Un citoyen de l'UE ou de l'EEE inscrit un terrain comme un Roumain. Un Israélien sans passeport européen le détient via la Superficie ou une société.
Sans passeport européen, la quote-part de terrain sous l'immeuble n'est pas inscrite à votre nom : vous obtenez à la place un droit de Superficie.
Certaines banques proposent aux citoyens roumains vivant à l'étranger, y compris en Israël, un crédit immobilier avec 20 % d'apport.
Dans notre contrat, le droit de 99 ans se renouvelle automatiquement pour 99 de plus, comme un bail de l'Autorité foncière d'Israël.
Un Israélien séjourne en Roumanie jusqu'à 90 jours sur 180. Le titulaire d'un passeport européen y vit et y travaille sans limite ni visa.
Passeport roumain et immobilier en Roumanie : la réponse courte
Un passeport roumain, ou le passeport d'un autre pays de l'Union européenne, change trois choses lorsque vous achetez un bien en Roumanie. Il vous permet d'inscrire le terrain à votre nom, exactement comme un citoyen roumain. Il ouvre des formules de crédit immobilier que certaines banques réservent aux citoyens roumains, même lorsqu'ils vivent en Israël. Et il vous permet de vivre et de travailler en Roumanie sans visa.
Il ne change ni le prix, ni la TVA, ni les honoraires du notaire, ni l'impôt sur la vente, et ce n'est pas une condition pour acheter un appartement ou une villa. Un Israélien sans passeport européen achète et est inscrit comme propriétaire du bâtiment, et il obtient sur le terrain un droit de Superficie inscrit au livre foncier. C'est une voie légale et courante, pas un « contournement » de la loi.
Je suis Moti Azulay et, avec Maître Ilan Leibovitch, nous sommes les promoteurs d'un projet de villas à Balotești. Presque à chaque premier échange, on me demande : « Est-ce que je dois d'abord obtenir un passeport roumain ? » Vous trouverez dans cet article la réponse complète.
Titulaire d'un passeport européen ou Israélien sans passeport : la comparaison
| Sujet | Avec un passeport roumain ou européen | Israélien sans passeport européen |
|---|---|---|
| Appartement ou bâtiment | Inscrit à votre nom | Inscrit à votre nom |
| Le terrain sous la villa | Inscrit à votre nom | Droit de Superficie à votre nom |
| La quote-part de terrain d'un immeuble collectif | Inscrite à votre nom | Droit de Superficie sur cette quote-part |
| Crédit immobilier | Les banques habituelles, et chez certaines, des formules « diaspora » pour les citoyens roumains | Les banques habituelles, financement jusqu'à 70 % |
| Prix, TVA, notaire, droits d'inscription | Identiques | Identiques |
| Impôt sur la vente (1 % ou 3 %) | Identique | Identique |
| Séjour en Roumanie | Sans limite | 90 jours sur 180 |
| Travail et résidence | Sans visa | Visa et titre de séjour |
Le terrain : ce que dit la loi
L'article 44(2) de la Constitution roumaine prévoit que les étrangers n'acquièrent la propriété d'un terrain que dans les conditions découlant de l'adhésion de la Roumanie à l'Union européenne, de conventions internationales fondées sur la réciprocité, ou par succession légale. La loi qui met en œuvre cet article est la loi 312/2005 :
- Un citoyen d'un État de l'Union européenne acquiert un terrain en Roumanie dans les mêmes conditions qu'un citoyen roumain.
- Un citoyen israélien n'inscrit pas de terrain à son nom, car il n'existe pas entre la Roumanie et Israël de convention de réciprocité en la matière.
- Un double national, israélien et roumain, acquiert un terrain en tant que citoyen roumain. La loi ne demande pas où il vit.
En pratique : un titulaire de passeport roumain qui vit à Ra'anana inscrit le terrain à son nom exactement comme un citoyen roumain qui vit à Bucarest. Un Israélien sans passeport européen est inscrit comme propriétaire de la maison, et obtient sur le terrain un droit de Superficie.
L'appartement : la différence est dans l'inscription, pas dans l'usage
On suppose souvent que, pour un appartement, le passeport ne change rien. C'est vrai pour l'usage, mais pas pour l'inscription.
Chaque appartement d'un immeuble collectif comporte une quote-part du terrain situé sous l'immeuble (cotă-parte indiviză). Pour un acheteur sans passeport européen, cette quote-part n'est pas inscrite à son nom, et à la place, il bénéficie d'un droit de Superficie sur cette même quote-part. L'appartement lui-même est inscrit à son nom normalement.
Dans l'usage quotidien, il n'y a aucune différence. Ce qu'il faut vérifier avant de signer, c'est que le droit sur la quote-part de terrain figure dans le contrat et soit inscrit au livre foncier. La propriété foncière en Roumanie.
