بدلًا منها حق السطح (Superficie) على هذه الحصة نفسها. أما الشقة ذاتها فتُسجَّل باسمه كالمعتاد.

في الاستخدام اليومي لا فرق على الإطلاق. ما يستحق الفحص قبل التوقيع هو أن يكون الحق على حصة الأرض مكتوبًا في العقد ومقيّدًا في سجل العقارات. ملكية الأرض في رومانيا.

الفيلا: ملكية كاملة مقابل حق السطح (Superficie)

اسألوا المطوّرين عن هذا

في الفيلا، معظم القيمة في قطعة الأرض، ولهذا يكون الفرق هنا أوضح. هذه هي القواعد التي من المهم معرفتها:

• المدة: يُمنح الحق لمدة تصل إلى 99 عامًا. وفي عقدنا يتجدد تلقائيًا لـ 99 عامًا أخرى، على غرار استئجار الأرض من سلطة أراضي إسرائيل. وفي كل مشروع، تأكدوا من أن التجديد مكتوب في العقد.
• البيع والرهن: يمكن بيع الحق ورهنه، مع المنزل. والبنوك الرومانية تقبله ضمانًا للرهن العقاري.
• الإرث: المنزل وحق السطح (Superficie) ينتقلان بالإرث.
• التسجيل: يُقيَّد الحق باسمكم في سجل العقارات، وهذا ما يجعله نافذًا في مواجهة أي طرف ثالث.
• المقابل: عندنا يُمنح الحق بلا مقابل (cu titlu gratuit). وفي أي مشروع آخر، اسألوا إن كان هناك مقابل عن الحق، واطلبوا أن تروه مكتوبًا في العقد.

حق السطح (Superficie) بالتفصيل · باسم من تُسجَّل الفيلا.

الرهن العقاري: القانون لا يسأل عن الجنسية، وبعض البنوك تسأل

تحدد قواعد البنك الوطني الروماني (BNR) نسبة التمويل الممكنة وفق عملة القرض وعملة الدخل، لا وفق الجنسية. ففي القرض بالليو يبلغ السقف 85%، وفي القرض باليورو لمن يتقاضى دخله بعملة أخرى 75%.

لكن البنوك تحدد منتجاتها وفق الجنسية. فعدة بنوك رومانية تقدّم «رهنًا عقاريًا للمغتربين» مفتوحًا للمواطنين الرومانيين فقط، حتى غير المقيمين منهم. ووفق الموقع الرسمي لبنك Libra Internet Bank، فإن مساره مفتوح لكل مواطن روماني، مقيمًا كان أم لا، يتقاضى دخلًا من راتب في إسرائيل، ويشترط دفعة أولى لا تقل عن 20%. والقرض بالليو، ولذلك تبقى مخاطرة العملة قائمة.

الإسرائيلي بلا جواز سفر أوروبي يحصل على رهن عقاري من بنك روماني عبر المسار العادي لغير المقيمين: تمويل يصل إلى 70%، أي دفعة أولى لا تقل عن 30%، رهنًا بموافقة البنك. الرهن العقاري في رومانيا للإسرائيليين · كم تحتاجون من دفعة أولى.

Noua Casă، برنامج الضمان الحكومي، لا يشترط الجنسية الرومانية. شروطه إقرار بأنكم لا تملكون مسكنًا، وسقوف أسعار تُخرج الفيلات من البرنامج. برنامج Noua Casă.

ما يمنحه جواز السفر الأوروبي خارج الصفقة

• الإقامة: الإسرائيلي مقيّد بـ 90 يومًا في كل 180 يومًا في منطقة شنغن كلها، ورومانيا عضو كامل في شنغن منذ 1 يناير 2025. يحق للمواطن الروماني أن يعيش في رومانيا بلا قيود، ويتمتع مواطن أي دولة أخرى في الاتحاد بحرية التنقل والإقامة. قاعدة شنغن 90/180 لمالكي العقارات.
• العمل والسكن: حامل جواز السفر الأوروبي لا يحتاج إلى تصريح عمل. أما الإسرائيلي فيحتاج إلى تأشيرة إقامة طويلة وتصريح إقامة. تصريح الإقامة في رومانيا.
• الزوج أو الزوجة: الزوج الإسرائيلي لمواطن روماني يحصل على حق الإقامة بصفته فردًا من العائلة، لكن لا يحصل على حق في الأرض. فالقانون يفحص جنسية كل واحد منهما على حدة.

