Гражданин ЕС или ЕЭЗ регистрирует землю как румын. Израильтянин без европейского паспорта владеет ею по праву Superficie или через компанию.
Без европейского паспорта доля земли под зданием не регистрируется на Ваше имя, и вместо этого у Вас возникает право Superficie.
Некоторые банки предлагают гражданам Румынии, живущим за рубежом, в том числе в Израиле, ипотеку с собственными средствами 20%.
В нашем договоре право на 99 лет автоматически продлевается ещё на 99, по аналогии с арендой земли у Земельного управления Израиля.
Израильтянин находится в Румынии до 90 дней в любые 180. Владелец европейского паспорта живёт и работает там без ограничений и без визы.
Румынский паспорт и недвижимость в Румынии: коротко о главном
Румынский паспорт или паспорт другой страны Европейского союза меняет при покупке недвижимости в Румынии три вещи. Он позволяет зарегистрировать землю на Ваше имя, точно так же, как гражданину Румынии. Он открывает ипотечные программы, которые некоторые банки предлагают только гражданам Румынии, даже если они живут в Израиле. И он позволяет жить и работать в Румынии без визы.
Он не меняет ни цену, ни НДС, ни гонорар нотариуса, ни налог при продаже, и он не является условием для покупки квартиры или виллы. Израильтянин без европейского паспорта покупает объект и регистрируется собственником здания, а на землю получает право суперфиция (Superficie), которое регистрируется в земельной книге. Это законный и общепринятый путь, а не «обход» закона.
Я Моти Азулай, и вместе с адвокатом Иланом Лейбовичем мы являемся девелоперами проекта вилл в Балотешти. Почти в каждом первом разговоре меня спрашивают: «Может, мне сначала оформить румынский паспорт?». В этой статье Вы найдёте полный ответ.
Владелец европейского паспорта и израильтянин без паспорта: сравнение
| Вопрос | С румынским или европейским паспортом | Израильтянин без европейского паспорта |
|---|---|---|
| Квартира или здание | Зарегистрированы на Ваше имя | Зарегистрированы на Ваше имя |
| Земля под виллой | Зарегистрирована на Ваше имя | Право Superficie на Ваше имя |
| Доля земли многоквартирного дома | Зарегистрирована на Ваше имя | Право Superficie на эту долю |
| Ипотека | Обычные банки, а в некоторых также программы «для диаспоры» для граждан Румынии | Обычные банки, финансирование до 70% |
| Цена, НДС, нотариус, регистрационный сбор | Одинаково | Одинаково |
| Налог при продаже (1% или 3%) | Одинаково | Одинаково |
| Пребывание в Румынии | Без ограничений | 90 дней из 180 |
| Работа и проживание | Без визы | Виза и вид на жительство |
Земля: что говорит закон
Статья 44(2) Конституции Румынии устанавливает, что иностранцы приобретают право собственности на землю только на условиях, вытекающих из вступления Румынии в Европейский союз, из международных договоров на основе взаимности или по наследству по закону. Закон, который применяет эту статью, это Закон 312/2005:
- Гражданин страны Европейского союза приобретает землю в Румынии на тех же условиях, что и гражданин Румынии.
- Гражданин Израиля не регистрирует землю на своё имя, потому что между Румынией и Израилем нет договора о взаимности по этому вопросу.
- Лицо с двойным гражданством, израильским и румынским, приобретает землю как гражданин Румынии. Закон не спрашивает, где он живёт.
На практике: владелец румынского паспорта, живущий в Раанане, регистрирует землю на своё имя точно так же, как гражданин Румынии, живущий в Бухаресте. Израильтянин без европейского паспорта регистрируется собственником дома, а на землю получает право Superficie.
Квартира: разница в регистрации, а не в пользовании
Распространено мнение, что в случае квартиры паспорт ничего не меняет. Это верно в отношении пользования, но не в отношении регистрации.
У каждой квартиры в многоквартирном доме есть доля в земле под зданием (cotă-parte indiviză). У покупателя без европейского паспорта эта доля не регистрируется на его имя, и вместо этого у него возникает право Superficie на эту долю. Сама квартира регистрируется на его имя как обычно.
В повседневном пользовании нет никакой разницы. Перед подписанием стоит проверить, что право на долю земли записано в договоре и регистрируется в земельной книге. Право собственности на землю в Румынии.
