EU- oder EWR-Bürger tragen Land wie Rumänen ein. Ein Israeli ohne EU-Pass hält es über ein Superficie-Recht oder eine Gesellschaft.
Ohne EU-Pass wird der Grundstücksanteil unter dem Gebäude nicht auf Ihren Namen eingetragen; stattdessen entsteht ein Superficie-Recht.
Manche Banken bieten rumänischen Staatsbürgern mit Wohnsitz im Ausland, auch in Israel, eine Hypothek mit 20 % Eigenkapital an.
In unserem Vertrag verlängert sich das Recht für 99 Jahre automatisch um weitere 99, ähnlich der Pacht von Land der israelischen Landbehörde.
Ein Israeli bleibt bis zu 90 Tage innerhalb von 180 in Rumänien. Ein EU-Passinhaber lebt und arbeitet dort unbegrenzt und ohne Visum.
Rumänischer Pass und Immobilien in Rumänien: die kurze Antwort
Ein rumänischer Pass, oder der Pass eines anderen EU-Mitgliedstaats, ändert beim Kauf einer Immobilie in Rumänien drei Dinge. Er erlaubt Ihnen, das Grundstück auf Ihren Namen einzutragen, genau wie ein rumänischer Staatsbürger. Er öffnet Hypothekenwege, die manche Banken nur rumänischen Staatsbürgern anbieten, auch wenn diese in Israel leben. Und er erlaubt Ihnen, ohne Visum in Rumänien zu leben und zu arbeiten.
Er ändert weder den Preis noch die Mehrwertsteuer, das Notarhonorar oder die Steuer beim Verkauf, und er ist keine Voraussetzung für den Kauf einer Wohnung oder Villa. Ein Israeli ohne EU-Pass kauft und wird als Eigentümer des Gebäudes eingetragen, und für das Grundstück erhält er ein Superficie-Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Das ist ein legaler und üblicher Weg, keine „Umgehung“ des Gesetzes.
Ich bin Moti Azulay, und zusammen mit Rechtsanwalt Ilan Leibovitch sind wir die Bauträger eines Villenprojekts in Balotești. Fast in jedem ersten Gespräch werde ich gefragt: „Sollte ich zuerst einen rumänischen Pass beantragen?“ In diesem Artikel finden Sie die vollständige Antwort.
EU-Passinhaber und Israeli ohne Pass: der Vergleich
| Thema | Mit rumänischem oder EU-Pass | Israeli ohne EU-Pass |
|---|---|---|
| Wohnung oder Gebäude | Auf Ihren Namen eingetragen | Auf Ihren Namen eingetragen |
| Das Grundstück unter der Villa | Auf Ihren Namen eingetragen | Superficie-Recht auf Ihren Namen |
| Der Grundstücksanteil einer Wohnung im Wohnblock | Auf Ihren Namen eingetragen | Superficie-Recht an diesem Anteil |
| Hypothek | Die regulären Banken, bei manchen auch „Diaspora“-Wege für rumänische Staatsbürger | Die regulären Banken, Finanzierung bis zu 70 % |
| Preis, Mehrwertsteuer, Notar, Eintragungsgebühr | Gleich | Gleich |
| Steuer beim Verkauf (1 % oder 3 %) | Gleich | Gleich |
| Aufenthalt in Rumänien | Unbegrenzt | 90 Tage innerhalb von 180 |
| Arbeiten und Wohnen | Ohne Visum | Visum und Aufenthaltserlaubnis |
Das Grundstück: was das Gesetz sagt
Artikel 44(2) der rumänischen Verfassung bestimmt, dass Ausländer Eigentum an Grund und Boden nur unter den Bedingungen erwerben, die sich aus dem EU-Beitritt Rumäniens, aus internationalen Abkommen auf Grundlage der Gegenseitigkeit oder aus gesetzlicher Erbfolge ergeben. Das Gesetz, das diesen Artikel umsetzt, ist das Gesetz 312/2005:
- Ein Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaats erwirbt Land in Rumänien zu denselben Bedingungen wie ein rumänischer Staatsbürger.
- Ein israelischer Staatsbürger trägt kein Land auf den eigenen Namen ein, weil es zwischen Rumänien und Israel kein Gegenseitigkeitsabkommen in dieser Frage gibt.
- Ein Doppelstaatsbürger, israelisch und rumänisch, erwirbt Land als rumänischer Staatsbürger. Das Gesetz fragt nicht, wo er lebt.