La villa : pleine propriété ou droit de Superficie
Dans une villa, l'essentiel de la valeur tient au terrain, et c'est donc là que la différence se fait le plus sentir. Voici les règles à connaître :
- Durée : le droit est constitué pour 99 ans au maximum. Dans notre contrat, il se renouvelle automatiquement pour 99 ans de plus, à la manière d'un bail foncier de l'Autorité foncière d'Israël (Israel Land Authority). Pour tout projet, vérifiez que le renouvellement figure dans le contrat.
- Vente et crédit : le droit peut être vendu et hypothéqué, avec la maison. Les banques roumaines l'acceptent comme garantie d'un crédit immobilier.
- Succession : la maison et le droit de Superficie se transmettent par succession.
- Inscription : le droit est inscrit à votre nom au livre foncier, ce qui le rend opposable à tout tiers.
- Paiement : chez nous, le droit est constitué à titre gratuit (cu titlu gratuit). Pour tout autre projet, demandez si le droit donne lieu à un paiement, et demandez à le voir écrit dans le contrat.
La Superficie en détail · Au nom de qui inscrire la villa.
Le crédit immobilier : la loi ne regarde pas la nationalité, certaines banques si
Les règles de la Banque nationale de Roumanie (BNR) fixent la part finançable selon la devise du prêt et la devise des revenus, et non selon la nationalité. Pour un prêt en lei, le plafond est de 85 %, et pour un prêt en euros à un emprunteur dont les revenus sont dans une autre devise, de 75 %.
Mais les banques définissent leurs produits selon la nationalité. Plusieurs banques roumaines proposent un « crédit immobilier diaspora » ouvert uniquement aux citoyens roumains, y compris non-résidents. Selon le site officiel de Libra Internet Bank, sa formule est ouverte à tout citoyen roumain, résident ou non, percevant un salaire en Israël, et exige un apport d'au moins 20 %. Le prêt est en lei, et le risque de change demeure donc.
Un Israélien sans passeport européen obtient un crédit d'une banque roumaine dans la formule habituelle pour les non-résidents : un financement jusqu'à 70 %, soit un apport d'au moins 30 %, sous réserve de l'accord de la banque. Le crédit immobilier en Roumanie pour les Israéliens · De combien d'apport avez-vous besoin.
« Contourner le passeport » n'est pas l'objectif. L'objectif est de détenir un bien sous une forme que la loi reconnaît, qui s'inscrit et se transmet par succession.
Noua Casă, le programme de garantie de l'État, n'exige pas la citoyenneté roumaine. Les conditions sont une déclaration attestant que vous ne possédez pas de logement, et des plafonds de prix qui excluent les villas du programme. Le programme Noua Casă.
Ce qu'un passeport européen apporte en dehors de la transaction
- Séjour : un Israélien est limité à 90 jours sur toute période de 180 jours dans l'ensemble de l'espace Schengen, et la Roumanie est membre à part entière de Schengen depuis le 1er janvier 2025. Un citoyen roumain peut vivre en Roumanie sans limite, et un citoyen d'un autre État de l'Union bénéficie de la liberté de circulation et de séjour. Schengen 90/180 pour les propriétaires.
- Travail et résidence : le titulaire d'un passeport européen n'a pas besoin de permis de travail. Un Israélien a besoin d'un visa de long séjour et d'un titre de séjour. Le titre de séjour en Roumanie.
- Conjoint : le conjoint israélien d'un citoyen roumain obtient un droit de séjour en tant que membre de la famille, mais pas de droit sur le terrain. La loi examine la nationalité de chacun séparément.
Ce qu'un passeport n'apporte pas
Un passeport roumain ne change pas :
- Le prix du bien, et il ne donne aucune priorité auprès d'un promoteur.
- La TVA (21 % sur un bien neuf), les honoraires du notaire ni les droits d'inscription (0,15 %).
- L'impôt sur la vente, qui dépend de la durée de détention (1 % ou 3 %), et non du passeport.
- La nécessité d'avoir votre propre avocat et une vérification juridique avant de signer. La vérification juridique avant signature.
Sans passeport : comment détenir un bien en toute sécurité
« Contourner le passeport » n'est pas l'objectif. L'objectif est de détenir un bien sous une forme que la loi reconnaît, qui s'inscrit et qui se transmet par succession.
La voie courante : le droit de Superficie
La maison est inscrite à votre nom, et vous disposez sur le terrain d'un droit d'usage exclusif inscrit au livre foncier. Ce qu'il faut vérifier dans le contrat : la durée du droit et son renouvellement automatique, l'existence éventuelle d'un paiement pour ce droit, et ce qui est inscrit à votre nom dans l'extrait.
L'inscription au nom d'un conjoint titulaire d'un passeport européen
C'est possible, mais la personne inscrite est le propriétaire à l'égard de tous. En cas de divorce, de décès ou face à des créanciers, le terrain suit la personne inscrite. C'est une voie qui exige un avocat dans les deux pays. Au nom de qui inscrire la villa.
Ce qu'il ne faut pas faire : « l'inscription au nom d'un tiers avec une contre-lettre »
Un accord dont le seul but est de contourner une disposition légale impérative risque d'être nul en vertu du Code civil roumain, et la personne inscrite reste propriétaire à l'égard de tout tiers. « Nous l'inscrirons pour vous en fiducie » : ce que cela signifie en Roumanie.
