Bir AB veya AEA vatandaşı arsayı bir Romanyalı gibi tescil eder. AB pasaportu olmayan bir İsrailli ise bunu üst hakkı (Superficie) veya bir şirket aracılığıyla elinde tutar.
AB pasaportu olmadan, binanın altındaki arsa payı sizin adınıza tescil edilmez. Bunun yerine bir üst hakkı (Superficie) alırsınız.
Bazı bankalar, İsrail dahil yurt dışında yaşayan Romanya vatandaşlarına %20 peşinatlı konut kredisi sunar.
Bizim sözleşmemizde 99 yıllık hak, İsrail Arazi İdaresi'nden arsa kiralamaya benzer şekilde otomatik olarak 99 yıl daha yenilenir.
Bir İsrailli Romanya'da her 180 günde en fazla 90 gün kalabilir. AB pasaportu sahibi ise sınırsız ve vizesiz yaşar ve çalışır.
Romanya pasaportu ve Romanya'da gayrimenkul: kısa yanıt
Romanya pasaportu veya başka bir Avrupa Birliği ülkesinin pasaportu, Romanya'da gayrimenkul alırken üç şeyi değiştirir. Arsayı kendi adınıza tescil ettirmenize olanak tanır, tıpkı bir Romanya vatandaşı gibi. Bazı bankaların yalnızca Romanya vatandaşlarına sunduğu konut kredisi seçeneklerinin kapısını açar, İsrail'de yaşıyor olsalar bile. Ayrıca Romanya'da vizesiz yaşamanıza ve çalışmanıza imkân verir.
Fiyatı, KDV'yi, noter ücretini veya satış vergisini değiştirmez ve bir daire ya da villa almak için şart değildir. AB pasaportu olmayan bir İsrailli satın alır ve binanın maliki olarak tescil edilir; arsa için ise tapu sicilinde kayıtlı bir üst hakkı (Superficie) alır. Bu, yasal ve kabul görmüş bir yoldur, yasanın “dolanılması” değildir.
Ben Moti Azulay; Av. Ilan Leibovitch ile birlikte Balotești'te bir villa projesinin geliştiricileriyiz. Hemen her ilk görüşmede bana şu soru soruluyor: “Önce Romanya pasaportu mu almalıyım?” Bu makalede tam yanıtı bulacaksınız.
AB pasaportu sahibi ile pasaportsuz bir İsrailli: karşılaştırma
| Konu | Romanya veya AB pasaportu ile | AB pasaportu olmayan İsrailli |
|---|---|---|
| Daire veya yapı | Adınıza tescil edilir | Adınıza tescil edilir |
| Villanın altındaki arsa | Adınıza tescil edilir | Sizin adınıza üst hakkı (Superficie) |
| Apartman bloğunun arsa payı | Adınıza tescil edilir | Bu pay üzerinde üst hakkı (Superficie) |
| Konut kredisi | Normal bankalar ve bazılarında Romanya vatandaşlarına özel “diaspora” seçenekleri | Normal bankalar, %70'e kadar finansman |
| Fiyat, KDV, noter, tescil harcı | Aynı | Aynı |
| Satış vergisi (%1 veya %3) | Aynı | Aynı |
| Romanya'da kalış | Sınırsız | Her 180 günde 90 gün |
| Çalışma ve ikamet | Vize gerekmez | Vize ve oturma izni |
Arsa: yasa ne diyor
Romanya Anayasası'nın 44(2). maddesi, yabancıların arsa mülkiyetini yalnızca Romanya'nın Avrupa Birliği'ne katılımından, karşılıklılık esasına dayalı uluslararası antlaşmalardan veya yasal mirastan doğan koşullarda edinebileceğini öngörür. Maddeyi uygulayan yasa 312/2005 sayılı Kanun'dur:
- Avrupa Birliği ülkesi vatandaşı Romanya'da arsayı Romanya vatandaşıyla aynı koşullarda edinir.
- Bir İsrail vatandaşı arsayı kendi adına tescil ettiremez, çünkü Romanya ile İsrail arasında bu konuda bir karşılıklılık antlaşması yoktur.