In der Praxis: Ein Inhaber eines rumänischen Passes, der in Raanana lebt, trägt das Grundstück genauso auf seinen Namen ein wie ein rumänischer Staatsbürger, der in Bukarest lebt. Ein Israeli ohne EU-Pass wird als Eigentümer des Hauses eingetragen und erhält für das Grundstück ein Superficie-Recht.
Wohnung: der Unterschied liegt in der Eintragung, nicht in der Nutzung
Die verbreitete Annahme lautet, dass der Pass bei einer Wohnung nichts ändert. Das stimmt für die Nutzung, aber nicht für die Eintragung.
Zu jeder Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört ein Anteil am Grundstück unter dem Gebäude (cotă-parte indiviză). Bei einem Käufer ohne EU-Pass wird dieser Anteil nicht auf seinen Namen eingetragen, stattdessen entsteht für ihn ein Superficie-Recht an diesem Anteil. Die Wohnung selbst wird wie üblich auf seinen Namen eingetragen.
Im Alltag gibt es keinerlei Unterschied. Vor der Unterschrift sollten Sie prüfen, dass das Recht am Grundstücksanteil im Vertrag steht und im Grundbuch eingetragen wird. Grundeigentum in Rumänien.
Villa: volles Eigentum oder Superficie-Recht
Bei einer Villa liegt der Großteil des Werts im Grundstück, deshalb ist der Unterschied hier spürbarer. Diese Regeln sollten Sie kennen:
- Laufzeit: Das Recht wird für bis zu 99 Jahre bestellt. In unserem Vertrag verlängert es sich automatisch um weitere 99 Jahre, ähnlich der Pacht von Land der israelischen Landbehörde (Israel Land Authority). Prüfen Sie bei jedem Projekt, dass die Verlängerung im Vertrag steht.
- Verkauf und Hypothek: Das Recht kann zusammen mit dem Haus verkauft und belastet werden. Rumänische Banken akzeptieren es als Sicherheit für eine Hypothek.
- Erbschaft: Das Haus und das Superficie-Recht werden vererbt.
- Eintragung: Das Recht wird im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen, was ihm Wirkung gegenüber jedem Dritten verleiht.
- Zahlung: Bei uns wird das Recht unentgeltlich (cu titlu gratuit) bestellt. Fragen Sie bei jedem anderen Projekt, ob für das Recht eine Zahlung anfällt, und lassen Sie sich diese schriftlich im Vertrag zeigen.
Superficie im Detail · Auf wessen Namen die Villa eintragen.
Hypothek: Das Gesetz fragt nicht nach der Staatsbürgerschaft, manche Banken schon
Die Vorschriften der rumänischen Nationalbank (BNR) legen fest, wie viel finanziert werden kann, abhängig von der Währung des Kredits und der Währung des Einkommens, nicht von der Staatsbürgerschaft. Bei einem Kredit in Lei liegt die Obergrenze bei 85 %, bei einem Kredit in Euro für Personen mit Einkommen in einer anderen Währung bei 75 %.
Aber die Banken definieren Produkte nach Staatsbürgerschaft. Einige rumänische Banken bieten eine „Hypothek für die Diaspora“ an, die nur rumänischen Staatsbürgern offensteht, auch Gebietsfremden. Laut der offiziellen Website der Libra Internet Bank steht ihr Angebot jedem rumänischen Staatsbürger offen, ob gebietsansässig oder nicht, der ein Gehalt in Israel bezieht, und verlangt mindestens 20 % Eigenkapital. Der Kredit läuft in Lei, das Währungsrisiko bleibt also bestehen.
Ein Israeli ohne EU-Pass erhält eine Hypothek von einer rumänischen Bank auf dem regulären Weg für Gebietsfremde: eine Finanzierung von bis zu 70 %, also mindestens 30 % Eigenkapital, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Hypothek in Rumänien für Israelis · Wie viel Eigenkapital Sie brauchen.
„Den Pass umgehen“ ist nicht das Ziel. Das Ziel ist, eine Immobilie in einer Form zu halten, die das Gesetz anerkennt, die eingetragen wird und die vererbt werden kann.
Noua Casă, das staatliche Garantieprogramm, setzt keine rumänische Staatsbürgerschaft voraus. Die Bedingungen sind eine Erklärung, dass Sie keine Wohnung besitzen, sowie Preisobergrenzen, die Villen aus dem Programm ausschließen. Das Programm Noua Casă.