Вилла: полная собственность или право Superficie
В вилле основная часть стоимости приходится на участок, поэтому здесь разница ощущается сильнее. Вот правила, которые важно знать:
- Срок: право предоставляется на срок до 99 лет. В нашем договоре оно продлевается автоматически ещё на 99 лет, по аналогии с арендой земли у Земельного управления Израиля. В любом проекте проверьте, что продление записано в договоре.
- Продажа и ипотека: право можно продать и заложить вместе с домом. Румынские банки принимают его в качестве обеспечения по ипотеке.
- Наследование: дом и право Superficie переходят по наследству.
- Регистрация: право регистрируется на Ваше имя в земельной книге, и это делает его действительным в отношении любых третьих лиц.
- Оплата: у нас право предоставляется безвозмездно (cu titlu gratuit). В любом другом проекте спросите, есть ли плата за право, и попросите увидеть её записанной в договоре.
Подробнее о Superficie · На чьё имя регистрировать виллу.
Ипотека: закон не спрашивает о гражданстве, некоторые банки спрашивают
Правила Национального банка Румынии (BNR) определяют, какую долю можно профинансировать, в зависимости от валюты кредита и валюты дохода, а не от гражданства. По кредиту в леях потолок составляет 85%, а по кредиту в евро для тех, кто получает доход в другой валюте, 75%.
Но банки определяют продукты по гражданству. Несколько румынских банков предлагают «ипотеку для диаспоры», доступную только гражданам Румынии, в том числе нерезидентам. Согласно официальному сайту Libra Internet Bank, его программа открыта для любого гражданина Румынии, резидента или нет, получающего зарплату в Израиле, и требует собственных средств не менее 20%. Кредит выдаётся в леях, поэтому валютный риск сохраняется.
Израильтянин без европейского паспорта получает ипотеку в румынском банке по обычной программе для нерезидентов: финансирование до 70%, то есть собственные средства не менее 30%, при условии одобрения банка. Ипотека в Румынии для израильтян · Сколько нужно собственных средств.
«Обойти паспорт» не цель. Цель в том, чтобы владеть недвижимостью в форме, которую признаёт закон, которая регистрируется и переходит по наследству.
Noua Casă, государственная гарантийная программа, не требует румынского гражданства. Условия: декларация о том, что у Вас нет жилья, и ценовые потолки, которые исключают виллы из программы. Программа Noua Casă.
Что даёт европейский паспорт за пределами сделки
- Пребывание: израильтянин ограничен 90 днями в любые 180 дней во всей Шенгенской зоне, а Румыния является полноправным членом Шенгена с 1 января 2025 года. Гражданин Румынии вправе жить в Румынии без ограничений, а гражданин другой страны Европейского союза пользуется свободой передвижения и проживания. Шенген 90/180 для владельцев недвижимости.
- Работа и проживание: владельцу европейского паспорта не нужно разрешение на работу. Израильтянину нужны долгосрочная виза и вид на жительство. Вид на жительство в Румынии.
- Супруг или супруга: супруг-израильтянин гражданина Румынии получает право на проживание как член семьи, но не право на землю. Закон проверяет гражданство каждого отдельно.
Чего паспорт не даёт
Румынский паспорт не меняет:
- Цену объекта, и не даёт преимущества у девелопера.
- НДС (21% на новое жильё), гонорар нотариуса и регистрационный сбор (0,15%).
- Налог при продаже, который зависит от срока владения (1% или 3%), а не от паспорта.
- Необходимость в собственном адвокате и юридической проверке перед подписанием. Юридическая проверка перед подписанием.
Без паспорта: как надёжно владеть недвижимостью
«Обойти паспорт» не цель. Цель в том, чтобы владеть недвижимостью в форме, которую признаёт закон, которая регистрируется и переходит по наследству.
Общепринятый путь: право Superficie
Дом зарегистрирован на Ваше имя, а на землю у Вас есть исключительное право пользования, которое регистрируется в земельной книге. Что важно проверить в договоре: срок права и автоматическое продление, есть ли плата за право и что именно зарегистрировано на Ваше имя в выписке.
Регистрация на супруга или супругу с европейским паспортом
Возможно, но тот, кто зарегистрирован, является собственником перед всем миром. При разводе, смерти или перед кредиторами земля следует за тем, кто зарегистрирован. Этот путь требует адвоката в обеих странах. На чьё имя регистрировать виллу.