- Çifte vatandaş, yani hem İsrailli hem Romanyalı, arsayı bir Romanya vatandaşı olarak edinir. Yasa nerede yaşadığını sormaz.
Uygulamada: Ra'anana'da yaşayan bir Romanya pasaportu sahibi, Bükreş'te yaşayan bir Romanya vatandaşı gibi arsayı kendi adına tescil ettirir. AB pasaportu olmayan bir İsrailli evin maliki olarak tescil edilir, arsa için ise üst hakkı (Superficie) alır.
Daire: fark kullanımda değil, tescildedir
Yaygın varsayım, dairede pasaportun hiçbir şeyi değiştirmediğidir. Kullanım için bu doğrudur, ancak tescil için doğru değildir.
Ortak bir binadaki her daire, binanın altındaki arsadan bir pay (cotă-parte indiviză) ile birlikte gelir. AB pasaportu olmayan bir alıcı için bu pay kendi adına tescil edilmez, bunun yerine bu pay üzerinde bir üst hakkı (Superficie) alır. Dairenin kendisi her zamanki gibi sizin adınıza tescil edilir.
Günlük kullanımda hiçbir fark yoktur. İmzadan önce kontrol etmeye değer olan, arsa payı üzerindeki hakkın sözleşmeye yazılmış ve tapu sicilinde tescil edilmiş olmasıdır. Romanya'da arsa mülkiyeti.
Villa: tam mülkiyet ve üst hakkı (Superficie)
Bir villada değerin büyük kısmı parseldir, bu yüzden fark burada daha çok hissedilir. Bilmeye değer kurallar şunlardır:
- Süre: hak en fazla 99 yıl için verilir. Bizim sözleşmemizde otomatik olarak yenilenir ve 99 yıl daha uzar, İsrail Arazi İdaresi'nden arsa kiralamaya benzer şekilde. Hangi projede olursa olsun, yenilemenin sözleşmede yazılı olduğunu kontrol edin.
- Satış ve konut kredisi: hak, evle birlikte satılabilir ve ipotek edilebilir. Romanya bankaları bunu konut kredisi için teminat olarak kabul eder.
- Miras: ev ve üst hakkı (Superficie) miras yoluyla geçer.
- Tescil: hak, tapu sicilinde sizin adınıza tescil edilir; bu da onu her üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir kılar.
- Ödeme: bizde hak bedelsiz (cu titlu gratuit) verilir. Başka herhangi bir projede hak için bir ödeme olup olmadığını sorun ve sözleşmede yazılı olduğunu görmek isteyin.
Üst hakkı (Superficie) ayrıntılı · Villa kimin adına tescil edilmeli.
Konut kredisi: yasa vatandaşlığı sormaz, bazı bankalar sorar
Romanya Ulusal Bankası'nın (BNR) düzenlemeleri, ne kadarın finanse edilebileceğini vatandaşlığa göre değil, kredinin para birimine ve gelirin para birimine göre belirler. Ley cinsinden kredide sınır %85, başka bir para biriminde kazanan biri için euro cinsinden kredide ise %75'tir.
Ancak bankalar ürünleri vatandaşlığa göre tanımlar. Birkaç Romanya bankası, mukim olmayanlar dahil yalnızca Romanya vatandaşlarına açık bir “diaspora konut kredisi” sunar. Libra Internet Bank'ın resmî internet sitesine göre, bu seçenek İsrail'de maaş geliri elde eden, mukim olsun olmasın her Romanya vatandaşına açıktır ve en az %20 peşinat gerektirir. Kredi ley cinsindendir, dolayısıyla kur riski devam eder.
AB pasaportu olmayan bir İsrailli, Romanya bankasından mukim olmayanlar için olağan yoldan konut kredisi alır: %70'e kadar finansman, yani en az %30 peşinat, banka onayına tabidir. İsrailliler için Romanya'da konut kredisi · Ne kadar peşinat gerekir.
“Pasaportu dolanmak” amaç değildir. Amaç, mülkü yasanın tanıdığı bir biçimde, tescilli ve mirasla geçen bir şekilde elde tutmaktır.