Was ein EU-Pass außerhalb der Transaktion bietet
- Aufenthalt: Ein Israeli ist im gesamten Schengen-Raum auf 90 Tage innerhalb von 180 Tagen beschränkt, und Rumänien ist seit dem 1. Januar 2025 Vollmitglied des Schengen-Raums. Ein rumänischer Staatsbürger darf unbegrenzt in Rumänien leben, und ein Staatsbürger eines anderen EU-Mitgliedstaats genießt Freizügigkeit und Aufenthaltsfreiheit. Schengen 90/180 für Immobilieneigentümer.
- Arbeiten und Wohnen: Ein EU-Passinhaber braucht keine Arbeitserlaubnis. Ein Israeli braucht ein Visum für einen längeren Aufenthalt und eine Aufenthaltserlaubnis. Aufenthaltserlaubnis in Rumänien.
- Ehepartner: Ein israelischer Ehepartner eines rumänischen Staatsbürgers erhält ein Aufenthaltsrecht als Familienangehöriger, aber kein Recht auf das Grundstück. Das Gesetz prüft die Staatsbürgerschaft jedes Einzelnen gesondert.
Was ein Pass nicht bietet
Ein rumänischer Pass ändert nicht:
- den Preis der Immobilie, und er verschafft keinen Vorrang beim Bauträger.
- die Mehrwertsteuer (21 % bei einer neuen Immobilie), das Notarhonorar und die Eintragungsgebühr (0,15 %).
- die Steuer beim Verkauf, die von der Haltedauer abhängt (1 % oder 3 %), nicht vom Pass.
- die Notwendigkeit eines eigenen Anwalts und einer rechtlichen Prüfung vor der Unterschrift. Rechtliche Prüfung vor der Unterschrift.
Ohne Pass: wie Sie eine Immobilie sicher halten
„Den Pass umgehen“ ist nicht das Ziel. Das Ziel ist, eine Immobilie in einer Form zu halten, die das Gesetz anerkennt, die eingetragen wird und die vererbt werden kann.
Der übliche Weg: das Superficie-Recht
Das Haus ist auf Ihren Namen eingetragen, und am Grundstück haben Sie ein ausschließliches Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Was Sie im Vertrag prüfen sollten: die Laufzeit des Rechts und die automatische Verlängerung, ob für das Recht eine Zahlung anfällt und was im Grundbuchauszug auf Ihren Namen eingetragen ist.
Eintragung auf den Ehepartner mit EU-Pass
Möglich, aber wer eingetragen ist, ist gegenüber aller Welt der Eigentümer. Bei Scheidung, Tod oder gegenüber Gläubigern folgt das Grundstück dem Eingetragenen. Dieser Weg erfordert einen Anwalt in beiden Ländern. Auf wessen Namen die Villa eintragen.
Was Sie nicht tun sollten: „Eintragung auf jemand anderen mit einer Nebenabrede“
Eine Vereinbarung, deren einziger Zweck die Umgehung einer zwingenden Gesetzesvorschrift ist, kann nach dem rumänischen Zivilgesetzbuch nichtig sein, und die eingetragene Person bleibt gegenüber jedem Dritten Eigentümer. „Wir tragen es treuhänderisch für Sie ein“: was das in Rumänien bedeutet.
Lohnt es sich, für die Transaktion einen rumänischen Pass zu beantragen?
Für alle, die über ihre Abstammung Anspruch auf die rumänische Staatsbürgerschaft haben, ist das eine echte Möglichkeit, aber sie braucht Zeit. Die Entscheidung über den Antrag kann bis zu zwei Jahre dauern, und seit 2025 ist zudem ein Nachweis von Rumänischkenntnissen erforderlich. Ein gutes Geschäft wartet in der Regel nicht so lange.
Der praktische Weg: Sie kaufen jetzt mit einem Superficie-Recht. Wer später einen EU-Pass erhält, kann mit seinem Anwalt prüfen, das Grundstück auf seinen Namen übertragen zu lassen. Rumänische Staatsbürgerschaft für Israelis: wer berechtigt ist und was nötig ist.