Чего не делать: «регистрация на кого-то другого с побочным соглашением»
Соглашение, единственная цель которого обойти императивную норму закона, может быть признано ничтожным по румынскому Гражданскому кодексу, а зарегистрированное лицо остаётся собственником в отношении любых третьих лиц. «Оформим на Вас через доверительное управление»: что это значит в Румынии.
Стоит ли оформлять румынский паспорт ради сделки?
Для тех, кто имеет право на румынское гражданство по происхождению, это реальная возможность, но она требует времени. Решение по заявлению может занять до двух лет, а с 2025 года требуется также сертификат о знании румынского языка. Хорошая сделка обычно не ждёт так долго.
Практичный путь: покупать сейчас с правом Superficie. Тот, кто впоследствии получит европейский паспорт, может проверить со своим адвокатом переоформление земли на своё имя. Румынское гражданство для израильтян: кто имеет право и что для этого нужно.
Из практики: как это устроено у нас
В нашем проекте, Compass on the Lake, дом регистрируется на имя покупателя. Тот, у кого есть европейский паспорт, регистрирует на своё имя и землю. Тот, у кого его нет, получает право Superficie на 99 лет с автоматической опцией продления ещё на 99 лет, по аналогии с арендой земли у Земельного управления Израиля. Право предоставляется безвозмездно (cu titlu gratuit) и регистрируется в земельной книге.
Больше всего мы следим за тем, чтобы каждый пункт из этой статьи был записан в договоре, а не просто считался «само собой разумеющимся».
4 вопроса адвокату перед подписанием
- Что именно регистрируется на моё имя: дом, доля земли или право Superficie? И где это указано в выписке?
- Каков срок права Superficie, и является ли продление автоматическим и записанным в договоре?
- Есть ли какая-либо плата за право?
- Как право и дом переходят по наследству?
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли румынский паспорт, чтобы купить квартиру в Румынии?
Нет. Израильтянин без европейского паспорта покупает квартиру и регистрируется её собственником. Разница в доле земли под зданием: у владельца европейского паспорта она регистрируется на его имя, а у того, у кого такого паспорта нет, на неё возникает право Superficie.
В чём преимущество румынского паспорта при покупке недвижимости?
Два главных преимущества: земля регистрируется на Ваше имя, а некоторые банки предлагают гражданам Румынии, живущим за рубежом, ипотечные программы, недоступные иностранцам. Паспорт не меняет ни цену, ни НДС, ни налог при продаже.
Даёт ли паспорт другой страны ЕС, например португальский, те же права?
Да, в отношении земли. Согласно Закону 312/2005, гражданин любой страны Европейского союза приобретает землю в Румынии на тех же условиях, что и гражданин Румынии. Ипотечные программы «для диаспоры» предназначены только для граждан Румынии.
Что происходит с правом Superficie по истечении 99 лет?
Это зависит от договора. В нашем договоре право автоматически продлевается ещё на 99 лет, по аналогии с арендой земли у Земельного управления Израиля. В любом проекте попросите увидеть пункт о продлении, записанный в договоре.
Можно ли получить ипотеку на объект с правом Superficie?
Да. Румынские банки принимают право Superficie в качестве обеспечения по ипотеке вместе с домом. Израильтянин без европейского паспорта получает финансирование до 70% при условии одобрения банка.
Итог
Румынский паспорт даёт реальное преимущество при регистрации земли и в некоторых ипотечных программах. Но он не является условием для покупки недвижимости в Румынии. Тот, у кого нет паспорта, покупает с правом Superficie, а надёжность сделки определяет договор: что регистрируется, на какой срок, как продлевается и как переходит к наследникам.
Если Вы сейчас присматриваетесь к недвижимости в Румынии и не уверены, какой путь Вам подходит, с паспортом или без, запишитесь на получасовой разговор со мной и Иланом. Мы разберём Вашу ситуацию, даже если в итоге Вы купите в другом месте.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Конституция Румынии, статья 44 · Закон 312/2005 о приобретении земли иностранцами · Гражданский кодекс Румынии (Закон 287/2009), статьи 693–699 · Регламент 17/2012 Национального банка Румынии (BNR) · Libra Internet Bank: ипотека для диаспоры · FNGCIMM: программа Noua Casă · Европейский союз: регистрация проживания · Портал законодательства Румынии.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные актуальны на октябрь 2026 года. Перед сделкой проконсультируйтесь с адвокатом в Румынии и в Израиле.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