Faut-il obtenir un passeport roumain pour la transaction ?
Pour ceux qui ont droit à la citoyenneté roumaine par filiation, c'est une possibilité réelle, mais elle prend du temps. La décision sur la demande peut prendre jusqu'à deux ans, et depuis 2025, un certificat de langue roumaine est également exigé. Une bonne affaire n'attend généralement pas aussi longtemps.
La voie pratique : acheter maintenant avec un droit de Superficie. Celui qui obtient plus tard un passeport européen peut étudier avec son avocat le transfert du terrain à son nom. La citoyenneté roumaine pour les Israéliens : qui y a droit et ce qu'elle exige.
Sur le terrain : comment cela fonctionne chez nous
Dans notre projet, Compass on the Lake, la maison est inscrite au nom de l'acheteur. Celui qui a un passeport européen inscrit aussi le terrain à son nom. Celui qui n'en a pas obtient un droit de Superficie de 99 ans, avec une option de prolongation automatique pour 99 ans de plus, à la manière d'un bail foncier de l'Autorité foncière d'Israël (Israel Land Authority). Le droit est constitué à titre gratuit (cu titlu gratuit), et il est inscrit au livre foncier.
Ce à quoi nous veillons le plus, c'est que chacun des points de cet article soit écrit dans le contrat, et pas seulement « allant de soi ».
4 questions à poser à votre avocat avant de signer
- Qu'est-ce qui est exactement inscrit à mon nom : la maison, la quote-part de terrain ou un droit de Superficie ? Et où est-ce indiqué dans l'extrait ?
- Quelle est la durée du droit de Superficie, et le renouvellement est-il automatique et écrit dans le contrat ?
- Le droit donne-t-il lieu à un paiement quelconque ?
- Comment le droit et la maison se transmettent-ils par succession ?
Questions fréquentes
Faut-il un passeport roumain pour acheter un appartement en Roumanie ?
Non. Un Israélien sans passeport européen achète un appartement et en est inscrit comme propriétaire. La différence porte sur la quote-part du terrain situé sous l'immeuble : pour le titulaire d'un passeport européen, elle est inscrite à son nom, et pour celui qui n'a pas un tel passeport, elle fait l'objet d'un droit de Superficie.
Quel est l'avantage d'un passeport roumain pour acheter un bien ?
Deux avantages principaux : le terrain est inscrit à votre nom, et certaines banques proposent aux citoyens roumains vivant à l'étranger des formules de crédit immobilier qui ne sont pas ouvertes aux étrangers. Le passeport ne change ni le prix, ni la TVA, ni l'impôt sur la vente.
Le passeport d'un autre pays de l'Union, par exemple portugais, donne-t-il les mêmes droits ?
Oui, pour le terrain. Selon la loi 312/2005, le citoyen de tout État de l'Union européenne acquiert un terrain en Roumanie dans les mêmes conditions qu'un citoyen roumain. Les formules de crédit « diaspora » sont réservées aux seuls citoyens roumains.
Qu'advient-il du droit de Superficie au terme des 99 ans ?
Cela dépend du contrat. Dans notre contrat, le droit se renouvelle automatiquement pour 99 ans de plus, à la manière d'un bail foncier de l'Autorité foncière d'Israël (Israel Land Authority). Pour tout projet, demandez à voir la clause de renouvellement écrite dans le contrat.
Peut-on obtenir un crédit immobilier pour un bien détenu en droit de Superficie ?
Oui. Les banques roumaines acceptent un droit de Superficie comme garantie d'un crédit immobilier, avec la maison. Un Israélien sans passeport européen obtient un financement jusqu'à 70 %, sous réserve de l'accord de la banque.
En définitive
Un passeport roumain est un véritable avantage pour l'inscription du terrain et pour certaines formules de crédit immobilier. Mais ce n'est pas une condition pour acheter un bien en Roumanie. Celui qui n'a pas de passeport achète avec un droit de Superficie, et ce qui détermine si la transaction est sûre, c'est le contrat : ce qui est inscrit, pour combien de temps, comment le droit se renouvelle, et comment il se transmet aux héritiers.
Si vous étudiez en ce moment un bien en Roumanie et ne savez pas quelle voie vous convient, avec ou sans passeport, réservez une demi-heure d'échange avec Ilan et moi. Nous passerons en revue votre situation, même si vous achetez finalement ailleurs.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Constitution roumaine, article 44 · Loi 312/2005 sur l'acquisition de terrains par des étrangers · Code civil roumain (loi 287/2009), articles 693–699 · Règlement 17/2012 de la Banque nationale de Roumanie (BNR) · Libra Internet Bank : crédit immobilier diaspora · FNGCIMM : programme Noua Casă · Union européenne : enregistrement du séjour · Portail législatif roumain.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données sont à jour en octobre 2026. Avant toute transaction, consultez un avocat en Roumanie et en Israël.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
