Cetățeanul UE sau SEE înscrie terenul ca un român. Israelianul fără pașaport european îl deține prin superficie sau printr-o societate.
Fără pașaport european, cota din terenul de sub clădire nu se înscrie pe numele dumneavoastră, iar în locul ei primiți un drept de superficie.
Unele bănci oferă cetățenilor români care locuiesc în străinătate, inclusiv în Israel, credit ipotecar cu un avans de 20%.
În contractul nostru, dreptul pe 99 de ani se reînnoiește automat pentru încă 99, ca o concesiune de la Autoritatea Funciară a Israelului.
Un israelian stă în România cel mult 90 de zile din 180. Titularul unui pașaport european locuiește și lucrează aici fără limită și fără viză.
Pașaportul românesc și imobiliarele din România: răspunsul scurt
Un pașaport românesc, sau pașaportul unui alt stat din Uniunea Europeană, schimbă trei lucruri atunci când cumpărați o proprietate în România. Vă permite să înscrieți terenul pe numele dumneavoastră, exact ca un cetățean român. Vă deschide variante de credit ipotecar pe care unele bănci le oferă doar cetățenilor români, chiar și atunci când locuiesc în Israel. Și vă permite să locuiți și să lucrați în România fără viză.
Nu schimbă prețul, TVA-ul, onorariul notarului sau impozitul la vânzare și nu este o condiție pentru a cumpăra un apartament sau o vilă. Un israelian fără pașaport european cumpără și se înscrie ca proprietar al construcției, iar pentru teren primește un drept de superficie, înscris în Cartea Funciară. Este o cale legală și uzuală, nu o „ocolire” a legii.
Sunt Moti Azulay și, împreună cu avocatul Ilan Leibovitch, suntem dezvoltatorii unui proiect de vile în Balotești. Aproape la fiecare primă discuție sunt întrebat: „Ar trebui să îmi scot mai întâi pașaportul românesc?”. În acest articol găsiți răspunsul complet.
Titularul unui pașaport european față de israelianul fără pașaport: comparația
| Subiect | Cu pașaport românesc sau european | Israelian fără pașaport european |
|---|---|---|
| Apartamentul sau construcția | Înscrise pe numele dumneavoastră | Înscrise pe numele dumneavoastră |
| Terenul de sub vilă | Înscris pe numele dumneavoastră | Drept de superficie pe numele dumneavoastră |
| Cota de teren a unui bloc de apartamente | Înscrisă pe numele dumneavoastră | Drept de superficie asupra acestei cote |
| Credit ipotecar | Băncile obișnuite, iar la unele și variante „diaspora” pentru cetățenii români | Băncile obișnuite, finanțare de până la 70% |
| Preț, TVA, notar, taxa de înscriere | La fel | La fel |
| Impozitul la vânzare (1% sau 3%) | La fel | La fel |
| Șederea în România | Fără limită | 90 de zile din 180 |
| Muncă și locuire | Fără viză | Viză și permis de ședere |
Terenul: ce spune legea
Articolul 44(2) din Constituția României prevede că cetățenii străini dobândesc dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană, din tratate internaționale pe bază de reciprocitate sau prin moștenire legală. Legea care pune în aplicare acest articol este Legea 312/2005:
- Un cetățean al unui stat din Uniunea Europeană dobândește teren în România în aceleași condiții ca un cetățean român.
- Un cetățean israelian nu înscrie terenul pe numele său, pentru că între România și Israel nu există un tratat de reciprocitate în această privință.
- Un cetățean cu dublă cetățenie, israeliană și română, dobândește teren în calitate de cetățean român. Legea nu întreabă unde locuiește.
În practică: titularul unui pașaport românesc care locuiește la Raanana înscrie terenul pe numele său exact ca un cetățean român care locuiește la București. Un israelian fără pașaport european se înscrie ca proprietar al casei, iar pentru teren primește un drept de superficie.
Apartamentul: diferența este la înscriere, nu la folosință
Presupunerea obișnuită este că la un apartament pașaportul nu schimbă nimic. Este adevărat în privința folosinței, dar nu și a înscrierii.
Fiecare apartament dintr-un bloc are o cotă din terenul de sub clădire (cotă-parte indiviză). Pentru cumpărătorul fără pașaport european, această cotă nu se înscrie pe numele lui, iar în locul ei i se constituie un drept de superficie asupra aceleiași cote. Apartamentul în sine se înscrie pe numele lui în mod obișnuit.
În folosința de zi cu zi nu există nicio diferență. Ce merită verificat înainte de semnare este ca dreptul asupra cotei de teren să fie scris în contract și să se înscrie în Cartea Funciară. Proprietatea asupra terenului în România.
