דרכון רומני ונדל״ן ברומניה: מה באמת משתנה, ומה עושים בלי דרכון

דרכון רומני ונדל״ן ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

דרכון רומני, או דרכון של מדינה אחרת באיחוד האירופי, משנה שלושה דברים כשקונים נכס ברומניה. הוא מאפשר לרשום את הקרקע על שמכם, בדיוק כמו אזרח רומני. הוא פותח מסלולי משכנתא שחלק מהבנקים מציעים רק לאזרחים רומנים, גם כשהם גרים בישראל. והוא מאפשר לגור ולעבוד ברומניה בלי אשרה.

הוא לא משנה את המחיר, את המע״מ, את שכר הנוטריון או את המס על המכירה, והוא לא תנאי לקנות דירה או וילה. ישראלי בלי דרכון אירופי קונה ונרשם כבעלים של המבנה, ועל הקרקע מקבל זכות Superficie שנרשמת בפנקס המקרקעין. זה מסלול חוקי ומקובל, לא ״עקיפה״ של החוק.

אני מוטי אזולאי, ויחד עם עו״ד אילן ליבוביץ אנחנו היזמים של פרויקט וילות בבלוטשט. כמעט בכל שיחה ראשונה שואלים אותי ״כדאי לי קודם להוציא דרכון רומני?״. במאמר הזה תמצאו את התשובה המלאה.

בעל דרכון אירופי מול ישראלי בלי דרכון: ההשוואה

שאלו את היזמים על זה

נושא	עם דרכון רומני או אירופי	ישראלי בלי דרכון אירופי
דירה או מבנה	רשום על שמכם	רשום על שמכם
הקרקע מתחת לווילה	רשומה על שמכם	זכות Superficie על שמכם
החלק בקרקע של בניין דירות	רשום על שמכם	זכות Superficie על החלק הזה
משכנתא	הבנקים הרגילים, ובחלקם גם מסלולי ״דיאספורה״ לאזרחים רומנים	הבנקים הרגילים, מימון של עד 70%
מחיר, מע״מ, נוטריון, אגרת רישום	זהה	זהה
מס על מכירה (1% או 3%)	זהה	זהה
שהייה ברומניה	ללא הגבלה	90 ימים מתוך 180
עבודה ומגורים	ללא אשרה	אשרה והיתר שהייה

הקרקע: מה אומר החוק

שאלו את היזמים על זה

סעיף 44(2) לחוקת רומניה קובע שזרים רוכשים בעלות על קרקע רק בתנאים שנובעים מההצטרפות של רומניה לאיחוד האירופי, מאמנות בין-לאומיות על בסיס הדדיות, או בירושה על פי דין. החוק שמיישם את הסעיף הוא חוק 312/2005:

• אזרח של מדינה באיחוד האירופי רוכש קרקע ברומניה באותם תנאים כמו אזרח רומני.
• אזרח ישראל אינו רושם קרקע על שמו, כי בין רומניה לישראל אין אמנת הדדיות לעניין הזה.
• אזרח כפול, ישראלי ורומני, רוכש קרקע כאזרח רומני. החוק לא שואל איפה הוא גר.

בפועל: בעל דרכון רומני שגר ברעננה רושם את הקרקע על שמו בדיוק כמו אזרח רומני שגר בבוקרשט. ישראלי בלי דרכון אירופי נרשם כבעלים של הבית, ועל הקרקע מקבל זכות Superficie.

דירה: ההבדל הוא ברישום, לא בשימוש

שאלו את היזמים על זה

ההנחה הנפוצה היא שבדירה הדרכון לא משנה כלום. זה נכון לגבי השימוש, אבל לא לגבי הרישום.

לכל דירה בבניין משותף יש חלק בקרקע שמתחת לבניין (cotă-parte indiviză). לרוכש בלי דרכון אירופי החלק הזה לא נרשם על שמו, ובמקומו קמה לו זכות Superficie על אותו חלק. הדירה עצמה רשומה על שמו כרגיל.

בשימוש היומיומי אין שום הבדל. מה שכדאי לבדוק לפני החתימה הוא שהזכות על החלק בקרקע כתובה בחוזה ונרשמת בפנקס המקרקעין. בעלות על קרקע ברומניה.

וילה: בעלות מלאה מול זכות Superficie

שאלו את היזמים על זה

בווילה, רוב הערך הוא המגרש, ולכן כאן ההבדל מורגש יותר. אלה הכללים שחשוב להכיר:

• משך: הזכות ניתנת לעד 99 שנים. בחוזה שלנו היא מתחדשת אוטומטית לעוד 99 שנים, בדומה לחכירת קרקע מרשות מקרקעי ישראל. בכל פרויקט, בדקו שהחידוש כתוב בחוזה.
• מכירה ומשכנתא: אפשר למכור את הזכות ולשעבד אותה, יחד עם הבית. בנקים רומניים מקבלים אותה כבטוחה למשכנתא.
• ירושה: הבית וזכות ה-Superficie עוברים בירושה.
• רישום: הזכות נרשמת על שמכם בפנקס המקרקעין, ונותנת לה תוקף כלפי כל צד שלישי.
• תשלום: אצלנו הזכות ניתנת בלי תמורה (cu titlu gratuit). בכל פרויקט אחר, שאלו אם יש תשלום על הזכות, ובקשו לראות אותו כתוב בחוזה.