ما لا يمنحه جواز السفر

جواز السفر الروماني لا يغيّر:

• سعر العقار، ولا يمنح أفضلية لدى المطوّر.
• ضريبة القيمة المضافة (21% في العقار الجديد)، ولا أتعاب كاتب العدل، ولا رسم التسجيل (0.15%).
• الضريبة على البيع، التي تتوقف على مدة الحيازة (1% أو 3%)، لا على جواز السفر.
• الحاجة إلى محامٍ خاص بكم وإلى فحص قانوني قبل التوقيع. الفحص القانوني قبل التوقيع.

بلا جواز سفر: كيف تحوزون العقار بأمان

«الالتفاف على جواز السفر» ليس هو الهدف. الهدف أن تحوزوا العقار بطريقة يعترف بها القانون، وتُقيَّد في السجل، وتنتقل بالإرث.

المسار المتعارف عليه: حق السطح (Superficie)

المنزل مسجّل باسمكم، ولكم على الأرض حق انتفاع حصري يُقيَّد في سجل العقارات. ما يجب فحصه في العقد: مدة الحق والتجديد التلقائي، وهل هناك مقابل عن الحق، وما الذي يُسجَّل باسمكم في مستخرج السجل.

التسجيل باسم الزوج أو الزوجة الحامل لجواز سفر أوروبي

ممكن، لكن من يُسجَّل هو المالك في مواجهة العالم كله. ففي الطلاق، أو الوفاة، أو أمام الدائنين، تتبع الأرض من هو مسجّل باسمه. وهذا مسار يستلزم محاميًا في البلدين. باسم من تُسجَّل الفيلا.

ما لا يجب فعله: «التسجيل باسم شخص آخر مع اتفاق جانبي»

الاتفاق الذي لا غاية له سوى الالتفاف على حكم قانوني ملزم قد يكون باطلًا وفق القانون المدني الروماني، ويبقى الشخص المسجّل هو المالك في مواجهة أي طرف ثالث. «سنسجّله لكم على سبيل الأمانة»: ماذا يعني ذلك في رومانيا.

هل يستحق استخراج جواز سفر روماني من أجل الصفقة؟

لمن يستحق الجنسية الرومانية بالنسب، هذا خيار حقيقي، لكنه يستغرق وقتًا. فقد يمتد البت في الطلب حتى سنتين، ومنذ 2025 تُشترط أيضًا شهادة في اللغة الرومانية. والصفقة الجيدة لا تنتظر عادةً كل هذا الوقت.

الطريق العملي: تشترون الآن بحق السطح (Superficie). ومن يحصل لاحقًا على جواز سفر أوروبي يمكنه أن يفحص مع محاميه نقل الأرض إلى اسمه. الجنسية الرومانية للإسرائيليين: من يستحقها وماذا تتطلب.

من الميدان: كيف يعمل ذلك عندنا

في مشروعنا، Compass on the Lake، يُسجَّل المنزل باسم المشتري. ومن يحمل جواز سفر أوروبيًا يسجّل الأرض أيضًا باسمه. ومن لا يحمله يحصل على حق السطح (Superficie) لمدة 99 عامًا، مع خيار تلقائي للتمديد 99 عامًا أخرى، على غرار استئجار الأرض من سلطة أراضي إسرائيل. ويُمنح الحق بلا مقابل (cu titlu gratuit)، ويُقيَّد في سجل العقارات.

أكثر ما نحرص عليه أن يكون كل بند من بنود هذا المقال مكتوبًا في العقد، لا مجرد أمر «مفهوم ضمنًا».