Vila: proprietate deplină față de dreptul de superficie
La o vilă, cea mai mare parte a valorii este terenul, așa că aici diferența se simte mai mult. Acestea sunt regulile pe care e important să le cunoașteți:
- Durata: dreptul se constituie pe cel mult 99 de ani. În contractul nostru se reînnoiește automat pentru încă 99 de ani, asemănător cu concesionarea terenului de la Autoritatea Funciară a Israelului (Israel Land Authority). La orice proiect, verificați ca reînnoirea să fie scrisă în contract.
- Vânzare și credit ipotecar: dreptul poate fi vândut și ipotecat, împreună cu casa. Băncile din România îl acceptă ca garanție pentru un credit ipotecar.
- Moștenire: casa și dreptul de superficie se transmit prin moștenire.
- Înscriere: dreptul se înscrie pe numele dumneavoastră în Cartea Funciară, ceea ce îl face opozabil oricărui terț.
- Plata: la noi, dreptul se constituie fără contraprestație (cu titlu gratuit). La orice alt proiect, întrebați dacă există o plată pentru acest drept și cereți să o vedeți scrisă în contract.
Superficia pe larg · Pe numele cui înscrieți vila.
Creditul ipotecar: legea nu întreabă de cetățenie, unele bănci da
Reglementările Băncii Naționale a României (BNR) stabilesc cât se poate finanța în funcție de moneda creditului și moneda venitului, nu de cetățenie. La un credit în lei plafonul este de 85%, iar la un credit în euro pentru cine câștigă în altă monedă, de 75%.
Dar băncile își definesc produsele după cetățenie. Câteva bănci din România oferă un „credit ipotecar pentru diaspora” deschis doar cetățenilor români, inclusiv nerezidenților. Potrivit site-ului oficial Libra Internet Bank, varianta sa este deschisă oricărui cetățean român, rezident sau nu, care primește venit din salariu în Israel, și cere un avans de cel puțin 20%. Creditul este în lei, așa că riscul valutar rămâne.
Un israelian fără pașaport european obține un credit ipotecar de la o bancă din România pe varianta obișnuită pentru nerezidenți: finanțare de până la 70%, adică un avans de cel puțin 30%, sub rezerva aprobării băncii. Creditul ipotecar în România pentru israelieni · Ce avans vă trebuie.
„Ocolirea pașaportului” nu este scopul. Scopul este să dețineți o proprietate într-o formă pe care legea o recunoaște, care se înscrie și se moștenește.
Noua Casă, programul de garantare al statului, nu cere cetățenie română. Condițiile sunt o declarație că nu dețineți o locuință și plafoane de preț care scot vilele din program. Programul Noua Casă.
Ce vă oferă pașaportul european în afara tranzacției
- Șederea: un israelian este limitat la 90 de zile în orice 180 de zile în tot spațiul Schengen, iar România este membru deplin Schengen de la 1 ianuarie 2025. Un cetățean român poate locui în România fără limită, iar cetățeanul unui alt stat din Uniune beneficiază de libera circulație și de dreptul de ședere. Regula Schengen 90/180 pentru proprietari.
- Muncă și locuire: titularul unui pașaport european nu are nevoie de permis de muncă. Un israelian are nevoie de o viză de lungă ședere și de un permis de ședere. Permisul de ședere în România.
- Soțul sau soția: soțul israelian al unui cetățean român primește drept de ședere ca membru de familie, dar nu și drept asupra terenului. Legea verifică cetățenia fiecăruia separat.
Ce nu vă oferă pașaportul
Pașaportul românesc nu schimbă:
- Prețul proprietății și nu vă dă prioritate la dezvoltator.
- TVA-ul (21% la o locuință nouă), onorariul notarului și taxa de înscriere (0,15%).
- Impozitul la vânzare, care depinde de perioada de deținere (1% sau 3%), nu de pașaport.
- Nevoia de un avocat al dumneavoastră și de o verificare juridică înainte de semnare. Verificarea juridică înainte de semnare.
Fără pașaport: cum dețineți o proprietate în siguranță
„Ocolirea pașaportului” nu este scopul. Scopul este să dețineți o proprietate într-o formă pe care legea o recunoaște, care se înscrie și care se transmite prin moștenire.
Calea uzuală: dreptul de superficie
Casa este înscrisă pe numele dumneavoastră, iar asupra terenului aveți un drept exclusiv de folosință, înscris în Cartea Funciară. Ce e important de verificat în contract: durata dreptului și reînnoirea automată, dacă există o plată pentru drept și ce se înscrie pe numele dumneavoastră în extras.
Înscrierea pe numele soțului sau soției cu pașaport european
Este posibilă, dar cel înscris este proprietarul în fața tuturor. La divorț, la deces sau în fața creditorilor, terenul urmează persoana înscrisă. Este o cale care cere un avocat în ambele țări. Pe numele cui înscrieți vila.