Devlet garantili program Noua Casă Romanya vatandaşlığı gerektirmez. Koşullar, konut sahibi olmadığınıza dair bir beyan ile villaları programın dışında bırakan fiyat sınırlarıdır. Noua Casă programı.
AB pasaportunun işlem dışında size sağladıkları
- Kalış: bir İsrailli tüm Schengen alanında her 180 günde 90 günle sınırlıdır ve Romanya 1 Ocak 2025'ten beri tam Schengen üyesidir. Bir Romanya vatandaşı Romanya'da sınırsız yaşayabilir, başka bir AB ülkesinin vatandaşı ise serbest dolaşım ve ikamet hakkından yararlanır. Mülk sahipleri için Schengen 90/180.
- Çalışma ve ikamet: AB pasaportu sahibinin çalışma iznine ihtiyacı yoktur. Bir İsrailli uzun süreli vize ve oturma izni almak zorundadır. Romanya'da oturma izni.
- Eş: bir Romanya vatandaşının İsrailli eşi, aile üyesi olarak ikamet hakkı alır, ancak arsa üzerinde hak almaz. Yasa her bireyin vatandaşlığına ayrı ayrı bakar.
Pasaportun size vermedikleri
Romanya pasaportu şunları değiştirmez:
- Mülkün fiyatı ve bir geliştirici nezdinde size öncelik vermez.
- KDV (yeni mülkte %21), noter ücreti veya tescil harcı (%0,15).
- Pasaporta değil, elde tutma süresine bağlı olan satış vergisi (%1 veya %3).
- İmzadan önce kendi avukatınızın olması ve hukuki kontrolün yapılması gerekliliği. İmzadan önce hukuki kontrol.
Pasaportsuz: mülk güvenle nasıl elde tutulur
“Pasaportu dolanmak” amaç değildir. Amaç, mülkü yasanın tanıdığı bir biçimde, tescilli ve mirasla geçen bir şekilde elde tutmaktır.
Kabul gören yol: üst hakkı (Superficie)
Ev sizin adınıza tescil edilir, arsa için ise tapu sicilinde tescilli münhasır bir kullanım hakkınız olur. Sözleşmede kontrol edilmesi gerekenler: hakkın süresi ve otomatik yenileme, hak için bir ödeme olup olmadığı ve ekstrede sizin adınıza nelerin tescil edildiği.
AB pasaportlu eşin adına tescil
Mümkündür, ancak tescil edilen kişi tüm dünyaya karşı malik sayılır. Boşanmada, ölümde veya alacaklılara karşı arsa, tescilli kişiyi izler. Bu yol, iki ülkede de avukat gerektirir. Villa kimin adına tescil edilmeli.
Yapılmaması gereken: “yan anlaşmayla başkası adına tescil”
Tüm amacı yasanın emredici bir hükmünü dolanmak olan bir anlaşma, Romanya Medeni Kanunu uyarınca geçersiz olabilir ve tescilli kişi her üçüncü kişiye karşı malik olarak kalır. “Senin yerine emanetle tescil ettiririz”: Romanya'da bunun anlamı.
İşlem için Romanya pasaportu almaya değer mi?
Soy yoluyla Romanya vatandaşlığı hakkı olanlar için bu gerçek bir seçenektir, ancak zaman alır. Bir başvurunun karara bağlanması iki yıla kadar sürebilir ve 2025'ten beri Romanca dil belgesi de gerekmektedir. İyi bir fırsat genellikle bu kadar beklemez.
Pratik yol: şimdi üst hakkı (Superficie) ile satın alın. Daha sonra AB pasaportu edinen, arsanın kendi adına devri konusunda avukatına danışabilir. İsrailliler için Romanya vatandaşlığı: kimler hak kazanır ve neler gerekir.
Sahadan: bizde nasıl işliyor
Projemiz Compass on the Lake'te ev alıcının adına tescil edilir. AB pasaportu olanlar arsayı da kendi adlarına tescil ettirir. Olmayanlar ise İsrail Arazi İdaresi'nden arsa kiralamaya benzer şekilde, 99 yıl için, otomatik olarak 99 yıl daha uzatma seçeneğiyle bir üst hakkı (Superficie) alır. Hak bedelsiz (cu titlu gratuit) verilir ve tapu sicilinde tescil edilir.