Aus der Praxis: wie es bei uns funktioniert
In unserem Projekt Compass on the Lake wird das Haus auf den Namen des Käufers eingetragen. Wer einen EU-Pass hat, trägt auch das Grundstück auf seinen Namen ein. Wer keinen hat, erhält ein Superficie-Recht für 99 Jahre, mit automatischer Verlängerungsoption um weitere 99 Jahre, ähnlich der Pacht von Land der israelischen Landbehörde (Israel Land Authority). Das Recht wird unentgeltlich (cu titlu gratuit) bestellt und im Grundbuch eingetragen.
Am meisten achten wir darauf, dass jeder der Punkte in diesem Artikel im Vertrag steht und nicht nur „selbstverständlich“ ist.
4 Fragen an den Anwalt vor der Unterschrift
- Was genau wird auf meinen Namen eingetragen: das Haus, der Grundstücksanteil oder ein Superficie-Recht? Und wo steht das im Grundbuchauszug?
- Wie lange läuft das Superficie-Recht, und ist die Verlängerung automatisch und im Vertrag festgehalten?
- Fällt für das Recht irgendeine Zahlung an?
- Wie werden das Recht und das Haus vererbt?
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich einen rumänischen Pass, um eine Wohnung in Rumänien zu kaufen?
Nein. Ein Israeli ohne EU-Pass kauft eine Wohnung und wird als ihr Eigentümer eingetragen. Der Unterschied liegt beim Grundstücksanteil unter dem Gebäude: Bei einem EU-Passinhaber wird er auf dessen Namen eingetragen, bei jemandem ohne einen solchen Pass entsteht daran ein Superficie-Recht.
Welchen Vorteil hat ein rumänischer Pass beim Immobilienkauf?
Zwei Hauptvorteile: Das Grundstück wird auf Ihren Namen eingetragen, und manche Banken bieten rumänischen Staatsbürgern mit Wohnsitz im Ausland Hypothekenwege an, die Ausländern nicht offenstehen. Der Pass ändert weder den Preis noch die Mehrwertsteuer oder die Steuer beim Verkauf.
Gibt der Pass eines anderen EU-Mitgliedstaats, etwa ein portugiesischer, dieselben Rechte?
Ja, was das Grundstück betrifft. Nach dem Gesetz 312/2005 erwirbt ein Staatsbürger jedes EU-Mitgliedstaats Land in Rumänien zu denselben Bedingungen wie ein rumänischer Staatsbürger. Die „Diaspora“-Hypothekenwege sind ausschließlich rumänischen Staatsbürgern vorbehalten.
Was geschieht mit dem Superficie-Recht nach Ablauf der 99 Jahre?
Das hängt vom Vertrag ab. In unserem Vertrag verlängert sich das Recht automatisch um weitere 99 Jahre, ähnlich der Pacht von Land der israelischen Landbehörde (Israel Land Authority). Lassen Sie sich bei jedem Projekt die Verlängerungsklausel schriftlich im Vertrag zeigen.
Bekomme ich eine Hypothek auf eine Immobilie mit Superficie-Recht?
Ja. Rumänische Banken akzeptieren ein Superficie-Recht zusammen mit dem Haus als Sicherheit für eine Hypothek. Ein Israeli ohne EU-Pass erhält eine Finanzierung von bis zu 70 %, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank.
Fazit
Ein rumänischer Pass ist ein echter Vorteil bei der Eintragung des Grundstücks und bei manchen Hypothekenwegen. Aber er ist keine Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie in Rumänien. Wer keinen Pass hat, kauft mit einem Superficie-Recht, und ob die Transaktion sicher ist, entscheidet der Vertrag: was eingetragen wird, für wie lange, wie verlängert wird und wie es auf die Erben übergeht.
Wenn Sie gerade eine Immobilie in Rumänien prüfen und nicht sicher sind, welcher Weg zu Ihnen passt, mit Pass oder ohne, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir und Ilan. Wir gehen Ihre Situation durch, auch wenn Sie am Ende woanders kaufen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänische Verfassung, Artikel 44 · Gesetz 312/2005 über den Erwerb von Grund und Boden durch Ausländer · Rumänisches Zivilgesetzbuch (Gesetz 287/2009), Artikel 693–699 · Verordnung 17/2012 der rumänischen Nationalbank (BNR) · Libra Internet Bank: Hypothek für die Diaspora · FNGCIMM: Programm Noua Casă · Europäische Union: Anmeldung des Wohnsitzes · Rumänisches Gesetzesportal.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Angaben gelten für Oktober 2026. Ziehen Sie vor einer Transaktion einen Anwalt in Rumänien und in Israel hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