Ce nu trebuie făcut: „înscrierea pe numele altcuiva, cu un acord paralel”
Un acord al cărui unic scop este ocolirea unei dispoziții imperative a legii poate fi nul potrivit Codului civil român, iar persoana înscrisă rămâne proprietarul în fața oricărui terț. „Vă înscriem în regim de fiducie”: ce înseamnă asta în România.
Merită să vă scoateți pașaportul românesc pentru tranzacție?
Pentru cine are dreptul la cetățenia română prin ascendenți, este o posibilitate reală, dar durează. Decizia asupra cererii poate dura până la doi ani, iar din 2025 se cere și un certificat de cunoaștere a limbii române. O tranzacție bună de obicei nu așteaptă atât de mult.
Calea practică: cumpărați acum cu drept de superficie. Cine obține mai târziu un pașaport european poate verifica împreună cu avocatul său trecerea terenului pe numele său. Cetățenia română pentru israelieni: cine se califică și ce presupune.
Din teren: cum funcționează la noi
În proiectul nostru, Compass on the Lake, casa se înscrie pe numele cumpărătorului. Cine are pașaport european înscrie și terenul pe numele său. Cine nu are primește un drept de superficie pe 99 de ani, cu opțiune automată de prelungire pentru încă 99 de ani, asemănător cu concesionarea terenului de la Autoritatea Funciară a Israelului. Dreptul se constituie fără contraprestație (cu titlu gratuit) și se înscrie în Cartea Funciară.
Lucrul la care ținem cel mai mult este ca fiecare dintre punctele din acest articol să fie scris în contract, nu doar „de la sine înțeles”.
4 întrebări pentru avocat înainte de semnare
- Ce anume se înscrie pe numele meu: casa, cota de teren sau un drept de superficie? Și unde apare asta în extras?
- Care este durata dreptului de superficie și reînnoirea este automată și scrisă în contract?
- Există vreo plată pentru acest drept?
- Cum se transmit prin moștenire dreptul și casa?
Întrebări frecvente
Aveți nevoie de pașaport românesc pentru a cumpăra un apartament în România?
Nu. Un israelian fără pașaport european cumpără un apartament și se înscrie ca proprietar al lui. Diferența este la cota din terenul de sub clădire: titularului unui pașaport european i se înscrie pe nume, iar celui fără un astfel de pașaport i se constituie asupra ei un drept de superficie.
Care este avantajul pașaportului românesc la cumpărarea unei proprietăți?
Două avantaje principale: terenul se înscrie pe numele dumneavoastră, iar unele bănci oferă cetățenilor români care locuiesc în străinătate variante de credit ipotecar care nu sunt deschise străinilor. Pașaportul nu schimbă prețul, TVA-ul sau impozitul la vânzare.
Pașaportul unui alt stat din Uniune, de exemplu cel portughez, oferă aceleași drepturi?
Da, în privința terenului. Potrivit Legii 312/2005, cetățeanul oricărui stat din Uniunea Europeană dobândește teren în România în aceleași condiții ca un cetățean român. Variantele de credit ipotecar „pentru diaspora” sunt destinate doar cetățenilor români.
Ce se întâmplă cu dreptul de superficie la sfârșitul celor 99 de ani?
Depinde de contract. În contractul nostru dreptul se reînnoiește automat pentru încă 99 de ani, asemănător cu concesionarea terenului de la Autoritatea Funciară a Israelului. La orice proiect, cereți să vedeți clauza de reînnoire scrisă în contract.
Se poate obține un credit ipotecar pentru o proprietate cu drept de superficie?
Da. Băncile din România acceptă dreptul de superficie ca garanție pentru un credit ipotecar, împreună cu casa. Un israelian fără pașaport european obține o finanțare de până la 70%, sub rezerva aprobării băncii.
Concluzia
Pașaportul românesc este un avantaj real la înscrierea terenului și la unele variante de credit ipotecar. Dar nu este o condiție pentru a cumpăra o proprietate în România. Cine nu are pașaport cumpără cu drept de superficie, iar ce decide dacă tranzacția este sigură este contractul: ce se înscrie, pe cât timp, cum se reînnoiește și cum trece la moștenitori.
Dacă analizați acum o proprietate în România și nu sunteți siguri ce variantă vi se potrivește, cu pașaport sau fără, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine și cu Ilan. Trecem împreună prin situația dumneavoastră, chiar dacă la final cumpărați în altă parte.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Constituția României, articolul 44 · Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini · Codul civil român (Legea 287/2009), articolele 693–699 · Regulamentul BNR nr. 17/2012 (Banca Națională a României) · Libra Internet Bank: credit ipotecar pentru diaspora · FNGCIMM: programul Noua Casă · Uniunea Europeană: înregistrarea șederii · Portalul legislativ al României.
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Datele sunt valabile în octombrie 2026. Înainte de orice tranzacție, consultați un avocat în România și în Israel.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