Superficie לעומק · על שם מי לרשום את הווילה.

משכנתא: החוק לא שואל על אזרחות, חלק מהבנקים כן

תקנות הבנק המרכזי של רומניה (BNR) קובעות כמה אפשר לממן לפי מטבע ההלוואה ומטבע ההכנסה, לא לפי אזרחות. בהלוואה בלאו התקרה היא 85%, ובהלוואה באירו למי שמשתכר במטבע אחר 75%.

אבל הבנקים מגדירים מוצרים לפי אזרחות. כמה בנקים רומניים מציעים ״משכנתא לדיאספורה״ שפתוחה רק לאזרחים רומנים, גם לתושבי חוץ. לפי האתר הרשמי של Libra Internet Bank, המסלול שלו פתוח לכל אזרח רומני, תושב או לא, מקבל הכנסה ממשכורת בישראל, ודורש הון עצמי של 20% לפחות. ההלוואה בלאו, ולכן סיכון המטבע נשאר.

ישראלי בלי דרכון אירופי מקבל משכנתא מבנק רומני במסלול הרגיל לתושבי חוץ: מימון של עד 70%, כלומר הון עצמי של 30% לפחות, בכפוף לאישור הבנק. משכנתא ברומניה לישראלים · כמה הון עצמי צריך.

Noua Casă, תוכנית הערבות של המדינה, לא דורשת אזרחות רומנית. התנאים הם הצהרה שאין לכם דירה, ותקרות מחיר שמוציאות וילות מהתוכנית. תוכנית Noua Casă.

מה דרכון אירופי נותן מחוץ לעסקה

• שהייה: ישראלי מוגבל ל-90 ימים בכל 180 ימים בכל אזור שנגן, ורומניה חברה מלאה בשנגן מ-1 בינואר 2025. אזרח רומני רשאי לגור ברומניה בלי הגבלה, ואזרח של מדינה אחרת באיחוד נהנה מחופש תנועה ומגורים. שנגן 90/180 לבעלי נכס.
• עבודה ומגורים: לבעל דרכון אירופי אין צורך בהיתר עבודה. ישראלי צריך אשרה לשהייה ארוכה והיתר שהייה. היתר שהייה ברומניה.
• בן או בת זוג: בן זוג ישראלי של אזרח רומני מקבל זכות מגורים כבן משפחה, אבל לא זכות לקרקע. החוק בודק את האזרחות של כל אחד בנפרד.

מה דרכון לא נותן

דרכון רומני לא משנה:

• את המחיר של הנכס, ולא נותן עדיפות אצל יזם.
• את המע״מ (21% בנכס חדש), את שכר הנוטריון ואת אגרת הרישום (0.15%).
• את המס על מכירה, שתלוי בתקופת ההחזקה (1% או 3%), לא בדרכון.
• את הצורך בעורך דין משלכם ובבדיקה משפטית לפני חתימה. בדיקה משפטית לפני חתימה.

בלי דרכון: איך מחזיקים נכס בצורה בטוחה

״לעקוף את הדרכון״ זו לא המטרה. המטרה היא להחזיק נכס בצורה שהחוק מכיר, שנרשמת ושעוברת בירושה.

המסלול המקובל: זכות Superficie

הבית רשום על שמכם, ועל הקרקע יש לכם זכות שימוש ייחודית שנרשמת בפנקס המקרקעין. מה שחשוב לבדוק בחוזה: משך הזכות והחידוש האוטומטי, אם יש תשלום על הזכות, ומה נרשם על שמכם בנסח.

רישום על שם בן או בת זוג עם דרכון אירופי

אפשרי, אבל מי שרשום הוא הבעלים כלפי כל העולם. בגירושים, במוות או מול נושים, הקרקע הולכת אחרי מי שרשום. זה מסלול שמחייב עורך דין בשתי המדינות. על שם מי לרשום את הווילה.

מה לא לעשות: ״רישום על שם מישהו אחר עם הסכם צדדי״

הסכם שכל מטרתו לעקוף הוראת חוק מחייבת עלול להיות בטל לפי הקוד האזרחי הרומני, והאדם שרשום נשאר הבעלים כלפי כל צד שלישי. ״נרשום לכם בנאמנות״: מה זה אומר ברומניה.