4 أسئلة للمحامي قبل التوقيع

1. ما الذي يُسجَّل باسمي بالضبط: المنزل، أم حصة الأرض، أم حق السطح (Superficie)؟ وأين يظهر ذلك في مستخرج السجل؟
2. ما مدة حق السطح (Superficie)، وهل التجديد تلقائي ومكتوب في العقد؟
3. هل هناك أي مقابل عن الحق؟
4. كيف ينتقل الحق والمنزل بالإرث؟

أسئلة شائعة

هل أحتاج إلى جواز سفر روماني لشراء شقة في رومانيا؟

لا. الإسرائيلي بلا جواز سفر أوروبي يشتري الشقة ويُسجَّل مالكًا لها. والفرق في حصة الأرض التي تحت البناية: فهي تُسجَّل باسم حامل جواز السفر الأوروبي، أما من لا يحمله فينشأ له عليها حق السطح (Superficie).

ما ميزة جواز السفر الروماني عند شراء عقار؟

ميزتان رئيسيتان: تُسجَّل الأرض باسمكم، وبعض البنوك تقدّم للمواطنين الرومانيين المقيمين في الخارج مسارات رهن عقاري غير مفتوحة للأجانب. ولا يغيّر جواز السفر السعر، ولا ضريبة القيمة المضافة، ولا الضريبة على البيع.

هل يمنح جواز سفر دولة أخرى في الاتحاد، البرتغالي مثلًا، الحقوق نفسها؟

نعم، فيما يخص الأرض. وفق القانون 312/2005، يكتسب مواطن أي دولة في الاتحاد الأوروبي الأرض في رومانيا بالشروط نفسها التي يكتسبها بها المواطن الروماني. أما مسارات الرهن العقاري «للمغتربين» فمخصصة للمواطنين الرومانيين فقط.

ماذا يحدث لحق السطح (Superficie) في نهاية الـ 99 عامًا؟

هذا يتوقف على العقد. في عقدنا يتجدد الحق تلقائيًا لـ 99 عامًا أخرى، على غرار استئجار الأرض من سلطة أراضي إسرائيل. وفي كل مشروع، اطلبوا أن تروا بند التجديد مكتوبًا في العقد.

هل يمكن الحصول على رهن عقاري على عقار بحق السطح (Superficie)؟

نعم. البنوك الرومانية تقبل حق السطح (Superficie) ضمانًا للرهن العقاري، مع المنزل. والإسرائيلي بلا جواز سفر أوروبي يحصل على تمويل يصل إلى 70%، رهنًا بموافقة البنك.

الخلاصة

جواز السفر الروماني ميزة حقيقية في تسجيل الأرض وفي بعض مسارات الرهن العقاري. لكنه ليس شرطًا لشراء عقار في رومانيا. ومن لا يحمله يشتري بحق السطح (Superficie)، وما يحدد إن كانت الصفقة آمنة هو العقد: ما الذي يُسجَّل، ولأي مدة، وكيف يتجدد، وكيف ينتقل إلى الورثة.

إذا كنتم تفحصون الآن عقارًا في رومانيا ولستم متأكدين أي مسار يناسبكم، بجواز السفر أو بدونه، احجزوا معي ومع إيلان مكالمة لمدة نصف ساعة. نراجع وضعكم معًا، حتى لو اشتريتم في النهاية في مكان آخر.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: دستور رومانيا، المادة 44 · القانون 312/2005 بشأن تملّك الأجانب للأراضي · القانون المدني الروماني (القانون 287/2009)، المواد 693–699 · اللائحة 17/2012 الصادرة عن البنك الوطني الروماني (BNR) · Libra Internet Bank: الرهن العقاري للمغتربين · FNGCIMM: برنامج Noua Casă · الاتحاد الأوروبي: تسجيل الإقامة · قاعدة التشريعات الرومانية.

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026. وقبل أي صفقة، استشيروا محاميًا في رومانيا وفي إسرائيل.