En çok dikkat ettiğimiz şey, bu makaledeki her noktanın sözleşmeye yazılmış olması, yalnızca “varsayılmış” olmamasıdır.
İmzalamadan önce avukatınıza 4 soru
- Tam olarak benim adıma ne tescil ediliyor: ev, arsa payı mı yoksa üst hakkı (Superficie) mı? Ve bu ekstrede nerede görünüyor?
- Üst hakkının (Superficie) süresi nedir ve yenileme otomatik mi ve sözleşmeye yazılı mı?
- Hak için herhangi bir ödeme var mı?
- Hak ve ev miras yoluyla nasıl geçer?
Sık sorulan sorular
Romanya'da daire almak için Romanya pasaportu gerekir mi?
Hayır. AB pasaportu olmayan bir İsrailli daire satın alır ve dairenin maliki olarak tescil edilir. Fark, binanın altındaki arsa payındadır: AB pasaportu sahibi için bu pay kendi adına tescil edilir, böyle bir pasaportu olmayan için ise üzerinde bir üst hakkı (Superficie) kurulur.
Gayrimenkul alırken Romanya pasaportunun avantajı nedir?
İki ana avantaj: arsa sizin adınıza tescil edilir ve bazı bankalar yurt dışında yaşayan Romanya vatandaşlarına yabancılara açık olmayan konut kredisi seçenekleri sunar. Pasaport fiyatı, KDV'yi veya satış vergisini değiştirmez.
Başka bir AB ülkesinin, örneğin Portekiz pasaportu aynı hakları verir mi?
Evet, arsa bakımından. 312/2005 sayılı Kanun uyarınca, Avrupa Birliği'nin herhangi bir ülkesinin vatandaşı Romanya'da arsayı Romanya vatandaşıyla aynı koşullarda edinir. “Diaspora” konut kredisi seçenekleri yalnızca Romanya vatandaşlarına yöneliktir.
99 yılın sonunda üst hakkı (Superficie) ne olur?
Sözleşmeye bağlıdır. Bizim sözleşmemizde hak, İsrail Arazi İdaresi'nden arsa kiralamaya benzer şekilde, otomatik olarak 99 yıl daha yenilenir. Hangi projede olursa olsun, yenileme maddesinin sözleşmede yazılı olduğunu görmek isteyin.
Üst hakkı (Superficie) ile tutulan mülk üzerinde konut kredisi alınabilir mi?
Evet. Romanya bankaları üst hakkını (Superficie), evle birlikte konut kredisi için teminat olarak kabul eder. AB pasaportu olmayan bir İsrailli, banka onayına tabi olarak %70'e kadar finansman alır.
Sonuç
Romanya pasaportu, arsanın tescilinde ve bazı konut kredisi seçeneklerinde gerçek bir avantajdır. Ancak Romanya'da gayrimenkul almanın şartı değildir. Pasaportu olmayanlar üst hakkı (Superficie) ile satın alır ve işlemin güvenli olup olmadığını belirleyen şey sözleşmedir: nelerin tescil edildiği, ne kadar süreyle, nasıl yenilendiği ve mirasçılara nasıl geçtiği.
Şu anda Romanya'da bir mülke bakıyorsanız ve pasaportlu ya da pasaportsuz hangi yolun size uygun olduğundan emin değilseniz, benimle ve Ilan'la yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Sonunda başka bir yerden alım yapsanız bile, durumunuzu birlikte inceleriz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya Anayasası, madde 44 · Yabancıların arsa edinimine dair 312/2005 sayılı Kanun · Romanya Medeni Kanunu (287/2009 sayılı Kanun), madde 693–699 · Romanya Ulusal Bankası'nın (BNR) 17/2012 sayılı Yönetmeliği · Libra Internet Bank: diaspora konut kredisi · FNGCIMM: Noua Casă programı · Avrupa Birliği: ikametin tescili · Romanya mevzuat portalı.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. Veriler Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Herhangi bir işlemden önce Romanya'da ve İsrail'de bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