כדאי להוציא דרכון רומני בשביל העסקה?

למי שזכאי לאזרחות רומנית מכוח ירושה, זו אפשרות אמיתית, אבל היא לוקחת זמן. ההחלטה בבקשה יכולה להימשך עד שנתיים, ומ-2025 נדרשת גם תעודת שפה רומנית. עסקה טובה בדרך כלל לא מחכה כל כך הרבה.

הדרך המעשית: קונים עכשיו עם זכות Superficie. מי שיקבל בהמשך דרכון אירופי יכול לבדוק עם עורך הדין שלו העברה של הקרקע על שמו. אזרחות רומנית לישראלים: מי זכאי ומה זה דורש.

מהשטח: איך זה עובד אצלנו

בפרויקט שלנו, Compass on the Lake, הבית נרשם על שם הרוכש. מי שיש לו דרכון אירופי רושם גם את הקרקע על שמו. מי שאין לו מקבל זכות Superficie ל-99 שנים, עם אופציה אוטומטית להארכה לעוד 99 שנים, בדומה לחכירת קרקע מרשות מקרקעי ישראל. הזכות ניתנת בלי תמורה (cu titlu gratuit), והיא נרשמת בפנקס המקרקעין.

הדבר שאנחנו הכי מקפידים עליו הוא שכל אחד מהסעיפים במאמר הזה יהיה כתוב בחוזה, ולא רק ״מובן מאליו״.

4 שאלות לעורך הדין לפני שחותמים

1. מה בדיוק נרשם על שמי: הבית, החלק בקרקע, או זכות Superficie? ואיפה זה כתוב בנסח?
2. מה משך זכות ה-Superficie, והאם החידוש אוטומטי וכתוב בחוזה?
3. האם יש תשלום כלשהו על הזכות?
4. איך הזכות והבית עוברים בירושה?

שאלות נפוצות

האם צריך דרכון רומני כדי לקנות דירה ברומניה?

לא. ישראלי בלי דרכון אירופי קונה דירה ונרשם עליה כבעלים. ההבדל הוא בחלק בקרקע שמתחת לבניין: לבעל דרכון אירופי הוא נרשם על שמו, ולמי שאין לו דרכון כזה קמה עליו זכות Superficie.

מה היתרון של דרכון רומני כשקונים נכס?

שני יתרונות עיקריים: הקרקע נרשמת על שמכם, וחלק מהבנקים מציעים לאזרחים רומנים שגרים בחו״ל מסלולי משכנתא שלא פתוחים לזרים. הדרכון לא משנה את המחיר, את המע״מ או את המס על מכירה.

דרכון של מדינה אחרת באיחוד, למשל פורטוגלי, נותן אותן זכויות?

כן, לגבי הקרקע. לפי חוק 312/2005, אזרח של כל מדינה באיחוד האירופי רוכש קרקע ברומניה באותם תנאים כמו אזרח רומני. מסלולי המשכנתא ״לדיאספורה״ מיועדים לאזרחים רומנים בלבד.

מה קורה לזכות ה-Superficie בתום 99 השנים?

זה תלוי בחוזה. בחוזה שלנו הזכות מתחדשת אוטומטית לעוד 99 שנים, בדומה לחכירת קרקע מרשות מקרקעי ישראל. בכל פרויקט, בקשו לראות את סעיף החידוש כתוב בחוזה.

אפשר לקבל משכנתא על נכס עם זכות Superficie?

כן. בנקים רומניים מקבלים זכות Superficie כבטוחה למשכנתא, יחד עם הבית. ישראלי בלי דרכון אירופי מקבל מימון של עד 70%, בכפוף לאישור הבנק.

השורה התחתונה

דרכון רומני הוא יתרון אמיתי ברישום הקרקע ובחלק ממסלולי המשכנתא. אבל הוא לא תנאי לקנות נכס ברומניה. מי שאין לו דרכון קונה בזכות Superficie, ומה שקובע אם העסקה בטוחה הוא החוזה: מה נרשם, לכמה זמן, איך מתחדשים, ואיך זה עובר ליורשים.

אם אתם בודקים עכשיו נכס ברומניה ולא בטוחים איזה מסלול מתאים לכם, עם דרכון או בלי, קבעו איתי ועם אילן שיחה של חצי שעה. נעבור על המצב שלכם, גם אם בסוף תקנו במקום אחר.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוקת רומניה, סעיף 44 · חוק 312/2005 על רכישת קרקע בידי זרים · הקוד האזרחי הרומני (חוק 287/2009), סעיפים 693–699 · תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי של רומניה (BNR) · Libra Internet Bank: משכנתא לדיאספורה · FNGCIMM: תוכנית Noua Casă · האיחוד האירופי: רישום מגורים · מאגר החקיקה הרומני.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026. לפני עסקה, היוועצו בעורך דין ברומניה ובישראל.